加拿大地产市场的现状和发展趋势  

【房东网2022加拿大地产冬季论坛】首场秀：地产宏观篇

时间：2022年12月10日

主持：Sean Wang

嘉宾：知名贷款专家 王红雨

大鹏地产总裁 Tony  Ma

           君安地产总裁 杨超

[00:03:23.680] - 主持人 Sean

大家好，这里是房东网 2022 加拿大地产冬季论坛，我们致力于为加拿大地产投资人打造线上线下知识学习，提高信息分享交流的地产投资人社区平台，欢迎各位加拿大地产投资人加入我们社区，大家取长补短互通有无，也欢迎地产行业专家学者、资深投资人服务商家在我们平台上分享宝贵经验，展示专业素质，为加拿大地产投资人开阔思路明确方向，帮助大家收获成功。

本次论坛是房东网继 2002 夏季地产论坛之后，第二次覆盖全加拿大五个主要城市的全国性的地产论坛。从 2022年12月10号到 2022年的 12月17号连续八天将为大家带来八场精彩纷呈的讨论，内容会覆盖地产投资理念策略战术和方法翻建改建主动升值以及贷款地产、法律等多个热点话题。盛况空前。锁定我们的房东网锁定我们的 YouTube 视频频道共同享受这场加拿大地产行业的盛会。

今天是我们 2022冬季论坛的首场。首先，我们有请我们三位重量级的嘉宾登场。虽然说大家已经非常熟悉这三位，但是请允许我在这里面给大家做一个简要介绍。第一位著名贷款专家王红雨先生。

第二位大鹏地产总裁Tony Ma马总。第三位君安地产总裁杨超，杨总。

主持人：Sean Wang

感谢三位参加我们本次论坛。请三位嘉宾就座。咱们的 2002 冬季第一场论坛正式开始。对于 2023年大多数人不管是从事什么行业，甭管在进行什么样的投资，普遍认为能活下去就行了，活着成为了 2023年的主题。尽管这样说可能夸张了一些，但是那也反映出目前在受到国际经济环境恶化。美国和加拿大不断加息以及通胀高居不下的巨大压力下人们生活的艰辛。不可否认， 2023年将是困难重重的 1年，但是可能对某些人来说，也许它也是一个充满机遇的 1年。回到我们房地产市场，大家都说房地产市场呢，从长期来看是一个持续上升的良好发展态势是令人充满信心的。但是房地产市场的短期震荡也同样会给我们地产投资人带来阵痛，甚至会导致一部分人黯然离场。特别是加拿大房地产市场正面临着近 40年来最大的调整，大浪淘沙，谁主沉浮？今天我们请来三位业界大佬为大家拨开云雾聊一聊 2023年加拿大房地产市场危险和机遇都有哪些？都在哪里？如何规避危险如何抓住机遇？那么我们先进入进入第一个话题的讨论。

第一个问题是，美联储誓要将通胀控制在 2%。我们先甭管这个目标能不能实现，由于有这样的一个操作，那么所以说可能会继续的加大这个加息的步伐，从而那加拿大央行也很可能不会停止继续加息的脚步。因为加拿大央行一直都是跟随美联储的脚步。加拿大的多位经济学家预测，加拿大房地产市场在 2023年仍将持续走低，这个情况可能会在 2024年有所好转。红雨先生，能否请您先分析一下这种持续加息的走势。在 2023年会有哪些情况发生呢？

[00:10:24.020] – 贷款专家：王红雨

大致的情况呢，我们会在 2023年会看到美联储加息到一个顶点的状态，包括加拿大在内的大多数国家不一定会跟随美联储加息那么多。那么目标的顶点，美联储应该是 5%，这是经济学家预测的。那么加拿大呢？实际上没有什么得過诺贝尔奖的经济学家都是各个银行，他的职称叫经济学家，他们给出的一些预测比较普遍的预测就是加拿大央行会加息的顶点会达到 4.5，就是那种限制性利率。目前截止今天应该是我们节目播出的时候，应该是第七次加息之后了距离 4.5 这个加息呢，差不多还有 0.5到0.25 这么一个加息的空间，也就是像我们一直看到的这样呃，央行它采取了一个 Apollo 的这么一个方式，就前期加息，后期加息幅度比较小加息比较慢这么一个状态，所以刚才上你说的这个 2023年这个恐怖状态，我们大致预计是说能够看到隧道尽头的光亮，但是没有走出隧道，比刚进入隧道的时候还是好很多，所以加息的前景呢？大致的情况是，除了美国以外，其他国家不一定会像美国加息那么多，要看自己国家的承受能力，主要是政府的债务和家庭债务的这个比例在这两个比例上呢？加拿大的比例是比较大的，无论是政府债务还是家庭债务，尤其是家庭债务是比较大的。

[00:12:22.280] – 王红雨

或者用一句术语说就是利率敏感度比较高，一旦加息的话产生的影响比较大，就跟 10年前，如果你要这么加息，它的影响的这个程度是不一样的。那么这个呢？对于房贷市场来说呢？浮动利率呃，加息有两个影响，一是现有的借款人，它的债务负担会比较重。第二是新要买房的人，它的债务如何处理。呃，已经有贷款的人呢？他面临两个选择，一个是如果是浮动利率的话，像这个那是没有办法的，只要加息特指加息了，它也没有什么回避或者是拖延的措施，但是像这个 TD 是 RBC 呢？加息之后呢，银行的默认选项是把呃利息有一部分会加快本金，如果是达到了一定的临界点，我们叫这个利率银行会发出一封信，说如果你不想把按揭贷款的本金增加的话，你有几个选择，比如说加速换本金呢，提高月供了等等这些，那么大部分人可以按照银行的默认选项，就是让它的余额增加就行了。

[00:13:43.430] – 王红雨

这也就是说，这个利率之后，尤其是九、十月份加息之后，我们没有看到，很多人把房子拿出来大规模的抛售，就是因为呢，银行有一个默认选项，可以不增加月供选择增加。本金就是已有的房贷客户，那么新申请房贷的客户呢，他可以选择固定利率和浮动利率哪一个最安全的可以选哪个。呃，对于房贷市场的影响呢？实际上影响最大的是一个叫 stress ratio 的就是压力测试利率。这个在七月份的时候，房东网的访谈，那时候在线上的时候也是我们几位在一起套，你也提了一个问题说，如果这么加息加上去加到8怎么办？当时呢？我的答案就是说固定利率啊，我们已经看到镜头了，当时呢，我说的是 5.5 的固定利率，基本上就到尽头了，除非是比 5.5 的利率更高。那么我们现在看到呢，就是一年期的固定利率已经超过 5.5 了，差不多达到六了，但是个人可以不选择一年期固定利率，你可以选择 5年固定利率啊， 4年固定利率啊，这个呢，还是在 5.5 左右，也就是说在七七月份的时候，固定利率已经给大家了，一个就是说浮动利率，即使加到八，你也不用害怕了，因为你可以把浮动利率转固定利率。

[00:15:13.130] – 王红雨

那么压力测试利率也是根据固定利率走的。所以 2023年，大家可以看到一个比较大的确定性，就是说你作为一个家庭，你会知道你能借到多少钱，而不是像 2022年。今年这样，你这个月能借到的钱跟下个月是不一样的。所以呢，这种确定性会给大家带来一种安全感。呃，想换自住房买投资房的人，只要去银行做预判，就能知道未来六个月你能借到多少钱。所以我相信 2023年的地产市场会更稳定。那么从 2022年跟 2021年比呢？就是像它 2022年成交，估计应该达到 75,000 比 2021年十二万笔。这个距离非常大，就是 35%到四十的交易量下降。我个人预计呢，明年交易量会上升上升，从今年的基础上上升 20%左右，明年交易量能够达到九万笔。呃，房价应该是稳中有升的，这是我的基本判断。

[00:16:27.710] -主持人：Sean Wang

谢谢红雨先生，也就是说，您的观点是我们从 002年的这样的一个不确定的市场进入到 2023年是基本上已经确定下来了。那么人们一般恐惧啊，往往恐惧的就是这种不确定性。那么一旦出现这种确定性的话，可能有恐惧心理会减弱，从而也会反过来刺激房地产市场的一个一个向上的增长是吧。那么马总您对这个有什么样的认同呢？就是 2023年房地产市场会有一个什么样的走势呢？

[00:17:00.770] – 大鹏地产总裁  Tony Ma

首先我今天有一个好消息，跟大家说就是今年夏天的时候，我说我今年九月份我们安省的地产形势会能够稳住。然后有人问我说是哪一天。我说大概就是我赶上了那一天。那么后来呢，在咱们 9月17号那个讲座里边，我说我决定把我的生日往后推两三个月。那我今天宣布我明天要过生日了。其实经常和朋友聊到这个问题就是地产。跌了很多价签价格也跌了不少。那么很多朋友就问我一个问题，说这个什么时候是个头。那么刚才王宏远先生讲了，这个说今年七月份已经见到固定利率的最高点了，也就是 5.5。那么很多今天听我们讲座的朋友呢，就说大部分做地产投资的，我认识的人都是万，那么就是说多数都来自加拿大，可能超过 10年 15年以上呢？今年是我来加拿大 25年，那么在过去 25年里面，我见到过。

[00:18:15.540] – Tony Ma

多数常态的利率是在 5.5到5.8 之间。我的第一套房子是 5.75， 5年的利息，那么我个人认为那 5.5 的利息是一个常态，或者说至少在过去里面我们见到过这个常态。当然很遗憾的是，由于疫情由于过去这 2年呢，我们大部分受到这个大地的熏染我们。即将被卖掉。那个银行说利率是 0.99 在疫情期间造成了市场很多的热。那么在疫情期间，我们多数朋友也确实已经用完了，这个低利率以 0.99 1.25 1.5。那么如果说我们现在说我们正常的所有人 Normal 的 interest在 5.5 的话，我觉得这是一个定心丸。其实今天呢是疫情开始之后，我第一次在现场和这么朋友们，中国的朋友们面对面的坐下来谈，其实这是一个很大的事，不论是在北美洲还是在我们国内，或者说中国大陆我们能够在一个口罩坐起来。面对面跟大家说，我觉得这是个很值得共同的。那么疫情期间呢？其实我们也讲过一个问题，就是疫情，什么时候是个头。

[00:19:45.820] - Tony Ma

那么作为曾经作为医生背景的我呢？我曾经说过疫苗出现了，那么可能就是这个就是一个 Lightning 的。我觉得呢，我今天非常的欣赏我前面这个这个王宏一大呢？他讲了 5.5。七月份呢？ 2022年，那个时候是最黑暗的时候。我们多伦多继承的是最低点，最黑暗的数就是 793 个月。所以我刚才说了，我说我要工作，我自己过生日，但是我觉得呢，我回过来讲，我讲的可能也没有错。七月份八月份九月份是我们多伦多最低点，当然你说今天买房子和明年二三月买房子有没有大的区别。我认为有区别，但区别不会很大，取决于你每个人有买的房型，你个人的财务能力，还有你要买那个区有没有房子，很多时候你买的房子里面可能 1年出个三五套。那么有一句英文叫做 UBC，可能几年都不会出现这样的房子。所以。我对明年的市场，我觉得还是非常充满信心的。

[00:21:05.720] - Tony Ma

利息我们已经见顶了，在当前这个形势之下，你可能问很多各大银行的贷款经理还有的 Broker 没有人会建议你再去去抢这个 Favourite。所以我觉得呢？如果买房投资的人，你能够选定一个 1年 2年这样一个利器的话，可能对于你的投资会有个稳定性。所以在这点上，我觉得虽然说我们加拿大跟在美国的后面是一个小弟弟，但是呢，我们这个小弟在。反正篮球政策不一定和美国是一致的，不一定是那么的相似的。我觉得作为加拿大人，尤其是。做为全世界人都喜欢的多伦多。这个大城的居民来讲，对明年我充满信心。

[00:22:04.350] – Sean  Wang

那也就是说明年您认为房地产市场是一个回暖甚至上升的。这样的一个态势是吧。

[00:22:11.440] - Tony Ma

明年将会是一个分水岭，明年会有很多朋友出现一种所谓的报复性的消费。当然，我们老是抱怨我的报复，谁报复自己就是说在过去把过去这个八个月十个月低估的时间和机会再捞出来的时候，我觉得对明年的市场会是一个。慢慢稳定下来，然后看到噪音消失看到天鹅消失，然后逐步上扬的阶段。

[00:22:41.280] – Sean Wang

谢谢王总。杨总您对这个问题有什么看法。

[00:22:46.350] – 君安地产总裁 杨超

预测这个市场的时候呢？我觉得从我的角度呢，我喜欢分析那个供需关系还是这是市场规律的一个根本的东西，决定这个市场的这个活跃程度啊，价格走向啊，这都是很关键。所以我们说今年呢，这个市场说大家说不好，究竟供需关系是怎么样？第一呢？我觉得最大的因素呢？还是利息，这个影响比较大，对于这个呃，整个市场的这个打压恐慌，心理上打压非常大，所以效果也很明显，所以造成什么呢？这个恐慌呢，就造成很多人就担心自己的财务能力啊，或者市场走向是不是太悲观了？这样的他们就是把自己的盘呢？放出来卖这个增加了很多。这个是一个造成今年的这个供需不平衡的关系。另外一个从需求方面呢？今年呢，就是说从刚需上和这个投资人需求上都是削弱的一个走向。今年整体从二月份以后，呃刚需呢，我们一直才刚需是刚需呢？实际上是很不确定的一个定义吧，那我们就说需要呢？定义一下 2022年的刚需是什么样子，然后 2023年刚需什么样子。

[00:24:10.240] - 君安地产总裁 杨超

今年的刚需呢？实际上很难定义,为什么呢？第一，我们以前定义刚需的时候投资人我们在座的房东都是投资人，所以投资人的需求呢，也可以定义成一个刚需，因为价格一路上涨，为什么不买呢？所以这就是投资人的走向，它也是刚需的一部分。以前我们说刚需的时候包括留学生的家长啊，外国人啊，还有什么，咱们国内同胞啊，到这儿来可能一个旅游签证来了，也会买房，这是以前的刚需的一部分。另外一个当然就是我们本地的人年轻人啊，就是没房变成有房的，要有房这样一个刚需。那明年的时候呢就有点大不同就是什么第一呢？呃，外国人不能买房了，所以这部分呢，就造成了我们以前所谓的刚需的一部分人不是刚需的一部分，不再刚需之列，所以他就没有这个购买的需求了。所以这是对，尤其对我们华人市场来说也是一个因素，这是这方面。

[00:25:17.860] - 君安地产总裁 杨超

另外一个呢，就是在留学生的工签上也是有影响的。这从需求上说，但是反过来说，从这个供应量上说，现在持续的时期是下降的趋势，所以历史性的如果持续的下降到这个每个月平均递增在 9000 、1万上下的时候，这个是我认为是比较好的走向。但现在的我看到这个呢，就是趋势上说确实是不断在减少，所以也就是说刚才呃，接着他们两位的这个话题说吧，可能就是人们对这个利息的走向啊，利率的走向啊，对这个整个大环境的这个信心的逐渐在稳定下来，甚至说有所回升，所以这方面的我能看到呢？就是明年的供需关系上，我认为呢，有涨有落，但是是走向一个比较平衡的一个这种水平，所以总体上来说，我认为呢，明年应该说呢，我们在这个起码在这个安省的一个激烈的市场上来说，我认为还是比较乐观的。

[00:26:26.130] - 君安地产总裁 杨超

第一刚需上呢，我们虽然没有那些旅游签证啊，外国人啊，没有身份的人，这些是投资人，但是呢？我们再看加拿大现在是联邦政府和省政府都在加大这个移民的力度，所以最近呢，这两天不是又说出来工签的家属，现在可以不用再提任何条件，只要你申请，我就给你工签，包括子女，这个都是有很大进步，预计这方面能给安省带来 20万到30万的新移民，所以这些人一下子都变成就是有有刚需的这个需求了。这就是一个很好的走向。我认为另外一个呢，这个在这个总体环境来说。整个加拿大的经济环境，从这个原材料啊，供给啊，还有整个这个消费啊，上面来说呢？我认为呢？加拿大不会像别人说的美国预测美国那样走说像这个现在实际上很多声音呢，我听到的大部分现在转向，就是说加拿大不会有真正的，也不会有经济衰退，所以这个是好消息。

[00:27:36.780] - 君安地产总裁 杨超

总体来说呢？大家如果不担心自己的收入降低，而不担心自己的消费过量，还有钱，还有余钱和现金，那大家投资的欲望和这个置业的欲望还是有的。所以我总体来说也是非常乐观。另外呢，我也预测的，就是说明年甚至可能春天的时候可能就有一些小的可能。很多个别的社区啊，可能就有一个小高潮出来，因为这是那部分刚需的绝对的需求。

[00:28:08.010] – Sean Wang

谢谢杨总。那么刚才三位都谈到了，特别是刚才马总强调了 5.5，这个利率将会是一个常态。我这里面就想追加一个问题。虽然说 5.5 在过去的几年当中曾经出现过，但是那时候的房价便宜啊，所以说总体来说，大家贷款的这个能力，相对来说要比现在要强的多。那么现在如果说 5.5 会是未来我们的一个常态的话，那么有多少人还能够去有这个能力去贷到，符合现在这样的一个房价的贷款额度呢？那么这个会不会对我们未来的房地产市场造成一种负面的影响呢？马总先来回答。

[00:28:51.750] – Tony Ma

首先贷款的问题，所以但是呢，我觉得是这样，就说呃，在过去这个半年里边呢，交易量很低，但是去就是还是有交易的，这里面存在一个概念的问题。很多人就是说我的朋友，或者说我自己在一行期间我带着款我打呢，利率 1.5 、1.8。当然我自己也有几个默认值这么低的利率，那么我还想等那个时候出现，那么我自己做一个地产经纪和投资人。我的感觉是。当我们把固定利率也好，浮动利率好在期盼回到二和三以下的可能性是很少。当然，你说 10年以后， 2011 不会出现没有人知道。就像疫情一样是不可预测的。但是我是想说。先不管 5.5 这个利率是不是常态化正常化。先不管我左边这个嘉宾，他说的是不是千真万确？但是我觉得作为一个基层投资人，我们应该把五或者 5.5 作为一个 target reit。因为只有把这个 REIT 注意的 REIT，我们才能看到下一步地产的真正走势。

[00:30:13.380] - Tony Ma

我的感觉是，那就是如果说五或者 5.5 这个利率慢慢大家都能接受之后呢？那么人们贷款的能力可能会在一定程度上受到影响。所以呢，我觉得明年地产是五位基调，应该不会有很大的升幅之一。如果说能有个数字是不是真的已经不得了了？所以我觉得就是说地产呢，能够在今年十一月份十月份这个基础上比。 2023年比今年这个价位能够上升一点是我觉得就说是能够接受的。那么。另一方面，我们也要看到，就是说在疫情期间和过去这 23年人们手里的是确实增加很多。我们很多人说用药治疗量增加了。那么这个增加呢，来自于所谓的出租 Inflation 来自于整个疫情期间，我们的货币超发也来自于我们很多行业，在疫情期间，他们反而受到了政府的鼓励，不管是工资也好，待遇好还是鼓吹也好，都得增加。我觉得就是说这个社会本来就不是一个公平的社会，它也不是一个均衡的社会。

[00:31:38.120] - Tony Ma

在这个疫情期间，疫情之后，有的行业蓬勃发展有的。我一个朋友，就昨天给我说的说 2年没见。告诉一个好消息，我升职加薪了。那么不是每个人都能达到升职加薪的幅度，但是呢？相当有一部分人是升职了加薪呢？那么他们的资产水平是有了增加的是追。如果问我说明年的房价走势，或者说明年还有多少人能够负担得起这个这个现在的房价，我只能说第一，我们今年的房价已经比以前已经跌了不少了，有些区域 20%有些区域三十，但大部分区域来讲，在 15%的十八还是有的。那么这个是过去，我们政府采取这个加息之后呢，把我们一行之间所增加的泡沫挤掉的结果，那第二呢，就是说增加了工资增加收入的人，那一部分人那一部分先富起来的人不知道什么原因呢？他们资产增加量，可能对我们的房价会有帮助的。

[00:32:45.010] - Tony Ma

所以我觉得明年房地产是应该是稳中有升。

[00:32:53.000] – Sean Wang

那么红雨先生，您觉得 5.5 这个利率会成为一个常态吗？如果它成为一个常态，人们的贷款能力受到影响的话，您对这些贷款人有什么样的一些建议呢？

[00:33:03.980] – 王红雨

你问这个问题的时候，我们下面的两位年轻的观众就特别注意听。因为呢，实际上就是涉及到他们的购房能力问题。我们现在拿到的数据看的每年在他成交的房子里边换房的人数现在已经超过了首次置业，以前是首次置业的人多，现在是换房的人多换房的人，他有两个选择，一个是卖掉原来的房产，那么他需要的贷款金额实际上是不大的。另外一种呢，是原来的房子拿出钱来留着不卖，然后呢，是拿的钱做首付买下一套他申请的贷款的下一笔贷款的金额也不大。所以呢，当利率稳定下来之后，那么大家也看见目前的房价了呃。现在十二月份的房价比 2019年疫情爆发之前十二月份的房价高出了 38%。他就没有办法回到疫情之前的房价。也就是说，无论如何挤这个泡沫，他也挤不回去到这个疫情之前。所以对于借款人来说，最难的就是首次置业的人。

[00:34:29.540] - 王红雨

他第一次贷款买房就遇到了五点几的利率，这是实际利率也就是他的实际成本。但银行可不是这么考量，他的他是要在 5.5 的基础上上加 7.5 看他能借到多少钱。也就是说，我们在 2023年会看到上车的人更少了换房的比例会增加。所以呢？我们为什么你问到这个问题时，年轻人马上眼睛就亮了。就是因为大部分的新闻报道只谈论首次置业的人不谈论换房的人。所以就会形成一种扭曲。说利率这么高，那买房的人就少了。不是的，因为换房的人的比例在超过首次置业的人。所以我们看到的情况就是能上车的人是在减少的，除非他父母能够帮助他一些，比如父母，但是了自己的房子，而父母拿出一部分钱帮助年轻人。呃，所以你这个问题呢？如果是说想问利率这么高的情况下，首次置业怎么办的话，我告诉你是越来越难了，但是对于换房的人来说不一定啊，也可能比较容易，因为它毕竟目前的房价比 疫情之前高了 38.8%，那么他还是有 Risk，那如果一之前买的房，他现在容易反弹，那个价格很好，那么他拿的钱很多，现在房价又回来了，那么他按一钱买的房子，加上 40%的房价 return 那时拿出来的钱用现在挤出去泡沫之后的价钱，再去换房的话，实际上是相对容易的。所以我们要分开看。为什么东莞搞这个论坛，就是我们每个嘉宾接触的情况不一样，比如说我每天都会接触到人群，但是原有的自住房再买新的自住房。那么当然也有年轻人首次置业，但是从过去几年的比例上来看，年轻人的确是越来越难。

[00:36:39.970] – Sean Wang

那么杨总您对年轻人首次置业有什么意见和建议吗？

[00:36:46.850] - 君安地产总裁 杨超

首先呢？我觉得这首次置业呢？虽然说刚才红雨说了，现在比例占得不是很多，但是实际上首次置业人的是政府最关心的人。我认为这个从政策上来说呢？政府呢，这个方向应该还是说会出台一些政策，或者是在政策上倾向于帮助首次置业的人。所以我认为呢，这里面肯定会有一些。如果一再这个趋势发展下去，就说都是换房的人比较多，然后首次置业人还是买不起，那他这次调控等。于是在房地产市场，起码他没达到他的目的，反倒是影响了他的。这个原来的承诺呀，对社会的承诺，所以我认为呢，他所做的一个事呢，给这些首次置业人的一些补贴退税，或者说在这个呃工资的收入啊，或者是养老金的分配上啊，给更加大力度，对他们因为没有买房嘛，可以允许你购买更多的 RSP，然后能取出更多的额度或者是呃，在利率上会不会有补贴，我也不太清楚，因为这方面还确实是红一时专家，但是从这个趋势上来说，我认为对房地产市场上如果是政府真想呃，促进这个首次置业的人去买房的话，推一把的话，他们不应该把这个利率维持到这么高，我认为不应该常态化。

[00:38:18.980] - 君安地产总裁 杨超

但是从宏观经济来说呢，可能他们是必须的，因为他们要这个要把这个通货膨胀压下来，所以这是很矛盾的一件事就在于我们的这个各级政府啊，议员啊，各种决策人决策层他是怎么想的，而且看这个实际效果究竟这个通货膨胀 Inflation 到底下来没下来，他的效果如果一旦达到效果了，他如果能把利率降下来，那是最好的结果。我是希望这个首次置业的人服务得越好，越能这个强大越好，这是咱们的所谓的刚需。

[00:38:57.970] - 主持人 Sean

在您看来，这个常态化的利率多少是比较合理的呢？

[00:39:03.410] - 君安地产总裁 杨超

我认为4.5 以下吧，起码要减一才行。我认为是可能才康复的晚一点。

[00:39:12.440] - 主持人 Sean

那么我看您想有话说是吧。

[00:39:15.080] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

首先呢？我为杨总的愿望。鼓掌呐喊。但是呢？其实在加拿大的时间参议院了解国政选举的人都知道我们的政府。在很多事情上，他们办的事情经常是所谓刚需也好，首次置业者也好，其实这里边是没有办法，政府层面是没有办法区别的。因为我孩子今年大学毕业，然后优质房要结婚，然后我给这个办有利率，我给他一个四倍的额度。当然我移民来的是二十五年前，那么政府确实有一个政策，但是这个政策很快就取消了。呃，先不谈政府咱们也不从政，我觉得在政府的这个层面，他们我竟然听了六套这些节目归纳的节目。这一块就是说政府是很多事情，政府是要参与进来，就越要。我倒觉得我们明年的第一次买房的人们会很多，就像刚才讲刚需的人会很多，而这些刚需的人呢，可能有相当一部分，是他们的资金是拿了的移民也好，难民也好，曾经是留学生变成这个移民也好，他们人的钱大部分钱可能离开了，所以对他来讲，可能这个钱是一个很大的来源，对我们加拿大，这是一个很好的资源。

[00:40:56.060] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

所以我觉得明年呢？在这一点上呢，我不太同意红雨的，这个设想我觉得非常好，明年还能够成为主力，只不过这个主力的人可能会来自于我们所谓 3年 150万，这个移民的指标可能来源于我们过去这一行这 2年多 3年里面政府大放水的新移民里面里面还有工签变通的人。所以我觉得在这方面呢，就是我们为来自于其他行业的资金。他们从留学生工签难民变成我们家的移民。最后，这些人作为首次置业者，他们会成为我们的主力。当然我们每一个家庭都有下一代，这些孩子们怎么买房。那么其实无论是在华人社区还是一个非华人社区，大家都知道。我们这一代的父母是为 60后五零或大部分人是要为你的孩子做筹划的。如果光靠你孩子的工资奖金去买房是买不起的。至于。我说接触的客户里边朋友里边社区人士里面，很多人都在说我孩子买房。

[00:42:19.520] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我跟他交流就好。所以这一点我觉得有说单靠我们下一代人大学毕业，硕士毕业能够用工资来买房人确实是很少。当然，最后我也希望就是说我们政府能够出台一些政策，帮助我们稍微。幸幸苦苦长大的孩子们买房有一些好的梦想，但我估计很难。

[00:42:48.310] - 主持人 Sean

红雨先生，您对这个问题有补充吗？

[00:42:51.250] - 贷款专家 王红雨

我没有说明年这个首次置业的人会没有预测。我们说的是我刚才说的是一个基本的数字。 10年前首次置业人数在所有的买家中是 40%，现在已经降到了 29%。那么按照人口普查的结果来看，在次贷危机的时候就是 2008年左右。加拿大的房屋自有率，差不多快到六十九了就是 68.2 几，现在已经降到了 66.6，也就是正好 3分之2。所以从这些基本数字上来看，这个房价上涨之后，能上车的人确实是少了，这不是预测他有少，他是已经少了，因为房价涨了之后就难以就是第一级台阶很难上。那么刚才你问的这个问题是非常有价值的，就是说房价上来了，你现在把利率又跟上来了，等于这个梯子的第一级台阶太高了，这个父母不伸手已经上不来了，就是说像你这个首次置业，又是没有任何外力帮助靠二这个工作之后，自己 Savings 就是储蓄，那你是在多伦多想首次置业其实是挺难的，或者说真的要瞅准了机会。

[00:44:16.330] - 贷款专家 王红雨

比如说房价下降很厉害的时候，你就用 10%首付利用政府的那个 CMC 那个 depot insurance 你非常决绝的就上车了，就是把所有兜里的钱都掏出来了。上车了的话，这种人实际上想投你，我们在会前说的叫捷足先登，但是真的有多少人有这种勇气吗？没有。很少华人很少一定要攒到 20%，不愿意付 Premium 等等种种原因看来呢，客观条件造成第一级台阶上涨了，我们不能否认这件事儿啊，但是资本主义社会就是像利率涨了，那么每个人都一样啊，不是说你换房的人，我就给你高利率首次置业，我就给你低利率不是的，这个是一个竞争环境，这是一个市场环境。这是我想说的，明年肯定是首次置业的人，更不容易不是更容易。

[00:45:16.340] - 主持人 Sean

不管怎么说，三位嘉宾对于 2023年，整个的房地产市场是一个乐观的一个态度，尽管可能上车更难了，尽管利率常态 5.5 还是 4.5，这个对房地产市场都会有影响。但是呢？ 2023年整体来说，三位嘉宾都认为是一个稳中可能有所上升的这样的一个态势。好的。我们进入到第二个话题的讨论，目前啊，九十几万既可以在东约克阿北约克士嘉堡等一些位置不是特别好的地域，买到独立屋，也可以在多伦多市中心好地段买到一个一加一甚至两居室的公寓，那么面临这样的一个抉择三位嘉宾。如果是您您用这 90万买什么样的房子呢？

[00:46:08.690] - 君安地产总裁 杨超

90万说实话，这个预算确实是第一次见。在现在这个市场里，即使降了一些还是蛮有挑战的。但是如果是由我来选的话，我自己投资。我还会选这个多最好的地段能够买到这个市中心的condo的话，我还是要买到这个地段，因为就像刚才说的，我们这个首次置业的人呢，还是要上车的人还是很多他们一旦想上车的时候，就他们的能力来说也不会是特别多的这个预算。所以在这个低价位这个水平上呢，还是他们的这个追求的一个第一步，所以说我们如果投资在这个点上呢，我们也是这个房子的将来的需求啊比较大，那我们可能是如果市场一旦好了，我们还有这个盈利的空间嘛，这个价位。另外一个呢，还是从这个地产的这个经济来说，老 K 线老 K 线 Location 还是说地点最好，但是 90万究竟能买到什么样的房子呢？我觉得一个是地铁沿线，如果有condo的话，那我们还是可以考虑的。

[00:47:28.500] - 君安地产总裁 杨超

如果比较这个呃容易出租的，这个物业地点还是挺好的。另外一个呢，就是如果是condo这个空间太小，又有小孩，比如说什么的为他们这些人准备让他们接盘的话呢？那我们就要投资在这个稍微周边一点，像妈妈这样子，如果有这样的, 哪怕是有管理费的，这些房源也是不错的选择。呃，我的观点我是北方派的就是往北发展的，所以我就是说大家往北呢，还是有一些很多机会可以选择了，这是我的想法。

[00:48:07.230] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

马总这是一个命题作文，因为你提到了士嘉堡和东约克稍微不好的顺序。我澄清一下，这个不是说不好的事情一些可能不是特别好的地段。就是我在士嘉堡住过好几年中，约克是我开始做地产的时候天天跑的地方，所以我觉得呢就是正确回答这个问题呢，就是最好呢？是。找个人过来帮两把椅子，把整个家庭都搬过来好好聊一聊。其实这三个地方我觉得各有各的不同，各有各的好处。士嘉堡是一个很大的区域，从东边到西边，我觉得这是个很大很大的区域。我在士嘉堡住过好几个房子，虽然都是租房，但是我觉得士嘉堡其实还是一个蛮成熟的社区，我们华人为主，所以还是一个蛮好的社区。那么东约克相对而言，房子老一些就说 50年 80年的房子还是蛮多，那么东岳看来就是交通非常便利，就是趟，也就是几条大街而已。那么 90万，这个是一个很尴尬的数字，因为刚才红雨说了门槛太高了。那么这时候上车是很难的事，但是我觉得就我所知，就是说九十多万在士嘉堡能够买到，或者说有些区域能买到半独立屋的吗？呃，当然要碰了，不是每一个区都能买。

[00:49:50.050] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

买这个价格能买到以后呢？那么到了康州 90万，也就是每月加一吧。那么加一的 Condo 呃取决于你的客人的具体情况。说我不是在打太极，我也不叫太极拳。但是呢？为什么这样说呢？就是取决于这个购房者，他的心态是投资还是自住。你想什么？为什么要说投资的人呢？他可能考虑我和他的观点是一致的，就说投资我可以完全 Free，我可以租出去，我可以长期的租客就说基本上我就考虑就收租金就好了。但如果是自住的人呢？我觉得根据每个人情况，如果是个年轻人单身也好，找也好，住在哪里都可以，但是如果准备有家庭的准备有孩子了，那么很多人会考虑所谓 GM 我们用一个 Home，我们接着讲 Home。多数人的心目中，想的是独立屋，有后院有车库，那么可能我觉得士嘉堡还是一个蛮好的选择。

[00:50:59.940] - 主持人 Sean

王红雨先生乐了，这个不知道是什么原因呢？

[00:51:03.220] - 贷款专家 王红雨

我刚才听到你说打太极，我就想起了这个呃，为了避免打太极，我每一次都是非常正面的，直接回答你的问题。比如说你问我刚才这个问题说 90万。呃，无论你说的是哪个城市是买house还是买condo，那我的回答一定是买house不买condo的。很多人不会比较。其实呢？condo跟house的比较是这样的，就是你要把condo的管理费啊，实际上要折算成所付的。就是house，他没有管理费，那么condo如果管理费很高的话，你要把这个管理费折现成首付款折算成首付款之后，实际上虽然你是condo，你买的时候是 80%，但是你每月要追加首付款，所以实际上condo的这个 Leverage 就是同样的价格的情况下，condo 的 Leverage 只是稍微少那么一点的。另外呢，从价位上讲 90万，确实想你说的有点低，如果是放宽到 100万的话，最近两个月我的客人呢，买到了就是 Suite 之后肯定有一个地址对吧，地址后边就有个 Suite，是他投的 100 零几万的真的买到 House 了，真的买到 House 了这个 104 万 108 万买到 Suite 是床头的那种 House，而且是其实以前很 Popular 的，现在不是很多的，像这种四个 Room 的搬离，这种情况下很适合老年人父母来居住啊，无论是你自己的父母居住还是租出去，都非常方便，那么这个 100万的condo对于大多数人来说的话呢，他会去看那个管理费，这个管理费差不多要要有 700 、800 以上，至少你把 1月 810年 ¥9,000 的管理费加回到本金加回到投资的本金里的话，实际上是降低了他的 Leverage。所以说如果像今天这种情况下出现 100万的 House 和 100万的condo相比的情况下其实挺明显的，是选 100万的 House ，100万的condo对于大多数人来说会比较害怕那个管理费，这是我直接回答这个，所以我也不会打太极，直接就给个答案就行了。我选哪个。

[00:53:39.610] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我要补充两句，红雨讲的这个观点呢？是直截了当，但是呢，我在里面跟大家分享我自己的观点，就是说呃，为什么我说两个都可以呢？是因为很多人，尤其是我们地产投资的朋友们都觉得就是说我同样价钱，我可能买 House，我同样价钱就买一个 Condo，我每个月付了七八块钱这个白白浪费钱呢？我觉得呢，就是说首先 Condo 管理费，那 ¥800 并没完全浪费掉。我分享一个我自己的观念就是我最近有两三个房子了，空调今年夏天特别热，空调相机都坏掉了。然后呢，就是帮我选空调的师傅，就给我讲说你这房子这个空调这个被子多少年没有换过了，我说空调还不能要换啊，空调不就开着就放了充电就关了吗？所以这一点呢，就是关于门禁这一块我们condo这一块呢？他们做了很多工作，但是我不太赞同，这也是我这样怕这个没给大家，就说我不太在那说。

[00:55:00.220] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

康纳管理分，这一块都不是那么容易花掉了，失掉了，其实得花的那个钱相当一部分，还是用于你自己这个单位和整个社区的展览里面。当然，我不反对意思，就是说在同样的价格之下买服务的，那么如果说能够买得起的话，但是红雨他刚才又把价钱交了十五万的时候 105 万啊。

[00:55:28.040] - 主持人 Sean

那么杨总您您有什么看法。

[00:55:30.140] - 君安地产总裁 杨超

再补充一句吧，就是说condo吧，跟这个号子还是实际上就是说每个人认同实际上完全不一样，既然有这两种产品在就是有它的理由的对吧。实际上就是说我们现在认识的很多年轻人还是真的就是佩服这个康德对他们来说呢？这个生活方式，整个这个质量生活质量上都是不一样的追求一个内容。另外一个呢，这个管理费呢，我也理解这个红雨从他贷款的这个角度说管理费确实是让你的服务的 Bulletin 更差，因为管理费嘛，就是肯定是能负担的是吧。支付本金呢？而且本金呢，对他所以说就是限制了他的，实际上这个能力来讲就是不值。从他的角度，他去做财务对吧，所以我，但是我们从这个用户的角度来说，我们理解用户是有这方面需求的。所以说如果是的呢，那我们就也可以考虑，但是呢，如果是我的话，刚才您的问题说如果是我们自己给自己买的话，那我肯定是不舒服的。

[00:56:34.190] - 君安地产总裁 杨超

第一个我赞同马总的比较容易，而且对我们房东来说 90万。如果这个预算能买到很好的位置的康德，他也愿意租租金也不差，这是前景也不错。

[00:56:48.930] - 贷款专家 王红雨

市场我再多罗嗦一句。其实我们三个人是三个观点。杨总说的是买咖啡豆。这这同一条件下，你说的两个都可以，所以我就笑他还是打太极。所以我的说法是在这个命题下，我肯定是买 House，因为我买 100万condo，我自己买 100万condo的时候，拿这个价钱是买不到 house 的。也就是说现在出现 100万能买到耗损的同时，两个可选的情况下，如果我能今天下手的话，那我是选的上号，就是给大家一定要把这个前提再在这儿再重复一遍。

[00:57:34.670] - 主持人 Sean

也就是说，这个 100万的 Condo 随时有，但是 100万的house不常见。所以说如果说 100万的话，我们去选好。好上面的观点实际上都很清晰啊。那么我就这个问题，我追加一个小话题，就是我们在考虑这个纯粹的现金流和增值的时候，我们买房的时候是不管是买house 还是condo是纯粹的价格便宜能产生多钱，就或者说至少我少一些钱。这样的一些物业还是说买这个价格稍微贵一点，但是处于核心地区，未来的可能的发展潜力会更好一些的。这样的一些物业。如果这两种物业让上面去选的话，会选择什么样的物业呢？就比如说我再具体一点多伦多和远八村如何选择。

[00:58:25.470] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

首先这个远八村是我们弄出来的吧。还是房东呢？网友们提出来的。我到现在都没有搞定，是个大城市罢了。我哪有错啊？但是我想要说就是呃，我毫不犹豫王宏伟说要给一个坚定的这个答案，那么毫不犹豫卖市中心的。我觉得那就说远八村啊，其实每一个村都有每一个村不同的特点。比如说我们前段时间我的这个北边这个 Bradford，他就给你超市里面，他讲到我们安省把我们安省今年因为吸毒而。发送送礼意外的人的数目和必须做这个比较，当然，也许我记错这个数字这个定死了，就是说相当一部分人是 walking dead walking dead。就是说香港有这个吸毒人员相当数量很多种类。你不想去一个城市。像今年温哥华，他前两天报了个数字，当然我不是个数字很好的记忆很好的人，他讲过今年。这十个月月必须这个这个这个城市，因为过量吸毒死掉的人就超过 800 多个。其实在某种情况之下，就是说我们买一个房子。刚才其实你在谈一个到底是现金流还是增值的概念。那么我觉得我们买一个房子，不管是看将来的增值也好，还是这个现金流也好，我们首先是买了一个社区。如果这个社区。这是我个人观点。如果这个社区不是一个非常好的社区，那么即使房价便宜，即使房价有很大的政治空间。就我本人来讲，我不会去减排。比如说 10年之前别人讲呃，必须跟别人讲这个这个很多社区，它的房价很便宜，十几万就可以买个独立屋了，那么可能你注那些录音的人，他也一样，能给你交租金。尤其在美国很多的州啊，他是没有这个人读过这个法律的，所以如果不付租金你就可以被赶出去了，就可以什么赶出去了。

[01:00:57.140] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

但是呢，所以我本人来讲，包括我给我客户建议，我不会建议去买这样的房子，Location还是我的第一个选择。那么在Location能够选定的情况之下，我们再考虑增值也好，现金流也罢，那么最好的两个都都顾及到。所以就这个问题而言，我不选远八村。

[01:01:20.790] - 主持人 Sean

那么杨总您如何想的？

[01:01:23.160] - 君安地产总裁 杨超

我是重视现金流的，所以这是很明确的答案吧，就不打太极了哈就是。所以说我在选择第二个condo的时候，我现在也是会选择很多的。Condo 因为什么呢？就是还是现金流比较有把握，这方面是可预见的，而对我来说呢？我是倾向于先生存后发展的这么一个理念，一直是这么坚持，这种理念操作自己的投资啊，包括开公司啊，都是这样都是比较保守的，就胸无大志。但是总的来说呢，可能跟我们年纪有关系，可能这个年纪就不想太冒险了，有突破。但是这个希望给大多数年轻网友也有个借鉴就是什么呢？现金是吧。尤其在这个时候，我们虽然预测明年很乐观，但是谁能知道有没有变故出来，我们谁？ 2019年能想象到 2020年能有这个这场风暴出来，那时候我们预测是都是蛮乐观的，对不对，忽然一下子来个一枪，就把大家打回原地了，对不对。

[01:02:34.150] - 君安地产总裁 杨超

但是我们现在预见明年特别好，或者是稳定下来，我猜。但是一旦事实发展的方向，不是按照我们预见的方向走的话，怎么办？现金为王，所以有现金流，哪怕你像你说的很好，贴少贴一点都无所谓，但是在我的承受范围内，我自己有预算可以承受就最好。但是所谓远八村外边的郊外的远郊的这些房子很多时候呢，它不能保证它的出租的，这个空置率一直是这么低。现在可能有特殊情况，很多人不能没有房子了，或者卖了也买不起了啊，什么的或者就是支付能力越来越差了，所以造成这个出租比较火爆，而且是单套的人，然后我们很多也是在外边租房子了，所以这个造成了外边出租的一直还可以，但是现在能看到外围的出租。实际上在。减缓这个趋势。所以这个就是我们担心的，一旦经济与山神来了，那个出租现金流是不是还能支撑下去？这是我的观点。

[01:03:40.180] - 主持人 Sean

你说这个还是核心地段更稳健现金流快。红雨先生从财商教育的这个角度，您建议如何去选择像您流派还是只看哪一个可能更好一些。

[01:03:52.360] - 贷款专家 王红雨

而我是这个增值的是首选增值的，因为你现在给我的这个比较多，能够当它还是二八。刚才像你说的二八定律都搞不清。那么我们就拿多伦多跟卡尔加里比就行了。那么多伦多如果你要是借到 80%的话，你这个现金流都是负的，无论你买哪一种都是负的，只要你交的 80%，那么你同样的情况呢？同一个 Family 同一个家庭，你去卡尔加里也就 80%那个现金流是好的。那么在这一点上，你觉得是应该选择其他的房产还是卡尔加里的房产呢？那么按照我的观点是一定是的，他哪怕是现金流很差，但是它未来会升值。为什么会有这么多地产投资者长期忍受负现金流。就是因为他升值之后能补偿啊。那么卡尔加里你是现金流很好，甚至每月都有剩下的可以用于买菜的钱，但是它长期不涨。这种情况下你的投资的机会成本极高，也就是说同样一笔钱在多伦多增值了 30万，你那边增值了五万，那么你这笔钱恐怕算回来到卖掉房产的时候可能收益率只有每年 2%，连通胀都跑不赢。

[01:05:13.780] - 贷款专家 王红雨

你这种投资地产投资是没有必要的。所以又不是哪一派的问题，而是说呃，地产投资的目的到底是什么？是最大化自己手里这笔现金它投资的机会成本，你要跟所有的投资产品进行比较，比如买保险买股票买债券买卡尔加里的房产，你最后自己会算一个投资回报率，最后按这个投资回报率就是退出房产投资的时候，进行一个比较，就知道选哪。

[01:05:48.660] - 主持人 Sean

那也就是说这个像洪宇先生之前的一些讲座里面也提到场外现金流。如果有长期现金流支撑的话，负现金流是可以忍受的，只要能忍受还是要选这个核心地段。这样的观点对吧。

[01:06:01.890] - 贷款专家 王红雨

没有场外现金流的话，银行不批贷款。这个呢，就不用大家操心这个成本现金流的问题。

[01:06:09.420] - 主持人 Sean

那我们下一个延伸出来的小问题，就是关于土地房的这样的一个买卖在买卖这个号子土地法我们是一味地追求大地块，将来有可能我要翻建改建，甚至说现在后屋等等一系列的优惠政策，我是买这样的房子，还是说不在乎土地大小，甚至不在乎是否有土地，只要适合居住适合投资，我买得起，我就买。如果说这两种的话，咱们怎么选择？如果说买。可以翻建改建的房子还是说这个房子我不过份的关注它未来的翻建改建这种可能性。找我买的起我就买。

[01:06:53.960] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我想讲讲这几个例子吧。第一个就是说，第二有价值的最大机会是房子和酒店未来方向，尤其是处于一个好的位置。所谓好的位置，比如说一个大街的十字路口，我过去在各国买房子，我们最怕爻位了最怕这个大件的房子。事实上，很多房子有商业价值，所以大地块的房子肯定是有它这个投资的价值和潜力的。那么第二个就是说要是每一个房子，将来重建的密度都会随着你离这个大街和十字路口的远近，而不同越好的大街越靠近十字路口，将来你的密度会增大。那么包括像多伦多市政府过去，这几年一直在推行增加这个密度。我讲几个例子，像 Android 的很多，它允许你放一个，它是一个独立屋，翻译成六七个堂 House 已经有好几个这样的项目出来了。那么当然你说几十年前你买那个大的大的独立屋，那七个位置是太好了，是那么但是呢？单单讲大阶段还是不够的。

[01:08:08.120] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

就是说，如果说在同等情况之下，我去买一个全新的房子和买一个老去的大房子，那么我会选新房，因为新房它的升值和它的现金流远远跑老房子。如果买一个大房子，你没有拿来重建，或者说你的房子，你的社区还没有达到能够变成可能性的时候，那么你将来你卖的时候刚才也讲了，就是你的你出货的时候，你产生的利益和增值，可能远远你没有买一个新房所带来的增长。所以在这一点上呢，就是我觉得有时候我会买新房。那么第三个就是我想起来就说很多时候我们在讲一个房子的增值幅度，就是又回到刚才二八的观点，我看到一个报道说就是现在在其他的市场，有些区域是大部分区域是一个是 Market，那么有些区域呢，仍然是一个来 Market 的，那么有些区域是 market 的，那么它有一个巨大的，当然 Market 目前是什么开始他讲的，目前两个城市还是 special market。

[01:09:30.770] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

他讲的是素材和准备，但问题在于就算是那个房子便宜，房价便宜，就算是我们觉得那个区域升值也好，还是这个现金流也好，有很大有多少，我们就是在近期的华人会跑到树上，我们如何去买房呢？所以最终呢，我觉得还是看自己的财务能力，还有衡量这个单子以后才能够做一个比较好的决定。

[01:10:06.440] - 君安地产总裁 杨超

这个问题就是说还是得拿来比较什么？就是不在于地块大小实际这个不是首先要我先否定这个，它不是个判断价值的一个主要因素还是地点。而当你一个在煤炭。一个三十五尺的一个独立屋，跟北边 6market 一个六十尺的 Lot，你说哪个的价值高。这个还是不一样，但是就说这个要分在哪个市场情况下去看，比如说像我自己 2014年买的这个顺驰跟贝贝那一带的呃。就是老房子翻建等。实际上翻建完了，我就发现了。如果同一时间。买了 House，不翻建也正那么多，我买了翻建了，实际也赚那么多钱，就是市场的这个那时候蓬勃向上发展的时候，你没必要去建，你买什么都赚都是一样，最后比例可能都差不多都是赚 25%到三十，但是新路盖完了，可能都消化在那个时间呢？贷款上。这是这是一个。

[01:11:24.440] - 君安地产总裁 杨超

另外一个呢？就是说在分析这个时候呢，还是个人的取舍问题就是喜好问题，我觉得有的人呢，就是对日本萨博日本或者是非常密集的城市密集度高地不太熟悉。很多人我们华人来了，就住在北边，甚至从来没再住过，所以他就觉得那个地方没有什么价值，那么多人也没有中餐馆什么的，他觉得那个地方算是无耻的，那他的房子怎么值 300 多万，他不认为那是价值不认可，但是他认可的一个朋友的一个六十 lot，然后他花。 200万可以买这个 Lot。这是一个个人的喜好问题。我觉得在这方面呢，我觉得如果你自己有这方面的这个咱们网友有这方面的需求的话，还是依靠团队，我觉得就依靠团队大家一起，根据你的情况，财务自由啊，是还是不自由，是靠这个怎么做达到升值啊，还是有现金流有个这么一个团队的一个去协商去评估，才能准确的做好决定适合你自己的。

[01:12:35.430] - 君安地产总裁 杨超

你太急了，说到最后变成太极的。

[01:12:39.720] - 主持人 Sean

马总有补充。

[01:12:41.190] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我又想太极是我们中华文化最瑰丽的地方是一个记号，我们都在太极太好了。

[01:12:51.280] - 主持人 Sean

我与先生对这个问题有什么看法吗？

[01:12:54.310] - 贷款专家 王红雨

我的说法很简短，就是 95%的大 LOT 是没有外流的，只有 5%有 Running 可能性，而且买家又有这个本事的人才有价值。所以我们看有些人买十亩十亩地上面有一个小房子，买完之后只能回租给住在那边的 Farmer，那你要什么时候改建？你有这个你自己能投入那么多钱去改建吗？改建的这个所有费用实际上是在任何地方成本是一样的。建筑成本是一样的，但是你那个 lot 的 value 没有你建完之后，它还是没有保留。所以我们看到很多以前这样的投资者就是去搞翻建。刚才杨总说得很好了，翻建完了之后，别人比你的涨得还快，所以你强制升值的就是给 CT 做贡献了。

[01:13:50.380] - 主持人 Sean

所以说究竟买 House 还是买condo买适合翻建呢？还是说可以不用考虑。每个人仁者见仁智者见智，根据您自己的实际情况去做出合理的判断。好我们先进行多广告广告之后，我们继续精彩的讨论。

[01:15:09.820] - 主持人 Sean

欢迎回来。我们继续咱们的精彩讨论。我们的第三个问题是这样。巴菲特有一句名言别人恐惧时我贪婪。那么目前啊，我看咱们房地产市场价齐跌持续了较长的时间了，正是绝大多数地产投资人恐惧的一段时间，那么在这个时间段，我们如何做一个聪明的地产投资人。如何去贪婪？有什么好的机会可以让我们去贪婪吗？在哪儿？什么房型什么价位？马东能不能先分析一下。

[01:15:50.840] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

好的谢谢大家。那么首先呢，就是巴菲特老人家他总结这句话很有道理，但是很遗憾呢？我们 99%的人都做不到。我觉得呢？我们也有一个群叫红雨贷款群。 2020年3月18号。我一直记得特别准。那天晚上我发了一条短信，我说这一个多月来地产走的很慢，然后疫情从今天开始起整个进入工程状态。那么这个也确实是我们人类历史上很少有的吧，安省应该是没有过的时候，中国曾经发生过，但是在哪个朝代之前呢？但是就说在我们很少见的历史上出现这么严重的事件。那么我说下一步继承人会怎么样？然后呢，就是把发了消息之后呢？差不多两小时没人叫话茬。然后我说我是很少发言的，说这个话题特别没人接才好尴尬。

[01:17:14.440] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

后来好多人讨论。其实我觉得那就说疫情过去了。那么疫情期间呢？那个 3月18号的那个讨论呢？引出了很多大拿我们看了群里很多，我们公司同事也有很多投资人的观点，就是说确确实实有相当一部分人表现出非常悲观，也相当少部分人吧，还是就是说还是有信心的。第三个生意就是说但是呢，那个时候一个最大的问题是大家都看不到曙光前途在哪里？那么目前这个状况呢？我觉得是从今年的三月份开始加息到现在呃，刚才我也说了，就是说七月份已经看到 5年定期利息，呃，这个 5年 fix market 到了经典，这个观点上来就说我们能够看到这个最高的利率，这个利率已经出现了，但是呢，我们还看不到说哪一天。就是联邦政府说的假期了，就说暂时暂缓假期了。那么还有一点呢？就是我看到很多微信小红书上很多朋友在泡着说有人给你这个抄底。

[01:18:39.790] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么你看看我给你弄买房子出来同一个的同一栋楼的你看看 8月底到了十一月份到了 10月中，又降了 2万超的又降到 5万，也超了半山腰上。所以那就是真正去抄底的人是相当少的，那么也是非常不容易的。那么这个话确确实实是需要勇气，需要本钱需要胆识。那么我在这里提出我自己的见解，就是不管是市场好的时候还是差的时候，不管是机遇很大的时候，还是说是高度发展的时候。我觉得每个人都应该。量入为出平衡你自己的财务观点和你的 Planner 模式。 Pro 可以说是一间地产经纪整个下来做一个详细的分析，我们我觉得呢，就是任何一种服务都是有价值的。作为地产经纪，我觉得我给你的最后两个诗，我虽然说不能够收 3590，但是我还是想说的钱啊！为什么呢？因为我觉得我的观点，我的知识对你是有帮助的。

[01:20:03.160] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

如果你能够和我在这个观点上达成一致的话，也许我们能够再谈谈下一步的发展。我觉得呢，就是在疫情期间，确实有很多朋友很贪婪，在我们开会，今天这个讲座之前，有人说一星期前，我在一个社区上相顾而不是办公楼，楼上楼下各两个单位有一个朋友买了六套，这是个成功人士，但是呢，现在呢，他就被套进去了。现在怎么办呢？其实这样的人比比皆是，我也见到有客户在朋友的劝解之下，一个楼花买两个单位上半年发了里面，他买三四个单位，我觉得这是一个。不够慎重的。那么我自己呢？我不会在短时间之内大量进货因为。我们毕竟不是每一个人都不会能够成为像李嘉诚那么大音量的这个把这个更加不用讲的，因为不管李嘉诚也好，这个巴菲特也好，他的不是说他每一分钱都是他的钱。那么我再重复这句话就是我口袋的每一分钱都是我的钱是我的血汗钱。

[01:21:31.340] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

他的钱不一定都是他的钱，他的基金他的公司，他的钱是在旁边的运作的。所以虽然说投资失误，他也会感到肉痛，但是呢，他没有你那么痛苦。如果说我投资失误，我就会感到很痛。所以在这个观点之下，我觉得就说。我们刚才开始我也讲了，今年到明年应该是一个逐步稳定下来，看到噪音慢慢减小、减少看到尘土慢慢消散的时候，我觉得实际上是一个逐步稳定的阶段。如果说过去这半年我都没有投资，那么过去这 1年我们有这个历程，又有更多的投资，我觉得投一个股吧。如果说你让我劝你，或者说你来看我说买两三个，我不会这样做。那么即使是我再想贪婪，我觉得我的本钱，我的勇气还达不到那么大的水平。再一个观点，我觉得就是我们每一个投资人应该有一个中长线的观点注意中长线。

[01:22:43.500] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

如果回到几年前，我提出来替他分析，这个观点就是我们不应该再做一个低垂的短小专案，因为我们那个成本我们付不起。那么如果说我做一个 7plus，甚至更长时间的话呢？我觉得现在是一个买房的好时候你。为什么说现在是个买房的好时机？第一地产多伦多大多伦多地区今年地产的房价应该是在 9月12日之后开始逐步稳定下来了。我们看到有些区域十月份有一个小阳春卖得很多，我们看到 Condo，刘鸿涛有的在今年的十月份卖的项目，卖得这个数目比预期几乎达到了升了很多。那么这个钱不用愁了，大部分有钱的愿意做投资的人已经开始准备入场了。所以我自己认为就说明年市场会逐步稳定。至于说每一个人，这个时候应该在哪个区来投房子应该在投什么样的房子。我觉得很重要，一个观点还是太极拳，就是和你的贷款保险财务分析经济能够做一个综合的评估。

[01:24:07.750] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

但是呢？在打完太极之后呢？我给大家一个小小的提示就是。如果在这个时候和到明年三四月份之前，你还看不清楚，你要买的房子区域的走势的情况之下，我建议你买楼花或者方法，这样你的财务能力。可控之内，因为我们大部分人都有感觉说今年的利息再上一次，明年可能再升高一两次到明年中旬，明年年中甚至到明年下半年利息不会再提高了。那么可能最终我们的 5年利息，有人说是 15%左右稳定，那么当利息平稳下来之后呢？房价会逐步稳定或者上升。那么如果说我这个时候投资一个楼花投资一个房屋在未来的 2年 3年才完工的话，那么其实这个时候我觉得是一个能够在未来 2年之内巧妙躲过这个躲过这个高利率时代，所以这是我的一个个人见解。

[01:25:18.010] - 主持人 Sean

马总。我记得您是不提倡大家买房花的。

[01:25:24.240] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

呃对。那么刚才你说的这个防滑漆是防滑呢？这个防滑垫呢？这个是独立屋半独立屋，它是我当时说的原话是呃，我不主张你大量地拖着防滑作为一个投资，作为一个投资或者一种投机。呃，防滑呢，确实是不太适合作为一个投机的产品，那为什么这样说呢？就是第一呢？防滑通常建筑周期比较短， 2年最长 3年。那么第二个呢？防滑对你的资金量要求比较大，那么 10年之前你买一个独立屋或半独立屋，可能开发商就会向你要 5%到6%的仓位。那么过去一来，所有开发商都会要向你要 15%到20%的。那么第三个就是由于它建筑周期短，它交割的时间也相当短暂。他说他通知你说我准备三月份交房了，那么通常给你一个月最长两个月的 Notice，那么在这个时候呢，你是很难把这个方法给找到的，并且大部分房屋是不允许你炒卖出去的。

[01:26:43.980] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

他们的主意了，从这个观点来讲呢？如果说买房的人你能够做好准备搬进去的话是值得投的。如果说我买买了房屋，我就准备在交房之前或者交房很快炒卖出去的。那么这些人不太适合去买房吗？

[01:27:05.820] - 主持人 Sean

也就是用于资助去买房是可以的。

[01:27:10.600] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

或者说我吧，其中一个投资方condo我们卖了。我把它作为一个短暂的自住房，或者说我能够能够继续在利息也好，贷款条件具备的情况下，我还能够负担一个整个的方法，有事先的准备的人，我觉得是可以的。

[01:27:31.270] - 主持人 Sean

也就是马总认为 2023年的房地产市场的机遇主要是在楼花和房屋。杨董您的观点是什么？

[01:27:40.660] - 君安地产总裁 杨超

我觉得呢，这个。我们。这么多大多数的网友吧，不能跟巴菲特比我们这个命题不可比，实际上它的操作的方式认可的价值跟我们的方式跟我们的能力，像巴菲特说的能力都不在一个起跑线上。咱们举个例子就说今年的一月份有多少网友，当时因为错过了 offer 就没拿到没成功，拿到 offer 着急，然后就是拼命的在休假完了到二月初拿到。但是反过来说，那个时候他们是急切地想上车，但是二月份买到的卖到顶点上的。实际上。再过一个月呢，又肠子都悔青了。就是说这个过程很难掌握对他们来说。而且呢？我们的投资人的大多数只是有限的资金，我们投的只是一笔两笔。甚至三比四比五比了不得了。作为一个个体投资人，但是巴菲特这种大基金的体量的大体量这种投资人的话，他今天投了八个亿，可能下礼拜又有八个亿进来了，投资人钱又进来了，又来了，所以他还能持续的投资，这是不一样，我们投了以后敢错了，这班车那就彻底的错就是百分之百的一个失误。

[01:29:06.110] - 君安地产总裁 杨超

对他来说对这个大投资人来说，他可能只是 5%的一个小失误，那对我们来说就是百分之百。这是一点。第二个呢，就是这个基金呢？各种金融产品的投资呢？跟这个房地产不动产投资呢，还是不太一样特点就是呃，金融产品呢？它的流动性好一点，那我们这个不动产呢？这个流动性比较差，不是说我们想卖就能卖，而且这个受的政策方方面面的因素影响更复杂一点，你这个金融产品，我自己认为好，所以这是不太可比，但是就是说从这个理论上来说的投资理论上说，应该说我们要有眼光才行。刚才一再说刚需的时候，实际上这里有一个伪命题什么呢？真正的市场启动不是靠刚需来启动的，是靠投资人来驱动的。刚需永远在那儿，它是刚需。而且刚需人比较保守，真正首次置业换房的人实际上是非常保守的，它总是跟着市场跑的，他不是领着市场跑的人，真正跑的人应该是我们投资人。

[01:30:19.980] - 君安地产总裁 杨超

但是在这种目前的环境下呢？这种环境下的投资人，我们自己的小投资人呢，还是应该的，就是说慎重，这是主要的不是因为我是地产经纪地产经纪公司，老板就是说买买买买买不是这样还是要慎重，但慎重不代表我们就不买，这不是一个绝对的，不是打太极也不是个绝对的一个定义，没有一个指令说现在可以买下一个下一秒钟可以不买，不是这样的，不是像推荐一样的这种模式。所以这个时候是我们进场的好时机是进场的好时机，永远存在，就像红雨说的，还有 105 万的独立屋呢，我自己都后悔，我们错过了这个，但是我知道最近有一个在这个北约克的房子，一个挺大的一个 lot 叫价原来是 170 几万，后来 125 万成交看到了吧，那个消息，所以这个就是说还是确实有这种黄金埋在土里的，还是等待大家去发掘，所以不要因为市场环境不好而止步还是确实要自己去发掘有价值的。这一句话靠团队靠与地产经纪律师啊，会计师啊，这样合作的一个团队，然后去实现自己的投资目标。

[01:31:36.810] - 主持人 Sean

那么您原来在我们其他的讲座的时候，和这个之前的论坛里面提到过高于 150万的房子的买，然后 120万的房子卖之类的这样的一个论断。那么对于您来说， 2023年的机遇会出现在哪里呢？

[01:31:54.030] - 君安地产总裁 杨超

我认为呢？应该是侧重于这个低价位的这个起步的房子，这个价位比较保险，因为大的房子呢，高价位的中高价位的，我们没有把握的，还没有这个降落的空间，还有没有这个不太确定，但是经过这些这个从二月份到现在这个过程，我们发现 100万左右的这个价值非常。通过这个价位，基本上他们的起伏不是很大，然后再 10%百分之十几的起伏。其他的像高价位的房子中高价位的房子，差不多 30%都是有的回落，但是在百万甚至百万以里的这些回落都不是很多。所以这方面我认为大家永远是能发现这个价位的金子是最好。

[01:32:44.510] - 主持人 Sean

也就是说， 2023年可能大家需要重点关注的一个机遇，那就是 100万以及以下的一些这个物业。

[01:32:51.950] - 君安地产总裁 杨超

低价位的入门的入门级。

[01:32:53.870] - 主持人 Sean

如果说 2023年让您再去买一套房的话，您会怎么考虑呢？

[01:33:05.120] - 贷款专家 王红雨

不过我能把你刚才定义的所有的问题都回答了吗？可以，然后最后回答你补充我的。呃，其实巴菲特说的是没错的，但是我们做不到，并不是说这个区别并不在于房地产还是金融资产。我们看一下刚才 Tony 举的例子， 2020年3月18号，那个时候为什么大家不敢去买房子。疫情刚刚爆发，大家不戴口罩还在这个这个争论之中疫苗根本就没提到日程上。当时英国提出了群体免疫让全世界一顿嘲笑，也就是那个时候我们刚进入隧道。石头的头在哪儿都不知道。那个时候就是恐惧。那么巴菲特说的恐惧的时候应该这么贪婪对吗？谁有本事贪婪？那个时候没有。所以巴菲特说的东西没错。巴菲特说的这个适用于所有的投资不仅仅是金融资产投资。所以我们现在说的回答上的问题是说巴菲特说的这句话别人。贪婪的时候，我恐惧别人恐惧的时候我贪婪。

[01:34:21.680] - 贷款专家 王红雨

我们回头看一看，我们大部分人做的是什么？别人恐惧的时候，我恐惧别人贪婪的时候我贪婪。比如说 2020年都在恐惧，所以谁不买。 2021年发现错了又都贪婪。这个并不是说别人恐惧的时候，我贪婪就是 2021年，而是别人贪婪的时候我也贪婪。这个叫什么？这个就叫羊群效应，这个就叫乌合之众了。那么巴菲特与众不同的地方是他不是跟风的。它是逆行的。无论你哪种投资，你逆行进去就可以了。我们举一个非常简单的例子，今年 4月 6月加拿大都报道了，说这个加拿大人大量的这个从那个 Reddit 出来，就是把那个这个基金全卖了。为啥呢？看见这个居然吸利率涨了嘛，所以大家就都卖了。那我们看看到七月份的时候，八月份的时候，九月份的时候，那个债券的收益率非常高，债券的价格非常低，你不买都可惜了，那个时候是应该逆行回去的。

[01:35:33.890] - 贷款专家 王红雨

回头我们说现在应该去了，对吧，因为涨回来了嘛，这就是利率涨回来了嘛。在那个时点上有几个人逆行回去说把加息马上又卖掉，又回去买债券没有，所以这个就是人性啊，这是我，我想说的巴菲特的这句话其实 99%的人是做不到的。第二个呢，就是你刚才说的这个你贪婪的又狠起来，去年大家都是贪婪的时候，发现没钱怎么办？去找影子银行借钱直接扣留了，这个就是你作为乌合之众，该付出的代价，别人都贪婪的时候，人家有本事贪婪，从大银行借来了你没本事，你还贪婪，你就去逼兰德尔了什么什么？这个影子银行啊，甚至时代也跟着贪婪，这个不惩罚你惩罚谁呢？这个市场对吧？所以我们说如果是你想作为一个成功的不断的不错过机会，同时呢，也不踩坑的这个投资者的话呢，还是要反复的想你是不是那个乌合之众的人？刚才戴维用了一个词，说现在要谨慎，我有的时候跟人讨论的时候，可能就是太直白了。

[01:36:58.400] - 贷款专家 王红雨

我说你们把恐惧穿了一件外衣，把它叫做谨慎，实际上那就是恐惧。银行都批给你了。最后过了六个月，你说我没找到房子，这是不可能的。现在这个市场上怎么可能没找到房子，就是别人拿一些负面的消息，给你制造了恐惧，把你控制住了，然后呢，你们家里可能也有人在跟你说一定要谨慎啊，一定要谨慎啊。所以这个恐惧有很多衣服，你识别不了的情况下，可能就是没有行动。我们说投资到底是智商高低的问题呢？还是勇气的问题呢？实际上呢？从巴菲特的这句话总结出来呢？它是一个笔记本，就是你行动是就是你可能坐在这儿想我是勇敢的，我不是乌合之众，没有一个人承认自己是胆小的是乌合之众，是羊群效应里的一只羊，总以为自己是头羊。不以为是羊群里的一只羊。

[01:38:05.110] - 贷款专家 王红雨

但是 99%的人就是它拼命的，在否认用一些词汇去美化，说我是谨慎。所以我们说不要给自己找太多的理由，客观的评价自己如果不能客观的评价，也不要像 Tony 说的找所有人问其实你就去银行做一个月能不能行。然后你作为一个船长去指挥你的水手。还有了望的人，包括律师、会计师、地产经纪贷款经纪帮你去开这个船，但是这个船的方向要不要开。首先对吧，要不要开出去。如果你说哎呀，有风浪啊，有天气预报说怎么怎么样了，对吧？你就压根不开，这些人都没有用对吧。你决定要开这些人才有用，但是你不要去问你的水手该不该开可能就问错了。你去看看小红书上对地产市场最悲观的就是地产经纪，因为他们的收入是顺周期交易量一下来，他们的收入就少了，所以他们就悲观了。

[01:39:18.940] - 贷款专家 王红雨

你作为一个投资者，你是做 IT 的，你的收入没受影响，你跟他想法一样有什么意义吗？没有任何意义。所以刚才你问的最后一个问题，说这个该疯狂的时候还是该贪婪的时候去哪儿贪婪买什么样价位实际上这个都不重要。看 10年以前condo House 等等。 10年之后再看所有的这些房产类型增值的幅度是一样的。也就是说，今天按照你的借款能力，其实买什么都行。从 10年的长度来看是一模一样的，用不着条条讲解解决最后一个问题就是你补充的那个。如果明年我还想买房子的话，那么我自己肯定要按照资金成本去看，比如说明年我没有首付，我需要如果是某一个房子，那么这个房子原来的利率所在了二点几的固定利率，我肯定不会去买房，但是这个房子。那么我想去理财，但是那个房子，我首先要看它是不是增值了，而且利率是不是已经接近五点几。

[01:40:25.780] - 贷款专家 王红雨

那么我把它 Break 掉交了罚款拿出来钱买下一个, 是不是这个成本收益也是我是需要算的，这个东西并不需要请其他什么？会计师帮我说律师帮我算地产经纪帮我说都是我自己的 internal 的 Information，我是要做这个决定的。如果我不做这个决定的话，其他人没办法给我做决定。我们再回到巴菲特这个例子上说巴菲特是做了决定，让场内交易员去买卖的，他不是让场内交易员来给他建议，我该买还是该卖，所以顺序一定要搞清楚。所以完整的回答你这个从财商角度回答这句话巴菲特是对的，没有人做得到。做决定的那个人是你自己不是任何人，不是利率环境不是房价，而是你自己想贪婪还是不想贪婪，你贪婪的时候是不是逆行，你贪婪的时候是不是又跟大家一样了，跟大家一样的时候实际上是没有安全边际的，反而现在大家都不买你去买的时候，这个房价是有的，就是有安全边界的, 安全边界是什么？你一旦犯错损失很小。

[01:41:43.080] - 贷款专家 王红雨

这叫安全边界。没有人不犯错的你今天进去刚才你讲的一进去，实际上它已经跟二月份比已经有很大的安全边界了，但还有可能犯错，因为房价又下降了 2万，但是你想一想，在下降的空间还可不可能是 20万。你做决定的时候，你就要知道了在下降的空间不是 20万了，而是 2万甚至 5万，这都有可能，但是你要不要这个时候进, 你是不是一定要看见你这个小区里你拿到了历史最低记录，这也都不可能了，连疫情之前都回不去对吧，只不过是相对的拿一个安全边界而已。好了。

[01:42:29.110] - 主持人 Sean

马总补充。

[01:42:30.460] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我觉得红雨刚才讲了一个船长，这个讲了一个团队，我觉得这两个人非常好。其实今天我们现场也好，线上也罢，我们有这么多的朋友们在倾听我们所谓三个人来讲，其实你们想听什么呢？也是想听我们过去这么多年成功的经验也好，失败的教育也罢，实际上我们为什么坐在这里跟导演聊呢？是想把我们自己的亲身经验告诉大家。帮大家理清了思路，但最后那个船长是您。最后做决定的那个人还是你。在这一点上，我同意刚才讲的说。最恐惧的是近代经济，其实我没有看过没有感触的，因为。我希望呢，但要找的是有一定经验的。在这个市场升跌升跌的波浪中，曾经经历过波折的。我记得上一次我们讲的时候曾经讲过一个我自己看到一个客户是一个韩国客户，他在去年的十二月份在东桂林买了一个房子 150万，由于他借了六个月的私人贷款，在今年九月份我们开会的时候。

[01:44:06.290] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那个经纪跟我讲，他说他的客户一定要卖掉就卖了九十八万。你想啊，刚才我也讲了，从 154 万到九十八万，这是多大的一个跌幅啊。我觉得呢，我们每一个人呢？身上都有一定的气质，但是呢？很多人呢，没有发挥这个力的事情。 2017年。这个是我们多伦多市场，这是我经历的第二是杰夫。我记得非常清晰，因为我花了时间跟大家聊聊我自己的体会。 2016年也是十二月份，我忘了几号了，我们公司开这个晚会过去每 1年都是在十二月份的第一个礼拜，我们开这个晚会这个晚会呢？很多朋友过来跟我说你觉得现在是怎么样啊？我当时去就是跟几个人讲，包括我们的。当时的省议员。陈赓就过来给我讲，你觉得是不是这样，我就说明年市场一定会有大的波幅。

[01:45:25.590] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我说很多朋友问我哪一天呢？我说现在市场气场是相当于一个病人处于三十九度不到的高烧。我说可能呢？在四月份在五月份之间，我们中国经常讲春夏之交是最动乱的时候。为什么我说呢？我当时用那个很恰当的很好的比喻，我说 4月28号。我们后面总公司那个主管那个说开年会不说后面，我上都进了开会了，没人来买房子了，房子还不跌。但这是开玩笑。那么果不其然，我们 2017年4月21号，我们当时的帖子问省长，还有一人站在旁边宣布我们所有的新的政策新的东西。那么我记得 2020年的 12月20号左右吧，我们房网搞这个讲座，那天也是一个。线上的女性大概有好几个人也在养创业者。我那天提出一个观点，我说。冬天总能够看到大的涨幅的区域。这个应该说年末就是 2020年的十二月份。很多人在下面留言有赞同的有反对人，反对的声音不少。

[01:47:00.260] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么其实我们回顾一下过去这 2年 Ajax 的房价确实涨了很多。那么今年去年年底也是在房网讲座，那么到今年年初，我们在很多场合，我们也提出过这个观点。今年的三四月份会有大的变动。但是其实真正听进去的人不是很多。刚才呃，应该是红雨讲了，就说很多人在一月份还赶着上车，二月份还在这里，杨超讲的例子就是在抢 offer。其实呢？就是我们这个事大部分人都做了抢群里。中间混日子就是别人做什么，我也做什么是大流。在这里，我对在座的观众和现场的观众，我想讲一个人，就是我们所有的女企业家们大部分在地产投资里面有比较清醒的认识的敢于下手，做投资的是我们的，无外乎是我们的女性了。在这个时候，当地产市场开始有波动的时候，有大的下降的时候，男人比女人更加恐惧。

[01:48:28.000] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

更加恐慌。所以呢，我觉得呢？我们在这方面多做做女同胞的工作，可能对我们今天的市场发展有更大的帮助。那么讲到将来，比如说这个眩晕说，像这个问题是对王宇的，那我可以想想回答。为了将来 1年以后，我会不会做投资，我会做投资。那我会在哪做投资。这个对我老婆。为什么我这样说呢？第一，我刚才已经讲了借钱的事趋于稳定从现在开始起到明年三月份这个期间市场交易量会越来越大，越来越增加到明年三四月份交易量会能够超过现在的本身的 10%，这是我个人观点。第二，房价在有些区域会有增长，在有些区域可以持平，但是我不认为今天买房就一定比明年三月份买房。买贵了，买亏了或者说买错了。因为每个人的观点不一样。那么我再过分的讲了，就是属于羊群效应领头羊在其中一个圈养的关系，就是如果说我们每一个做投资的人，家里有一个主心骨，这个人就说我要做投资，我要买地产，我准备 ABCDE 三个有五个爷们买地产，那么这个人作为主心骨，这个人要做头羊，要做领头羊，那么就要不断的研究市场。

[01:50:01.800] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

说句老实话，在很多时候，这个观点我很赞成，我很赞同红雨的观点，就是在很多时候你的所谓的 Advisor，他不能够给你很好的建议，不管是律师也好，不管是会计师也好，不管是计算机也好，有的人，他比别的人更因为他没有成功的经验和给你的思考。所以在这点上，我还是说团队是要有，那么，但是做你的头羊必须是你自己。

[01:50:41.810] - 主持人 Sean

二也就是说，这个三位嘉宾的观点就是贪婪一要有贪婪的本钱。第二贪婪要付诸于行动，如果没有行动，只是心理上思想上的贪婪，那是毫无意义的。然后我又想起来一个寓言故事就是小马过河，到底这个和您能不能过得去。可能最终还是要具体问题自己去具体的分析。然后最后结合这个问题，也想跟大家说别光，想听自己想听的内容，也听听不同的意见和其他专业人士的意见。综合起来做一个具体的判断，这才是真正去谈的一个前提和资本。好，我们进入到下一个话题，咱们地产投资领域里面一个普遍的观点就是房产应该长期持有。房子买了，其余就别买。但是在目前不断加息的压力下，特别是目前大多数地产投资人已经或者即将面临被推高，那么因为还款压力突然增大严重影响了家庭的整体财务状况苦不堪言，那么对于这些地产投资人来说，还应当坚守长期持有的信念，还是应当选择适当的放弃。一些地产投资盘活家庭整体财务如果不放弃，又有什么办法来解决家庭的财务状况吗？杨总请您开始。

[01:52:19.230] - 君安地产总裁 杨超

回答问题，现在就避免打太极直接回答了。看来这个太极的话又说的爽了。首先呢？就说啊，因为你作为投资人来说呢，我们是肯定是不能放弃的，这是首先明确的观点不应该放弃，能坚持就要坚持。怎么去坚持呢？就是想想办法场外现金流也好啊，追回来也好，或者是借这个把这个房屋改建一下，增加一些这个收入，或者是把自己甚至自住房想办法再出租一部分就说还是能够度过难关就渡过难关，这是肯定的。另外一个呢，就是呃，投资人来说呢？实际上这次的这个经历，我们刚才也说了，我们经历过两次这个。调整市场调整以前是经历过两次了，这是第三次。所以我们经历过的都知道你投资的时候一定要有准备说今天这个 Moment 这个时候，但是你没准备你的问题，肯定只是说他没有做充足，准备是贪婪的那一部分，但是我刚才回到红雨的话题，也是我的观点是什么呢？投资人呢？都是贪婪的，实际上包括我自己不贪不贪婪，你也跟这个投资人，这个角色是相违背，这是本性啊，投资人是本性你既然想做投资挣钱，你就是要贪婪，这个时候也是这样子，你作为我来说，我肯定舍不得放弃我手头的资产，我放弃了以后，我将来可能还要买，而且说哪天可能 23年以后市场又回来了吧，我们怎么才能买回来，这是所以方方面面来说呢？对于我来说是肯定要坚持的，这是我的观点。

[01:54:23.240] - 主持人 Sean

你就说这个一定要想办法坚持，也不能轻易的去卖自己的一些房子。

[01:54:29.960] - 君安地产总裁 杨超

打太极的话就要看自己的情况。

[01:54:35.820] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我觉得呢？我们人生在世的意义在于快乐。那么很多人分享一个幸福感幸福观，我觉得我们很多人呢，就是太多过度关注于地产投资的属性。我觉得我们有的时候还是要找到太极，就是说你个人的情况必须要具体分析。回到原来今天开始之前我们提到说有一个网友在一个区域。同样的房子买了五六个上，一个单位下为单位可以租出去，现在遇到困难了，如果是这个网友转卖卖一个或者卖两个把这个经济给盘活了。我觉得呢，就是单单说一个房子，或者说说一个人，有时候可能很难讲得清楚，应该是个什么建议。在这一点上呢？我比较喜欢上一次，你们房东香港的观众打电话进来讲我在哪买了个房子，我在哪还有个condo，我应该具体怎么处理？为什么这样说呢？因为每一个人的具体情况都是不一样的，你现在给他出个主意，可能和他的观点和现状完全不一样。

[01:56:04.780] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

但是如果你现在这个是崩的，很紧的情况之下。我建议卖卖了。我相信你手里有不止一两个两三个房子，如果是一个两个房子，一个自住一个投资，这个房子很容易盘活不是问题。人生的观点是长线专注就是不要拘泥于一个小问题。我经常看到很多朋友在我们公司的网站群里面还有外面这个群里面有一种压力，是我这个房子租不出去，租客怎么回啊？我觉得很多时候就是我们太拘于小节，太拘泥于把对方变成一个假想敌，我觉得没有必要。我也做过很多出租的租客商业租户，我也管我住的这个我在更多的情况之下，就是因为有把租客当成了你的朋友，可能在很多情况之下，就能帮助你把你盘活了。有的时候我们太拘谨，就像昨天有人在群里问我说这个钱如果是个律师走的时候，留一袋垃圾，在我家里面，我应该把垃圾拉到他们家里去，不是何必呢？就是没有必要。

[01:57:25.190] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

这是我当然不是纠结是哪个是批评，我就说就是在这个情况之下的，如果说你自己确认是你的经济状况。很紧张的情况之下，我建议卖房那么卖房把生活的压力减轻一些把生活的节奏放慢一点，能够让自己安慰我们，这是一个好的节奏。不管是加拿大的副首相。虽然还有美国的首富贝佐斯都说了，冬天来了。我专门上网上网查了查加拿大的冬天是开始于 12月21号今年。江南的冬天真正要来了。我觉得虽然说我们都不希望加拿大经济真正进入衰退，但是我们每一个人都必须有所准备。在最差的情况到来之前，如果你没有准备，那么今天给你的建议，你没有意识到那时候你可能真的要试验所谓的锻炼办法。所以如果说也就是两三个房子。杨超说的一点是对的找到保险公司找到你的贷款经纪找到你的家里人放在枕头。下面小金库里面能不能补一补。

[01:58:48.370] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

如果说你这个是崩的太紧了，那么把自己压力减一点卖掉一两个房子，今天卖房你可能卖了个低价格。但是。不等于说你的价格就卖了个。因为我讲了，今年的价格等同于明年 1年的价格，再一个再加个两三个明年再增加。所以这不是钱的问题。那么在艺术的投资 Portfolio 里面做你分析哪一个是你出售成本最低的。现在利息很高。那么让你卖房的时候，银行的罚款是最低的。我的观点对不对。如果说过去银行的利息很低的时候，那么银行的坏帐很重的是要做一个综合分析，就是说单单就房子本身来讲。卖了他过 2年再买回来又如何。谢谢！

[01:59:52.760] - 主持人 Sean

红雨先生，您从教育的角度怎么样看待问题。其实问题很简单，就是如果真的就是家里困难了，该不该卖房，还是继续。

[02:00:09.380] - 贷款专家 王红雨

如果有一个投资房快要还不起贷款了，这个叫绷不住是吗？还是说所有的债务加在一起，我排序之后发现自住房有可能贷款绷不住了。这是另外一个问题对吧。

[02:00:25.280] - 主持人 Sean

那么一种说，假设说一对夫妻两个人家里开始要准备吃糠咽菜了，然后夫妻俩吵得不可开交，然后到底在决策卖不卖他们的其中的一套投资房。

[02:00:38.270] - 贷款专家 王红雨

这里边有几个就是客观条件是一定要考虑的，比如说已经开始吃菜了，这是一个客观条件，也就是说，所有的资源都已经用到了，这个时候你希望改善的时候你要特别关注，你可以卖的那个房子，无论是自住房还是出租房不能，而房价不能再低于你的贷款余额了，否则的话，你卖都解除不了抵押。这可是一个要命的东西，那这就不是解决生活质量问题，而是破产还是不破产的问题。所以你手里有房子的人，要知道地产投资是一个高风险的投资，不是适合于每一个人。所以这就是为什么扛着时代的人，他是需要关注房地产市场的，你的房子到底在哪？你的 Market 的余额是多少，现在礼拜六降到多少了，那么你需要在 Market 为六降到 market billion 以下之前。如果出现财务困难的时候是一定要卖的。这个不是我们讨论范围，就不是该讨论的，是自己要画一条红线出来。

[02:01:54.480] - 贷款专家 王红雨

如果是说值得讨论的话，那就是一个资产排序的问题。刚才你说的问题，里边应该是说如果长期持有的话，那么这个时候如果你的房产一有风险，你就卖掉，首先你的想法就不是长期持有。如果是长期持有的话，那么会把一些替代性的资产先卖掉。比如说我们现在看到的实际情况是大家在加息而债务增加之后，首先抛掉的是什么？比特币对吗？所以比特币是跌得最惨的。然后抛的是股票，然后拍的是债券抛房子的有没有。那么抛房子的人一定是我刚才说的那个遇到了，肯定是再不买，就砸在自己手里了。就是说失败也会导致破产，这种人是被迫卖的。所以我们看从这个排序表上就能看出来，就是呃，大部分人是坚守长期投资，房地产坚守不住长期投资股票更坚守不住长期投资比他低。所以这个是从我们实际的情况，总结出来的就是这样的。

[02:03:12.170] - 贷款专家 王红雨

所以你 follow 这个是没问题的，这个不是羊群的问题，而是完全出于财务安全的角度，你卖了比特币，你不会说流离失所住的人住在大街上，你卖了股票是为了能够把房贷维持正常回款更长时间，这就是大家的一个选择。其实没有什么问题，如果是没有到紧迫，到必须卖房的时候一定不要卖。刚才我说地产经济是最悲观的，前面加了一个定语。当你没有注意他把我的定语去掉了。我说是小红书上的地产经纪。小红书上的地产经纪是一个逆向选择的。大家有没有注意，只要你在小红书说要买，你一定会被骂得不敢说话了，你说卖，而且房价继续跌，我跟一堆粉丝，所以小红书上的地产经纪是一堆最悲观的，有可能是自己的收入，导致有可能他就是劝你要卖，让你卖就是为了劝你卖他好做生意，所以这个定义的一定要一定要很清楚，我得给自己辩解一下，否则打击了这么多地产经纪，我也受不了对吧。

[02:04:33.800] - 贷款专家 王红雨

我说小红书上的地产经纪是最悲观的，因为他想在小红书上活下去，他只能悲观，所以这个就叫一个逆向选择，就是说有病的人愿意去投保，就把这个逆向选择，包括这个像这个我们说的这个影子银行，都是这个大银行借不到钱的人才去找他们这个逆向选择，所以人家给的利率高续约的时候也高。所以我们要分清生活中，有些东西是逆向选择造成的，所以你要逆向逆着它的方向去选择。这是这是我说的，实际上跟刚才那个 topic 有点关系，就是巴菲特说的那个东西，如果是你遇到的这个人群，你觉得你已经很清楚了，比如说小的地产经纪，他们说的那些话顺着他的那个反方向去做。是这样，但是问题是大多数人实际上就是三个字做不到。知道做不到就知就是这个意思。所以我觉着对于加拿大人来说实际上是呃，罗伯特皮特席勒最新的一本书，他解释经济学现象的时候用了一个就是 Narrative， Economy 也就是叫叙事经济学。

[02:05:53.960] - 贷款专家 王红雨

在任何一个国家，它都是有一个众口铄金的资产，会成为这个国家里最宝贵的资产。在加拿大就是房子就是众口铄金，大家就是说砸锅卖铁最后抛售的那个东西就是众口铄金。在加拿大是房子，在美国不是真有可能人家是抱着股票把房子买，因为它流动性大嘛，对吧，他房子也便宜，他买过来也容易。加拿大。有可能一群之前你把房子卖了今生今世都买不回来。这是很多人的教训，这不是开玩笑的。那么那个时候你是应该卖了股票，把房子的对吧，但是你做错了。后来众口顺就是这个席勒说的这个叙事经济学你在这个叙事环境里就是错了。如果你在美国那个叙事环境里可能就是对的。所以要看叙事环境。

[02:06:54.000] - 主持人 Sean

刚才红雨先生关于小红书那段我怎么觉得是对地产经济更大的打击呢？

[02:07:01.560] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

这一点。作为地产公司的老板，我也想给我这句话做一个定义，也想加一点注释。其实呢？我想说的是相当一部分的人是非常恐惧，他的包裹啊。今年年初的时候就有几个人过来，跟我讲说这利息，我怎么把房子卖了，然后就是每个生意每个什么的生意的运作。我说为什么呢？他说我觉得利息有可能加的 20%，我傻不说这个将在 20%。他说另外二十也不认识吧。当然，他可能听了别人的讲座，一个两个这种观点摆在认为确实是有一小部分的，人家也是比较那个，那么那个地方人们有几种原因，有的人对这个行业完全不了解不理解他自己还没有投资房，可能对这个行业就说刚刚进入第二个呢，没有全神贯注的经济就是天天在飘着的经济天天在微信上看一夜的经济没有真正进入性的研究，这个市场的经济。

[02:08:11.490] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么。大部分的年经济，我觉得还是对市场有信心的，那么我的信心也是来自于他们。其实从三月份到现在，我在不同场合都讲过，我们公司经理也自己买投资物业的数量明显增加了。为什么呢？因为每一次你在就业买房子，卖房子都要我签字，我同意不同意。那么其实我明显的感觉从九月份之后到现在每个星期都有三五个经纪来，让我签了文件，就是来自己投资。所以我觉得就是说在这个行业里面呢，就说针对我们公司，我说认识的至少有二十多个这样的经纪，他们在静悄悄的买房。第一，他不用和我商量。第二呢？他买了房之后，他才问我同理，我买那个房子好不好？我一看肯定是好啊！那么第三个就是他在财务方面，他已经做好了很好的分析了。当他问你的时候，当他问我的时候，我现金流啊，租金哪周围的社区啊，他非常熟悉。

[02:09:27.620] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

所以我想说什么呢？就是。不管是你地产投资是自住也好，还是投资也罢，不管是你想买房也好，还是想卖房，我觉得在这里边一定要找到真正专业的人士。既然经济带给人经济，为什么我起保险经纪呢？我是想说。每一个做镜头的人，都应该有一份 life insurance care。你自己一旦发生意外的时候，那么为什么我讲律师会计师呢？是因为很多自助的人，包括我们公司也有这样的经历。钱花完了。到今年四月份，天天追着我要我上有点感冒了，因为你给我了，我明年今年报不了。其实今年你收到钱的时候应该给明年 4月30号那一天准备，如果你没有为报税准备，那么明年就会非常难过。所以大部分地产经纪在这方面有所准备有所了解，尤其是对市场比较熟悉的经纪，他们会第一能够轻易的渡过这一关。因为在这个时候客人的生意做不了，我就做出租，我就做商业，我可以给自己买卖房子，我自己买房子。

[02:10:48.430] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

这个时候，我觉得市场里有相当多的好，就等着你去捡。但是也有不少如公寓说说小红书的小红书了，别人讲什么，别人说这个房价跌了，另外他也不出去。其实我们微信陌陌里面不需要 POS，你看到别人也看了别人发了什么，你转发的东西我绝对。每一个人每天在微信发一两条原创内容就好。因为你比别人容易找到你要专注内容与专注，其实就是人与吗？如果你有自己的观点，你在转发内容之前，你将一两句，我们叫做新华社记者按语是吧。编者按语，那么能够把你的几个观点抛出来，这才是重要的。

[02:11:42.560] - 主持人 Sean

那么假设说我们这个比方说说我就是一定要卖一套房。那么上面的建议是我是立即开始准备，还是说等到我这个贷款，可能有之前几个月准备就来得及就是这个时机上如何去把握。两种。

[02:12:04.150] - 君安地产总裁 杨超

没有太明白，就是你为什么要买这个方案？

[02:12:06.640] - 主持人 Sean

就是我扛不住了。

[02:12:11.670] - 君安地产总裁 杨超

这个时机呢？我认为呢，就是还是确实有可能要综合考虑一下，刚才说了，如果提前的提前的话，如果你说呃浮动利率的话，你只是把这个三个月的利息，如果是固定的话，可能也是利息差是吧，可能是这样吧。

[02:12:31.350] - 贷款专家 王红雨

呃，他说的问题，我的理解是，比如说我现在扛不住了，而且又面临 revenue 的时候是 Reset 那个 Payment 的，那就更扛不住了。那你不能等到那个时候了，对吧，就像刚才 Tony 说的，你要转个楼花，你剩十八天，你还在那儿转呢？那个价钱你就是从 Listing 90万变 70万边 60万了，但是还是要事先做准备。我我觉得是这个问题是吗？

[02:12:59.160] - 君安地产总裁 杨超

如果是这个问题的话，那你就是既然做了决定，那就尽早行动，但是行动呢，也是说呃，你不能说因为这个市场不好，而我就对这个卖的期望值就非常低，非常悲观，这就不对，我认为还是应该找这个有经验的经纪给你策划，然后找home staging给你做这个装饰一下，还是把他这个销售的结果最大化比较合适，不能太悲观，这是我的意思，而且要呃，你下一步要做什么事，也要很清楚，就是说不能吸取这次教训还是怎么样自己要总结一下才对是吧。所以我简单说吧，问题也挺多的了，现在爆发。

[02:13:48.080] - 主持人 Sean

马总刚才咱们在论坛开始之前，您举的一个例子就是 70万 80万 60万，那个案例跟大家分享一下，其实。

[02:13:58.310] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

这个问题呢，是一个比较简单的问题，我觉得就是说呃。从今年的夏天开始到现在为止呢，是有很多赚楼花，并且很多楼花房屋赚到原价，甚至我宁愿损失定金，我也要解套的人。这个时候这些楼花他们的楼花的我觉得是值得投资的。为什么呢？因为这一批人，只要他买的不是或不是，那么他们应该是 3年前甚至 4年前买的。那么这批楼花当年的价格是。当你的价格是合理的，就是拿到今天来看，也是一个合理的价格。所以这些的话还是值得去买的，只不过很多人手里没有现金赚楼花，一个最重要的问题就是一下子要出来二十个二十五个，不是你的长辈们。那么再加上有些开发商它交割费用非常高。有的我听说最近当他一个楼花，他交割的费用就可以加起来。这个一大的原因是房价的 8%了。

[02:15:13.160] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那这个楼花是不是在长期持有有没有价值？可能你转过来，你会非常紧张。那么我觉得这种楼花呢？如果说你有现金能够扛得起，我觉得值得买了。回到你这个这个问题本身，我觉得非常简单，如果你扛不住了。就把它卖掉。快刀斩乱麻让生活有一个活的气息，把这个词给抽出来回忆过去不能被这个给憋住了。但是呢，我觉得呢，一定要从悲观入手乐观出来什么意思就是千万不要叫高价。今天这个市场没有人听你的 sorry。我去年二月份买的房子，我买老贵了，我买回来又花这个钱，那个钱有 ABS 有。所以呢？没有人会为你的错买单。如果说你能够意识到就说今天我这个房子在这一条街上在周围这个社区里面，我应该卖一个什么价格。那么你上网的时候 B 这个房 B 刚才这个价格再低了两三万。好好做一个 stay，然后第一个 offer 同一时间可能。

[02:16:36.850] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

无数例子告诉我们，你能卖一个比你原来悲观的价格更高的价格。所以这是一个技巧。但是这个技巧呢，就在于说你得有一个专业经济，有一个专心为你服务的经济。其实这几天我一直在过去讲，我讲一个讲一个做人，做一个有良心的经济。我觉得这个良心很重要，不管是帮人买房子卖房子。过去这半年多，我都已经不再迫使我们经济自己去投资了。投资房子就说在用尽最后洪荒之力，我在想就是说每一个人都有你的投资极限，在一极限范围之内，你可以尽量去投，但是千万不要超过。你的限度，千万不要用洪荒之力去买房不值得。

[02:17:30.450] - 主持人 Sean

也就是说，这个任何事情都是从自身的具体情况出发。这个咱们也甭说，这个就是长期坚守，就一定要坚守。如果今天真扛不住了，比方说我刚才觉得如果真扛不住了，可能咱们还是得卖啊，只不过得卖，那也是要讲究技巧的，这个能也能卖个好价钱也不要特别的悲观。好我们先进行多广告广告之后，我们继续我们的讨论。

[02:19:08.140] - 主持人 Sean

欢迎回来。这里是我八岁房东王二加拿大地产冬季论坛，我们继续我们的讨论。我们的第五个问题就是刚才其实咱们也都涉及了，就是关于换房的问题。在这样的一个时机下，我们怎么样从小大房或者是把一个位置不是特别好的一个偏僻的一个小房去换到一个位置，稍微舒服一点的可能更大一点面积的一些房子如何去进行这样的一个升级换代的操作呢？马总您请。

[02:19:44.560] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

这个问题，我觉得很容易回答，现在是换房的好时候，因为房价跌下来了，那么我的房子本来呢，房子跌价了，但我想去那个区域，我想买大房降得更多。其实这个时候是一个这个换房的好机会，那么在这个时候呢，很多时候我们会有一个问题，就是说我们公司有一个经纪竟然是因为大件事，而且股份大跌是鸡和蛋哪个先的问题，那么这个时候应该是买房，先先买房卖房呢？那这个时候非常适合你去考虑。我倒觉得就是说如果说你买的房子是一个更大的房子，更好的社区，那么可能呢，就是书房量并不是很大的情况之下，那么你要先买把房子买到手了。同时呢，让你自己的房子 Gallery，那么这里边的一个很大的技术环节就是。我买了房子了，如果房子卖不掉怎么办？或者说我买了房子了我的房子卖不掉，我想了价格怎么办？这里面的技术问题，第一个就就是说我可以在我买房那个 offer 里面给地方要求。

[02:21:03.920] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

一个条件说我买你这个房子，我贷款一旦到了验房，我也可能验好了。那么贷款人可能里面有一个条件就说我的房子卖掉什么价格我能拿出来多少钱才能买到房子。那么我把这个叫做试用 offer 把它作为一个看得见满意的一个房里面作为一个前提。那么同时呢？还是回到刚才那个问题就是我卖我的房子，不要谈了，就是卖一个市价卖一个市场，价格是你能够走的价格，我觉得这个时候是可以炒作的事。当然作为地产经纪我当然希望大家卖房了，通过卖房我们在用嘛，对不对。这个但是还得找一个好的经纪给你做一个全面的评估，对你买那个区域有一个全面认识。在这个情况之下，就说你能够买到真真正正是值的价格卖一个好的价钱，这是一个顺序问题。谢谢！

[02:22:04.000] - 主持人 Sean

杨总您怎么看。

[02:22:06.370] - 君安地产总裁 杨超

这个的过程呢？有一个衡量的问题就是你要分析你从哪儿换到哪？如果你自己的现在所在的房子的地方是个不愁卖的地方。那你要考虑什么呢？先来，如果你是非常困难的地方，你本来这个地方就是很旧很多历史很多，但是过了两三个月没动的，那你可能要尽早动手先出去，这时候在同时在找房，但是总体来说呢，换房的我认为呢，应该是重点在于你下一个房子，而不在于你自己要卖多高多少钱。有的人说我一定要卖到 150万，现在的房子，我再去买下一个，如果这样的话，这种心态就不是很好，所以我认为的心态很重要，下一个房子是重点，你究竟想去哪个区，你可能一直想去那里，原来支付不起或者是没有好的，就是你先天的地方就是太高了。

[02:23:11.610] - 君安地产总裁 杨超

那现在呢？还是那句话，原来是 230万买了个房，现在 100 五六十万就能买到那你现在一定要趁这个好时间找到自己心仪的房子，这是一个心态。另外一个呢，就是这个期望值对市场的评估。要正确对待市场，不能说我站在卖方的角度，我总觉得我这房子是世界上最好的。我说小区里最好的房子，我肯定一定要买的，哪个卖的都好，这是常态心态，但这也是贪婪的一个体现嘛。这时候需要专业人士给你建议，不是你自己想卖多高就卖多高。一厢情愿市场是要买卖双方都认可的一个价值。而且像马总说的价格越低，你越好卖，你不能太高了，期望值卖了，但你买的时候又一个心态，你买的时候总觉得要买的这房子卖出去，那些房都差，他们都是卖 130万。为什么我这个要出 135 万，我一定要 125 万。

[02:24:17.950] - 君安地产总裁 杨超

这种心态也是不对的。同样道理就是靠团队靠自己这个有专业能力的经纪帮你做。另外一个还有一个重要因素，就是把贷款要搞定，不能说，因为你现在的贷款，你的收入自己认为都合适都没问题，就擅自决定说的我可以买，但是这个团队里少不了这个人银行的人贷款经理，所以一定要先征求他们的评估，你能有多少支付能力能买到多少钱，然后根据你这个房子出多少现金，这是咱们地产经纪给你的建议。不是说你挺好的。再说我们这区大概我能卖 150万，不是这样的，还是要保守一点卖房买的时候呢？要稍微的步子大一点，这是我的建议。

[02:25:10.330] - 主持人 Sean

那么好一些让您觉得这样的一个换房的过程是不是一个合理的从财商教育的角度是不是一个合理的财富积累的过程呢？还是说，或者您认为小房子或者是旧房呢？我不卖，我通过这样的一种简单的手段，我来获取买下一个房子的基金哪一种方式，可能对于财富积累来说，更好呢？

[02:25:32.080] - 贷款专家 王红雨

对就是换房子，实际上就是两个选择就是卖原来的房子还是不卖原来的房子。那么从换房的角度上说，最重要的一点是，不要拿自住房来玩。这个是 2009年我登陆加拿大参加的第一次房地产论坛，我是观众上面有一些嘉宾在这儿讲，当时有一位老先生叫杨月朋友，他就用那个带着广东口音的普通话，说就是自住房不是拿来玩儿的。这里边讲了几个道理，就是很多人觉得说这个次贷危机来了，我趁着高点说把房子卖了低点时候再买回来。那么这件事已经演习过两次了，就是靠危机爆发的时候， 2030年初期的时候，有人真的就这么干的，我估计这辈子是买不回来了，因为房价上去了，利率更上去了，所以呢，自住房不是拿来玩儿的，你如果要换自住房，甚至是要卖掉自住房的情况下，一定要在同一个市场进行买卖，而不是把时间拉长说。

[02:26:50.620] - 贷款专家 王红雨

2年以后，我再买回来这个有这么干成的。比如说 2017年卖的高点了， 2018年买回来了，那 2018年他利率没涨这么多，有可能你贷款还能买回原来房价的那个房子，但是现在看可能性不是很大，就是你今年一月份二月份把房子卖了，然后你又把等到明年再买，后来会发现借款能力下降了。这是第一个就是自住房不是拿来玩儿的。第二个就是涉及到不卖不卖，实际上这个就是一个地产投资的起步，你住在房子里，我们举个例子，从房价波动上看，都降了 10%，而 House 降了 20%，那么这种情况下，你住在 A 里是condo，你的房价没有下降，那么多你要买的标的 House 下降了那么多，这个时候就应该是condo拿出钱去买 House，这样的话呢？你就多出了一个房子，就是从一个 Home 变成了 Level，这是一个质的飞跃。

[02:28:00.520] - 贷款专家 王红雨

所以现在这种情况下，我们能看到这个时间窗口还是敞开了，就是condo没有降那么多 House 降得更多，所以这是我的建议，就是尽量能留着就留着实在留不了，也不要说什么低点卖了以后过 2年再买回来呃估计什么的，那个时候利率就会低了。这种估计如果没有这个水晶球的话，就别估计了就是。一个市场完成这件事儿就完了。

[02:28:32.750] - 主持人 Sean

所以说这个机构如果是换房的话，你先买还是先卖，这个是具体情况具体分析的。那么如果说像红雨先生说的，如果说你想继续财富积累的话，如果说能不卖看看，有没有办法就是尽量的，从这个供暖升级到 level2，然后再升级到大的 level2 完成这样的一个财富积累啊。好我们最后一个问题啊，地产投资都是有逻辑的，那么每一位地产投资人在不断的积累经验的过程中呢？会建立起自己的地产投资逻辑，比如说不割肉原则，不碰房屋，比如说不买楼花等等，这些这个个人的一些经验的积累。那么能否请几位分享一下您们各自的投资原则。马总您先来。

[02:29:23.310] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么这位今天是最后一个问题了吧。我觉得说。我想今天我也讲了很多我个人的投资经验，我也很喜欢和大家分享。我觉得第一条就是齐家，我以前讲过这个原则，我提出来，这个就是说其实是跟着股票来的吧，就是说 2009年吧，我们第一次搞那个讲座， 2001年当市场跌的时候，那是我和红雨第一次跟我们公司经纪讲，在这个严峻形势之下，怎么样进行投资怎样经营这个地产买卖这个这个讲座。那么我觉得无非就是说买了之后至少有个 5年，那么在这个 5年之间让这个地产生意对吧。那么，如果当然红雨说得更好了，就是说不断去加快几家伙伴之间事务也不慢。当然最好的是对吧。我就是说这个是一个基本原则，就是说能够收个相当长的时间， 5年、 7年甚至 10年，那么对于你的增值来讲就是非常有保障的是。我觉得就说我们反复讲，就说讲地产投资，我们总在讲就说地产，它是我们最保值的这个东西。

[02:30:50.110] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么其实这里面有一个前提，前提就是我们都生活在平和的加拿大生活在非常平和，然后各个民族能够融洽相处的多伦多。在这一点上就是说我们多伦多呢，比北美洲任何一个城市都有优点。我自己呢，就说呃，第二个原因就是我不太喜欢去碰利润比较远的物业。那么像卡尔加里啊，像这样了，我也带人去买过房子买过一些不多，但我不太鼓励。因为我们客人买那些房子的都是在住或者看教育住。那么最近确实有不少其他民族的像来这些越南人东南亚社区，他们很喜欢在这儿做投资。那么这是我觉得就是说呃不太习惯，就是隔山买游的感觉。那么第三点就是说我觉得就是说呃, 不要把房屋作为一个投资投机的产品，这也是我提出来的。那么就是说不要把房屋作为一个能够快速出售投机的产品。我觉得就是因为我讲过了，就是说它的周期比较短比较大，对于投资者来讲是个很大压力。

[02:32:25.500] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么第四点，有时候我觉得就是说刚才红雨和杨超都讲过了，就说不要做羊群中的羊要做你家里面那个王。如果说不管是男士和女士，如果在家里面能有一个人做主，在地产投资有一个人做主，一个人是主心骨的话，那么这个主心骨要有几个特点，要有学习的能力，要有听别人意见的能力，有在危机情况之下做出一个决定能力，不管这个决定正确也好，错也罢，这是我和我家里人一块做出来的。在之前我的专业团队人这个基础之上去做什么？我觉得这几点呢？可能这是我自己感觉吧。当然最后一条呢，对于我来讲就是多了，文化少了投资，可能对我来讲是一直重要。

[02:33:24.150] - 主持人 Sean

其实最后一点对所有人都重要，家庭和睦最重要。

[02:33:31.680] - 君安地产总裁 杨超

我来加拿大 24年，马总是 25年，我第一个投资房是 2005年。所以这么多年投资呢？这个总结出来了。今天这话题好，我也没有时间去总结，实际上看到你听到你这以后刚才他发言总结了一下，就是第一吧。首先我觉得呢，是不能放手听信别人的建议要自己收集全部，你做决定的必要的信息，包括你的贷款能力社区这个房源好不好？有什么潜力自己去研究别人的建议资料给你以后一定要自己亲力亲为去研究，这样才能说服自己。首先，这个目标物业要说服你自己，你自己才有信心，一旦做了决定要自己承受一切。后果，你不管这个失败还是成功，这个投资你一定要自己承担，这样给你一个坚定的信念，你将来遇到什么事都不乱。第二呢？就是一直是我特别喜欢这个地段比较好的，你不管在哪个社区哪个区域里，但是在那个区域里头，我一定要选比较有价值的地段。

[02:34:53.310] - 君安地产总裁 杨超

这个地点 LOCATION 是非常重要的，不管是当地了还是周边的什么远一点，但在那个区域里头我一定要选好地方，哪怕是新的房屋新的楼花，我也一定要选那里面比较好的一个，因为它高一点，价格是有道理的，你可能 premium lot 怎么样还是这是我这里请像咱们今天分享个人的这个经验心得嘛。再一个呢，就是说我这人呢是个生活，享受型的人，我不能让我的投资影响到我正常的生活，这是我的大原则不能伤筋动骨。不能为了投资而投资。就像我现在又有公司，又有这么多业务什么的，我每礼拜打三场到四场的高尔夫球就是硬道理，我就不能让我任何东西把我自己的生活的目标生活的质量要求降低，只能是把它提高得更好才行。像您说的是让他去投资，这个不是我的理念，我不会这样做的。

[02:35:57.410] - 君安地产总裁 杨超

再一个呢，就是说要多学习多交流，像房东啊，现在这么好的这个寿命的这种情况下，咱们有 YouTube 啊，有网站的这些分享这样很好，那我们以前没有这些资源怎么办？我们那时候经常听一些其他的投资俱乐部的讲座，那时候是那我们公司原来是有那个批复嘛，就是那个投资地产投资俱乐部，我们那时候就从那里学了很多东西，就是说不管是什么途径，你总有一些小伙伴一些前辈，能够给你一些建议和指导，那你是走了捷径了。不要自己单独的单打独斗自己去撞墙。别人失败过的教训，你不要再走了，那条路不要再走，要自己走走一些，或者是走一条创新，自己有信心的路也行到认可自己的后果才行。所以我建议。

[02:36:54.740] - 主持人 Sean

成功的道路不一定复制，但是失败的坑可能如果说规避掉的话，那就会节省很多的弯路。红雨先生分享一下您的地产投资原则。

[02:37:06.890] - 贷款专家 王红雨

我分享四条吧，先把这四条说一下，第一是买买买，第二是不卖。呃，第三呢，就是要留足这个安全边界。第四呢？要相信加拿大的大银行的判断。就这四条第一条解释一下就是人在能买投资房的时候，这个时间窗口是有限的。年纪太小了，收入不够买不了年纪太大了，退休了没收入买不了也不能如此。所以在你能够买的时候能够危难死的时候一定不要放弃这些机会，不要受什么利率的影响啊，靠未来的影响啊，这些说法说起来容易，但是大家都受影响，但是我们不断的搞这些讲座，就是让大家看看有人没受影响，在他能容易反弹死的时候就把钱拿出来了，拿出来干嘛？买更多套房子吗？那这不就是买买买吗？所以因为有一天你会买不动，所以要在这个时间窗口里买买买，这是第一条。

[02:38:17.770] - 贷款专家 王红雨

第二个不卖实际上跟买买买是一样的，因为房子是一个有形资产，它是银行最喜欢的抵押品，你不买就可以不断的融资。那么在加拿大其实很清楚的一点是在货币大规模超发的时候，我们就能看见房价是先吸收了大量的货币，也就是房价先出现就是 housing price inflation，housing inflation 一定是先有房价的通胀，然后才有真正的这个 Inflation，甚至像次贷的时候只有房价暴涨了，而物价没有涨。这次高位之后呢？房价涨完之后又出现了通胀，所以永远都是房子，永远都是吸纳货币最好的一个资产。或者也可以这么理解，就是加元的购买力，你要看他能买多少房子来衡量加元的购买力，而不是去买几个沙拉来衡量它的购买力。这是第二个就是尽量不要买，因为它是一个能够保值增值的资产，它可以反复使用做抵押品，甚至在最困难的时候，你可以卖了房子套现一大笔这都可以。

[02:39:40.930] - 贷款专家 王红雨

第三个呢，就是我说的留足安全边界，而我们今天的讨论说了，就是你在知道房价不会再下降，那么多的情况下，实际上已经留足了安全边界，但是这个安全边界不一定是最大的对吧，你买完之后有可能又降了 ¥2万，这个没什么问题。我想再介绍几个安全边界就是托尼以前总讲的，就是说这个房东家里要有余粮，地主家里也要有余粮，这个就是安全边界对吧。然后呢，我们看到的就是有这个自住房有一条 200万的拉回来， 130万的拉姆，这个相当于现金，这个就叫安全边界了。安全边界最大的作用就是当你犯错的时候，它是能帮你挺过这段错误的时期。天有不测风云，你不知道什么时候靠背对吧？不知道什么时候金融风暴来，不知道什么时候有猛烈的加息，所以自己要做好这个安全边界的防护，这是第三点。第四条呢，就是现在的经验证明加拿大的这套这个房贷的系统是相当稳健的，当你想方设法跳出大银行设计好的这套风险评估标准的时候，事后都证明是太贪婪了，而且没有能力的贪婪。

[02:41:07.030] - 贷款专家 王红雨

所以第四条我想跟大家的建议说，当所有的大银行都跟你说不能贷款的时候不要往前走，踏出这条红线是要可以退退，比如说卖一套房子，或者是二把汽车贷款像这种这种这种就别买那么奢侈的车要等等，就是你需要做一些债务的主动管理。 CMC 最近发布的一份 Forrester 就是加拿大的破产率也好，还是债务违约率也好，我们看到违约率最高的是汽车贷款。那么通常呢？就是说这种汽车贷款的违约。多出现在这个交通比较发达的地方为什么呢？他不换车人家收的车，他可以坐公共交通，你要住的边远地方收了你车，你一步也出不去。所以很多时候我们去可以从银行这边得到非常有用的信息。我就继续解释为什么相信银行？银行就把看到的非常有用的信息告诉叔叔最高的车的，然后是信用卡，然后是以房子做抵押的烂快的最后一个什么，这你就看见了，就是大家在这个舍弃哪些东西，这个排序上最先舍弃的是车，尤其是大城市车，不要你去吧废铜烂铁对吧。

[02:42:35.890] - 贷款专家 王红雨

所以就是说银行的经验，大家要利用起来，这样是保证一个投资安全一个底线红线不要卖出去，尽量不要卖出去，找什么必然的之类的。昨天我参加一个晚会而旁边有一个律师，我就问他一下，我说 CMCC 的这个报告显示，今年的必然的居然业务量更大了。他说是这样的，按道理讲不会有人冒进去买二手房这个去找必然的。然后我跟这位律师求证了一下，他说基本上就是楼花交割。不得不割。所以呢？又借不到钱，所以今年的币安第二的这个业务量市场份额。不降反增了业务总量不一定增加，但是他份额增加了，就说很多人依然在走出红线，这个都是未来的隐患啊，就这些经验。

[02:43:37.350] - 主持人 Sean

比如说善于跟大银行做好朋友，这个相信大银行的判断，呵呵，这个对您的一些红线的一些警告吧。好，非常感谢三位今天做客我们的这个房东网。 2002 加拿大地产冬季论坛第一场的论坛节目，再次感谢三位抽出百忙的时间来参加我们的节目。谢谢。

[02:44:02.170] - 君安地产总裁 杨超

谢谢。谢谢谢谢。

[02:44:03.980] - 贷款专家 王红雨

谢谢。祝大家投资安全投资顺利。

[02:44:08.220] - 主持人 Sean

这里是我们的房东网 2.2 加拿大冬季地产论坛第一场我们感谢红雨先生马总和杨总对加拿大地产市场的精彩分析和讨论，相信各位观众能够对加拿大房地产市场在 2023年有一个清晰的认识，做好充足的准备。在 2023年房地产地产投资道路上一路畅通。再次感谢三位。