2022年地产辩论：投资楼花还是投资现房？

时间：2022年3月19日

主持：Sean Wang

嘉宾：知名贷款专家  王红雨

知名地产专家  杨   洪

大鹏地产总裁  Tony Ma

[00:02:48.470] – Sean Wang

大家好，这里是房东网春季知识大集。今天的节目呢，请来了非常著名的三位地产行业里面的大人物来和我们进行一场热热闹闹的真知灼见的讨论。有请三位嘉宾。欢迎三位。那我们就直接直奔话题，我们今天干吗来了，那我们首先解决第一个问题到底是楼花，还是这个二手房。

[00:05:07.870] – 杨洪

好，关于期房，我们对公寓投资是投资期房还是投资二手房。大家呢, 是因为自己所处的位置和自己的财务状况，还有就自己的对未来的规划不一样，所以说都会有不同的选择。在网上也好，在各个不同的投资者里面的话，都会有不同的想法和看法。我今天的就是想把这个我对这个市场的了解的就是真实的情况，就是最最接触实际的情况给大家就是分享一下我们接着就是就是就说我们圣诞节我们上一次的知识论坛的话题呢？就是关于就是买现房，做投资比较合算，或者说从投资回报来说，更好还是买期望投资回报更好呢？我想做一个相对彻底的一个真实情况的一个反馈给大家吧。呃，首先呢，我有两点，第一点就是我个人是坚持认为并不是买现房，就一定比买期房好。同时也并不是我迷信买期房就一定比买现房好。

[00:06:29.060] – 杨洪

这个我是绝对不是持这种观点的。我反对的观点就是一味的反对买期房，或者说是绝对的，认为就是买现房，就是比买汽车好，就是这个观点，我是比较反对。因为我认为现房和期房都是有它独到的就是优点和缺点风险也不同。那么第二点，我要声明的呢，就是这个市场啊，有两点是必须要我们要接近现实。第一，这个市场的发展和变化，它绝对不是线性的，也就是说它是一个波动，而且是一个很复杂的波动的变化过程。比方说一样的位置之一，所以这个项目而言的话， 2013年开始投资的期望，它中间经历了 2014、2015、2016年这 3年其实无论是现房和期房房价都没有怎么涨的这么一个过程，然后同时也经历了2017年 、2018年和 2019年，甚至是 2020年的上半年。三月份我们一的 LOF 让之前的这个二手房大涨的这个过程；同时又有呢从 2020年的三月份一直到 2021年，就是去年的三月份，那个 Condo 又不怎么涨，由于几乎停滞了，或者是滞销的，或者甚至是往下掉的这么一个过程完了以后又经历了什么呢, 从 2021年的三月份一路慢慢的涨，后来又狂涨，然后到这两个月又是疯狂的涨的这么一个非线性的过程，这是大家一定要注意这个市场，它不是线性变化，这是我必须要声明的第一点。

[00:08:11.620] - 杨洪

还有就是第二大点的第一点。第二大点的第二点是什么呢？这个市场不是一个平面，什么叫不是一个平面的。我希望大家要注意我下面我会举一些实际的例子，那么这些实际的例子呢，它只代表了市场的某一个点，它不代表着市场的全部好吧。因为每一个项目买的房子，虽然都是在那个样子的地价富二代的这个地址附近，但是这每个老屋的房龄不一样，每个房子的每个楼的特性不一样，还有就是你在卖这套房子，或者说你在买这套房子的那个你不一样，还有这个这个每套房子的朝向结构，实际的这个就是楼层不一样，你不能以偏概全，这个是我唯一一定要给大家讲的，甚至是你卖家的。当时的心态和你买家的经验的程度，双方意见的的专业程度不一样，你买的房子的价钱也是不一样。我们不能形而上学，不能把这个数据纯数据论，这个我是必须在今天我讲之前给大家要提示出来的，一定要做这个现实情况对吧。

[00:09:28.480] - 杨洪

那么下面呢？就是说呢，就是我我我举了一个例子，就是把样子位置的就是那个二手房和新房的。那么我们假设在 2013年我们同时我们是买了一个现房，而且跟对比是 2013年我买的吻合。那么在过了这几年，你最后的结果回报的结果是什么样？我给大家做了一个简单的列表对比我这个列出来的这个真实数据呢？实际上是一个实际发生的，就是我其中一个客户。买了一套房子，这个是在 2013年的时候，就在让和去买了一个二十几层的一个 pass 在它的实际的那个房子的面积呢？就是在 560 兩十左右是个可以放的啊。我经常说这个 Location，你不能把有的时候是有假，但有的时候真的我们要把真的和真和假，但这个实际要真实，还是那句话，一定要真实，那么我们可以我把这个左边这这最左边呢？是用时间和有一些比较像那么中间这一栏呢？就是就是我们假设是在同时就是有一个二手房那个他的价钱啊，是在当时的，我们是什么样的。

[00:10:52.570] - 杨洪

然后呢？在就是这个最右边位置。这个当时的我这个客人买的这套房子，我们从上面来看， 2013年的时候，我们看最右边，也就是说这个的位置呢？我这个我这个朋友买的那是一个 E 时代，那么他花的钱，那实际上是三十八万 4990，我把它四舍五入就是 38万5。这个大家希望能够习惯看这个英文的三十八万。那么与此同时呢？在 2013年，如果假设你在这个附近买一个跟他类型类似的房子，而那个时候的每平方尺的价钱呢，也应该是在 586 而不是新房的 687。那么假设你买的是同样的房子 560 的，那你的花出来的钱应该是三十二万吧。这个是明显的，二手房肯定的肯定比那个这个样子位置是要便宜的，而且这个便宜的还不少差不多将近便宜 15%到20%。那么那么是不是因为这个二手房便宜，我们就能简单的得出结论，是不是这个二手房在几年之后就一定能赚钱呢？那我们看完了开盘，那么在 2021年的我和那个房屋网就是我们做的和洪宇在讨论的那个时候， 2020年的年底的时候，这个这个二手房三十二万八的这个房子 560万，那么他如果拿出来卖的话，那他的价钱大概应该是在 $1,089 左右。

[00:12:29.110] - 杨洪

我这个朋友买的这个房子呢？他这个样子呢，它实际上是两栋楼。这里这有个例子，我可以给给大家念一下，如果是我们在座我们今天的听众里面有地产经纪的话，大家可以看这个 c5495233 这个 mls number 啊，然后呢，他的地址是 25号 richmond1804，你要找我要给大家解释一下。我的位置是有两个地址的地址，一个是 25号 Richmond 一个是 20号 number street 是这两个。那么这个 804 呢？它也是一单的，他是 568，他当时是去年 12月，就是就是今年 2月16号刚刚卖的，它叫价是六十七万六十七万 9000 九啊，成交价是七十九万，那么在去年十一月份呢？有意识你它是 mls number 是 c541586。它的含义是一旦它的那个面积呢，是 600 尺多一点，它叫价是八十三万成交是八十三万，这是去年 11月22号，那么当时这个楼呢？它这套房子呢，是有个车位的，我把车位减掉，但是这个两个房子的有个共同的特点，就是说它的楼层比较低，一个是十三楼，一个是八楼，那么这个位置呢？当时在卖的时候，那个 Tommy 也有也有房，也有帮你的 A 的和个人卖。

[00:13:54.670] - 杨洪

那么这个项目的压力位置，它每层楼的价差是 $2,000，那还差不多。那么我我我举的例子的这个样子，这个是将近三十层就是二十九楼的，我把那套房子的真正的当时的 2021年的十二月份的的，它的实际的价钱，把它估到七十五万，这是非常 Watson 吧。那么那么这个是不含车位的哦，我指的是那么算起来呢？是 $1,340.10。也就是说这段时间在买卖房子的 A 的，或者说在买卖房子的那个投资客，你对这个每平方尺是一定不会有异议的。我相信是不会有异议吧。那么那么我们我们做个对比呢？就当时我们在做这个二手房和新房讨论的时候，实际上那个时候呢， 2021年的年底和当时 13年的价钱呢？对二手房来说，这套房子涨了二十八万，那么这个对新房来说，这套房子涨的价钱是三十六万，那么我是反对有一个观点，就是二手房在过去的同时，二手房的涨价和新房涨价是一样的，这一点那是不太了解市场的人才会有这么一个担心，因为。

[00:15:06.830] - 杨洪

二手房还有很多问题，一个是旧了，还有一个它的管理费比较高。一会儿我可以给大家再举例子。那么二手房的你的价钱的费用呢？相当于是房价的 86%。而新房子呢？相当于 94.8%这个是有。这个是能体现出真实数据的，但是但是大家看到我有红的两个了，而这个红的两个是怎么回事儿呢？是因为在过去的两个月到三个月里面从十二月份到 1月 2月你看我们多伦多的市场又发生了巨大的变化，在那个时候呢，这个房价呀，就是过去的两个两个月里面的房价是有一个跳涨的过程。那么对二手房来说呢？从十二月份的六十一万明显的可以跳到了现在目前的价钱的六十八万。那么新房的呢，就会更可怕这个七十五万的这个价钱的话，在现在的话，如果这个崭新的房子在现在有放量，它会有当时的 $1,340，一直都到现在的 1491 块，简直就是二十三万。

[00:16:12.200] - 杨洪

那么，如果从这个价钱来对比的话，那么这个 price，price 的话，就二手房能实现百分之 107 的上涨，而新房是实现的，是 117%的上涨。这个这个上涨的比例实际上是总价的对比。那么如果我要再如果把这个搭配的因素来算到那的话，那我们可以看到在这两个红的蓝里面的下面，你要如果是买二手房的话，那么二手房在 2013年的时候，你要买的二手房是要首付要最起码 20%的。当然有的人，他可以选择首付 25%或者是首付 30%。那么那么如果是买买期房呢？你需要的首付就会少很多，等于说你是只需要在签了合同之后的 1年半，甚至 2年之内分三次每次 5%，也就是说，你总共要付的是 15%，我在 1年半之内付。那么如果是要从这个角度来说，你要单纯来算回报的话，那么期房的回报就会高的更多了，因为你期房的在过去的那几年里面的首付是少很多的。

[00:17:22.150] - 杨洪

好吧，那么我必须要要承认一个现实是什么呢？事实情况就是如果你要买现房的话，那么从 2013年到 2021年，你这几年是可以出租的。那么我做一个简单的出租的计算，那么你从 13年到 2021年，你是基本上租了 7年，那么我简单的来说，你当时买的是三十。我们回到那个对比，我们回到那个数字。那么你当时买的是 VCL 是 338 的话，你首付 20%就是 65,000 $5,000 左右，那么你的贷款呢？差不多就是二十五万到二十六万。那么如果在当时贷款利率，如果是百分之二点几左右的情况下，我做一个简单粗略的计算的话，你的贷款的本金加利息应该是是多少钱呢？就是二十六万的话，大概应该是在 $800 $150 到 $800 一个月，其中 $800 $400 是利息 $400 是本金。我只能说可能差的几十块钱，但是应该大概是样子。那么你这个二手房的这个房子呢？每个月的管理费呢？大概应该是在 $400 左右，那么地税大概是多少钱呢？就算一个月是 $200，那么 400 加 200 是 600 600，再加上七 $750 到 $800 就是 $1,400，是你每月的花出去的钱。

[00:18:39.380] - 杨洪

那么在当时 2013年的时候，1室1den在能租多少钱呢？大概是 1000 吧。那么在现在呢？大概是 2100到2200，我就平均在过去的 7年里，年底的平均价钱是 2000，那么你的成本是 1700。那么这样算下来的话，你每个月的净进入的贷款和你的你的你的纯的 PROFIT 的三倍，但是不要忘了你的 $800 里面贷款的本金和利息里面有 $400。那么我们说我们你每个月你的净盈利，就是去掉贷款的利息地税和管理费，你应该可以达到 $700。那么我为何那么那么 $700 呢？呃，这个就是大概 600到700 块钱吧。那么那么我我我为什么算 $6,000 呢？因为这个 6000万呢？我是这么算，就是说你 $7,000 的话， $700 乘以十二是差不多，就是 $8,400 $8,400，你要减掉一个月的房租，通常你要如果是这个租客，他走了。第二个月第二年或第三年的话，那我平均呢？我每个月我每年呢，是要减掉差不多半个月的房租，同时你不能保证这个租客走了之后，你每个月就是说就说你每一次转租都是无缝链接，或者说换句话来说就是说你可能在就是说你可能在这个租客走了以后呢？可能在空半个月或者一个月呢？所以说非常微妙的一个算法就是每年有 $6,000 的，你的净收入从租金上，然后我们就

[00:20:11.480] - 杨洪

说啊，这个是非常危险的。当然有人会说，那我如果 7年租客不走，那我不是就是说会不用减掉，但是问题是你要租个 7年不走，你又没办法涨租金，那你当时的租金是 $1,700 或者 $1,900，你到现在还是 $1,000，其对不对，那等于说只有 $5,000 成交那么呢？就是 $5,000 1年乘以七了，所以说呢，我的这个计算呢，是非常接近于现实的，我们在做计算的时候一定要面对现实，因为我每天面对现实，我每天要处理很多租约，所以说这个这个数字是二。我觉得是可以让给微笑。微笑是有这个管理费的的好吧。那么新房呢，肯定是没有，那就基本上就是去年交房的时候才会做，那么那么就是就是辩方那对方呢？是说呢，就是说呢？如果你在 2013年买了一个二手房，那么你有一个你有一个最大的慈悲的是什么呢？你在过去的 7年里面，你可以不断的违法，那就把我完全赞成你如果用三十几万，到时候这个房价已经涨到五十几万的时候，当然你可以预防那么问题就来了，我们就有个底线思维，就是说你不管几次违法，那么你买房的钱，我不管你是投的新房还是用来改善生活，你是你是违法了，但是我们就是这个底线，就是截止到

[00:21:31.220] - 杨洪

现在，或者说截止到 2021年的那个那个年底的时候，那么你这套房子，不管你违反它是一次还是两次三次，你最多能违反的这套房子值多少钱，我们做底线对比，也就是说你你的房子，如果这个房子在 2021年的十二月份的时候，这个房子的最高价值可以值六十一万的话，那么不管你违反它是几回，你最多能违法的钱是四十八万吧，这个是底线，你不可能再变着花样了，你再怎么反你你你 30万变成 50万，你违反的是你 50万变成 60万，你再违法，但是不管怎么样，你的最大极限，你就是你现在价值六十一万的 80%，你在说什么话对不对，不管你犯了几回。那么我们接下来再看呢？就是在郊区的期房的时候呢？这个 2021年的年底的时候的，这个房子价值是七十五万，那么我们可以选择一次性的那七十五万乘以 80%可以违反出来 60万，那么从从贷款的这个 Leverage 的能力来说，我等于说我中间可能是不需要违法，但是呢，我一次性违法，那是可以 60万，那么现在对方呢，一定会有一个。

[00:22:46.290] - 杨洪

你说那不行，因为半个秋是肯定在交房的时候，我只认三十八万也是违法，但是我可以给你告和就告诉对方的辩手是这样子的，就是这个是这个市场上的，不光有代购，还有 TD 还有 RBC 还有 CBC，还有 OCC 那么不同的银行，它有不同的贷款政策，那么至少我知道的是 TD 办可以按照这个房子的现房的实际的市场价钱来做做贷款。也就是说，如果我这个客户，他选择在交房的时候，用去用用那个现实的价钱去贷款 TD 办的至少是可以给你做的买房就可以做这个按照现实的价钱七十五万来做贷款，那么他的贷款就是 60万，那么这个是从贷款的角度来说的，那么如果我们再说，假设我们在这个时候，我们变现就是假设我们做一个投资的对比的话，我们要一个角度，就是说我现在想把的卖掉，那么我们最终的结果是什么？那么这个时候呢，就要回到一个现实，也就是说我们要面对现实，在 2013年的时候，三十二万八买的这个房子一定是好几年的老旧房了，这中间我假设你什么都没有做的话装修那么地板，你要你这个房子可能是 10年或 15年甚至 20年的老房子了。

[00:24:06.630] - 杨洪

如果你想卖到一个正常的市场价，那么就会出现一个问题，你要不要换地板，你要不要重新刷墙，你甚至要不要换。同样你要不要换他们这些东西呢？我就把这套房子你要变现的时候吧，你不可能就是什么样，就是什么样？你要想我经常跟我的客人说你如果要卖房子，你要想变出好价钱，你必须要买 IP，你要做装修或者是要 Tattoo，那么我把二手房这个房子呢？你的成本是在 5000 到 $2万做一个叉叉。那么这个钱呢？我认为呢？在过去的这几年，你们的租金有相当的程度是可以，实际上是被这个你要卖房子而付出的这些这些这些这些修缮家具相当一部分是会被抵消的。那么作为一个崭新的房子而言，那你是不存在这个问题的，而且那么我我国那么这个也是一个现实的 Cost 的对比。

[00:25:02.310] - 杨洪

那么我们再回到下面的项目做对比，那么从时间和你花出去的那个成本。你的管理成本来说呢？如果我买个二手房在过去的七到 8年里，那么我们是不是要租客打交道？如果你是个双职工，你很忙，或者是你是个年轻人，你不想跟太多人去打交道，你平时工作去的，那么你是个老年人，那么你可能或者说你语言可能不是特别的好适应吧，那你是不是要跟租客打交道？还有在过去的几年房子漏水了这个房子的电器坏了，那么你是不是要修理，那么这些东西呢？它都会增加 Cost 呢？有一些 Cost 的升值可能是很高的风险。比方说这个就像电梯泡水了整个楼跑了，那么你一个租客，你要给他提供免费的居住的地方，这些我就不多说了好吧，因为我是面对的，是每天要面对各种各样的现实的问题了，这个是我必须要考虑到的。

[00:25:57.450] - 杨洪

那么买新房呢？有一个最大的好处啊，我们在我我每次帮我的每一个客人在买旗舰期房的时候，我都会给我每个客人大概要花一个小时左右的时间要解释这个合同，其中有一个最重要的部分，我要给大家解释的是什么呢？就是说你买新房子，有一个就像买新车一样，有一个你买二手车或者二手房，你无法体验，就是他新屋有 1年 2年和 7年不同的 Coverage 的保修，假设你这样样子瑞奇的这个房子，他去年的年底交的要参加去年年初交的钥匙，或者是年终交的钥匙，那么截止到现在，如果租客发现他坏了，或者说哪个地方装修需要需要补，他需要修补的我，我这个客人只需要打个电话给他什么 Stores 去修就完了，他是不需要有任何的差别去做这个事情。那如果这个事情大面积是由租客造成的，那当然是由租客来承担这个这个损害了好吧。

[00:26:57.150] - 杨洪

那么那么这一点呢，是我们只有现实了大量的经验的人，你才会体验到它的优点。那么再往下最后一下。我们我们在做任何一个投资的时候呢，我们一定要搞清楚这个 Rect 这个位子，那是买二手房不代表的完全没有。买新房不代表着完全没有 Risk 它只是他们的类似的是不同的。那么这个理念，那就是说假设我们就是一对一的这个项目的对比，现在的结果，我们自然已经有了结论，但是呢，而有的那但是呢，就是就是辩方的对方呢？有一个有一个理由说那我有个最大的好处，就是说我要买二手房，我最大的好处是什么呢？就是就是说我可以在利用这个市场上涨的时候，我可以提前不用像你一样它的位置，我可以提前就可以开始做。作为那我就可以提前的多，拿的钱可以去去做投资。

[00:27:59.040] - 杨洪

但是呢，这个里面呢，有一个问题是什么呢？我们在分析一个投资的时候，我们不要光想着别人吃肉，我们必须要考虑到风险，我就假设你你比方说 2013年到 2016年这个过去的 3年的头 3年里面实际上多伦多康州的房租和房价是没怎么上涨的，你是没有机会做违反。那么假设你到阿里内部 2018年对的确是房价是涨了，那么你房价涨了三十二万，你变成 50万的时候，你可以作为返还。那么这里面你增加了杠杆了，那么是不是意味着你也降低了你的每个月的现金流。同时，同时你增加了你的杠杆有一个问题，我的我的投资的一个你一个就是原原理和原则，你能的第一要做的就是一定要控制自己的风险。这个风险第一位就是不要 overlimit。那么，如果你一旦他能够涨价，你就你就违反了，一旦涨价，你违反了那么前提的假设是你的房价是在涨，那么假设你满满的人反弹了之后，房价跌了怎么办？那么你房价跌了，你就会面对一个问题，就是你每个月的你增加的贷款，你每个月增加的贷款的本金和利息是可以增加，你就增加了负担，而且万一房不光房价跌了，房子又租不出去，那你的 Leverage 太大的话，作为一个普通的工薪阶层的

[00:29:25.380] - 杨洪

人来说，那么你是不是面对的就会有割肉的风险。这个就是我们做投资的人，最有经验的投资人说我们在永远不要把自己卖了吗？永远不要把自己的子弹全部打完。所以说我很反对微反弹在微反弹在无限无限制的，或者是极度的反弹。我们认为反弹只能在一定的程度范围内反弹，而不是有机会就涨了，就涨价就会反弹将会造成了可能。在 1997年香港那个回归逆转的时候，香港的房市崩塌的时候就是那个做了满分的 V 反弹是很多的人。最后他面对一个割肉的风险，所以说这个东西呢，就是如果你没有被反弹，二手不会有太大的风险。慢慢走，咱们做乌龟跟兔子赛跑，我们老老实实一步步脚踏实地的往前走一步了，那么我最后必须要承认现实的是什么呢？就是买期房，有一个非常大的风险，就是这个你如果遇人不淑，你选择的这个开发商，他不对他这个实力，或者说他的能力不够。

[00:30:33.260] - 杨洪

他这个房子交接不了不能拷贝，那么你的你的你的定金就是相当于你就不能实现这个投资吗？定金是必须拿回来不会如果说是血本无归吧。我我相信这个应该是期房呢？有三大风险，我一再强调第一第一大的风险就是就是开发商不靠谱，就是项目开始的风险。第二大风险就是你买的地段不对，你不了解这个地段，它没有什么升值潜力，你买了一个楼花，这个过几年它不怎么涨价，这个也是一个大风险。第三大风险也是我经常提到的，我可以选择我可以去 Price，我要把价钱忘掉你如果这个楼花买的价钱太贵，你不能碰它，就像我在这一点上，我是完全赞成辩方的，对方的说的这个道理，你现在就说你在你在如果在当场现在，如果在我看来是买 $2,000 一尺的，我就认为是太贵了，这个就是有风险，因为你市场如果万一调整的话，这个价钱你，到时候你买我，我始终坚持认为就是即使现在市场二手房涨了 15%以上，实际上我还是说 2000块已经是还是贵了，我现在要买了，我最多，再当他就是 1000 有已经超过 1000。

[00:31:42.230] - 杨洪

由于前期我总是不碰这个不作为投资建议啊，如果你有钱，你想爽，你想自己体现自己的自身价值，那是你自己的选择，但是我是从一个有经验的一个投资者风险控制角度来说的好不好？那么我我我的我的论点暂时阐述的这么好。

[00:32:01.220] - Speaker 2

谢谢杨先生这个数据摆事实，然后这个阐述了自己的论点。下面请洪宇先生看看您的观点是什么？

[00:32:11.090] - 王红雨

杨洪讲的时候，我写了一点东西，因为他的数据没给我，我就根据他的数据那么一下吧。我的基本观点是就是如果今天此时此刻，你既有能力买二手房投资又有能力买楼花投资一定不要投资楼花，一定要投资二手房了，绝对不要碰楼花。五个理由，然后做一个澄清。六点吧。第一个呢？就是说这个楼花交割的时候，银行少做评估的，无论哪个楼盘，我们给出来的评估价就是根据二手房最近的成交价不一定是那栋楼，肯定是一个最近的或者是最新的。这是第一点就是楼花的价格，没有可能说是二手房没涨楼花涨了，这是不存在的这种情况。第二个呢，就是更云集了，已经刚才说了半天这个哥们儿的事儿，如果买二手房的话呢，立刻就有银行介入，也就是说你就有杠杆了，但是你签了楼花之后，银行什么也不借给你。买楼花的人，实际上就是开发商的哥们儿，因为他拿到了这堆合同好申请贷款去了，所以你是别人的哥们儿。

[00:33:30.150] - 王红雨

这个是楼花的特点。那么二手房呢？就是你用银行做杠杆楼花，从本质上讲，实际上是一种集资行为了。你去了别人那里去了，这是第二点。就杠杆一个是有一个是没有。第三点就是租客，因为你有了杠杆这个事儿呢？如果是自己去还钱，那就是空置了。所以呢，这个扛着银行的杠杆的情况下呢，就需要有人帮你还钱，那就是租客。那么你买的房子的质量越好，地点越好，租客的这个麻烦就越少越好。所以第三点呢，就是说优于楼花的呢？就是二手房是有租客的。第三点呢？第四点了第四点呢，就是说到这个 Reference 的问题了，因为这个你买了二手房之后啊，你做的是 mortgage mortgage，这是一种本质上叫什么呢？就 Inspector 就说利息跟本金必须一起偿还。以前在加拿大有过唯一所谓或者烂 Credit 都可以了，但是你要做的是 mortgage 的话呢？就是利息跟本金一起换呃，如果是百分之三左右的 2.5到3 左右的话呢？差不多每借 $10万你能换的本金应该是 $500 一个月。

[00:34:57.630] - 王红雨

呃， 1年 $6,000 3年以前吧，就是就是这么一个强制去办了。就是说你只要做的是 Mortgage，它就有一个强制去办了。这个呢，就是他 Response 的一个基础，并不是说房价涨了，我才能做，那因为他已经在去干了。刚才杨桐说的他不反对加杠杆这个杠杆啊，拿到你手里只有第一个月是 81%个月，就不是你还本金呢？所以呢，这个嘛，有一个强制去杠杆的这么一个力量。但是最大的一个好处呢？是什么呢？就是说它并不丧失转移所有权，但是呢，它可以转移抵押权。我原来的猫跟着抵押给银行，我现在呢，抵押给 B。 B 银行申请的贷款换了 A 银行的贷款，从中我把现金拿出来。所以呢，这个呢，不涉及产权转让，所以就少了很多费用没有地产经纪费啊，没有资本利得税啊，没有啊。

[00:36:04.480] - 王红雨

所以呢？这个房子的这个我前几天听了房网的一个其他讲座上来就说房子流动性很差，我就不明白了，这人是真的有投资过房产还是没有。房子的流动性并不在于说你挂的市场上卖了多长时间。房子的流动性体现在你的抵押权是可以转让，那么这个流动性有多强了。一个月完成，也就是说你申请到拿到钱就需要一个月耗损极低，就是做个评估费一个利率，其他的都不需要。所以这个就是很多人对这个房子流动性的一个误解。我在这儿说的意思一下，别人就说这个这个就这个不投资的人，他也不知道。张嘴就来好像是约定俗成的，就是房产的流动性就差股票的流动性就强。那你试试股票大跌的时候，你能不能卖出去对吧。给你一个月的时候直接直接就熔断了，你还能卖出去吗？那流动性强吗？胡说什么都是？然后呢？第五点呢？就是说到了机会成本了。

[00:37:17.490] - 王红雨

实际上呢，我就想说一两句儿，杨拿了这么多，那我就简单给你算下我怎么算的呢？刚才有两个基本数字，我就简单用一下吧，这个我也跟不上。杨洪算了，这么复杂的东西。而基本上的就是说二手房在 2013年卖的时候是三十二万吧。楼花卖的时候是三十八万五。这个呢都可以反复给大家放刚才那张图。那么 2013年我们买到了，假如说我买的是二手房，杨洪买的是楼花。就做这么个比较吧，那么我买的这个二手房叫 A 房子三十二万八的情况下，我交 20%的首付 65,600 贷款金额二十六万 2400。那么按照杨宪宏说的这个 2021年，也就是 8年之后，这个房子涨到了六十一万。那么为了简单起见呢，我们就把它每年按 3.5 算到 2016年的时候了。我二十我三十二万八买的房子呢，应该涨到四十三万三然后呢？乘以 80%我作为呢，要出来三十四万 6000 四我的本金下降了一万吧，所以我那个时候的余额是二十四万 4400。

[00:38:42.310] - 王红雨

这个时候呢？我第一次买房子取出来 10万，我不是傻瓜，这 10万，我不会揣在兜里我去买了房子房子在同一个楼里，同一个户型也是四十三万三买的。然后呢，过了 3年之后 2019年 A B 房子都涨到了五十三万吧，然后呢，我做了两个房子的二手房，但是我还是按照每 3年涨 18.5 钱做的，拿出来的钱买了 cmd。这个时候呢？所有的就是假设 C 真的也一模一样的户型，那么我手里有 ABCD 四个房子，这个时候是 2019年每一个房子的借款金额都是这个五十三万，八的 80%就是四十三万，我一直持有这个再不做认可，那但是到 2021年，我手里有四个房子， ABCD 都是这个六十一万，那么这个时候呢？我的 Mortgage 余额是多少呢？就从那个五十三万八往下配。我把四个房子全部出清卖掉之后，拿到手里的现金是七十二万，如果杨红也出清，他拿到的手里的房子，就他的楼花交割了。

[00:39:57.200] - 王红雨

如今拿到的三十六万，我们我们俩之间差了三十六万啊。那么这三十六万大家算一算杨宏说的那些什么装修费用什么租客不走啊！这个租金低啊，这个这个思路是负的呀！最后一点，我第五点要说一个什么东西呢？就是说你人都是活的呀。我不明白杨宏为什么认为我拿着这个房子，那只是一个钱弄没了。我一直持有着一个房子，跟你一起交割，我不会买其他房子。经济学讲的是什么人是会变的。我从我房子里拿出来的钱我就不动了。我是傻子吗？难道我你了两次两次房子？我这个房子你是一个房子，你怎么跟我比啊？你算计 Costco 说句老实话，我把这个上给我的问题放在我房东群，我说你们抢答，没有一个人理我说这还有什么可说的。今天买楼跟二手房一模一样。

[00:41:07.210] - 王红雨

跟 2013年有什么区别？没有区别。你想那么多还没有新房涨的快，这都是胡说。我每一个新房都做评估，都是棚改二手房对吧，只不过做评估的参照系不一样而已。对吗？像yong&Finch我们做的时候，它的指标基本上都是八十八 Sport 对吧。八十八 Sport 交割的时候就是前面的那个最新的对吧。就是这么比的对吧。这个你真做投资了，就知道为什么要了。

[00:41:39.220] - 杨洪

不做投资，还不。

知道那个杠杆天天都在下降，你为什么不加呢？

那么下降，你投资回报率不是低吗？不是说你。想加杠杆就加杠杆的，一定要银行批，你回来要评估出来啊，你的。收入要。跟得上吗？我们都是要讲给地产投资者讲，不是给傻瓜讲对吧。最后一点就是杨洪的具体的银行的问题哈我的我能说一句吗？

[00:42:09.940] - 杨洪

我说我可以我就说可以。

[00:42:12.280] - 王红雨

最后一点就是楼花，refinance楼花。但是这几年啊，各个银行都有所放松，就是说如果你签什么呢？我们是可以用 assignmet 的价格跟评估价，只要你assignment价格合适，就是不低于评估价的情况下，可以按三门价格做。另外呢，就说你楼花交割之后多长时间可以 Refinance，但是这个问题如果你签的是楼花，实际上是可以做 Refinance 的。因为呢，我们政策有一个例外，就是说如果你做 Refinance 的时候和签订楼花，那个时间超过 1年是可以做 Research。那这个是一个例子，这个贷款政策是两周前还一点钱是给六万做这个 policy update 的时候讲过，这个问题可能杨洪没参加你随便说吧，我不再回复你了，你做什么都行。

[00:43:10.700] - 杨洪

好那个楼的是这样啊，那个红雨呢？你在讲你的六条的时候呢？我也做了笔记，但是呢，我觉得有必要呢，就是把你的第五条你要重点的说出来，你的第五条里面讲的内容，你在过去的 13年你买的这个二手房你没闲着，对吧，你可以把它 Refinance 买一套两套三套四套四套，但是你不要忘了，我也不会我。我在 20年前，我就不是是大概十八是十七年前我就写了一篇文章啊，我是 1年买一套，我是 1年买一个期房了，也就是说我在 2017年我买了个期房，然后我在 2013年我付了 5%买了一个。然后呢，我在 2014年，我还是付5%买第二个呀，我在 20 15年，我在付5%买第三个呀，只不过我的这个期房的是我不在你这个房子一个人一个人呢？我在 2019年截止到了我已经买了七套期房了呀，只不过我的每套房子呢，花的只有 15%的钱，我并没有钱，我也不是一个死在那儿买的这个买的这一套房子就叫我就点的地儿，所以说呢，我要我要给呢，我们逻辑一定要非常清晰，就是说我们今天对比啊，我们今天对比的是在同一个面上，就是你买的这套房子和我买的这套房子针对这套房子它的回报率，也就是说你的房子回报率和我的预防的回报率，那么这个两个回报的对比，你在第二年，你在买房去买别的那个房子的时候，你把那个 C 房跟我的第一套房。我第二年买那个期望你去做对比，那么这个才是一个一对一的对比。那么从从资金的角度来说呢？专门针对这一点，我其实刚才就已经说过了，我们在做投资的时候，一定要想到风险。那么风险呢，就是你比方说炒股票的风险在哪或者是炒期货的风险在哪？炒期货的最大的风险就是当市场调整的时候，你必须要经过。也就是说，你必须当市场跌的时候，你不得已你给你的把你的把你的本金都给吃掉，你才能填补那个 Margin。那么换句话来说呢？我买期房的这个选择呢？最大的好处就是我的妈，今后的时间是 4年到 5年，如果这个市场发生的重大的改变的时候，我市场不好的时候，跌的时候我可以长达几年的时间是准备我的资金，不管是找朋友借还是我做筛选，还是我去啊，就是说找工作提高自己的贷款能力，我是有准备时间的。

[00:45:52.300] - 杨洪

当你的二手房当市场发生了改变的时候，你怎么做呢，而且再在我在我该讲我的观点的之前我就设定了两个建议，就是说我们在我们在做任何一个投资的时候，不要想着赚钱，我们要想的风险，换句话来说，而且还有一个建议是什么呢？就是我们一定要摒弃线性思维，也就是说你你刚才算的 ABCDE 的四套房子，你都是 20万，每年涨 10万，但是我已经跟你说了，现实发生并不是这个样子。 13年到 14年 14 到 151 5到1 六，这 4年房价根本就没涨，你是没有可能就是多伦多的期房。当时只有 2%到3%的涨幅，耗时是 8%到10%的涨幅，你怎么可能不反弹？再另外再提到你的第三点，你说你用本金他的大概强制性的去杠杆，但是问题是我们做贷款的人。我我的房子有很多贷款，我有很多房子，你现实的想想你扪心自问一下你贷款的 30万的贷款，你换 1年你换多少钱？你就不到 $1万的本金，这叫什么去杠杆。

[00:47:05.920] - 杨洪

我实话实说，因为我必须要解释实际情况，因为我们这个平台是给大多数人的，你必须要真实的情况，我们不能把一些量化的东西把一个很小的量放的放大，你这个就是因为市场有很多因素，我们有。很多好处。比方说你拥有家人 11 的好处，你不能把它包装对不对。那么理论上，我们要现实，我们把不同的家庭的好处做不同的对就是所以说呢，我还是那句话，今天我们的对比不是你的四套房子都我的一套给你的四套房子，你要如果真的按照我的资金规模，我的杠杆的角度来说，你就是套房子，等于说跟我提到房子。我 2013年到 2017年，我事实上已经投了其他，因为我每一套都可以再在前面那一套没有准备讲，那么还有我，我有一个投资的角度来说，怎么能说买期房不是杠杆呢？你等于说去付了 15%，你到交房的时候你付的你的你的你如果你的房价是涨了 15%，你的回报就是百分之百。

[00:48:12.230] - 杨洪

你是用 15%的钱之后得了一个百分之百的这个房子，并没有说你的 15%，投资的只是投资了 15%的房子，所以说呢，这个杠杆是现实存在的。换句话来说，那假设我我付了 15%等我房价真的是涨交房的时候只涨了 15%，那我如果那个时候我卖掉去掉造成的以外，我的回报就是 8%，这难道不是杠杆吗？你不能说我们这个买期房的人只是给买的付了，让我们也有这个杠杆是现实存在。好吧。这是一个有基本的数学常识的人都会能够领悟到的一个一个道理。我就讲了这。

[00:48:52.380] - 王红雨

哎，我懒得说了。

你买七套房子，全是你兜里拿的钱。我就出了。一笔首付，哎，你有没有会不会算账啊？

[00:49:03.720] - 杨洪

1年能买到房子没有一个是我，我比你强，我从零和半年来。我又从一万间三十二套。房子涨的钱。然后平均到八年里每年涨三万五。那你问。

[00:49:18.660] - 王红雨

我哪年那是哪么？那个 8年你问。我 8年认识你怎么说？

[00:49:26.160] - 杨洪

红雨啊，你怎么知道我的钱就都是我兜里的钱啊！我 04年投资。啊，怎么可能 08年以后，

[00:49:36.560] - 杨洪

你了，我也要怎么做，你们要做 69%的步骤。

[00:49:42.580] – 王红雨

嘛，让你在。2年之内补齐 20%怎么可能 5% 5%，一直让你到交割不可能的。

[00:49:51.230] - 杨洪

红雨啊，你要用你要用一个发展的时间的观念。我在我在 2015年用的钱是我在 2006年买的房子。 2011年交了房子，我认为房子出来的钱我是一样的，只不过我为房子的时间拉的长度比你更长。这是我跟你唯一的区别。我并不是从荷包里面掏出来的钱，因为我的投资是个长线投资，我不是用 2年的思维，我是用 10年，我就用 8年的思维，我们最终还是用杠杆的。你千万不要用一个局限的眼光，我只是用这个钱去买二手房。我有二手房第一年第二年第三年去做levege，那么我的钱也是从以前的期房变成了二手房，我的二手房也可以做refinance，那你知道我跟你的区别 1年 2年。

[00:50:38.270] - 王红雨

今天的话题是不是。要买楼花，还是买二手房。

[00:50:44.000] - 杨洪

这么多年，我也没有要跟你讲一个道理。

[00:50:46.910] - 王红雨

就是要今天随你。你讲的道理，我都不知道是不是？希望你能够理解我，我也不想跟你争我真的不理解。

[00:50:58.930] - 王红雨

今天买楼花，还是买二手房，如果你有能力，你买楼花，还是买二手房。这是上面的问题。外界使得我们很多人。你上次讨论就屏蔽了，买二手房产生的收益作为你买楼花机会成本这个问题。你不算机会成本。你买楼花，就算你赚的钱，你机会成本几十万，你赚了三十六万，赔了三十六万，因为你。没考虑机会成本，你屏蔽了机会成本。

[00:51:33.830] - 杨洪

我的算法是没有屏蔽任何机会成本，我是用更好的杠杆来做机会成本的计算，那么最里面的同学。我现在知道你的逻辑里面有一个问题，你没有从一个一个线性的历史长河，或者说从一个投资的长线去思考问题，我们不能截取今天我还是回到我刚才的讲的道理就是你四套房子，你不能简单的用四套房子来跟我的一套房，因为我也是滚动的。我我的我的房子我是 1年买一套 1年买一套，我这一辈子不会只买一套房子。我给你讲的这个道理是指的，是我们比较就只比较一套，你要如果跟我几套几套的比，那我是每套每套跟你比，只不过我在这个房子的这个时间周期是 5年到 6年。我现在我发生一次微反弹，而你你的逻辑是你每年要做，或者是每每 2年做一次你的，你的微观的周期比较短，我的周期比较长，我们没有本质区别，这个我一定要给你讲清楚。

[00:52:36.110] - 杨洪

如果今天晚上你没有逻辑，你没有弄明白，希望你下来，你仔细再想一想。针对这个问题，我我我我比。

[00:52:43.520] - 王红雨

你清楚得多按照你的逻辑。的话，那么我在这 8年里，我还可以从我兜里拿出来钱买二手房对吗？

我说的是。如果今天只有一笔钱，二手房和楼花。怎么买？如果这事给你讲的又是对，那么怎么给他钱，而让房子。这是你没拿一个房子在抵押。我一直在拿一个房子在抵押。我一个房子滋生出三套来啊，加在一起四套啊，我一共出了一笔首付，你也出了一笔首付，你8年一动。

都动不了。对不对。

[00:53:21.380] - 杨洪

那么那么红雨我可以就着你的逻辑来说，你是在 4年里面，你你在 5年里面支撑了四套。那么我的这个逻辑呢？是如果你把时间拉得更长的话，我在 6年 7年里面，我一样也可以支撑出来好几套。只不过我跟你的区别就是我每年都买一个期房楼花，而我这个期房楼花，我这几年买的我是从以前的期房楼房里出来的违反出的钱。也就是说，我们今天要对比你的第五条是不成立的，因为你不能拿你的四套跟我的这一套与我们现在我们要回到我们的对比的本源，就是我现在这个人，我没有别的投资，我现在就只有这笔钱，我能够买的起二手房唯一能买的期房。我买的这套房子。针对这套房子就回到我们最原始的对比就是于你在 13年你买了一个现房，那么我杨洪 13年我买了一个期房，针对这两套房子的它的回报率对比这个这个我，我这个说法你不赞成，但是你你的第五个观点是什么呢？你引申出来了，我在这个过去 10年里面，我有四套房子，因为什么怎么样，但是因为就是但是我要跟你解释的是我也没闲着。

[00:54:33.320] - 杨洪

我的钱实际上是我以前投资，我就坚持我自己的投资原理，因为我在我在 2014年， 2013年，我就写了篇文章 only all in one 我到现在为止，我坚持认为我的观点是正确的。如果我当时写这篇文章的时候，我按照你的路子走，我每年买一个二手房，我是根本不可能现在拥有这么多房子的，我一定要跟你讲清楚。我说正是因为我买的期房，我每年付的钱少，而我正好到了 4年到 5年之后，我的当时的期房十九万变成了三十二万的时候，我这个三十二万可以马上归还，那我可以一次性投资三套房子，我在 1年里面可以投资三套二手房，因为在你只要有耐心，你积累的时候，你的投资会把你的那个增值部分还会一比三，三对九，九对二十七的发展，它不是像你这样线性发展，这是我要给你讲的道理，也就是说我们没有闲着，所以说你不你，你 13年到 17年，我不是说就死磕这一套房子，我跟你讲的道理是这个道理。

[00:55:38.450] - 杨洪

那么还是回到这句话，就是我们还是我们要做对你今天晚上的结论必须是你那套房子真值好，还是我这套房子真值好你做的一对一你那个四比一的这个逻辑是不存在的，这就是我跟你解释的道理。

[00:55:52.830] - 王红雨

你跑题了。问题是。没有话题。

[00:55:56.070] - 王红雨

今天的问题是说买二手房还是买楼花，买二手房的客户比你物质回报高，如果我能拿到几十万。好，你说的把时间拉长，我为什么把时间缩短了，是为了给你面子。因为到 2021年，我已经有四套房子了，我继续持有继续追查，那时候是你的两倍。

[00:56:16.330] - 杨洪

红雨，我给你讲一个笑话你怎么弄。我跟你说你你自己，他的方式是从其他的，你这个就是说在 2012201 3年你你这个房子每年涨 10万你这个假设的收入就是每年 10万这个假设我没有家庭了，我给我的我又是 17年的时候，你是无法忍耐的。你在 2016年 2011。给我的收入六十一万。到 2021年六十一万的我没做。因为假设是线性变化的，咱们要生活在现实之中，我们做的就是。

[00:56:52.020] - 王红雨

你多解释一下线性变化。

[00:56:55.760] - 杨洪

你的线性变化是什么？我忘了，只有是给我发你的短信。

[00:57:00.160] - 王红雨

电话是我 2021。我 2013年三十二万八买的一直没涨， 2012年直接涨到。你说的那个六十一万吧，这就不叫现象。

[00:57:11.600] - 王红雨

那什么时候找我时候我就要死了。

[00:57:14.420] - 杨洪

我这点我不争了。好吧，你看看。我两个月了。在 2016年我们多伦多的他们他们都是没有涨价。

[00:57:26.840] - 杨洪

有一个 B 和 C 是不存在的，你你如果真实的做的话，你可能只能最多做两套。您好，我跟你实话实说，因为当你。

[00:57:37.620] - 王红雨

认为 2年。那你要做两次。那是不可能 8年做两次，那是不可能。这个是要量化的，那就是第二套房子就是这么简单。就是一套变四套，只要两次refinance，那就一套变4套。

[00:57:56.250] - 杨洪

但是有一点呢？我我在这儿呢，我提醒大家就是看这个视频的人，我是很反对，一旦房价就涨，就就马上微反弹。我这儿我是从风险控制的角度说我们千万不要犯一个错误，就是说你的市场在涨，但是万一市场跌了呢？也就是说，我在阐述我的论点就是刚开始的时候，我就再三强调的，我们投资不要满攻的去，把自己的所有的能力去花出去，这个因为市场他有涨，他也有可能会跌。当时虽然我们很多很幸运，我们在多伦多生活的这个地方和生活，这个这个年代涨是大概率事件，也是小概率事件，这个是的确事实。但是问题是你怎么能够肯定，我们不会再有第二次以及你怎么不能肯定我们，我们加拿大也会就就是说有一些其他的，我们没有一些意想不到的一些事情，未雨绸缪是我们作为一个成熟的投资者必须考虑的。

[00:58:56.820] - 杨洪

针对这个微反弹的这一块，我也到此为止，我不想再多解释了，希望就是大家的听众或者是大家下来，我们这个讲座的人相当一半，以上都是我们职业的专业的地产经纪，大家自己去理解去领会好不好？我更多的是从现实的实际的操作的角度来分析这个问题，而不是线性的简单的平面的去研究指数。

[00:59:26.450] - 王红雨

呃可以了吧，让马总说一说吧，因为这个已经跑题太远了。疫情每一次，房价都涨的更快。再来一瓶。我不知道为什么房价下跌让马总说说吧。

[00:59:41.490] – Sean Wang

马总我们俩旁听了半天，这个看看哎呀，茅台。

[00:59:46.020] – Tony Ma

不卖给你。那我把茅台拿了我，我还有一箱，回头咱们线下搞活动，可以拿出来抽奖，然后给双方辩论。首先来就是既然这个村的和相声的有旗帜鲜明观点明确，那么我上来就是亮剑，我不同意红雨这个观点，就是说在当今这个现在这个情况之下，如果你有钱的话，只能去买resale，不能去买楼花的，不过你肯定朋友会说那当然啦，因为你们也是地产公司的老板，你们不可能说不去买楼花。呃有这样的因素。但是更重要的意思是，我是讲现在的现实情况是不管哪一个楼盘出来。 杨洪的观点，我也不完全赞同。假如价格超过 1000，就说是 1000 五六百比较靠谱的吧，然后说超过 2000就不要买了。我觉得是这样就说。我们一定要张开眼睛是什么样子，要不要现形，要多面体，要全方位地考虑。为什么我们旗帜鲜明地反对王红雨说这个观点呢？就是咱们圣诞节的时候讲这个他本人，我讲过我说我的观点是萝卜白菜，各有所爱，你没有办法去主导别人去买什么？而事实上呢？现实告诉我们，不管是今年一月份开盘到现在今年开盘的所有楼盘。上个礼拜开一个 TECK，Kitchen 的。大家都知道了，把价钱在一千以上。那么我们都知道楼盘最高的楼盘价格现在是在 $2,300 左右。那么没有几个楼盘是卖不掉，或者说有剩盘很多的。一月份开盘的二外见识到了 compassatlas 包括Lawrence的楼盘的。我们公司每个项目也都参与了，也都是一个基本的格调，就是楼盘不卖，大家拿不到这个单位，所以呢就是。我不想去评价你们两个人。我觉得今天这个这个人这个人这个平台就是不够现实不够大，我觉得应该那么大舞台舞台，你们两个人是一把刀一把剑在舞台上就是真刀真枪了。同时呢，我也觉得呢，就说我们今天可能这个讲座呢？本身呢？至少我自己也没有太多的准备。我们应该得用真实的案例真实的 email statement 来一个一个去比较。呃，首先我讲了一点是我同意这个我刚才讲的，就是说在 2013年到 2010年，确实是我们个人的 RECORD 跟个人生活是不大的，是很小的。那么第二点，就是说我们每一个买楼花的人，其实都知道买楼花，有哪些问题。我刚才就是刚刚在网上 Search 的东西。就是我们 11月22号应该是我们省长在电台讲话说别人一个项目，这个开发商了就是黑心项目，这个今年在今年的情况下，不能给买家们一个选择，你要么就加价十卖，要么也就类似。

[01:04:06.270] - Tony Ma

而这个事情呢？同样的事情发生在我自己的身上就是上个礼拜上个礼拜两次，一个人是什么什么要等一下。另外一个人是妈，可能不想这两个都这样没有问题一个。我们不知道奖项名称，但是这么想就是说用尽各种办法，希望你的买家牵手。然后呢，没什么奖项，就是明确了，你买的是你同意加价，那么我们保证你的合约。 2年以后交房的时候，你同意加十万。我们现在合约复杂了，你不同意加价了。那么我们现在就签你的权利，然后把定金退回给你。那么充分说明了，就是说就是我想刚才讲我们省长讲那个项目到现在为止呢？省长讲的话。 P。没有任何作用，这个项目继续往前走，所有不同意加价的买家被开发商签署合约了。定金退给你了。可能按照当时加拿大的利息 1% 2%的利息，这。所以不等于说省长的话就有多大的威力。

[01:05:23.210] - Tony Ma

省长的话，真正让企业的民主社会不等于法律。我知道王海已经不耐烦了，说我的话和今天透明没有直接相关。但是从某种意义上讲呢，我也同意这个观点就是买楼花是有很大风险的。但是呢，我还是个人的观点，我不同意说我们就强烈建议说，现在有钱有 20万 30万的钱，正常去买，这个就不能够去买了。这个观点。我不是个数学非常精美的人，但是呢，我是一个实在投资人。我过去在加纳 20年的投资里面，我既有 Russell 也有荣华也有商业，所以我不觉得说我们一定要说我们自己允许北方人吃饺子不允许吃大米，现在大家是物流大交换的时候，我觉得。每一个投资者肯定会做出他们自己最的抉择。我不对你们两个人辩论啊，期待判定作用。呃，汪晖讲这个呢，我觉得有一点呢？我想清楚有说这个事，你说 8年里面去追，这两次是可以买到四个这个房子，这个目标是可以实现的。

[01:06:44.020] - Tony Ma

但是呢，我们不要忘记过去，这 10年房价大概率是在上升渠道。我们如果不在上海去到上海区县里面，你这个观点也不一定能够实现。第二个就是员工素质，也就是说，每一个人的花和用其他的钱再买另外一个花的问题。我觉得呢很多的投资者。是既有楼花，也有现房。而中国很多开发商我所知道的这个多伦多地区前二十的开发商，我和他们有很多接触他们的整个的 Forum 是既有商业 Plaza，既有 Green 这个背景能够过来收租金，然后用这个来支持他们去开发新的项目。如果一个开发商，我刚才讲这两个开发商很不幸，都是我们移民社区的，一个是来自于东南亚的，一个是来自于我们华人社区的开发商，就是他们在加拿大的 Portfolio 就是这一个项目，就是靠这个兜里的钱来买一个项目，然后往前走。如果一个殷实的开发商，那么他可能既有商业又有又是现房，不管是他们也好，还是其他项目也好，他们里面建了一个银行 Steam 来 support 他们的。

[01:08:17.520] - Tony Ma

所以就是我自己的观点，就是有一点，我觉得我运气非常好，很多人把房地产流动性差作为一个标题来鼓励大家去买股票买基金。我不反对我们的投资者去买股票买基金，甚至是这个中行的。但是当你被去杠杆，你被去卖以后的时候，你就知道那个痛苦，那个是真正的自杀身亡。关于这一点，我想我想讲的是就是。我自己呢？我会根据汉人的具体情况来分析，我对客观的负责的态度就是我要投其所好。如果我的客人愿意去买。这个宪法，我们当然取。当然我们宪法如果可能他希望去买这个楼花，那么他知道楼花的风险，他也知道如何的好处，那么他就是现在里面包括现在很多买楼花的人呢，都是一个问题，就是他手里的现金不够。然后呢，就是在短时间之内，他没有办法就搭上这个买的车。我觉得这一点呢，可能是给买楼花人了这个备注。我就讲到这儿。嗯。

[01:09:42.590] – Sean Wang

好谢谢马总。马总也是旗帜鲜明地表达了对某些观点的支持和某些观点的反对。那么，我那在旁边旁听啊！红雨先生和杨先生这个表述的观点非常精彩，非常激烈，这鲜明地表达了自己的观点，给大家非常大的启发。再次感谢二位。

[01:10:02.300] - 杨洪

谢谢谢谢。我想我想再补充两点实在不好意思啊，因为我不想再说了。但是呢，我必须要说清楚，我一定要旗帜鲜明的说我不反对买二手房，我不反对买二手房。那个我只反对一味只买二手房不考虑楼花。我说我我其实并不是你的对立面，我是你的一半儿，包括他自己提到的。刚才说到的二成那个摸不着的，实际上这个房子卖了，才能是才能变现，不是我完全赞成的，而且从过去红雨的很多关于财商方面的培养和一些知识来看，我是很赞成的，我并不反对啊。从从逻辑上来说，我并没有去啊，就是说去尝试去反对二手房，甚至我觉得我最后再举几个例子，那个红雨或者说支持红雨观念的人可能会经常问我一个问题，那你凭什么认为这个二手房就会比新房要灰而要便宜呢？那么这个我给你举个例子，为什么二手房比新房便宜呢？就有一个很重要的一点我我我我准备出来了，就是一个就是举个例子吧，就是实际的例子，你比方说我刚才提到了，就是说在 25号去买和那个 20号这个根本的问题呢？有三套这一套呢，而是 3613 它的价钱呢？意识的房子卖掉了，就是把三这个一手房的只有 400 啊，算起来是 1400到1500 多块，跟着那个 316 而

[01:11:35.870] - 杨洪

25号 richmom316 怕是卖到七十吧。这个意思一旦那么 25号起码的 1310，我刚才提到了一是一旦的二三，那么我再给你的我再给你给那个红雨，他再举两个例子就是两个二手房，那么这两个二手房呢？都在我给村长发的那一个图，就是在那个方就是呃样子。方圆大概是 500到600 米之内的二手房，那么你看这个二手房 105号 Victoria street 1007mls number 是 c5433756，这个是也是一十一，但它是去年的 11月23号成交的，它叫的是五十四万九成交是六十一万，那你要想要是 Rich 要是瑞奇这个就是 500 567 的房子，卖到了七十七十多万，那为什么二手房卖的又是 15 呢？那么明显的是就是 15 一波，但是你你就看到管理费是不一样，你像这个 105 委托量它，它这个楼那叫 Morris 委托呢，是大概是五到 10年了，还算是比较轻的房子，但是它的管理费是四百多个钱了，而 Rich 的管理费是多少钱呢？样子 Rich 的管理费是 $380，也就是说管理费是不一样，二手房就房子有个最大的问题。

[01:12:55.700] - 杨洪

它之所以就是说旧房子会比新房子的价钱便宜，你是要综合的去考虑你的投资回报的这个管理费高，而它自然的会占用你的每个月的就是你的你的 Cost，那么你的投资回报会差一些。我再举另外一个例子就是这个例子，那是就仅仅挨着 20号 leestreet 就是就是在亚特兰大区的这个它的南塔的正东边儿紧挨的一栋楼这个楼呢？比较旧，它是叫 Indigo 这栋楼本身呢？我叫它是十几年旧的，它是它是 700 尺的湾，它是在在今在去年的 2021年的 11月15号 mlsnumber 是 c5416915 地址是 50号，然而 11503，它叫的是四十二万 4000 九成交价是四十七万这个这套房子的成交实际上就是在我和红雨，当时在讨论的那个时间，那它的价钱是非常便宜的。那么很多人说，那这个是不是非常好。好问题的关键节点就来了，你们猜一下这个一时一地的管理费是多少钱？

[01:14:07.400] - 王红雨

900万。Tony你猜一下。我可能是没有。我应该我想应该在 900块左右。

[01:14:15.510] - 杨洪

930 为七十五，也就是说，它的管理费是 930.7 。它的面积稍微大一点。有的时候，我们在做对比的时候，市场对比的时候，有的时候我也很为难。老的房子呢，它通常是面积很大，但是呢，它的管理费很好，它每平方尺很便宜，你即使是到现在这个时间节点，你在一样和位置旁边去找二手房旧的二手房，你甚至可以买到不到 $1,000 一尺的老房子。它的尺寸是很大的。 800到911 的，它的管理费是 $1,100，那它的价钱也只有五六十万。那你说这种房子你可以投资吗？也就是说，你你的价钱的确是比新房子要便宜很多，但是你的管理费是数倍于你同样地段的新的 Condo 的管理费，但是你要这样想你价钱是便宜了，但是呢，它有两个问题。第二，你不付的每个月钱是一样，可能租金也差不多，但是你可以拿的管理费，这个占的比例太高，你的租金回报是有限的，这是由于它的管理费太高，那它以后， VCL 的增长幅度是很远是比较差的。

[01:15:25.770] - 杨洪

我在以前过去的十几年里面做过condo投资的讲座里面，我经常画一个曲线，有这个曲线是跟汽车的曲线做一个对比汽车的，它的，它的，它的贬值曲线你你你刚出场的时候是很贵，你 Toyota 刚出场的时候，我不知道多少钱。我以为奔驰为例吧，因为我自己是奔驰车，你刚出场的时候是九万五或者是 $10万，你过第二年是万过了第三年是五万了一过第四年是多少，它是这样子的一个这样子的一个很快的下来的曲线直线condo增值，那我们用一个数学模型来说，就是说你在你在那个用时间和价钱价钱是纵轴时间和是作为横轴来对比它的增值曲线是这么一个曲线，就有点像一个一个一个一个抛物线的这样的一个曲线送老百姓一样，然后这个就是大楼的，就是整体的规格一样面积一样，那么这个曲线在头几年房价增值是快的，这个新房子增值快主要的原因是condo跟 House 最大的区别，就是它是有管理费的，就是它管理费拿到的越多，就拿它的管理费就会占的比例，就在你的投资成本就越高。

[01:16:41.220] - 杨洪

这就是为什么老房子呢？它的市场条件完全一样的情况下，为什么老房子它的增值就会比期房要慢。所以说我之所以投资期房呢，还有一个这么重要的一个因素要考虑的，所以说还是那句话，我们不能简单的做算术，我们必须要现实，因为在现实中有很多复杂的因素，我特别赞成红雨，他就说恭喜你你你你的就是我们在市场上有很多噪音，就说这个噪音了，可是有很多的影响因素，但是你必须要脑子非常清楚了，什么什么声音才是真实的，对你有什么声音是真正的噪音，就是说我我很赞成你的逻辑思维的角度，但是呢？在condo市场这一块有很多现实的问题，我必须作为真实的投资的，必须要考虑现实好不好？我就补充这两点。

[01:17:31.590] – Tony Ma

下面我想加一点我的我想加一点，我觉得刚才杨宏补充，这口气是让我产生另外一个想法，就是如果红雨讲这个概念起来，就说建议买现房，不要买期房呢？我觉得这个观点百分之百适合于独立屋 House。我觉得这一点我是非常就是有感触的。就说呃，我也很很多，就是这个开发商也好，这个 blog 就谈了一个问题，就是千万不要把房屋作为你投资的工具。二房屋杠杆这件事在某种程度上可能更多的帮助了开发商那么房屋里边我反复再讲的这个例子。那么房屋这个杠杆里面有很多人踩空了，可能是我我见的例子，我们公司经常例子不下二三十例就成二了。现在。包括一些粒子，由于它繁衍太多，以至于到现在这个官司还在靠了，还没有下结论。所以呢？我我觉得就是说我赞成买楼花，我不赞成买房子，这是我的一个观点。

[01:19:01.170] - Tony Ma

那么同意这个观点有它的独到之处，就是说我一个房可以几年变成四个房。但是呢，我刚才已经提到一点，我再想再重复一遍，就是并不是说 8年的房价一定是成本上升阶段。如果说我们注意一个市场震荡，或者说阶段的时候会怎么会怎么样？当然你肯定会说如果跌了，你会跌。楼花买的人更被锁住了，那么买现房的人呢？其实有一个观点和新华社北京新房五年前我讲我有新房情结，有的人在叫买新房，有的人就亮出新房。那么有一个灵魂念佛三昧的。那么还有一个就是当你买了房的时候呢？你租出去和再卖出去这个时间呢？会有很大的区别。那么如果是要看的这一块呢，也是一个很大的，这个这个制约因素在很多情况之下，就是我们看的，就是说，如果小康的就是康最高的情况之下呢，他政府是很慢，这两个星期吧，应该是。

[01:20:18.610] - Tony Ma

我有好几个建议你过来找我说我的客人买不起现在的 Condo，他要去买 Core 或者是 corner apartment。我说你千万不要去买未来了，但要是现在很多人买呃，你要找到我，主要不是华人在华人也有就是红雨在讲的里面提到有一个东西呢，我觉得就是给社区人士做的贡献，就是现在很多人说，多伦多地区的房子太高不可攀了，买不起了很多人带着很多人去卡尔加里买房子，在这一点上呢，我自己也做过考察，我自己本人和我们公司的董事经理观点是一致的，那是一个单元的那不是一个好的选择。如果你很有幸男女在多伦多对整个家庭的地区非常了解，我觉得扎根本地那么是一个投资的正确的方向。我想最后总结的话，肯定是像我来说了，但是我自己的感觉是最好呢？我们的客人是既能够买得起现房，又能够买二合一两个都买一个，那么很快自己有个什么感觉，那么我最后再说一点就是我自己不排斥买现房，实际上看到好的地方，我也会不眨眼就就进。我也会买。那么在疫情期间。我卖过两个condo，这个 CAD，但是阴差阳错别人教不了的我也不再买了。所以很多时候单纯把它作为一个钞票来对你来讲是呃，也许有的人也许都很理解了，因为更多的情况之下，我们每一个有感情的投资人，在很多情况之下，是按照自己家庭的整体的经济状况来做判断，所以我不觉得有说我们一定要把买楼和买楼房对立起来。一个很简单的道理，黄光裕是没有办法回答我这个问题的，我不知道你能不能回答。我说你不能回答我想你也许你能够回答就是你怎么解释。一月份到现在多伦多发布的每一个楼花，然前天我们打电话就是说 200万以下的 UNIT 的全部售罄，那么 Elvis 这个人现在是 1400 一千六，基本上有些单位一直到 1600。condo，一直到现在没有闲着，其实我单位已经全部卖掉了，一房难求。至于你怎么来解释这个现象？当然我们可以鼓励两个人一起微笑微笑，那么你拿不到楼盘的公司，你就是个失败者。所以我觉得在这些condo文化里面，每一个地产公司每一个地产经纪也都是做了很多的工作，我帮我拿的红雨与你来讲讲为什么现在这个楼花这么火爆？然后你的观点是鼓励大家要去买楼，而不要买的话，你的观点好像没有被社会大众所接受。

[01:24:29.110] - 王红雨

解释也没什么可解释的了。我说一下我自己的观点吧，吵了这么半天哈。第一个呢？就是说如果你现在有一笔钱，在选择买二手房还是买楼花的时候，我个人建议只能买二手房不能买楼花，这是我的观点。那么我的做法呢？是任何来找我申请楼花按揭贷款的我全都不接。曾经发生过一个客人说要买房，我做了个 ERP，他签的楼花 4年以后交割我把他的雨披看错了，让他去找别人。为什么呢？因为不是说我给你做了楼花，你这个楼花就能交割。反而鼓励了这些人觉得买这个东西没风险，害了银行这个那个的，所以我干脆把这个门关掉了。这个是我自己扪心自问的结果。我不鼓励别人炒房，我不鼓励。这是我的基本观点。简单地回答一下你刚才问这个问题吧，其实你自己都回答了，一帮一帮人都跑到卡尔加里去了，那都是不长脑子的，那这些人连卡尔加里都能去，为什么不能买楼花就这么简单。不需要回答呀！

[01:25:23.100] - 杨洪

所以说需要我们房东多举办一下讨论。其实从的嘉宾的角度呢，是从自己的理解的范围来的，每个人有经验自己的对这个世界的看法。但是有一点我非常赞成的就是无论是红雨还是 Tony，你们都是真心话，说的都是自己心里想什么就说什么。从我内心里面讲的话，我自己呢，投资了这么多房子在多伦多我内心的想法就是我非常的感觉，自己很幸运，能够接触到期房楼花的这么好的一个投资的渠道，同时我还有这么多的就是说呢？像红雨这样子能够给我们启发我们的财商的这样子的朋友让我们有机会跟了解更多的更大的能了解我们。而且我要给大家解释一下，其实我在准备做一些对比的时候，实际上就是准备这个样子的 Rich 的房子其实并不容易，因为它是去年年底才交房，真正的意识和意识应该地产经纪朋友可以查一下，没有几套成交。

[01:26:27.570] - 杨洪

我基本上刚才说的这三套就是这个从交割产权到现在的所有的成交都有啊，它大量的都是一百多万两房的成交的，那么我就以自己的这套房子为例，这套房子呢，就是去年的 11月24号成交的是一时啊，一时一旦管理费 381至25 号 richmondstreet 的 316 非常有意思的红鱼你回去查一下看看这套房子这套房子是不是你做的贷款啊？现房贷款？非常有意思的是，这套房子是我帮客人买的，也就是说我帮客人在这个新楼里面买了二手房，所以说我再三的用现实来做对比。在这个期房里面，这个楼里面的整个三套里面有一套是我的，那么那么有这一点呢？是这样子的，无论是宪法还是期望，我们一定要知道这个市场不是平面，我们一定要做计算做对比，如果二手房适合我们投资适合我们的家庭，那我们就买二手房适合你现在的财务适合你的性格啊！如果期房适合你的财务状况，适合你的未来的规划适合你的年龄，比方说你都八十岁了，你买什么期房对不对，如果是你家里面就这么点钱，你的只能你只能买 60万的，那你就买个大点的管理费贵一点，然后年纪大一点能力少一点，那你就把这个家庭的人口又多，你就买个旧一点的面积大一点的为什么不能买新房呢？当然

[01:27:59.070] - 杨洪

可以啊！当时你做投资的角度，从我们职业投资的角度，我们要计算这个七宝，它的价钱比周边的二手房贵的并不多，相当于只是相当于你第二年的二手房或者第三年的二手房，你现在用 5% 5% 5%在未来的 1年半之内，你 hold 住了 4年之后， 5年之后交房去吧。这是一个非常好的投资，这个就是我发自内心的说的大实话。如果我说了半句的是假话，我认为这种投资是我忽悠人，为了赚呢，我可以跟他五雷轰顶，这个是在过去的这么这么多年的投资里面，我希望了说事实上吧，从今天开始，我退休一套房子不卖我一样过的很好，就是因为在过去的这么多年，我真的体会到了我们很幸运，在多伦多这么好的位置有这么好的时代，赶上的这么好的这么一个这么一个国家这么一个位置的这个地点这么好的投资产品，这个回报率比巴菲特的投资回报都要高，为什么不投？为什么把自己局限在这个这个就是固步自封的这个里面呢？当然，今天的讨论，不管是现房还是去网，我们归根结底根据自己的需求来根据自己的性格，根据自己的了解来选择。

[01:29:20.000] – Sean Wang

马总我有一个问题，想问您就是您所接触的这些买楼花的这些人有多少是这个想要炒楼，有多少是真正买来想要收下来啊，甭管是自住也好，还是将来出租也好，这个您有过这方面的统计吗？

[01:29:38.580] - 王红雨

有我其实呢，我们每年买的项目里面，我们也都问了客户，有一些是 2020年开始呢，就是每一个开发商，他要求你在后面前还有一个 master，然后呢，我因为每个项目我都直接引爆，我就问我的客户，你做 Master，你是想停啊，还是想转让出去的，你又不能选，那么因为我们公司呢？本人呢，搞了很多这方面的讲座。呃，我也是跟像杨洪一样，也是性格很直接的人。我本人不主张炒楼，我本人不主张。他们出钱转让出去，因为我自己也赚过几个楼花出去。在我最早设计的时候，每个账户一两万两三万块钱，然后避税转移，那就是我自己的事，在公司最好私下和客人交流。我说我本人并不主张。那么前天我们公司搞了个讲座一个会计师过来讲座，他讲了一个观点，我也非常接受，就是如果说大家买楼花，那么这个楼花可能是你第一个投资物业，如果你能够把它变成自住的话，那么可以用杨洪刚才讲的例子， 2003年我买楼花三十八万多，那么 2021年交房的时候，这个市场价已经升到了七十八万是吧，我就不是数字了，那么就是几万从三十八万多到七十几万，这中间的差价已经是你的增值了。

[01:31:18.990] - 王红雨

那么这个首映式你看我的电影，如果我能够出去作为你那 1年多一点点，我们再变成一个投资物业，那么从某种程度上来讲呢？那么这个增值部分就完全是免税的。我现在三十八万，我到现在七十八万了，那么我住 1年 1年这个我再给我这个房子做一个评估，可能 2023年这个过程也已经在八十五万了，我从八十五万这个计算做实际，那么这个时候我所产生的这个财富就变成之后就跟我在一起要交税，我觉得这是一个很好的方法。对于刚刚起步的投资人来讲，我觉得这是一个很好的方法，不一定就是说把楼花转让出去就是赚钱会赚一点点钱，所以我们公司的统计里面就是一开始就有意把楼花转让出去。作为一个炒房转让楼花的一个手段了，大概的比例大概在 10%到15%。

[01:32:23.970] - Speaker 2

换句话说，这个炒楼花的以炒楼为目的的投资人其实所占的比例并不多。

[01:32:29.820] - 王红雨

其实是这样，因为现在的一个大家都知道，有时候我们随着事情的发展，我们会计师阿红雨这样的专家，还有你们用我们这个讲座来给大家。我觉得很多知识大家意识到了，就是说我赚了钱是要报税，那么我赚了钱这个税是通过这个偷偷摸摸是免不了的，所以很多人就是会把这个积攒投资作为一个长期的做一个投资。

[01:32:59.020] – Sean Wang

那么红雨先生，我想问您一个贷款问题，虽然说您不做这个这个贷款审批啊，但是您知道就如果说这个楼花贷交接的时候，如果说房价下降了审批的时候，会不会有影响，会不会因此而导致收多少。

[01:33:18.760] - 王红雨

就是我刚才一共说了五点第一点说的就是每一个楼花交割时，我们都要做评估与评估的参照物，因为没有其他新楼交接的这个，而作为作为参照，那只能做二手房的每一份银行的 Report 都必须列出三个 Compare，就是跟它最相似的。像杨红军那些例子，我就不知道哪里哪里了。我搞不清反正是样儿漏子的时候呢？用的是八十八 Sports，因为它最新可以做比较，如果是 basebase 没有 close，那么就用就是次新的那个那个那个，反正是最新的那个，然后做美指的这个比较。那么八十八 Slot 交割的时候呢？就是根据它周边的这个最新的做一个比较，如果是说你恰逢未来这个四月份，那 2020年四月份的大跌的时候，正好你 finalclose 正好赶上去做评估，那就是完蛋了。所以不存在什么是二手房没涨，你的楼盘涨。了这个。

[01:34:31.630] - 王红雨

顺序错了，这个楼花的价格，这个又来自二手房。所以说这个买楼花的话，这个这个风险也是存在的。就是如果说市场是正好在你 Closing 的时候是处在一个下行的阶段的时候，可能这个交接是有问题的，是两边要互相让。

[01:34:52.370] - 杨洪

在这一点楼花、二手房是一样的，因为它是谁的市场走了，你八十八层高的那是发生在 2015年 2016年交房的那么在内里面的十让只有三个意识一旦户型，那么无论是朝朝南的还是朝北的 OnePlus，但在去年 Yang 和finch交房的时候，基本上它的成交价都是在七十五万到 80万，所以说基本上一单的话，你要如果用八十八 second 的来衡量的话，它的衡量值就是七十五万到 80万，因为它不可能跟商标的那个我说的六十几万的那个 $900 一平方米的 $900，一个月的房子做的那么八十八的在交房的时候呢，它是跟它的马路的，旁边的还要跑，我就是号了，那和以及它 8号以上那的再往南边的几个楼盘，那是 Towers。在 2013年 2014年前后交房的时候，那新房它基本上也是二手房新房用新房的少而旧房的以旧房改造还有呢？我我在我在那个补充一下，就是关于你刚才说的一点，我非常赞成有两点，我想补充讲第一呢，就是我在我这儿投资的所有的买楼花的第一，没有一个是炒房子的，我跟 10%都没有。

[01:36:14.970] - 杨洪

第二，如果你明确地告诉我，你是想炒房子买妹妹妹妹的房屋，而又去找别人，不要找我，因为这个私募真的有一个最重要的一个一个很多麻烦，就是除了税务麻烦以外，还有一个你到了交房的时候，你风险会比较高。我们我们买我们买七个，我是八，然后价值投资流派，我们不能去炒房子，而且这个税务上我上次在 3年前 19年的时候，我跟上一级，我们做过一次视频，就是关于买别人的炒楼，花的就是转让的楼花都有什么弊端。同样的对你要转手卖楼花的一样的也是会出现税收上的问题。这个我们今天在这里不做不做过多讨论，但是我们在买期房的合同里面必须要有这个条件，这叫什么呢？任何一种投资要有退出机制，无论是 Tony 还是我还是红雨，你也买不起。我们还是那句话风险控制，万一你在交房之前，你家里面有急事，我不是说我没有帮我客人做，但是那都是因为家里有急需钱有别的地方要用钱父亲住院在国内，他需要大笔钱类似的那他可以有个退出机制，这个转楼花转出去，他是一个退出机制，你至少在交之前，你不会完全锁定非要等的交产权才能变现，这个只是退出机制，但是从投资的角度不是我们追求的目标。还有呢，我就想补充一下，刚才 Tony 讲一个非常好的一个观念，就是买 House 期房和买condo期房是有本质区别的。我就给大家普及一个常识告诉期房，你的定金是给开发商的condo期房，你的定金是给开发商的律师的。根据康德 market1998 你你的 Condo 的定金是百分之百的，都要给你的律师。如果向你百分之百的钱是要退给。但是后世的房屋呢？不一样，你的定金一没有时间的反悔期，你签了合同走出去，你的钱就拿不回来了，是直接付给开发商的，这是第一。第二，你没有反悔期。第三，如果项目看守开发商如果宣布破产，那么他是走破产程序而购买房屋的买家，他是在破产程序里面的第三场军人，也就是说，他破产的开发商的他的钱他用建筑的。第二，他要拍卖，然后再做就是运气。

[01:38:45.730] - 杨洪

他的钱是还给第一产权。第二产权人，等到你买房的资源落到你手上一个都没有。所以说呢，这个风险是非常大的，这是一个法律常识，很多人不知道。那么还有一句，那就是我们安省啊。有一个 Carol 教授 uboot 这个 Carol 呢？是唯一的一个保护你卖房子的房屋的那个你的那点定金，你比方说 200万的房屋，你输了 15% 30万，那么这 30万开发商拿走了，因为你给的是开发商的名字，开发商破产，那都走破产程序了，你的你跟跟买condo的是不一样的，那么condo的律师呢？那律师楼去收了，如果项目开走，定金拿过来，因为他是没有在开发商手，我不能上那号是拿你最多，只有可能在他里面拿 2万块，就因为他开发商一般卖房的时候，他在开了你会问的问题，如果你是做了这么做，那么你交了 $500 注册费了，那么万一这个 House 费如果是要。如果是要退房的话，那么他只能给你退 $2万。所以说在这个市场上呢？有很多人呢？有一些误区。说白了，如果项目退了，那么只是退 $2万而不是百分之百退。这就是把耗死的套路搞混了。而另外还有一个误区，就是以为自己付了你买号子的那个定金都是有律师来来后领了，和康路搞混了，这个两个误区都是要我要在这里借这个机会给大家澄清的。好吧。

[01:40:19.010] - 王红雨

我来说两句就是直接回答你的问题。如果是买了房了，就是一个独立屋的参考，尤其是独立屋，那么有可能出现，像刚才林奇这个命题就说有可能你银行股的价格给予了你买的价格，也就导致你交割都有困难。但是呢，如果是买 Condo 有的周期很长，现在最短的大概 2年最长的 7年，那么 2年到 7年那么 2年的，如果就目前来讲，它是不会出现大跌的情况之下，那么 7年更有一个逐步上升的空间，所以楼花这方面的风险会很小，但是重要的 1年到 2年之内交割，如果加拿大真的出现什么大的黑天鹅事件的话，房价出现波动的话，可能会有这种现象，所以我觉得楼花应该说银行评估价值低于你买了价格的可能性很小，或者说很少发生，那么是很接近。

[01:41:33.640] – Sean Wang

好，那么经过刚才三位嘉宾那三位大佬的这个精彩的讲解，那么我相信各位观众一定对这个到底是买楼花，还是买二手房，这里面注意啊，这个再次强调一下这个楼花，包括房不在我们这个讨论范围之内。因为我看各位嘉宾都是不推荐去买这个里面的一个风险。刚才杨先生和马总都已经说过了，所以说大家在选择楼花还是二手房的。这个具体的选择的时候，他自己做好自己的评估，然后再像马总所说的也要考虑自己家庭的实际的一些情况对吧。做地产投资，很多时候你可能不是靠这个分析来分析去得来的结论，有很多时候可能是带着一点冲动性，或者带了一点家庭的或者个人的一些感情的因素在里面，所以说这个没有说一定要买这个二手房一定要买楼花，而不是大家是仁者见仁智者见智。好也再次感谢三位嘉宾的对此的精彩的见解的分析。