恒生地产Broker杨洪谈房地产投资层次理论

2007年冬日一个阳光明媚的下午, 恒生地产Broker杨洪开着车与一个从美国过来的客户徜徉在多伦多DownTown 的Yonge街上。在经过一个著名的酒店门口时，这个既是客户又是朋友的纽约上班族突然调侃式地指着那家正在经过的酒店对杨洪说：你知道吗？我的目标就是在有生之年买下这个酒店！

在别人听来，这似乎又是个天方夜谭，狂妄之语。但杨洪知道，如果操作得当。这个在纽约从事IT工作的年轻人是完全可能提前实现他的梦想的。因为他并不是在说笑， 他正一步一步地借助神奇而充满魅力的地产投资的杠杆迈向自己的目标。近几年在多伦多Downtown投资下去的十几套物业, 正在帮助这个年青人迅速地积累着财富！

地产投资的魅力在哪里？ 为什么地产投资能够帮助一些幸运的人积累财富？仅仅是因为这些人幸运吗？

那为什么又有许许多多的人投资地产一次又一次的失败，直至得出结论， 此物不可为！仅仅是他们时运不佳吗？

翻开报纸，打开电视，或者上上网，各种投资“机会”琳琅满目，似乎各个都是千载难逢。其实何尝不是仁者见仁，智者见智。那么如何区分良萎，寻找适合自己的投资？

杨洪认为：给自己定好位是第一步。定位不对，地产投资就无从下手。即使下手，结果可能就是血本无归！

本篇的目的就是希望读者了解地产投资的第一个秘密：地产投资层次的理性定位是决定你地产投资成功的第一步。

从事经济学或管理学研究的人可能读过美国心理学家马斯洛（Abraham Maslow）在1943年撰写的《人类动机的理论》一书。书中首次提出了轰动世界的“需求层次理论”，将人类需求由简单到复杂、从低级到高级划分为五个层次。学习过计算机网络通讯的人也一定知道网络通讯七个层次的OSI模型。

房地产投资也有层次。杨洪将其分为七个层次，自下而上依次为：

最高层次：地产投资基金

第六层次：地产项目开发

第五层次：整幢公寓大楼、写字楼或商场

第四层次：商业用房或土地

第三层次：住宅房投资

第二层次：半以租养房

最低层次：购买自住房

按照杨洪的理论，投资房地产，首先要理解：不同的层次，对资金调用、专业知识、精力投入、投资周期、乃至风险承受能力等的要求都不同。当然，回报率也不一样。与此同时，还要了解自己，做到自知之明。其实能做到这一点， 并不容易。如果没有给自己定好位，比如你现在无论从资金还是能力都位于低层次，却好高骛远，想投资高层次，那无异于痴人说梦。同样，你处于高层次，由于定位不准，去从事低层次投资，那就是浪费资源，回报率也不会高。

原则就是：定位很重要。定位不准，投资绝不会成功！

很多的人并不了解房地产投资的真正魅力在哪里。人们通常看到的是一两年内的价格变动，如果你是投机者， 你会十分在意几个月之内或一两年的风吹草动。而真正的地产投资者看中的是长线回报，看中的是地产投资的Leverage(OPM: Other People’s Money), 看中的是地产投资所带来的在税收，及在个人信用积累和资本积累方面的综合收益。

人们通常想到买房子要付Mortgage, 要付利息。并没有想到Mortgage是世界上所有贷款种类中，成本最低的借贷。如果以后某一天需要钱的时候，房子就是你最便宜和最方便的“债主”。

人们还通常把地产投资与股票投资做比较。也许喜欢做这一比较的人并不知道地产投资比股票投资最大的优势就是：地产投资可以最低成本+最低风险地利用别人的钱为你“生钱“（OPM）。举例说明：如果你用$50000.00投资股票， 如果收益率为10%， 那么你赚了$5000.00；但是如果你用$50000.00投资地产， 如果收益率同样为10%， 那么你能赚将近$20000.00。为什么？ 因为你能利用世界上信贷成本最低的Mortgage贷到$150000.00，达到$200000.00的投资规模！这个时候有人会说， 我一样也可以借钱炒股票，没错！可是别忘了，为炒股票借来的钱，借贷成本会高于Mortgage，同时股票价格的并非实体的本质属性（对未来价值的预期）决定了投资股票的高风险性。

现在让我们来研究一下如何正确地评价一个地产投资是否是一个好的投资。所谓投资成功，即投资获得了好的回报。那么房地产投资的真正收益应该在什么地方呢？什么才叫好的收益呢？

杨洪说，房地产投资的收益，其实包括两个方面，其一为“增值收益”（Incremental Return），其二为“运作收益”（Operational Return）。一定要注意，我们投资房地产的目的，是为了获得“增值收益”。而“运作收益”只是手段，用来抵抗风险的手段！能否明白这一点十分重要。

从本质上讲，房地产具有保值升值的本质属性。一是因为供求关系的影响，二是因为它的成本总是处于上升之中。

房地产成本主要由三部分组成：土地（包括各种杂费）、原材料和劳动力。土地资源是有限的，越用越少，所以越来越贵；仔细研究加拿大和美国近代史及现代史：从1950年以来，90%的时期是处于长时间的Inflation，由于通货膨胀，原材料越来越贵；而劳动力成本也只会越来越高。房地产的价格只会是水涨船高，这种恒久的“增值收益”趋势，是任何其它投资方式都无法比拟的。

或许你会问，那为什么房地产也有下跌的时候？

杨洪的答案是：那是因为人们的贪欲。太多贪婪的人充斥在市场中，自身利益的最大化驱使着地产开发商、投机者、房屋拥有者只要有机会，就会利用房地产的升值本质及供求关系，以至在某一段时间占有主动，抬高屋价，造成泡沫。有泡沫，就需要调整。所以说，房地产价格的本质是上升，但有调整的可能。从长远看，房地产投资的“增值收益”肯定能够实现；但在某一段短时期内，可能会遭遇因调整而带来的损失。因此，房地产投资是长线投资，不宜投机。

如果在一段短时期内不能实现“增值收益”，那我们就可以把房屋租出去，获得合理的“运作收益”。因此，“运作收益”是手段。一年前杨洪的 “20套Condo的梦想” 一文其实表诉的就是如何计算这“运作收益”的。

杨洪强调，成功的房地产投资，必须是“增值收益”和“运作收益”的有机结合，不可偏废。他有一个多伦多的客户，想去温哥华买幢房子投资。温哥华的房价现在已经是多伦多的1.5倍，“增值收益”可能会高，但风险更高；但房租只是多伦多的0.8倍，“运作收益”不理想；如果碰到调整期，风险就很大。而另一个客户，在Kitchener花20万买了一幢房产，楼上加地下室共6间房，全部租给学生，租金收益虽高，但Kitchener地区房产增值空间有限。杨洪说，这两个例子都算不上成功的投资。第一个只考虑了“增值收益”，却忽略了“运作收益”， 风险大；第二个更是本末倒置，只注重短期本应作为降低风险的手段的“运作收益”，却忽略了房产投资的根本目的：获取“增值收益”。地产投资的真正收益机会渺茫。

为自己准确定了位，也明白了房地产投资的真正收益在什么地方，你就可以量入为出，合理安排，来进行房地产投资了。

第一个层次，购买自住房。严格地说，购买自住房，无论是多么贵的房产，都不属于投资，充其量也只能算是“享受型”或“奢侈型”投资。因为你只是拿来自己住的。所谓投资，必须完成一个低买高卖的Cycle，拿到净增值。你25万买一个房子自住，3年后变成30万，你卖了，获利5万，但如果你还需要再买个房子自住，如果你再买一个更大的，比如是45万，3年前可能只有35万。一买一卖，你还亏了5万。

什么情况下自住房才叫投资呢？比如说多伦多一些老人，30年前7万元买一个房子，现在值60万了（不了解多伦多历史的人， 请不要说这是笑话，这是真实发生的历史数据），卖了，然后买一个20万的Condo养老，这才叫赚了。只有以大换小，自住房才能叫投资；反之，则不能算投资，至少不算成功的投资。

第二个层次，半以租养房。所谓半以租养房，是指你购买房屋后，一部分用于自住，一部分用来出租（如地下室），以租金来支付部分房贷及水电开支。这一层次已经可以算是完全意义上的房地产投资，因为你已经开始利用别人的钱增加了你的资产规模。这种投资方式，是大多数新移民偏爱的选择。

第三个层次，住宅房投资。你已有自己的住宅，不管是买的还是租的。而其他房子全部用来作投资用途，房主本人并不住在里面。住宅房投资分三种类型：House、Condo和Cottage。

目前，大部分本地华人移民的房地产投资位于这前3个层次。

第四个层次，商业用房或土地。包括土地、商铺、厂房、办公楼单元、写字楼单元等。

杨洪强调，从这个层次往上，对资金、专业知识、风险承受能力的要求就很高了，必须专职来做，或者请专业人士来操作。

第五个层次，整幢公寓大楼、写字楼或商场投资，要求就更高，没有相应的实力，轻易不要考虑。

第六个层次，地产项目开发。本地的Tridel，Daniels, Fernbrook等著名的地产开发商，做的就是这种从买地，建房，到卖房的一条龙投资。

第七个层次，地产投资基金。象李嘉诚、霍英东、Donald Trump等地产大亨，他们做的已不是简单的建房卖房，而是地产投资基金（Real Estate Investment Fund）的运作。

总之，不同层次的投资，资金投入不同，风险不同，当然回报率也不同。自下而上，投资所需要的资金规模越来越大，对专业知识、经验及市场了解程度、资金运作水平等的要求也越高。当然，回报率也越来越高，但风险也越来越大。
    最后，杨洪忠告投资者：首先，房地产投资绝不是穷人暴富的游戏，想空手套白狼，一两年暴富，这种想法不现实而且很危险。但房地产投资也不只是富人的游戏，有个3-5万，也可以来投资，但一定要定好位，选好层次，找准位置，量力而行。房地产投资虽有很多其他投资方式不可比拟的优势，但也有不利因素，它周期长，变现难，不象股票，想抛就抛了，想卖房子，需要一个过程，也有一定的支出，转手就套现有一定难度。另外，在分析房地产投资回报时，一定要先把自己分析清楚，了解自己的实力、专业能力、风险承受能力。同时还要考虑清楚自己未来的生活品质会不会因投资而受到严重影响。如果自己都不了解自己，那就暂时不要冒然进入。