房东网2023加拿大地产夏季论坛

第二场：高息时代的地产投资策略

主持：Sean Wang

嘉宾：资深地产经纪  Michael Wang

           博诚地产总裁  Truman Chen

           领峯地产总裁  冯 山

[00:01:20.720] - 主持人 Sean Wang

房东网的各位网友，各位观众大家好，通胀持久，加息不休，在如今的高息时代，地产投资人该何去何从？地产市场有何机遇？应注意哪些风险？从本周日 7月23日开始，连续八天每晚八点整全加最大华裔地产投资人、社区房东网将通过 YouTube 视频频道，为您带来主题为高息时代的地产投资机遇与风险的房东网 2023 加拿大地产夏季论坛看专业名家指点迷津，听投资高手分享秘笈。本次 2023 加拿大地产夏季论坛将聚焦大多地区，同时拓展至温哥华、卡尔加里、渥太华和蒙特利尔等四个城市，采用圆桌论坛的主题讨论形式，通过线上、线下两种方式全面呈现地产名家们对于地产现状及未来趋势的指点评说。感谢多伦多智库对本次论坛的赞助支持。今天是房东网 2023加拿大地产夏季论坛的第二期：高息时代的地产投资策略。今天的嘉宾是多伦多地产行业三位奋战在一线的地产经纪。请允许我首先介绍一下他们。第一位资深地产投资人 Michael Wang您好。

[00:02:43.820] - 资深地产经纪  Michael Wang

大家好，谢谢房东网给我们这次机会，谢谢主持人Sean。

[00:02:48.820] - 主持人 Sean Wang

博诚地产总裁Truman Chen。

[00:02:51.790] - 博诚地产总裁  Truman Chen

大家好！

[00:02:52.630] - 主持人 Sean Wang

谢谢领峯地产总裁冯山。您好。

[00:02:56.890] - 领峯地产总裁 冯山

大家好

[00:02:59.170] - 主持人 Sean Wang

首先要感谢三位在百忙之中拨冗参加我们本次论坛，跟我们大家去做这样的分享和讨论，谢谢你们！

[00:03:06.460] - 资深地产经纪  Michael Wang

谢谢。

[00:03:08.260] - 主持人 Sean Wang

好，那么我们就进入到第一个问题的讨论，这个加息这个事情永远绕不过去，现在就是这样，这样一个高息的时代。 7月12日，央行再次加息 0.25。目前的加拿大隔夜的贷款利率已经达到了 5%，是创下了历史新高，并且通胀率现在离央行制定的 2%的这样的一个目标还有很长的一段路要走。那么在这样的一种情况下，有的人说加息是好事，有的人说加息是坏事。各位对于加息这件事情有什么样的一些看法呢？Michael 您怎么看？

[00:03:44.110] - 资深地产经纪  Michael Wang

这是我个人的看法，今天可能要讲一些比较痛苦的事情哈。呃，其实呢，我觉得加息这个事情是无法避免的。如果从房东网去年的冬季论坛来讲，我觉得其实我就说过，加息是没办法停止的，为什么呢？其实这个加息并不是加拿大本身自主愿意的，这是一个整个的国际环境啊，政治啊，地缘政治、军事啊。现在可以看到整个世界大家都有一种感觉，一种混乱不堪的状态，大家不知道这个世界往哪儿走之后产生一种加息是必然的现象，而且大家我觉得很多人觉得很痛苦，可我要实话说一句，痛苦刚刚开始，你以前感觉到不痛苦，仅仅是开始，现在是真正开始。就是说因为大家也知道，九月份很可能在加一次，明年到底加不加，据我们所得到的一些东西，我们感觉包括央行行长也说了，央行行长说从这个通胀从 3%到2%最痛苦的时候，也是最难的时候，最近他一次讲话说 很可能在 2024年可能能结束，可是他又改口了，可能要到 2025年，那明年他是不是又改成 2026年？这谁也说不好。

[00:04:54.910] - 资深地产经纪  Michael Wang

央行这种东西呢，你也不可能完全的说是，那他也不是他，他故意在说一些忽悠大家的话，因为他也随着国际形势变化，他也在变化，随着通胀的情况，大家是看到油价生活的必需品，所有的东西都高起和生活，很多人我也可以看到说很痛苦，所以说我觉得这个加息是很难一时半会儿停止，呃，还是那句话，痛苦，真正的痛苦刚刚开始，很多人呃，到今年年底或者明年的时候续约，或者说楼花房花的时候交接，这些事情是一个真正痛苦。可是即使说你已经把他的一些锁定已经高枕无忧，包括一些投资人很像，那还得拿到2%以下的利息，可是他也很快就结束，那么 2年之内，我听到最好的一个，现在是高枕无忧的晃着二郎腿就挺高兴，说你就说 2年以后怎么办呢？他可能 2年之后还是得 4%到5%，那么他也面临再乘两倍的东西，所以说这个东西只是痛苦的迟到和痛苦的现实就是我觉得就是讨论，因为很必要，就是说我们这种讨论应该说不但是展望未来，也应该总结过去，就是我们过去作对了什么，就是有些人他为什么能够到现在为止可以高枕无忧，并不是说第二类人，而是说他以前有些人他做的时候，到现在为止，即使加息他也无所谓，为什么他能做到这一点，所以说我们要总结一下。

[00:06:18.400] - 主持人 Sean Wang

那么Truman您对这个加息这件事情怎么看待呢？

[00:06:21.940] - 博诚地产总裁  Truman Chen

其实我觉得Michael 总结的还蛮好的，他想了很多东西，跟我想的类似，就是说首先我觉得加息没有好坏之分，因为他其实对不同的人是不一样的。因为就像说你比如说像这周 7月12号加息的时候，对吧，上周向上加息的时候，那。央行开了一个记者招待会，当时呢？当时这个 央行行长，他讲了很多东西，对吧？那他讲的时候还谈笑风生，还在笑，对吧？那其实从他的角度来讲呢，他现在还是比较relax，因为经济整个大环境没有那么差。那么现在无论是央行也好，还是美联储也好，都在讲说有可能软着陆，有可能在不破坏经济的情况下，我们可能能把这个通胀控制下来，对吧？但是你如果看那一天的下面的人的评论，几乎是一边倒的在抨击他，就是说我们已经很苦了，我们已经很难过了，你你还在上面笑对吧？哎，你你到底是不是理解我们老百姓的这个这个苦，对吧？所以他这个脱节，因为对他来讲，他是从宏观经济来看，那么宏观经济来看，加息不是说我们应不应该加，这是必须的。

[00:07:33.090] - 博诚地产总裁  Truman Chen

就像美国刚才这是个你必须要加的东西，因为如果你不加息，你不把通胀控制住的话，那么后面只会更痛苦，就是他的拖的时间越长，就是拖的可能会更，如果他不能很快的加息，就把像这个央行行长，那天也在讲，他说如果不这么快的加息，那么大家就只能在这种高利息时代可能会拖延，就如果现在快的加息把通胀降下来以后，那么有可能我们还能够有更多的机会把这个利息再降下来。所以这个就是它是必须的。但是对于像投资者也好，或者像房东也好，对吧，很多这些有房的人也好，大家现在其实确实是已经能感受到痛苦，而且就像 Michael 讲的，可能这个痛苦还没有完全发挥出来，很多人他的目的还没有人用，对吧？而且呢，这个高利率时代可能维持的时间比很多人想象的要更长，虽然我们一直在讨论说加息可能现在基本到头了，对吧，又可能要降息，但是第一我们不知道什么时候叫第二，就是说过去这 1年多，你可以看到每一次大家认为说加入这个计划就差不多了，那么它后面都会在突破这个之前的这个预期嘛。

[00:08:43.170] - 博诚地产总裁  Truman Chen

所以说我们现在也很难说现在的预期就是一定会怎么发生的，有可能会往很高了走嘛，对吧？另外还有一点就是说，即使降息这个事，现在我很少看到人在讨论这个问题，就是说即使降息的话，不叫到什么地方。那么最近实际上像美联储也好，央行呀，他们其实有一些就是官方的一些研究显示，说这个中性利率可能会上移的问题。在这个 6月7号，当时我们加息的时候，那么央行的副行长在这个 BC 省的一个商会的活动，当时是在这个维多利亚的的这个他们一个，chamber commerce 是一个活动的，他就讲了一个问题，就是他们现在的 research 发现很有可能中性利率上移的问题。那这个什么问题呢？就是现在我们因为通胀比较高，所以我们跟中性利率没有关系，我们就要加到让这个市场是紧，要收紧的。但是一旦说我们现在可能通胀下了，那我们就把它降了，降就可能叫做中性利率或者降中性利率之下，但是当你整个中性利率上移就说明什么？说明即使你往下降的话，你的这个终极的这个这个利率可能也永远回不去我们之前看到的什么 2%，甚至更低了吧，有可能可能以后 4%的这个房贷利率可能就变成一个这个很正常，甚至是变成一个正常状态了。

[00:10:03.090] - 博诚地产总裁  Truman Chen

所以这个我觉得也是现在投资者们需要去关注，需要去就是认识到就不要过分乐观。

[00:10:11.560] - 主持人 Sean Wang

好，那冯总您对这个问题怎么看呢？

[00:10:15.340] - 领峯地产总裁 冯山

我自己之前大概是半年前，我自己其实蛮乐观的，也是不停的在看新闻，我就很多新闻，半年前都说利息，比如说是去到今年年底就要开始降了，差不多了。然后到了今年，大概四月份的时候，你新闻都说可能不是今年年底，可能是明年年初就开始降了，直到七月份出现那个降息，现在新闻媒体普遍说就不再提明年年初降降息这个事儿了，就已经去了 2025年、 2026年了。那就包括出门，刚刚也提到，就是利息上涨去之后，它就是很有可能是维持一个比较长的一个时间段，就是我们已经进入了一个年，那就是说像回归到原来 2%利息了，基本上不太现实了。而在这这一次的这个阶段上来看的段时间，我觉得大家就是想投机的那些买家呢，要非常非常的小心，想投资的买家呢，其实还是有机会的，不是不可以，其实包括到现在，我自己到现在还是有，包括我自己到现在还是有，再找到好的机会，我还是会，还是会选择买进，但是一定要很小心，因为涉及到另外一个话题，就是选择产品的一个问题了，那就交换一下。

[00:11:28.300] - 主持人 Sean Wang

三位的观点呢，还是认为这个加息呢，可能是件好事儿，至少呢，大浪淘沙，把一些不健康的地产投资人或者投机人能够排除市场，然后这个地产市场能够以后更健康的，更稳健的继续继续向上的力量，是吧的，可以这么说，对的，对。

[00:11:45.130] - 主持人 Sean Wang

那么如果说，呃，让各位去预测，咱不看远的，看远的地产是一直在上升，但是就看今年下半年，那么这个市场会怎么样走呢？会报价还是温和的降还是持平？温和的上升还是暴涨呢？Truman你先开始。

[00:12:04.540] - 博诚地产总裁  Truman Chen

 OK，第一就是预测价格，其实是非常难的一件事情，就我经常讲，就是我们会给大家一个就是预测，但是我们的预测往往是跟我们现在现有的已经发生的事情，对吧，但是你未来它总会有一些预测不到的东西，对吧？那就假设说没有，下半年没有什么大的变化，也没有降息，也没有升息，就现在就像可能需要个加完了。那 9月刚才麦克也讲了，有可能加一次，对吧，但是有可能不加。那么这个之后呢，基本上到今年可能也就不加了，对吧？如果这种情况的话呢，我目前认为可能房地产市场会有压力，就是说有可能会降才降一些，价格又可能降一些，但同时呢，又很难，我觉得出现那种暴跌的情况，因为毕竟现在肥厚的来讲的话，它的房源的总量就不是什么，就是在售房源数量还是处于一个历史低点都不太一样。

[00:12:58.540] - 博诚地产总裁  Truman Chen

现在的 active listing 的处于一个高点，非常高，尤其最近加息以后，它的一个房源在上升，但是总体来讲，毕竟今年我们的人口增加仍然是很高的。去年你看人口增加了很多以后，前面从 2月跌下来，跌了几个月，跌的比较快，但是到了七八月份，卖家觉得说价格不好，不卖了，对吧，那即使你的买家数量非常少，由于加息，但是因为卖家也变少了，所以他市场又产生了一个平衡，所以去年从八月份开始一直到年底，价格是很稳的，而这段期间就积累了越来越多的观望的买家。那么一到今年年初发现开始有这种降息的呼声了，不是说降息呼声就是不加息的呼声，他这个价格一下就上来了嘛。那现在经过了 6月、 7月这两次比较意外的加息以后，那么市场现在应该又冷静了，对吧？一盆凉水浇下来，那现在暂时可能大家对上涨是没有什么预期的，对吧？但是对于下跌来讲的话，那么一旦开始跌一点点了，那可能有的卖家又开始不卖房了，对吧？那这种情况下呢，市场又会进入到一个很稳定，所以我感觉今年下半年可能会跟去年下半年非常像，就是稳中有降，但是降的速度是非常非常缓慢，甚至说有的区可能看到它是没有，就是它是平的走了，这个是我目前的一个判断，不一定对，就是我只是这是我目前的一个想法。

[00:14:29.530] - 主持人 Sean Wang

就是稳中稍降，是这样的一个趋势。那么您认为下半年的趋势会怎么样？

[00:14:37.420] - 领峯地产总裁 冯山

首先就是呃，这两天出的那个房产的报告呢，就提到了多伦多这个房价使用并没有很大的起伏，没有说是一加息的房价一下就掉下去了，或者说是不加，其实房价冲的话很厉害，那实际上是二月份，三月份呢，因为没有加息，整个加拿大的这个房产呢，是加了那个百分之十几，这个大家都看到了，就导致了很多人说是不是这个，这个事就结束了，然后突然间加息，这个时候又开始了，然后大家又发现，又回到现实中，原来加息还没有结束，那那。接下来的可能只会是什么？还会有一次加息，那实际上呢，大家呢已经进入了这种很多买家已经开始进入这种观望的这种阶段，就是呃，曾经很冲动的买家，现在不太敢买了，接下来会发生一些什么事情呢？就像是一团湖水，你看表面很平静。实际上，底下很多暗流，暗流涌动，这是什么意思呢？就是说实际上房价的涨跌，你觉得好像房价好像没涨没跌，但实际上我们发现很多以前曾经超买、超卖的这些买家将就已经被淘汰掉了，或者即将被淘汰掉。

[00:15:46.050] - 领峯地产总裁 冯山

什么意思呢？很多人比如说我们楼花，我手上买的七八千楼花，这种人实际上不在少数，但实际上呢，我的年收入可能只有 ¥4万，我能负担的两层交接的楼花，实际上可能就两套、三套，但其实未来要小心的话比较多，就会导致他们可能会比较紧张，会将部分的话抛售出来，或者是直接导致他们呃，那个之前订购的建造楼花就会被抵消掉。那这个使用在我们华人社区呢，还没有那么明显，但是用在某一些的一些族裔啊，就比如说是印巴主义，他们实际上是在过去的 23年呢，他们是冲得比较猛的，他们的邻居买了，他们就跟着买，又跟了一个亲戚买了，他又跟着买，自己买不了，就跟亲戚、朋友一起买和买。所以我们有的时候去签，签合约的时候看到很多，就比如说是一个合约上挂着四五个名字，四个朋友一起买，买完之后他就跟别人说了，我做了一个投资，我是一real estate investor, 就自己有点自欺欺人那种感觉。

[00:16:43.260] - 领峯地产总裁 冯山

所以这就是为什么这一段时间我一直在观察，实际上是我以前曾经跟大家说过，大家要关注一般的社区，西边的 Oakville也好，密西沙加也好，Brampton也好，因为他们的人口未来长远的移民人数一定是远超我们华人的。现在每来一个华人，他来五个印度人对不对？那你说谁买房子能买的速度更快，买的更多？那很明显。光从这个基本面来看呢，很明显，印度人会买的更多，对不对？基本上会买。但是从一个短期效用来看，他们人来得是比我们多，但是他们来了之后，他们也也进行投资，但他们觉得什么地方都买，哪一个华人买 Hamilton 也买，Kitchner, Waterloo 也买，很多GTA以外的地区，只要是总价比较便宜的他们就买，邻居一买他们就跟着买。所以导致了这一次我发现某些族裔社区的他们的这种整体的购买力啊，被打击的比较厉害，这也就是为什么最近前两个月，最近这一两个月，我们比如说买了某一个楼盘，卖的很好，买旺市的某一两个楼盘卖得还算可以，但西区的这些楼盘密西沙加也好，brampton也好，几乎是可以说是比较惨淡的。

[00:17:53.880] - 领峯地产总裁 冯山

这种销售状况，除非你定价开价比较低，作为一个开发商来说，所以就是从我们这个角度来说，从现在就回归到正题啊，从现在到下半年，未来还会不会再加息，大家有这个不确定性，其实包括开发商也在看，我们这两天不停地接到开发商互相跟我们的电话，就是互相通气，你觉得会不会跌，你觉得会不会涨，买家会不回归，其实很多开发商都在等，其实等着要开盘的开发商其实挺多的，土地政府已经给他批好了， building perment 就是Ontario那些就各种手续拿齐就等着，就只欠了一个东风了，那这个东风市场那就是等到9、10月再看看再加不加息。所以整个下半年的市场，从我们这个经纪人、经纪公司或者投资人的角度上来说呢，我们其实也在观望，但是总体来说，你会不会大跌呢？的确有点难，很多人会被淘汰掉，但是很多的新人会准备入场买，大家也都知道，长远来看其实总体还是看好。那从现在到年底呢，不是很好说，你说是会涨会跌，但我觉得总体基本上就是一个持平的状态了。对的。

[00:19:06.690] - 主持人 Sean Wang

他们两位，一个说稳中稍强，另一个说保持稳定，Michael 您有没有其他不同的看法？

[00:19:13.050] - 资深地产经纪  Michael Wang

我选一个跟大家不一样的是没有我，我挺赞同二位说的哈，我觉得你涨还是这样，其实主要是购买力。那么你从今年 1月到 5月，这是我们商人都在说听到的风声，都来讲今年年底降息，后人特殊，年终就降息的这种风声甚嚣尘上，所以说造成 1月到 5月很多人放开手一波，这是一个很大的动因。可是从这个动机，不管他是被误导了，还是被迷惑了，可是不能说你可以看到他的购买力还是存在，只要我可以很负责的讲要谈，如果今天跟大家说我今天就不涨薪了，以后我也不涨，降息咱们再商量，我相信马上就会再次澎湃起来，所有人又开始抢Offer像5月也一样一样，之所以大家又不敢动呢，就是大家不知道 9月是不是加啊，那明年还有会加到什么？到底降息啊？现在大家又疑惑了，其实我觉得购买力还是存在的。

[00:20:08.550] - 资深地产经纪  Michael Wang

那么今年 1月到 5月。利息就很低了吗？是2%吗？不是啊，那呢，基本上五点多固定也是五点多吗？那么这么多的购买力，说明还是有很多的买家在想进场。可是大家最终今年我的看法呢，是稍微悲观一点，我是觉得，呃，稳中的会有一点降，可是它不会大降，因为购买力上的支撑的。呃，有一个数字哦，我忘了从哪里统计出来了。如现在做统计说，对于房贷的上升，你到底有多少人做统计？有多少人说我受不了了，我也活不下去了？那么数字出来的是 77%的人说我没事儿。跟大家想的并不一样。其实只有 23%的人说不行了。那么随着加息，这个 77%会不会变成 70%？有可能。可是你可以看到中坚力量是大多数的购买力存在着。所以说我觉得这个大家不用太担心出现巨大的变化，除非有巨大的变故。

[00:21:09.940] - 主持人 Sean Wang

那就是三位对这个下半年的地产形势还是略有悲观啊，没有一个说肯定涨的，对吧？稳定。然后这是一个大前提，这是一个三位的普遍的一个认识，然后可能会有略降，这是一个这个下半年趋势。那么在这样的地产环境下面，还有没有机会进行地产投资？我们首先从这个位置类型上来说，比如说二手房还是这个楼花花等等。从这个物业类型上来说，哪种房型是值得下半年去重点关注并进行投资的那些。

[00:21:49.300] - 领峯地产总裁 冯山

我觉得物业类型的话，就是就是从各位观众的那个角度中来说，最简单直白的就是无非不就是独立屋，半独立那个镇屋，还有公寓的这几种投资，然后这些都是二手房的，然后就除了这些二手房之外，你还有新房。

[00:22:05.830] - 领峯地产总裁 冯山

投资房地产是两个要素，第一投资赌他涨，你买房子，无非就是赌他涨，第二你是赌他的租金高，对吧，你两个一般的靠两边，两个一般的靠上一边，你如果未来的房地产市场在未来的几个月或者 1年都不涨的情况下，你至少买的这个物业，这个租金的高，你的租金高的话，你自己可以随叫随到，你回家睡觉可以睡的很踏实。要是你买这个物业，房价又不涨，租金又不高，你的那个交的那个，那个月供有很多的话，那你这个自己都会睡觉都睡不舒服的，对不对？那大家就要看，看明白这两个问题。那很多我们那个，特别是我们华人的那个投资客，一般都只看到赌它涨啊，房价要涨了，我要冲进去了。而楼花要掌握这个房，好，这个房款要涨了，二手房要涨。

[00:22:53.710] - 领峯地产总裁 冯山

有的人会说我这个又能增值，又有租金收入，何乐而不为？就买个二手房。但是到最后你要自己学会去算一下。那那从今天的市场上来说呢，如果你要投资的话，来选择稍微小一点的那种物业类型，就不要选的太大了，因为你比如说你买一个三千尺五十英尺的独立屋，那未来你自己都不看好，会涨在未来三五个月，如果不涨的话，你买了你这个月供，会非常非常的吃力，对吧？你会发现那个银行账户被被银行扣钱，扣的速度非常快，因为你买个小一点的物业，一般小的物业，比如说买的小condo，小的独立屋，小的townhouse，它的租金其实还是很高的，对吧，租金还是很高的。有的人会说，呃有人会说，那我买房子还有一个概念，就是算算它的一个价，据说这个项目价低，我就要买这个项目，但是你回头你看看，你买一个公寓，买个三房两厅的 1500 尺，就算给你只要 800 一尺，其实你每个月的月供还是很多钱，因为那总价很高。

[00:23:57.430] - 领峯地产总裁 冯山

那今天来说呢，你和整个市场上的一个反应呢，就是很多投资客，谨慎的投资客，或者说是invester 的话呢，他们手上持有的物业一般都比较小，小而精，租金又高，地段也不错，这个也是我比较推荐大家购买的类型，你不要去跑的，买一个大大的一个独立屋啊，要重要涨了你就会发现最近房价稳中带跌的是什么东西呢？就那种特别大的那种物业，对吧，小的就很好，像我们大家很多很多那种听众都住在望京的列治文三小的独立屋都在抢 offer，大的独立屋的就全部都是看 open house，就是邻居我来看，聊聊天，但是真正下 offer 的寥寥无几，因为很多人根本就负担不起这个，他的总价你算他的这个尺价再低也好，他们也是不会出手。所以包括这个，如果各位听众里面有开发商也好，或者是有比较比较有实力的这些个大型一点的这种投资人，就是你们以后做规划开发也好，各方面也好，尽量往小的方面走，因为整个整个多伦多，这个已经有点像往香港那种方向靠。

[00:25:11.980] - 主持人 Sean Wang

那么Truman，您对这个需要关注的房子类型有什么看法呢？

[00:25:18.870] - 博诚地产总裁  Truman Chen

对，就是说现在我觉得现在这个市场需要投资应该非常非常谨慎了，对吧？就是说对于我经常讲说，对于绝大部分如果过去几年买得比较多的人，现在可能其实并不适合出手，对吧？但是当然你说我过去几年什么都没买，我就一个自住房或者一个房都没有，那现在还是可以买那买什么？其实很大风险，我就总结得很好，如果我每周不是有这个直播吗？在网上是小红书啊， YouTube 直播每周六，那其实很多人经常问我们这个问题，说你觉得哪个区好或者怎么样？我说这个其实没有办法判断，因为风水轮流转，你这个区过去几年很好，下一个几年可能就不太好，有时候很难去判断这种，但是你能看到一个大趋势，就是说我就说买小不买大嘛，对吧？因为我觉得刚才红杉总结得非常的好，就是说房价越来越贵，那么你要想房价调回来的话，那你一定是你的供给大于你的需求，对吧？但现在供给又很难大于需求，因为人口的增加对吧？你人口既然这么快，然后我们建房的速度又很慢，尤其是像你加息的话，那么开发商他的建的速度就会减慢嘛，所以我们看到现在的速度就是一个 housing start 的，这个就开工量，对吧，去明显今年可能还不如去年，对吧，去年不如 2021年，那这样的话，你的供求关系是解决不了的。需求的在。那可能 Michael 也讲了，对吧，你无非是因为加息，大家观望，你把这个需求去往后去 delay，但这个 delay 了以后，他肯定要去释放的嘛，对吧？你早晚有一天的，不能说我现在 delay，你到最后不买了，他他不太会，他最后就是 delay 了以后他还要买，那这样的话呢，那你房价降不了，而大家工资，虽然刚才讲的工资在涨，但他涨的速度又不够快，那你能怎么办，对吧？你想解决一个房屋的问题，你为几种情况，第一种要工资提高了，对吧？第二就是说你的利率很低，你的 finance 在工资和房价不变的情况下， affordable 下来了。再一个就是说这个房价下跌对吧？那还有一个驱动渠道，就在这三个以外，因为这三个我觉得现在市场都好像不太能实现，对吧，一波下不来，房价也下不来，然后工资又涨上去，那么你能实现的就是说房子变小嘛，因为你的单价虽然上升了，但是你把面积放小了以后，你的总价还是可以变的，对吧？那这会是未来大部分人的一个需求，就像刚需，以前的刚需可能就是一个双车库独立屋，对吧？

[00:27:54.750] - 博诚地产总裁  Truman Chen

再一个可能周边地区，对吧，就是这个 uptown 的一个这个双车库独立屋，但现在很明显这个不是刚需吧，对吧，现在的刚需基本上我觉得很多的townhouse都已经出了刚需的范围，这几天对吧？大家看到一个 townhouse 170、 180万，对吧，这个这个这个已经完全超出了刚需的范围，所以说那么刚需肯定是小的东西，对吧？比如说小的condo作为一个过渡房型，然后呢小的townhouse 这些我现在我觉得将来肯定都是会，就是如果你现在要去买的话，如果你觉得现在你需要买，那么我觉得这些是可以相对更保值一些。

[00:28:40.290] - 主持人 Sean Wang

嗯，买您对这个可投资的物业类型有什么看法？

[00:28:45.750] - 资深地产经纪  Michael Wang

嗯，刚刚二位讲挺好的，道理都说挺深刻的，我稍微有点不同了。我记得去年冬天的时候，我们讲起来说谁是增值派，我虽然隐藏了半天，最后还是暴露了本质，我还是个增值派，就是我在跟投资人在说的时候呢，我有个观点，我说的不要浪费时间，人生真正能够投资，特别是在北美，除非你有一个亲爹亲妈，真的是腰缠万贯，能给你无限的感知，如果靠自己的力量，大概你是在四十岁到最多，到六十岁这 20年，甚至到五十五岁 15年当中，呃，举个例子，我父母去修路，本来我想让他帮我贷到款，我还能再多买点房子，人家说你还贷什么呀，什么也不用贷了，根本不理你。

[00:29:41.670] - 资深地产经纪  Michael Wang

我的客人现在已经出现六十多岁，还不到七十岁，银行拒绝运用已经出现，但是小银行拒绝，人家说你的年纪摆在那儿，你就能 15年的， 20年的时间，那么这 15年的 20年时间，如何好好利用你的 15年的时间？要产生效率，挣钱是有效率的，就是说你是愿意，就是说现在很多人都在讲正现金流，我我不反对这个事情，可是我觉得对一部分人来讲，如果正现金流达不到，可是如果说你今后一个房子可以加到你 100万的利润的时候，你现在吃一点点亏。多付一点negative cash flow，比如说 500 甚至 1000。我觉得这不是事情，因为这 500 1000 你是可以。 Tax deducted 特别是对高收入的来讲，不如你本身做生意的人来讲，那么还是这个理论，你是愿意买五套房子。涨，比如说 200万，还是你愿我就买两套房子，每套房子涨 100万，这个管理成本、时间成本，所有的成本算进去，我个人认为只要你的经济能力能达到，我认为你应该去买两套房子，而不是买五套，买五套，虽然你每一个分摊了你的负现金流，可是你负现金流并不差。

[00:30:57.830] - 资深地产经纪  Michael Wang

可是如果说每个房子让你加 100万，我认为你应该去买这种东西，那么很多人这就涉及到眼光的问题，你不是说我眼光多好，而是说其实投资就是眼光比的，所有的东西都在讲，包括今天我们在讲房子是不是跌，利息是不是加，包括 1年前说大家说这利息会不会涨，还是什么时候停，其实都在说一种预测，这种预测就是说你如果看对了，其实你就是做错了，所有的事情你买错了，所有的房子，只要你买对了一个社区，你买的这种房子，它就是比别人涨的好，你就是糊里糊涂的解决它一样。包括 10年前，就算咱们 2010年的时候，那时我自己开地产公司的时候， 12年你随便在多伦多随便买了一个房子，你到现在都已经笑哈哈的，你就是利息涨了，其实你都不怕，因为你那时候才多少钱，你现在早就无所谓了，高枕无忧，你到现在为止哪有什么那时候不会有。

[00:31:58.280] - 资深地产经纪  Michael Wang

所以说大概在 78年前的时候，我们就说那时候其实已经说已经开始出现负现金流了嘛，我就跟很多人说，这个不是事情，关键是这个房子你能赚多少钱，这个才是最主要，你关键的是你还是要这 100万，你什么时候挣到这 100万，我如果 20年之内的 100万跟你，我 10年就达到这种 100万，那是不一样，因为你 10年这么到 100万的时候，你可以 refinance出来，再去买房子，你就不去买房，你说银行现在都是五、六的利息了，说白了很多什么投资机构告诉我，我们能挣八的回报，我我不是在讽刺别人吧，这也是我举个例子，因为八的回报在商业上是一个标杆，你能回报八，基本上就可以买到，真的你要存银行的五、六了，你说八对我有什么意义吗？所以说我觉得如果在 10年当中我挣 100万，假如我能每年平均起来，也许现在不行，过 23年它又回来了，还是那样。

[00:32:52.520] - 资深地产经纪  Michael Wang

你对地产市场有什么样的长期的看法，会造成你现在应该去干什么？挣钱的效率永远是在那里的，这取决于你的走出的这一步是不正确，还是一句话，我老强调这个，这个可能已经是陌生的了。可是我还是想说，投资洼地有特点的房子永远是应该投资人尽力去争取的东西，你可以试试，应该说不是事半功倍了，你是只用了 3分之1 别人的力量，你可能能达到别人两倍的效果，你虽然现在比较痛苦，听着比别人厉害，你看我现在正现金流的，我一个就挣 100、 200，我一个朋友天以前可是你的涨幅远远超过别人，我说的是一部分投资人，如果说这个投资人他没有这个能力，你千万不要去做这件事，你 2000 以前我都只能吃咸菜，千万不能去做这个事情。我见过一些人在过去几年当中一口气买了五、六个楼花，在同一个楼或者附近连续买，我觉得这个不是投资，这是在玩命，不能去跟市场去玩命，跟市场去拼命，而是说你应该看到市场未来会发生什么，你只要赌对这件事情，你投的，只要社区对你肯定赢，你对市场未来的看法是错误的，你现在做的事情再对你未必对我的看法。

[00:34:20.960] - 主持人 Sean Wang

那么实际上三位的观点都是一致的，就像冯山最早说的，他的增值和他的现金流，你总的靠一样，两个都不靠，那是这个第一，你不知道你在做什么，脑子里不知道想什么，靠上一样，冯山和Truman两位的观点的就是现金流，而如果说这个更关注的话，买小房子，而Michael, 如果说你更关注这种增值，并且你能扛得住一定的负现金流，那就买那种有升值潜力的那种房子。所以说三位的观点是一致的。所以大家在进行这个未来的类型的选择的时候呢，重点就是自己分析好自己，更倾向于去关注它的增值，还是关注它的现金流，然后做出自己的判断和选择。那么刚才我们提到了价值洼地啊，那我们接下来的一个问题呢，我们也是有请我们的神秘嘉宾啊，我们的防盗网的智能的小机器人来和大家一起来参与讨论这样的一个问题，就是关于这种价值洼地挖掘的这样的一个问题。

[00:35:26.450] - 主持人 Sean Wang

那么我们这个房东网夏季论坛的专门的这个小机器人是我们房东旺和利用chatgpt这样的一个技术开发的这样的一个HomechatGPT 的一个小机器人。我们问这个机器人到这样的一个问题。房产均价高低，也就是挂牌价与实际成交价对比，这个数据体现了一个地区的房产市场的热度。在大多地区 326 个社区之中，六月份房产均价的情况如何？请列出竞价幅度最高和最低的五大社区。而我们的机器人已经给出了这个数据统计。那么我给各位念一下小机器人的回答你在六月份之前，一地区 326 个社区中，有 203 个社区出现了超出报价的情况，占比例 862，相比 5月有 220个社区超出报价。这是自今年 1月以来首次出现的月度下降。那么在这些地区，六月份竞价幅度最高，也就是超出叫价最高的五个社区，分别是 Victoria Square 26%，和 Broadview North 23% , Berczy  village 19%， Bickford Park 19%， Rouge Woods 18%。

[00:36:44.970] - 主持人 Sean Wang

那么这是排在这个前五位的。各位对这样的一个数据统计有什么样的一个看法？觉得我们这样统计出来的，比方说排在第一位的Victoria Square是不是我们下一个交易的热点呢？还是各位在您的心目当中对这个价值洼地是如何去进行评判，如何去寻找这样一个适合我们继续关注的价值洼地呢？

[00:37:10.410] - 资深地产经纪  Michael Wang

您下来呃，这个那个房东网村长组织下的这个 AI 经纪人也是很厉害，这个智能性很高。呃，我非常同意刚才Truman跟冯山的看法啊，其实他们俩的观点是一致的，风水轮流转，呃，你现在高未必是以后就高，我觉得的价值洼地呢，我从来就喜欢看一个长时间的，就是还是一个预测，我比较喜欢跟机器人比较，就是说你看到现在很多的社区刚刚回到2017年。你要比较一下，仔细比较一下它的增幅，其实我说的均价不是每一个社区在一个，比如Richmond Hill 就在从一个小社区，不是，我说的是它的均价，因为均价能够看出一些端倪，但均价在统计学上是不被认可的，可是我们没有办法地上去，只有均价它也没办法做一个真正的统计学的统计。政府剩下的帮助我们没办法这么做。那么从均价来看，你可以看到有很多地方刚刚回到 17年，呃，包括去年，去年最高峰的时候，最最高峰的时候，很多平均的社区York Region，多伦多的, 多伦多更差，其实多伦多你就比如说现在的 C15， C14，你去看了那些独立屋，呃，比起2017年的吧，甚至倒退的呃。

[00:38:31.140] - 资深地产经纪  Michael Wang

所以说你看到这些端倪的情况，如果你拉长一个时间, 2017年到现在已经是 6年了，这 6年当中虽然经过了去年的高峰，经过了加息，我们看到它的整个的变化是什么呢？很多时候它可能刚刚拉平一起呢，又说我的时间效率又出来了，这是营销的说嘛，很多人是 1000，到现在来看白干呢，你算下来又长好了，就是可能现在你跟2017年相比，就是说它均价上持平，但是我不排除一些地方它已经涨过 2017年了，我说只说均价，因为这比较有代表性，那么它只是拉平了一个阶段，这个时间我觉得你是浪费掉了。呃，其实有一些人大家应该清楚， 2017年有些亏损的人，到现在如果说去逃的快的话，在拉平的时候，它跑得快的话就逃了，它有些人跑得不快，还在，觉得还能涨，又贵又没人买，至少到现在利息如此高企的呢，我觉得未来我个人认为 3、4年你都很难再逃出去。所以说这个这个时间机遇就是说，如果说洼地仅仅是从一个一个月来看很难，如果说你从一个长时间来看，甚至有些我在做视频的时候，有些人说埋伏，你能不能拉长 10年， 10年地产局都有这个统计数字，过去 10年它的整个均价的某它是分开小社区的，甚至可能没有涨的，分的很清楚，它涨了百分之多少，涨了，你去看看这些数字，你会看到很多的端倪，就是说，可是还是那句话，我们在讨论的所有数字只说明一句话，历史你所看的全部是历史，你拿历史说数据，你永远无法证明未来会发生什么，你只能拿历史做总结，我过去做错了什么，我过去做对了什么，那么我从此经验上我应该摒弃什么？我应该吸纳别人的好的东西，比如说红杉的那个出门说的我我要以小搏大，我要有正现金流，我本身就那 ¥10万，我还要去买个 300万的房子，这是不可能的事情，你就是能贷款，你这太危险了，你根本就没有的钱去吧，这个市场你我就双反，然后我就办10万钱这个事情，如果我身上有二三十万，我甚至身上还有几十万，我实在不行就叫人帮我，那我就能放手一搏去搏一个，我能过一个房子涨 100万，甚至涨 200万的房子。很多人说 Michael 你说胡说八道，我们在现在还能有 100万的房子吗？永远有，永远有，相信我的话，永远有我，我也不是刚出生的婴儿。我在北美市场待了三十多年了，我看到的很多事情，洛杉矶怎么样？洛杉矶其实发生的所有故事，当然它没有，我没有经历过那种大起大落，只是洛杉矶发生的很多故事跟。多伦多及其相似的华人社区所投资的所有生意，心路历程跟咱们多伦多没有二字都一样的华人的思维，包括当地人的、白人的，什么印巴人的思维都是一样，就是疯，涨买跌不买。可是这是极其错误，就是说跌不是说你跌了我就买，你买什么你买什么才是最关键的，而不是你去买，逢高买，你就可以买对了。总之，你买的什么叫还是那种前瞻的眼光？我认为这种洼地是一种有特殊定义的，但是咱们可以发挥的是讲什么叫洼地，就是洼地，不是说天天见诸于报端的。

[00:41:50.740] - 资深地产经纪  Michael Wang

所以说我觉得咱们还是应该脚踏实地的研究一下整个社区的情况。其实多伦多的社区一点都不复杂，多伦多横向开开车，南北开开车，昨天我从北边一路顺，十八分钟我就回来了，很快不堵车。其实你说开多远呢？多伦多并不大，这些社区你好好研究一下，其实有很多闪光点有待大家发掘，如果你不去发掘，前天就看历史的数字，我觉得你只能说历史发生了什么，永远你很难说未来会发生，可能发生什么事，你去研究出来的，你要研究历史，你要研究它的所有的人口啊，收入啊，移民的流动啊，中产阶级，特别是我强调中产阶级往哪儿走，中产以上收入往哪儿走？不是富豪，富豪不是跟咱没关系，人家买东西咱家高攀不起，而是中产以上收入人他往哪儿走，你要特别特别的关注，如果你不去关注这个事情，你天天关注报章，我觉得这个是非常难的，你很难阅读报纸，报章的人谈了一句话，大家都知道写报章、写 article 的预测专家有几个对的？他们实现财富自由了，我觉得应该在夏威夷度假了，他怎么还在写呢.

[00:47:47.600] - 主持人 Sean Wang

好，欢迎回来，这里是房东网 2023 加拿大地产夏季论坛，我们这里是第二场的下半场。我们在上半场已经和三位聊了很多关于加息呀，关于下半年的地产市场的走势啊等等情况。我们刚刚聊到了如何去寻找价值洼地，接下来我们继续探讨这个话题。那么Truman您对这个价值洼地有什么样的一个定义，什么样的这个房地产或者什么样的地区才具备说有价值洼地这样的一些特征呢？

[00:48:24.260] - 博诚地产总裁  Truman Chen

嗯，一般来讲的话，我觉得其实很多时候就是我个人的观点可能和海口又不太一样，对吧。因为 Michael 他是比较喜欢寻找价值洼地，因为我们一起做节目好几次了对吧？那我相对来说呢，我更觉得市场相对比较的这种，efficient， 也就是说其实价值洼地不容易找。很多时候呢，是过后我们才发现呢，但是，但其实这个东西我又和Michael是一样的，其实什么就是看大方向，对吧，你你很多时候我觉得我跟他不一样的地方，可能也是一样的地方，就是说我觉得短期你是很难看到价值吧，你问我说未来 2年哪个区涨的更快，我觉得很难，但我相信买的这个意思就是你未来 2年很难，谁也不老，但是你说未来 10年你说哪个东西对吧？但是呢，我觉得一般很多人跟我们讲价值洼地的时候，他一般喜欢谈论区域，就像刚才我们那个数据，对吧里来讲，他主要区域，其实我觉得我更喜欢看的是就是说类型，就比如说我一直强调，我说大家买东西尽量买这种就是有需求的东西，未来的需求点在什么地方呢？我说未来价格会比较偏低的东西，对吧，其实刚才那个数据就是很好的例子，你看他涨的最快的区， Victoria Square 也好，rouge woods的也好, berczy也好，都是这些刚需的区，所以他们抢 offer 还是能抢得起来的，对吧？但是如果你看像  King city、 summer hill 他们就是 Rosedale那边，他们什么特点？全部都是豪宅区，他的房子本身的价格，你去听 king city 最典型的例子，说你现在卖房非常难，对吧？但不是说他这个房子不值钱，所以他房子本身就很贵，而且他的流通性偏低，看好的人，喜欢那个环境的人，他愿意出这个钱，但是你去找到一个这样的买家，他比较困难，对吧，一个一个道理，你去 eastlake。我非常喜欢的一个区，对吧？那个土地很大， lot 很大，他很多那种 130 多乘以 130 多的LOT ，甚至还有更大的 lot，但是这些东西你动辄就4.5百万建一个东西在上面八九百万，对吧？那你怎么样去能够说去抢 offer，对吧，他这个本身就，而且他的卖家来讲，他也不希望抢 offer，对吧，就今天我真的会给客人定房子，我刚才就在节目之前打电话给我，不让我看，对吧，他会验资对吧？验资了以后，我说我这个客人对吧， 1400万我们是给不出来的，

[00:50:57.830] - 博诚地产总裁  Truman Chen

因为我客人预算在 1000万，对吧，那他说那我不行呢，我帮你看，但我说呢，你这东西你过两天卖不掉，你不降价嘛，对吧，你可能就要降价呢， 1000万我不就买了嘛。但他说不行，还是我的可能性呢，就是 1000 万。那我不希望，也许有一天我降价的时候，我会给你打电话，那个时候你再来看，对吧？所以他的本身的这一种就是思路就不一样。所以就是为什么你看到像刚才最后的几个什么 King city 也好啊，什么summer hill也好，因为他这种房子就不应该是抢offer 的，他没有那么大的需求，但是同时他也没有那么大的供给，对吧，他就是希望我要一个价，让来讲，但是Berczy,wismol ，Victoria square对吧，那这些地方大家肯定是愿意去抢嘛，我要个价钱，明明我这个房子 130万，我就要 99.9万，我那 ¥1 也可以对吧，我就是让你们来抢，然后呢，这样我可以尽可能的把每一个买家的最高的价格给他发掘出来，这个对卖家是非常有利，因为买家之间互相是看不到别人的出价的嘛，对吧？但是这种模式在这种贵的区域就看不出来，那同时我相信如果对一个投资人来讲，我们希望我们的房子是

[00:52:09.950] - 博诚地产总裁  Truman Chen

那种去我卖的时候去找有缘人来卖呢，还是希望我这个房子挂住区，就很多人去竞争，就把它买走呢？我相信可能是第二种情况，就是说我一挂出去，很多人来买我这个房子，我不愁卖，这样对投资人来讲也是更安全的。因为投资我们除了考虑回报，我们还要考虑风险，那风险很大的一个就是说，一种就是你价格的波动的风险，再一个就是说你亏的急，我需要用钱的时候，我能不能快速变现，那这个也是我们需要经常去考虑的。所以为什么说现在买小不买大也好，或者是去买这种，你去未来什么样的？人群买的最多的几种房型，那么我觉得这个东西可以说就是价格洼地，也许今天它已经不便宜了，但是只要我认为说我不看好历史，我就看未来 5年、 10年这个类型仍然会有很多人来买，我觉得就可以进去去买了。

[00:53:06.930] - 主持人 Sean Wang

也就是说价值洼地实际上跟价值没有关系，而是说它的一个市场的活跃度、变现度等等其他的就是你的考虑，你的接盘侠，会不会很踊跃的喜欢你所卖的这个这个房子，或者所在的这个社区，对。

[00:53:22.440] - 博诚地产总裁  Truman Chen

这个就是一个概念，就是说很多人总在觉得说为什么什么东西太贵了，但是你如果看房地产对吧，那实际上最贵的地方就是那些城市，对吧？但是它可能 20年前它就已经很贵了，三十年前它就很贵了，但现在它仍然很贵，对吧？上海、香港、新加坡，对吧？就是说纽约、洛杉矶，对吧？这些地方那就是一个原因，就是说只要还有人愿意往这个地方去，只要这个地方还有不断的人口的增加，那么它的价格就有可能在继续的去上涨。

[00:53:57.540] - 主持人 Sean Wang

嗯，对。那么冯总您有什么看法？

[00:54:02.530] - 领峯地产总裁 冯山

那就很有意思啊，那个通过 chatgpt，然后生成了一个这么一个报告，truman其实分析的基本上就是分析的很准确了，你看到涨的凶的那几个区，基本上都是属于刚需区，其中还包括一个在那个东南的那边呢，就是我看了有区叫 North berview那个区，那个区就相当于是西人里面就非常就它对于他们所 ListView 也好，无 B 区号那一片区，那片全是小房的，它那边的 townhouse 独立屋都一千二、 1300， 1400 尺一栋，就对于他们来说，他们的购买力允许的情况下，他们能够付，而且他那个区很多是买了自己住的，所以整体的那个区的那些设计啊，其实还是很让人感觉很像家的这种感觉，那个绿树成荫啊，又住在水边啊。所以像这种区，刚需区，它涨起来会比较容易，涨跌也得不到哪去，这一点是肯定的，毋庸置疑的就是也涉及到大家如果投资的话，火爆的同样一个话题，买小点就可以啦，不要不要小过头，比买大户型那跌那几个区呢，你刚才也说是 Eastlake，还有那个就是奥克维尔，我看上面有两个区，对吧？呃，然后分别都是在那个湖边那个区，然后上面还有还有嘉宾，那时候我自己的孩子也在那附近上学，就在chapslake附近那个学校上学。那实际上这边的区呢，它不光是房子大，总价贵，他就能，我完全能理解为什么它那个竞价幅度它就往下走，它不光适当贵，而且还就就是在利息涨得这么厉害的情况下，我有点钱，我想咬咬牙让孩子上个好学校，住好区。其实学区非常好， chaplin estate也好， summer hill也好，可以说是多伦多顶级的区，也可以说是顶级豪宅区，那八大豪宅区里面，其实他们都是在附近的，什么玫瑰谷，森林山，像这两个都在森林山旁边呢，都是非常好的区，但它价格实在是太贵了，房子也实在太旧了，新的房你建起来了之后，把那个新房的那个那个建房的也不可能很低的价格卖给你，所以它那个价格也会放的就很高，就导致很多人到就会就会就会在想，那我想进入去住，谁都想进入这种好区住，进入这种好区我能不能负担的起我的月供，他就会发现其实我是供不起了。

[00:56:21.120] - 领峯地产总裁 冯山

或者说买了房房子之后我使用，是我的心在滴血，我的钱包也在滴血的，他就逼不得已就拿出来卖了。所以导致这些比较贵的这些豪宅区，oakville ，多伦多靠近的这些豪宅区也好，它的价格就是它会有一个天花板存在，真就是一个天花板，人家就是就是不买。曾经有一个买家问我说多伦多买公寓是不是适合买那种豪宅公寓？我说其实尽量不要碰，尽量还是买那些造的，一般的就是卖的价格也不贵的，但他们造起来也都有的。中不溜秋过得去的。这些公寓其实就可以来挑小一点的户型，凡是买这种户型的基本上都有钱赚，凡是买的那种豪就是很豪华的公寓了，当中其实有好几个人，sample销售，销售的很困难，建好了之后重售价值。其实我是见过一些别的一些客人说曾经买过一些很贵的一些其实都可以点点名，还曾经比如说四季酒店，那个香格里拉呀，就这几个品牌性的这种，它楼上带公寓的这些这些这些condo,当时买的时候很贵，然后包装的非常漂亮，有说什么车，房子里面包括最近的一些楼盘，什么我们的楼盘里面还配什么劳斯莱斯汽车啦，配特斯拉汽车啦，包物业管理给你大家用啊。呃，健身房有多漂亮了，富丽多堂皇了，没有用，重归到二手房市场。就是几乎全部人都会被现实打脸。另外一个就是我曾经经常跟很多买家说的，就是很多人不认同的就是一个地方就怕市中心的 region park，在什么地方嘛，就在Paliament, Javis街区附近，所以你开车经过那个地方呢，当他们周边你会看到很多像 homeless 阿根廷人，乞丐也好，就是大喊大叫的，就是就是，你就是感觉到整个街区比较乱，吸毒的地方都有针筒的。

[00:58:23.530] - 领峯地产总裁 冯山

但是在过去的 10年的涨幅，在多伦多这么多个区里面它排第一、第二名的，所以大家就稍微关注一下，不是说区特别不好，就代表着它永远的那个涨幅就不好，因为政府是有政策的，政府给那个Region Park大力的拨款，改造整合他全部的那些 government housing。让各种affordable的房子建起来，Tridel这种大型的开发商进去一栋一栋的盖起来的 condo ,就跟普通的商品房是一样一样的，也有商品房，也有affordable house在里面，就整个社区变化，希望大家是能看得见的。另外一个社区是那个，那个 liberty village 就是在多伦多西的那个区，也是一个 example，曾经也是很乱的地方，现在也是变得很好。你作为一个买家来说，你可以从很多角度去考虑，比如我刚刚说的是不是不好的区是不以后真的不好，政策怎么走的？比如说安省最近有一个好的政策改一改，要lift了，就那个省长，那个那个doug ford要green door，也就是说归到那些曾经不值钱的土地，一下子就翻 N 倍，翻很多钱，买那些土地的普通的百姓也好，开发商也好，他们全部都是赚的盆满钵满。最近也在调查是不是有中饱私囊的这种现象存在，但这个事情是以后基本上是会发生了，也就是说如果你看到这种机会，你曾经在贵报这个地方，曾经有一块地方什么样子？就是只要有一次机会，这也就相当于一个突然间把一个洼地，一下就体现变成一个很高的一个位置，就一下子就是，这就是为什么就是而这个产生的争议，刚刚 Michael 也笑对吧，新闻都在讨论这个事情。那还有一个点，就是大家不要只局限于买，在多伦多可以稍微放的稍微宽一些，比如说其他省份有没有那个好的潜力。前几年比如说蒙特利尔涨的是疯涨，蒙特利尔、渥太华，可是他们就是因为价格太低了，又回归到一个价格低的问题，价格太低他一定会补涨，你多伦多涨到天上去的那种价格，之后，你蒙特利尔就在旁边，四个小时开车，五小时开车的地方，这个城市它也是一个有活力， 200 多万， 300 万人的一个城市，它难道永远就是这么低的一个价格吗？它不会，它涨的时候在前几年涨的也是非常厉害的。

[01:00:41.200] - 领峯地产总裁 冯山

蒙特利尔当他们现在的那些几个楼盘也都是过千尺的，一个一个均价啊，不比多伦多市中心低多少了。那又说回来一看其他城市，卡尔加里，最近卡尔加里大家都在讨论房价量价齐升，一直都在涨，租金也在涨，那是不是一个好的地方呢？那卡尔加里回归呢，很大原因是因为有一个原有的一个因素存在，旅游业、汽油业，那那个石油，石油产业升了，那个，它那边的房价慢慢也就跟着回归，所以大家就去看，找价值洼地的时候，就是找小的，就是不说，就是就刚才已经讨论过了，但是呢，也要看总的大方向。

[01:01:20.920] - 主持人 Sean Wang

嗯，那就是说刚才充满的观点呢，就是这个价值洼地是要看这个社区的活跃度和社区的接受程度，要看后面的我们这个这个出手的接盘的人到底是什么样，是不是受欢迎。然后红杉的观点主要是我听主要是因为它价值，价格便宜，所以说未来有很大的升值空间，所以这个。

[01:01:42.340] - 领峯地产总裁 冯山

我能再补充一点。好的，在过去的 5年，在过去的 5年，瀑布地区的房价涨幅，每一个区都超过区，它的任何一个区，这都颠覆我们之前的一些观点了。我们说瀑布是旅游区，没有人会买，对不对？我们中国人喜欢低头瀑布的人其实很少的，那什么人在买呢？一般人在买。为什么一般人会买瀑布区呢？因为价格，总价就低，一个独立屋就六十多万， 70万，你去买个独立屋，那多伦多像一个独立屋，现在都是全部是过 200万的，对不对？同样大小的，所以对于很多买家来说，我开车出去一个多小时，我就能买到一个一半的价格的， 3分之1 价格的一个独立屋，何乐而不为？所以有的时候已经到了一种阶段，就是投资，就是这个总价的一个概念了。以前总是说出价，出价每平方米多少钱，国内说的，现在已经到了一个阶段，就说我们看这个东西总价，总价贵了，我就又没有开出来，涨了又涨不起来，我就不要了，那些总价低的又便宜可能又带来，他说那我就买。

[01:02:48.330] - 资深地产经纪  Michael Wang

我挺赞同二位的，我觉得二位特别相同一点，就是响应就是硬道理。其实房山后来补充的，他们又加强了这一点，也就是出门说的也说到了这点就便宜是硬道理，不太贵的东西不是说它不能涨，我们在座的有几个人能投上集，就 200万投一个，然后呢，我希望他改成 300万，这种事情比较少见，也不是不可能，这种，这种不是不可能，可是我还是有一点啊，就是我觉得投资是反人性的投资，如果说你顺人性，你可能就是随大流，还是那句话，又回到赚钱的时间效率，你如果跟大多数人一样，走大多数人的道路，刚才冯仑说的那个大瀑布那边为什么涨这么好啊？有几个人想到华人没有几个人去，那为什么一般人想到了，就是说不是说你男人比他们聪明，就是说你反人性的很多东西你你不想到的，他想到的，你觉得不好的，他觉得好的。

[01:03:41.920] - 资深地产经纪  Michael Wang

时间拉长 10年，甚至。用 10年以前到现在也就 3年你就能见到了，那时候靠的就是大量在涨的时候，我就跟很多人说, cottage就是一时的，就是疫情带来的效果，现在cottage在回落。当然具体怎么说我也没这个数字，我也不太关心，因为我我我也没赚客人我自己也不买。呃，可是呢，明显的看到一些报道是他是在回落的，据说幅度很厉害。就说的也比我在看一个整个一个。忘了是哪个地方英文的有报道说出来，呃，今年销售是比较差，因为以前基本上。

[01:04:16.150] - 资深地产经纪  Michael Wang

一个是销量差，另一个价值的价格下降，腰斩。

[01:04:19.960] - 资深地产经纪  Michael Wang

那么就是说他们当地的经纪人很头痛，可是这也是必然的，就是说这种一个疫情带来的副产品，它是一时的收入，还是一句话，就是说你什么叫长治久安，你投资一个房子，你不能天天想今天涨，过几年我就把它卖了，然后我拿出一点钱，交完税，我还得再去投一个，我觉得就很累，我觉得反什么叫反人性，就是说你不是说大家都不买了，我去买我就反人性了，不是这个意思。就说大家都不去买的这种投资洼地，我总结说那几条，第一条大家都不去买，你看好，你总结出来的东西跟很多人的思维是反着来的，只要你这种东西是正确的，你就是反，反就是反人性的一种思维，这种思维往往给你带来极大的利益，非常大的这种已经就是说在我的客人当中实现这种东西的人特别多，那么往往就是说我想的东西跟很多人大都不一样，可是我就问他，你为什么这么想的，说他 123456 全部总结出来，哎，我觉得说的很对，他并不是错的，他说的这种东西其实是说的人性，只是大部分人没有想到。

[01:05:27.610] - 资深地产经纪  Michael Wang

这一点我觉得从做到的第一点就是说大家不不看好的社区，这是投资洼地的首要条件，如果大家都看好叫什么？叫投资热点，不叫投资洼地，就是说你大家都看好吧，然后天天讲着，越涨都说好好好，赶快就买这种东西，我觉得你要特别慎重，不是不能去买，你要特别慎重。第二，实际上中产阶级以上的人大量流入的社区。第三，政府的大力改造。第四，租客超强，租客非常好，这一点非常重要，你就是在于你租客到底有些大家注意，有些便宜的社区，你算老鸨，可是你痛苦不堪，你说你守不住他，你就是捞到了这个价，洼地你守住了，为什么？你都是难做到这点。朱海战我就不说城市了，前日子我帮客人租房子，递来的 offer 99.9%全是造假，你都不用看，就是给一个小孩看，都知道他不会造假，从租客的。

[01:06:25.690] - 资深地产经纪  Michael Wang

它的优劣程度。其实你可以看到买家是谁，未来的买家是谁。我们大部分人投的是普通大众，能够容纳你的投资范围，不可能是一个超高超低，我们也不需要我们能够容纳的一个范围当中，你能挑出哪个社区，它未来会变成什么，你要依据一些条件的，只要一个逆向思维做的，这样你才能在投资的时间效率的赢过所有人。而且你可以真的是喝着 west 抽着雪茄，你你一点都不头疼。为什么我现在很多人做的家里头虽然利息涨到现在这个样子，它利息已经trigger了，已经达到五六了，六七了，它没上，为什么？它的眼光比别人好，他买的时候是 40万，现在已经 120，它不卖，你说它有多少贷款，你涨到天价，八到头都不怕，它无所谓，当然不是说正向思维就全错，不是那么回事儿。

[01:07:23.480] - 资深地产经纪  Michael Wang

你的万锦，York region，很多地方看到很多东西也涨的很不错，人家也涨的相当好，就是说，可是我觉得效率，投资的效率很重要，我们就这点时间，你能贷款的时间非常有限，我见过很多人一步走错,这 10年，起码 5、6年荒废了。

[01:07:43.480] - 主持人 Sean Wang

三位对这个价值洼地分析得非常透彻啊，这个从价格上，从接受人群上、社区热度上，以及自己家庭整个财务的状况分析上，都要进行综合分析，来评判这个社区、这个地域、这个城市是否是真的是您的价值洼地。那么我们进行的一个具体的一个介绍，这实际上也算是一个价值洼地的一个讨论，就是因为现在开发商受到这个高利率的影响，预售，那受到严重影响，这个其实刚truman也提到过了，导致无法开工，那么在可能就会在未来 5年之内，这个供应量就会急剧的减少，无法满足越来越多新移民的居住需求。所以现在如果说我们单独探讨这样的一个楼花的机会的话，现在是不是购买楼花的好机会，然后我们就可以享受到 5年以后这一波地产的红利，这种观点对不对？

[01:08:42.160] - 领峯地产总裁 冯山

说到开发商这个问题，就说到这个能不能施工的这个问题呢，其实涉及到很多方面，那最近呢，开盘的这些项目呢，真正能卖到达标而允许银行放款给开发商去施工的这些项目呢，真的不多，一个手都能数过来，就真的是就大项目里面一个真是屈指可数了，其他的项目在过去的半年开盘到现在呃，就能达到 70%七十五这么一个指标，这不是一个硬性指标，但是它实在是上 revenue 的，不是真正说你多少多少套，达到多少就行了。实际上银行为什么让你就是一栋楼，比如说 500个单位，一栋高的公寓， 500个单位，为什么要要求你卖完期再放款呢？你卖不到的话，那开发商会就从银行的角度上来说，他会觉得有一个风险的存在，你都没有收到这么多定金呢，你的钱呢还没有收到，我那个钱要是都放给你，直接施工，万一你搞不定怎么办？到最后你卖不掉你房子怎么办？我的施工款的放过你了。

[01:09:42.520] - 领峯地产总裁 冯山

那实际上银行放款他也是一笔一笔放的，他不是一次过就把整栋楼的这个建筑建筑款发给开发商了，也就是说银行不停的在考核，开发商去到每一步都要看看你开发商你现在做什么，你的这个达标就我给你提出要求，你达标没有？那实际上某种意义上来说呢，在目前的很多开发商他达标不了，他就施工不了，有的开发商他干脆就不卖了，他不卖的情况下，那就更没有那个，那个未来可以建好的房子供应到市场，实际上这是一个矛盾的问题。那在未来的几年呢，市场的供应量呢，还是很紧缺了，这还是很精确的去说到，回归到一个新移民人口的问题，人口实际上来的会非常的多，在未来的几年会来的就暴增。租房市场大家都已经看出来了，租房市场实际上是跟楼花市场的那个价格承重是某种意义上来说成正比的，你不可能说那个房租很高，你那个房价一直就保持在一个这么一个低位的，所以如果租金一直这样往上推的话，它的那个房屋的价格多多少少都会按照一个比例会往上升。

[01:10:53.860] - 领峯地产总裁 冯山

而目前市场上大家都在观望，一个利率不好，所以很多人去，就很多买家就像是站在十字路口，站在那个红绿灯前面，大家都想往前冲，很多人其实这种买家很多准备过马路了，左右看看，大家都不过马路，那我也不过来，等大家全部都往往前走的时候，他们就会往前走。假设九月份不是利率涨，假设我去给你假设一个观点，如果九月份利率下跌，这么一个虽然是一个。这是一个，这是一个假设，虽然大家都知道，那大家是不是就开始脱缰的野马一样往前冲，我相信是会的，很多的买家就是哇！利率下跌了，市场要变好了，对不对？我的承受能力不管承受承受不了，但我觉得利率下调很可能一路跌下去，我的购买力就变强了，我的前后左右都往前走，我就跟着往前走，而且跑的速度一定要比别人快。这是一个从众心理，很多人很多人都有这个从众心理，那实际上市场供应量是一个很难解决的一个问题。

[01:11:55.930] - 领峯地产总裁 冯山

最近市政府、省政府，包括联邦政府都在一起协商解决这个问题，很多联邦就是联邦政府给省政府，省政府给市政府很多的特别的权利，什么意思呢？就是说我作为省政府，你各级市政府，我给你特权，批你就可以批土地的那个属性，比如说你这个土地本来是一个给你一个，这两个那个独立屋的，我允许你，你来申请嘛，我允许直接给你批出一个四个半独立，你再申请一项更一点没问题，我给你批八个 townhouse，也就是说原来批你两个独立屋，现在批出八个腾出来，你作为开发商，你还想要再高我看看，只要周围的有也一个配套也都比较充足，或者也有公寓存在的话，那你这个地方的独立屋，我直接给你批一个十层的公寓，就这种批的权限全面放开了，大家一定要知道。所以这件事情对买家投资客希望它增值好不好呢？这个更多的是对开发商来说是一个 BUFF，因为开发商手上拿地的话，本来是批两栋的，政府是大手一挥给你批三栋，本来是批三十层的，大手一挥， GDP 是什么？一个很典型的例子，给大家举个例子，他们住在开发商，晚上大家都知道的什么，我还忘了那几个公寓，其中一个在建的那个二十六公寓，本来是批了三十层，说是有

[01:13:24.850] - 领峯地产总裁 冯山

一个八层，就那个airport的那个限制在。但是呢，开发商很聪明，他打地基直接是允许自己盖很多层的，是超30层的，他一边盖一边向政府申请，我已经去了十几层了，政府差不多了吧，可以，我再申请，能否给批到40层了。等到他盖到大概二十二十来层的时候，政府就说 OK，给你批四十层，本来三十层封顶，直接就往上继续盖了，对于开发商来说是一个很好的事情。从长远来说呢，很多开发商以后手上的第人家项目，他的那个容积率啊，会批的更多，总套数会批的更多，对市场解决那个居住那个，那个是一件好的事情，但是政府希望是有其他的政策的，他并不希望你开发商只健康的只独立屋，他也希望你能多建一些rental building，apartmeng building ,affordable housing ,所以他这个政府也会出一些政策，所以你只要作为开发商愿意这样说的，把好像我给你拨款，给你 government grant, 你的首付稍微多放一点，因为一般开发商都只愿意建condo，能建condo就建condo，能不建 apartment 就不建，因为他们的那种现金回流的速度，整个项目的速度是慢，所以从政府的层面实际上是不停的正在解决这些问题。

[01:14:40.540] - 领峯地产总裁 冯山

另外一个所需要解决的是什么呢？是工人的问题。因为建筑工人是的确真短缺，以前多就是多伦多现在的工地里面很多大家都知道是意大利人、伊朗人的那些建筑工人在在在工作，那现在的意大利的这些熟手的技术工人都在退休，老一辈的懂盖房子的，懂懂刷水泥墙 的，懂structure, forming的，这些人一波一波在退休，新的这些意大利的后代，犹太后代，他们不愿意去干这个事了，但是呢，他们有垄断的这个市场的这个份额，又不太愿意让其他的族裔的人往里面挤，这一个会是整个建筑行业的一个包头，也会是某种意义上来说，肯吃苦它这个房价的一个需要解决的一个弊端，一个一个算是一个瓶颈性的一个问题，希望移民部长能多欢迎各个国家熟手的建筑工人，能参与到我们整个城市建筑这个这个行业中来。

[01:15:43.120] - 主持人 Sean Wang

那么您认为现在是投资楼花的好时机吗？

[01:15:46.450] - 领峯地产总裁 冯山

楼花是不是好时机的话，真的要很仔细的、很小心的去挑选。其实很多楼花售楼处开发商正在打折，就是大家都知道你，既然你卖不到半年， 1年你卖不到的这个量的话，拿不到建筑贷款，开发商压力也大了，因为他的不停的开售，他的英语有一个单词叫 workingcapital，手上的钱不停的在烧，这个钱在付经纪人，付这个广告公司，付各种各样的费用，付施工的队伍的一些前期的一些投入，建筑师的一些费用，都要开始要结算，他们的压力也大了，他们的业绩为了达标，他们也愿意让利，现在很多开发商是愿意让利的。在这种情况作为我们的买家的话，是能找到很好的队伍的。在很多的这个销售的阶段，就是你要是作为经纪人的话，跟开发商说的话，你就能知道他们的痛点在什么地方，那我们就可以去跟他谈，让这个开发商给客人更多的优惠。

[01:16:42.350] - 领峯地产总裁 冯山

比如说你这个首付 20%的，我们这个买家很谨慎，就怕钱丢进去了，投了头，大海里没有，你能不能把这个钥匙进入到捡到十五，捡到 10%首付方式，能不能从 5%减到每个月付个 1000块、 2000块、 3000块就给大家无形中帮助，就是他的那个现金流的参数问题解决了一个投资和现金流的问题，这是一个很好的一种方式。有的开发商会直接在价格上给你减。有的开发商直接，比如说交房的时候给你一个优惠，送你那个物业管理费，直接现金折扣。有的开发商就是就是当然很少了，有的开发商会直接说比较偏远的地区，我说我给你送车位，车位价值 4万，5万，然后我送一个给你，这些都是很好的一些优惠。所以这些买家来说的话，你要去看，有些开发商真的就是给出的折扣，短时间真的是很好，而且他会直接告诉你，我们需要最多一个很短的时间，我们需要卖到多少套。

[01:17:38.780] - 领峯地产总裁 冯山

所以这是一个很好的机会，开发商会直接很诚实的会把这个他们的原因告诉你。那这个时候你既然知道这个原因的话，其实不怕买，因为往往你会买到的一些那个没有房子的话，有可能是有很不错的这个地方。楼花的话就是说你今天还是希望当然少投入的好，尽量开发商 deposit 越少，给的越少，你对于你买家来说，你的风险就越低，给的优惠越多，你的风险也越低。有的开发商直接给你送包租去，交房之后给你送包租那个包的那个租金比市场价包的租金还要高，然后他既然开发商能愿意给你包 1年 2年的话，你自己再上，再算一算，如果交房的时候假设利息不是 5%，现在假设利息去到了 8%，去了 10%，开发商 3年 5年之后给你包租一个租金，还能不能覆盖掉你的这些，你的这个贷款所产生的这个各种各样的费用，如果还可以的话，那你是可以放心买的。

[01:18:35.300] - 领峯地产总裁 冯山

所以说从某个角度上，今天市场是不是还可以买，其实包括我自己，我我到现在我都还有在买进，我并没有在这卖出，你要遇到好的机会，你觉得这个是一个洼地，总价又低死，价又低。其实比如最近密西沙加，还有oakville最近有出几个公寓楼盘，开发商知道市场不好，知道买家那个稍微贵一点，他的标 1300美英尺，不买，一千二一尺不买，没问题，我直接开盘 1000， 1,000 直接开给你，我的成本 900， 800块已经摆在那儿的，我就直接告诉你了，我作为开发商，我一共就赚你百分之十几的这么个利润，对吧？ 20%这个利润你买，其实你是 OK 的，你总不能让我做一个开发商赔本卖给你吧？有的时候还真的会出现这个情况，比如说我们卖一些 Laurence 的盘，开发商要是觉得有点担心，怕不好卖，他们会说我有几套专门用来打折给大家看的，具体什么的价格退出去了，其他的不行。

[01:19:34.850] - 领峯地产总裁 冯山

那你要是发现了这儿有几套真的是很便宜价格买的话，你可以进去吧，这样我们就去卖一个。在 靠靠近 Kingston 的一个 Low rise 的一个  townhouse 竟然都可以四十九万九拿出来卖，就你会听怎么可能什么地方买一个 Low rise的，还不到 50万就能买到一个？这个时候还真能发生，那开发商也说的很明白，从他的那个成本上来说，软成本因素全部加起来，交完开发费用，交完那个 HST，他不赚钱,你就纯粹就白建。但他也做这个事情，因为他要卖的是 500套房子，而不是给折扣的这几套房子，那你作为买家你就要找机会，找到这种机会那就是有机会赚到的。

[01:20:17.360] - 主持人 Sean Wang

所以说机会还是有的，只不过就是去发掘，truman您对这个楼花市场怎么看的？

[01:20:24.740] - 博诚地产总裁  Truman Chen

对，其实就是在这个就是加息之前啊，其实我经常看房东网的节目，还是蛮认可，就是网红与王老师他的这个观点，他经常很debate，就是说买楼花还买二手，基本上了经常就是说最后他觉得就是二手更划算，楼花可能偏贵，这个确实是一直以来是这个情况，但实际上这个情况呢，在过去的这 1年其实有变化了，因为以前我们在考虑这个问题的时候，无非就考虑是我，那我现在二手房是多少钱？比如说二手房现在 60万，楼花现在卖我七十五万，那我 5年建好，那么涨到七十五万的问题对吧？那如果我觉得涨不到，那我现在肯定是买二手划算的，这对吧？但是过去这 1年多，因为随着加息，真的出了一个问题，就是个现金流的问题。其实刚才我很早前面有几个问题，说房产提到过一个现金流问题，因为你现在以前我们可能负现金流买二手房，哪怕付现金流差个 300、 400 差不多了。

[01:21:24.890] - 博诚地产总裁  Truman Chen

吧，然后租金未来 1、2年、 2、3年涨一涨，基本上我又打平了，我又可以正现金流了。但现在你有很多的刚够你，你这么高的利率，你拿过来以后， 1年一个月可能亏一千多，对吧？ 1年下来可能小 2万没了，那你 5年的话就是 10万的，对吧？那就假设说我condo我不涨的话，对吧？我假如每个月每年你亏 2万，能亏得起吗？对吧？所以说就是为什么我们发现今年以来，我发现好像很多投资人开始买楼花，不是因为楼花变便宜了，很多时候是因为他算了算账，对吧？他觉得好像二手房看似便宜，但是我把这个成本都算进去，他不便宜。因为你现在如果去卖一个楼花，现在 2003年我建好了， 2008年 5年以后，虽然我说我们知道这个利息一时半会儿可能这样不会太低，但是 5年以后对吧，你至少说 5年以后，现在很多利率已经六、七，对吧，那至少回到四还是可能的，对吧，到三年底还是有可能的。

[01:22:28.220] - 博诚地产总裁  Truman Chen

所以很多人现在开始去买楼花，而现在楼花又不好卖，像刚才通常讲的回报慢，所以这个时候开发商其实更愿意给你各种各样的优惠，对吧？那你说呢，你是说我在一个买楼花，我是在一个大家都抢，那种无脑的抢已经很贵的楼花，任何一个垃圾项目都能好卖的情况下，我去买呢，还是应该是就像 Michael 讲的，我逆向思维，我在现在我还可以挑，我去看哪个项目我喜欢，因为楼花无论市场好与不好，楼花这个产品一定是就是在同样的市场情况下，二手房其实很透明，你想买一个很贵的东西不容易，你想买便宜也不容易。但楼花不一样，楼花你在同样一个市场下,好盘和垃圾盘其实差别很大，但是市场特别火的时候好盘垃圾盘，一般都在卖，对吧？但现在不一样，现在你会发现两极化很严重，有的盘为什么拿出来，搞了半天对吧，卖了个 10%，然后搞不好过两天就要 relaunch 去了。

[01:23:24.890] - 博诚地产总裁  Truman Chen

但是有些盘很抢手，一房难求对吧？那么其实大家也不是傻子对吧？所以你作为一个投资客，你现在就要找到那些相对比较好的，有些折扣有优惠的，同时你对这个地方长期看好的，而且现在他又不用让你去贷款，不让你去负现金流，所以说我反而觉得说加息了以后，我感觉楼花有的某种程度上来讲，至少在我的个人领域来讲，其实比以前更好卖，我今年卖的楼花就比往年都多。我觉得很多情况下就是因为大家可能觉得二手房因为负现金流的问题，可能会影响到他们这个 decision。

[01:24:06.530] - 主持人 Sean Wang

这也是一个对这个现实的一个思考哈。 Michael 您对这个楼花市场怎么看？

[01:24:13.950] - 资深地产经纪  Michael Wang

呃，我给人家讲了我亲身发生的哈呃，我跟一个私募基金，我就不说哪家了，这个私募基金投资都很不错，当然我们也看中了一块地一样 lovers。地底下就是地铁。这个地铁。这个地点已经相当不错了，我们所有人都没想到它有什么不好。我们是在加息之前回头的，一切非常顺利。加息之后。没有人接盘，就是我们就想保护一下就出去吗？没有人接盘。我给大家剧透一下，全多伦多真正能买得起这种地皮的。基本上全都人都是买家。二、几个人，二十几个公司，就二个公司，我和客人在另外一个地方，我就不说哪里了，呃，他那很肥，就赚了很多钱，有价无市的也是没有没人买。就是现在很多买家他在观望，就是说你如果 2000万没问题，我出个200万了，其他全都贷款，谁谁贷款，银行贷一点，大部分是你我给你的，你当银行，而我我我可以吗？我不想出钱，可是呢，我价钱压得还非常低，可是从整个建筑业对于这个整个市场的建筑的看法来讲，就是说他不说对市场的走势，就是说他从去年开始对今年和未来的看法是很悲观的，都这么悲观呢？我认为楼花是可以

[01:25:50.550] - 资深地产经纪  Michael Wang

买的，可是我建议大家还是一种逆向思维，从整个过去跟 2017年的相比，甚至跟过去 10年的相比，大家应该注重一些，就跟人口的流动非常有关系啊，整个大多地区的人口，大家不要认为是在向新回流，不是的，整个大多地区的人口是在向外溢的，我指的是中产阶级，富人是向心回流， 所有的这些豪宅，以前 1000万是屈指可数，现在 1000万是比比皆是。所以呢，刚才那个出门已经涨了 1400万，而你要买 1400万的房，你看随随便便就上 1000万，那么富人是在向心回流，因为市中心的土地是非常贵的，这就是为什么有些Lawrence 的房子开发商也没几个买得起的，他太贵了，买不起，他不贵，我们没有利润，那么我们买的本来就贵。当然，我是个小虾米，虾米都算不上的泥土，只是一个小小再不能小的股东，一个私募基金做的那么外溢的，什么中产阶级，中产阶级大家过看过去 10年周边地区的涨幅比市中心涨的要好的多，要不跑的不知道多少倍，怎么讲均价起来看，就举例说Oshwa都两倍，你要说那个地方，我真的不太赞成大家去投资，因为它不好，它涨的相当好，而是他的组合让我非常头痛，他的condo涨了两倍多，你看401、402

[01:27:24.420] - 资深地产经纪  Michael Wang

你的均价来看没有 1.3、 1.4 ,我说的均价，你不排除个别的，咱们说的都是均价，就是说我觉得这种投资楼花是可以买的，你买哪里还那种就是便宜的投资洼地的地方是可以的。你像刚才说的，我就拿出最几套来，我就做，说白了我我不赔本，可是我就是代卖，这就是你要好的，绝对拿进来，那时候比平常便宜很多嘛，这种东西是可以的。可是如果从品种来看，我觉得眼光要放长远一点，不要说康乐就是帮我，我觉得这不一定是错误的。可是我觉得你可能会看到一个 homepage， homepage 是周边，是一个今后不管是什么移民，大部分的移民到了多伦多以后，他必然要利用多伦多的便捷的公交系统，地铁、公车，他要展示落脚，他一旦过了 3年、 5年的适应期，找到一个比较稳定工作开始可以买房的时候，爸爸人是要外溢的，因为他买不起多伦多的东西，太贵了，他必然外溢，外溢您就不用讲别的，你你 30万人，现在随便一个他扛到 60万，很多人都是 double，对一个刚刚起步的中产阶级，就是他买的起，他卖家具的买不起，他那个多付的land transfer 他能买一套家具他就给政府 拿走了。这就是为什么过去这个疫情之后，我们看到多伦多的很多，不管是condo, 独立屋的这些涨幅就是差强人意，除了富豪区的涨幅真的是如日中天，一个 1000万的房子卖掉，以前是半年 1年才能磨磨唧唧卖掉，现在快了 5天卖掉，这个，这个事情是闻所未闻的，就是说明这种两种逆向的这种这种这种流动性，大家一定要考虑到谁在往外走，谁在往城市当中走，那么重复当走的是什么人，这些人都待多久？康斗楼花的投资人，在整个大陆地区大家知道是 40%到五十，是有 investor，investor是什么？我也是你们在座大家都是investor, 大家以外的人都是讲通常看哪儿不对就跑，是不是这样？那不可能，说这欢迎大家大起大跌了，我还要跳进去，除非如我们看到他能涨回来，不能回来，我都不进去，甭往里跳。

[01:29:49.170] - 资深地产经纪  Michael Wang

所以说这种东西他动荡，会影响很厉害。可是周边是一种刚需，周边它是一种刚需，它需要有大部分人是自住的买家，不是你要我很推崇的，不然呢，很多房子其实真正的投资人没几个人，你跟所有人，竞争对手，你在抢 offer 的时候，包括我加入的个人客人卖房子抢的那些人，问问，全是真正的买家，不是投资人，觉得他是一个很良性的循环，他始终顺着人口的流动的循环。我觉得大家可以多考虑一些周边的社区，一些不错的东西，楼花是可以投的，我我很我觉得是很有希望的特别地区。那么今后 5年之后利息会怎么样，谁也说不好，那么你起码能避开现在的这种高利息的时代。可是我个人认为 45年之后，这利息可能起码还在四能赚。

[01:30:44.570] - 主持人 Sean Wang

未来的 5年，这个利息也不见得会降到哪儿去。刚才这个初衷也说了，中性的利率一直在升高，那么未来可能 5年以后人二十四或者是甚至说接近五这样的一个高利率的一个时期。所以说甭管是楼花还是二手房，如果说满足您对价值洼地的这样的一个考量，不妨去多考虑考虑。特别是现在这个二手房呢和楼花呢，还都有一些这个优惠的一些政策和机会，所以大家不妨去深入的挖掘一下。

那么由于时间关系到我们房东网 2023 加拿大地产夏季论坛第二场就和三位嘉宾聊到这里了，感谢Michael, Truman和冯山的精彩讨论和分享，谢谢你们。那么我也相信今天的话题呢，能够为大家在 2023年下半年乃至今后的地产投资道路上给予指点和帮助。同时希望各位网友、各位观众在我们的留言区把您的想法留言给我们，或者是在咱们房东群里与三位嘉宾继续讨论，明天同一时间请大家继续收看【房东网2023 加拿大地产夏季论坛】第三场：高息时代如何理解地产投资及楼花市场的机遇与风险，请大家准时收看。各位网友，各位观众，大家晚安。