【王红雨：房价为什么不按宏观经济的剧本走？】

“春季联展” 论坛演讲 第十集

时间：2023年4月16日

主持：Sean Wang

嘉宾：知名贷款专家 王红雨

[00:00:00.480] - Sean Wang

接下来我们有请著名贷款专家于洪先生给大家带来这样的一个非常大的一个演讲主题。我为什么这么说呢？因为在和洪先生探讨了演讲主题的时候，洪先生给出这个题目让我大吃一惊。为什么我说本来我可能没有时间要听，但是看了这个题目，我是必须要拉老师坐了下来，把他听完的。那么就有请红雨先生开始给大家讲述一下，房价为什么不按宏观经济的剧本走？有请红雨

[00:01:43.630] - 王红雨

今天时间还是蛮充裕的，我跟大家交流，实际上问题都特别的简单就是解惑。为什么一期间应该房价下跌，也像 CMHC预计要跌 18%没跌，然后加息之后，很多人的利率被推高了，但是这个没有出现房产抛售，然后呢，昨天或者是上周吧。

[00:02:10.630] - 王红雨

加拿大的这个整个房价出现了反转。我在朋友圈也没有看见有人发房价反转。所以昨天晚上我发了一个现在的地产经纪都不敢下的了，不敢说房价上涨，这是一个很奇怪的现象，房价上涨了就是上涨了，它已经止跌了，很久了，上涨了就是上涨了。那么今天要跟大家分享的就是为什么大多数人预测的事情没有发生，没有预测到的反而发生了。包括从去年的十月份到今年的二月份，各个银行的几个经济学家还在预测，甚至在去年十月份的时候还在预测房价降 18%，没有一个人说房价出现反转。谁都不敢说，也可能是没预计到。但是我觉得这个不太可能没有预计到。但是为什么会有实际情况跟大家预测的不一样呢？我也在上面列了一些，就是不仅仅是房价了，还有其他很多事情跟大家预测的宏观经济走势和宏观调控的方向完全不一致的情况，包括就是一开始的时候，大规模出现失业超过 10%了，人没法上班。

[00:03:35.040] - 王红雨

这种情况下房价飙升，这个就是不一致啊。第二个呢？通胀加息月供提高触发利率没有出现抛售，但大家预计是会出现抛售长期利率短期利率倒挂在金融街在这个华尔街都认为这个是短期利率倒挂应该出现经济衰退。但是从去年的下半年开始就预计衰退，而且有人精准的预测说加拿大是在第二季度出现衰退，但是现在就是第二季度没有出现，这也是一个反常的东西。还有呢？最近发生的硅谷银行两天就倒闭了。瑞士信贷拖了几天，但是也不行，还是倒闭了。那么这种情况下也有人预测说会出现连锁反应，但是没有发生是一个孤立的事件。还有呢？就是房价上涨了 2年，但是呢，只下跌了，七个月就止住了。这也是所有人都没有预计到的。我们说的止住了，是从去年的二月份降到了去年九月份实际上就是降不动了。到三月份才出现反转。那么为什么会出现这种现象呢？就是宏观经济本身这件事，这个概念就是人造的。

[00:05:03.770] - 王红雨

这是在凯恩斯之前根本就没有的一个经济概念。这可能是之前的经济学研究的全部是以家庭为单位的经济行为，在凯恩斯之后才会才研究的这个宏观经济。实际上，这就是一个人造的概念。所以我们会看见经济是每一个家庭决策的结果，而不是按照任何一个宏观调控给写好的剧本去走的。这就是我们看到的实际情况和宏观经济的走势，以及宏观要调控的方向不一致的地方。这是很自然的，因为宏观经济这件事其实是不存在的。那么我们解释一下刚才举的这些例子说为什么宏观经济没有按照这么走影响了疫情期间确实导致了大量的失业。但是买房子的人全部是没失业的人。所以房价就反转了。就这么简单，没有其他理由。利率触发之后，Trigger Rate之后，很多家庭压根就没有贷款，或者它是固定利率，或者是他的月供没有涨。这种情况下，他没有任何抛售的理由，因为房价跌了我为什么要卖呢？所以我们就没有看见大规模抛售，也是很简单。

[00:06:23.470] - 王红雨

还有长期利率跟短期利率倒挂这件事呢，就讲个笑话说这个拉二胡的艺术家最有名的是阿炳，阿炳是双目失明，所以你要想拉好二胡就得双目失明。这个就不成为一个因果关系，而是一个相关关系。所以说长期利率短期利率倒挂是伴随着经济衰退出现的，并不是经济衰退的原因。两家银行的倒闭，美国两家银行的倒闭主要是因为流动性问题。那么从 1971年没有金本位制之后，美国再没有流动性问题了。因为只要有流动性问题，就 1年就这么简单。没有其他好的手段也不需要做其他努力。所以我们看到的是，只要美联储把钱放给这两家银行就可以了。昨天看了一个视频，也讲说次贷危机的时候出现大规模的杠杆崩溃，银行大规模的出问题，主要就是那个时候加杠杆加的是贷款，所以这涉及到每一个家庭，但是倒闭的这两家银行，基本上他们比较集中的是把这个资产押在了高科技上，但是很少有普通老百姓把自己的身家性命押在高科技企业上。

[00:07:52.040] - 王红雨

这就是为什么两家银行的倒闭是一个孤立事件。还有呢？就是 CMC 的这个预测为什么不准呢？就是因为它是经济学家算出来的。如果经济学家能够准确的算出来，股价或者房价的走势的话，那么全世界的首富全部应该是经济学家。但是每一次经济出问题的时候，经济状况最窘迫的就是经济学家，包括当年的米塞斯之类的，都是还有这个更早的一些经济学家出现这个大崩盘的时候，他们家里的经济处境是最难的，就是因为他们自己算错。他们认为每个家庭的决策他们能算出来，这是一种势不两立。那么加拿大出现的情况呢，就更夸张，大致上可以总结为加拿大的房价呀。它根本就不怕狗叫。我们看加息之后，在 2022年6月14号，这是马斯克在他自己推特上转的一个一张图片。他说这个加息已经在这个股市和这个加密货币血流成河了。下一个就是房地产。这是去年 6月24号到现在这个高利率的这个背景，我们到现在这个房地产，他也没有看。

[00:09:26.780] - 王红雨

反而房价上涨了，那么它的根本原因就是因为房价跟房地产市场是一个微观经济，是由每个家庭分别做出决定汇总出来的买卖决定实际上都是相互抵消的，没有买就没有卖，那就是一买一卖相互抵消的这么一种供给跟需求。所以呢，市场自然形成了买卖双方的这么一个局面。那么，当买家严重超高多过卖家的时候，房价自然上涨。所以呢？多伦多的房地产市场呢？我们看到的情况就是只要有一点阳光就灿烂。不需要任何政府的呵护保护培育。你只要不来这个不好的消息，房地产就是自然上涨的。那么我们为什么会做出这么多错误的预判？就是因为很多人太宏观了，他通过一个宏大的叙事来做一个判断，说房价是涨还是跌。这种宏大叙事看着很深刻，但是毫无意义。我们看这个社交媒体，很多人做这个宏观经济的解说员对吗？这个加息缩表啊，加多少说多少啊？每个人都是美联储主席啊。

[00:10:50.180] - 王红雨

而且呢，他们还能够算出来加多少利率这个房价降多少，这都是非常可笑的一种东西。所以我们过去几年看到有人说还能加多少，所以房价还能降多少啊？美联储加息，加拿大哥们跟那等等说硅谷银行倒闭，只是一开始啊，还有还还有后边的等等。还有人说这个经济衰退马上就到眼前了。Trigger Rate会让这个老百姓抛售房产等等这些东西最后的结果全是错的。就是因为人太宏观了。那么宏观经济政策到底都包括什么呢？一个是财政政策货币政策这个呢？是在市场失灵的时候才会用到宏观经济政策。那么二手房市场跟二手车是一模一样的。它是一个充分的一个自由市场，既没有寡头又没有垄断还没有机构。机构的钱根本就进不来。所以宏观调控对这个房地产的影响是非常小的。那么二手房的市场最大的特点就叫 notinthemarket 没有人比市场更说了算。宏观经济不是一点都不会影响房地产。

[00:12:19.730] - 王红雨

我们下面看看两次有两次历史上有两个阶段，影响到房地产市场的一个是 80年代的 Reset，一个是 90年代的 Inflation 它的影响的，这个程度主要的特点就是时间比较长，就是它影响房价的时间比较长，如果是出现 Reset 或者大规模的，这个 Inflation 的情况影响房价下跌的时间比较长。但是现在宏观调控的手段非常激进，不像 80年代和 90年代就是通过降息就能救就可以了，它还要通过口译或者 Qt 这两个方式来加倍的，让这个利率政策财政政策起作用。所以呢？ Reset 的时间和 Inflation 的时间都会变短，它变短不意味着不影响，只不过是我们痛苦的时间短了一些还是会发生的。这个呢，是 CMC 给的，给我们内部做讲座的时候，给的一个数据，就是说宏观经济从来没有让加拿大的房产泡沫破灭过，就是没有伴随着。只有说这是回顾了 47年来了。四十七年来，宏观经济对 Creation 就是价格调整的影响，我们能看见就是我们只看最后结论吧，就说房价下跌的平均月份是八个月平均下降的幅度是 19%，就是过去 47年了得出的结论，那么跟去年的情况是不是一模一样？基本上房价下降？百分之十九左右，去年是下降了十七，那么历史平均是十九。

[00:14:21.750] - 王红雨

那么经历多长时间呢？八个月。这个就叫 Precision，就是纠正这个过热的房地产，而不是让房地产泡沫破裂。这也是 CMHC 提供的一个一个很很好的一个图，它讲的就是房价出现 Crack 的时候，通常有三个原因，第一个是市场过热，第二个是经济衰退，第三个是房贷政策调整。那么它们在交叉的过程中呢？是约是 1980年到 1990年是一家两个原因，就是这个房产过热，加上这个 Resolution。 B 是三个因素，就是房产过热，加上 Resolution 加上 hostingpolicy 调整。 C 是基本上是 2017年的事，是这个房产过热，加上操心 Policy 调整，那么我给加了一条，就是 2022年基本上是属于房产过热，加上压力测试利率调整。所以就这几次的房产调整就没离开这三个意愿的因素，基本上是至少有两个因素叠加会出现。因为我们看这个长期的多伦多的房产呢？我们看见以前呢，出现大的涨跌不多，但是房价受到抑制的时间比较长，但现在的问题就出现了，两次波动非常大，但是经历时间比较短，这是未来的一个趋势，还会出现大的涨，然后大的跌，这么样的一个趋势，这是目前的宏观调控政策决定的，它不会让时间拉得很长，但是会比较剧烈，大家要适应这种市场。

[00:16:18.480] - 王红雨

那么宏观经济到底对市场到底有哪些影响？我给总结一下，就是说宏观经济出现问题的时候才会有宏观经济政策进行调整。那么过去的时候呢，我们就看，基本上就是一个是衰退，一个是通胀，这两件事儿。 2017年呢，就是由于市场过热导致的，然后呢，加上房贷政策的调整，还有上一级的住房政策的调整，这个导致了 2017年的 NetScreen。 2012年的刚才我们说了，基本上就是也是房贷过热，而不是房地产市场过热和压力测试利率突然提高，但是最后体现出来的结果是什么呢？就是微观经济战胜宏观调控，微观经济指的就是家庭的决策，你家到底要不要买房子。那么需要买房的人并成交的人多了，那它整个市场是不顾宏观经济调控的。所以基本上呢？房价是的，它的决定因素是取决于买卖双方，而不是宏观政策。买卖双方形成了一个微观市场，那么买方的决策微观经济因素就是每个家庭自己独立做出来了。

[00:17:39.980] - 王红雨

购买力是第一因素购买意愿是第二因素。如果没有购买力，你有很强的这个购买意愿实际上是没有任何意义的，只是你的一个欲望而已，而不是真正的需求。所以这里边这个购买力是决定性的购买力呢？就是每月债务比上每月收入达到 4%，这个数在加拿大几十年都没变过了。所以呢，你自己去衡量自己的债务收入能不能够地狱 44%，如果够了，这就是你的买房机会。你看别人是没有用的，看宏观调控也没有用，基本上是是自己来决定的。所以每个家庭的生命周期不一样，购买力也不一样，所以不存在一个是此时买房。这种情况不存在，此时此刻，所有人都适合买房，只是不可能呢？或者此地适合所有人买房，也不可能因为你的需求不一样。所以房价下降的时候呢，购买力也不一定提高，因为它是房价和借款能力共同组成的。去年最可笑的一点就是大家一直在等着房价下降，以为房价下降购买力就会提升。

[00:19:01.630] - 王红雨

但是事情的发生不是这样。一会我给大家看 RBC 的一个图最高点不要买房这个结论去年 1年证明了不对，高点可以买房。所以唯一正确的就是买买买。这是CMHC 提供的一个买房能力。测算就是 2022年2月和 2023年2月，也就是去年的高点。或近近十年来的价格高点，跟今年 2月进行的一个比较。那么房价下跌了 17%，所以首付可以首付 17%，然后呢？利率涨了 1.5 按揭贷款呢，这个需要的金额也下降了 17%，但是利息支出上涨了多少呢？上涨了 24%。那么整个算下来你的月供今年的 2月，跟去年的 2月买房同一栋房子，如果真的就是下降了 17%的这个价格的情况下，月供差了多少钱呢？一共差了 ¥71。 9月共只下降了 1.5%。所以实际上在上次风能网的讲座上，我已经讲过这件事了，就是你等是毫无意义的。这个呢是 RBC 给的一个这个图这张图希望大家能记住他讲的是呢？这个蓝色的柱体是利率对买方能力的影响。

[00:20:38.160] - 王红雨

黄色的柱体是指房价对买方能力的影响。那么 rbc 经过测算之后，得出的结论是利率对房价对购买力的影响超过房价。如果是你的购买力，你的如果是贷款一直在涨，房价也一直在跌，那你就看谁的力量最强了。那么从历史上看利率和房价进行转差之后，利率的影响更大。好了，那么去年的九月份出现什么？房价不跌了，利率还在涨，这个时候应该怎么样立刻反转市场去买房子。所以 9月17号我就是站在这里说房价出现反转。问题是没几个人。这是 9月17号给大家下的这个结论就是反转的时间就是在现在了，没有其他时候了。那么我们在网上看一下什么叫购买力。就是说同一个房子在不同的月份不同的价格，不同的利率的情况下，需要你的收入是需要的更高还是更低。我们看看左边这张图是去年 10月，最后一场是多伦多。

[00:22:04.000] - 王红雨

那个时候如果你在十月份买房的话，就是需要的收入是下降的，就是说需要更低的收入转过来到 2021年， 2023年的一月份，大家也是看最后一行需要你的收入是上升的，需要你更高的收入。所以拐点就是应该在 9月到 10月。我在这里不是说我预测对了，而是说我预测错了。我能算出来什么时候是拐点，但是我算不出来，市场上大家的恐惧有多深。可以说从去年的九月份一直等到今年的二月份都是白等了。等到结果是越来越买不起。所以大家看一看理性的计算实际上没有多少作用。很多人说理性投资，这是最难做到的，或者是你干脆可以给它忽略不计，不存在任何人任何人都不存在理性投资。而我有时候看这个 OTT 发的那个小新闻，他说的第一句话说什么呢？他说今天市场恐惧情绪上升，我觉着这一句话就足够了。

[00:23:23.940] - 王红雨

这个股市里，每个公司赚不赚钱，根本不重要。关键是看今天大家的情绪。是乐观还是悲观。这个最重要处，我算个在这儿都没有用，它没有人听，因为他沉浸在恐惧里。为什么判断九月份会出现反转？就是因为有一个词叫 shortspace 就是逼空逼空是什么意思？当时一个价格必须双方决定说有没有卖，如果买家拼命的压价。卖家，如果迎合买家就降价了，这个价格一路走下去，什么时候能停？只有一种情况叫逼空。卖家离场。卖房转出租或直接撤下来。我是四月份去年的 4月26号在房东网讲座的时候说，如果大家想让房价停止下跌，只有一种方法叫逼空不卖了卖家离场。但是跟我刚才讲的那个一样，没有人听我说什么？但是在九月份的时候实际出现了。卖家大规模离场，这个时候可以判断拐点到了。就这么简单，你不用用不着看成交量有多少，单单看卖家走没走就可以了。

[00:25:03.020] - 王红雨

卖家走了，你怎么成交？成交不了。而且我可以告诉大家卖家逼空这件事一直会持续到今年月。因为现在卖家更加找不到卖房的理由为什么要卖？大家已经看见不加息，甚至降息的曙光为什么要慢？所以，如果你在市场上能找到房子尽量成交。越等卖家期望值越高。所以呢？这就是我们看到这个模型反转。非常奇特的一个现象，如果你想买康斗，你看底下这个红线，如果你想买康州的话，坑口到现在价格都没有大的波动，中间那条绿线是这个的这个 Townhouse 基本上也没有变化。大家最想买的是纽约没什么特色的 Townhouse，大家看看出现什么结果。这是截止到二月份的数据。 V 型反转就是你想买的那个你再追进去就是来不及。当天出了 offer，你当天就得看，然后写好，不能要否定进去，还要猜卖家到底想要多少钱跟开价没关系。

[00:26:26.010] - 王红雨

所以现在能成交的基本上就是比较热点地区的项目，甚至现在都已经蔓延到旺市了，就是这样出了一个房子，马上要换房马上看房，马上写不了 offer。他的条件就是你的雨披什么之类的都都够对吧。逼空现象是什么？房价下跌 14%，但是 Listing 减少多少？ 44%。这是典型的逼空。就是二手房供应量没有了，没有了，你想买也没有。那么房价跟利率购买力决定的另外一个很有力的一个证据，这也是 CMC 提供的，就是说叫独木难支，你不结婚，恐怕首次置业都困难了。中间这条往下走的第一条线就是新购一个人首次置业。上边这条线是两个人就夫妻两个。首次置业你才能上这个台阶。第三条无所谓就是两个以上的人首次置业这个变化不大。所以呢？利率不断上涨决定了这个购买能力逐渐下降。那是不是这个就没房子可买了呢？前几天我有一个申请送上去做一批我的客人的情况呢？是他要买 60万的房子租金收入，我写的是投资房租金收入我写的是 2000 五。

[00:28:03.210] - 王红雨

二首付十二万要申请四十八万，然后 Andorid 给我写了个 Email 说 Henry 你告诉我去哪找这样的房子。就说在 EndNote 的脑子里已经是多伦多是没法买这样的房子了。然后我找了一个地图发过去给他看，我说你看看这个是正在处理的一笔贷款，房价五十五万 523 是。租金 2350 地点吞吐，我说完全可以。所以整个市场现在在迷信说买不到房子。这是不正确的。我想问一个小问题 Helen。 Instagram 能不能买到这样的房子。就是能达到 55万。呃五十 500 兩十以上。

[00:29:06.820] – Helen

对，然后但是不能买太新的稍微年龄，稍微就一点的可以买的到。

[00:29:14.060] - 王红雨

但是几年呢。

[00:29:15.590] – Helen

5年到 10年呢？

[00:29:16.980] - 王红雨

好，谢谢。

[00:29:18.020] – Helen

谢谢。

[00:29:19.100] - 王红雨

所以到处都有，如果你是买的一样，比这个指数还大，所以很多人在等房价腰斩。我个人建议你主要去买腰斩房价的房子就行了。今天平均房价 110万已经稳定在这儿了，什么是腰斩的房价？就是五十五万，你就去找五十五万的房子就行了，不用等 100万，这个房子降到五十五万，你自己去找五十五万的房子吧。很简单嘛，道理对嘛。五十五万的房子在次贷危机的时候，大家知道值多少钱吗？基本上就是十七万到十八万。难以想象对吗？就这么几年 300 涨出来了。所以你现在就去买半价的房子没问题。一定能找到符合银行的要求。不你跑那么远，很多人跑到卡尔加里去了，就以为多伦多没有。其实真的有那么微观数据，大家看什么呢？实际上就是看两个非常简单的数据，一个是卖家到底有多少？跟去年比跟上个月比真的是不是出现这种逼空状态？还有一个呢？就是利率跟这个房价的这个配合你自己看你自己的能不能达到位数就行了，不用看别人其实你看成交量是没有用的，你看成交量是看别人跟你没关系。

[00:30:55.360] - 王红雨

另外呢，房东给了很多数据，实际上能起到的作用，也就是看这个市场的冷热。但是市场冷热在多伦多非常有意思，最冷的时候通常就是地产经纪或者小公司说说还能再跌 20%，那个时候就是最冷的最热的时候呢，天价的楼花，还有人去排队。你有这两个点，大家记住了最热的时候基本上就停一停谨慎一些最冷的时候，其实什么房子卖都可以。因为基本上在多伦多 90%的时间房价是涨的，百分之兩十的时间是快。政策调整了这个房价调整，但是通常在 10%的对房价调整的时间没人敢买房子，只要你敢买就能买到好的就这么简单，反而更简单了。那么最重要的数据是看你自己，这是最微观最微观的了。你们家的债务比收入是不是四十四以下啊？最近有一个路遥的小说，人生改编的一个电视剧里边有一个巧珍的给阿婆做了一个保姆，然后丈夫去世之后，她想做点小生意，然后阿婆想赞助她一些钱，让她去开一个西北面馆，然后巧珍说我不会用你的钱。

[00:32:25.640] - 王红雨

然后阿婆问了一句你敢不敢贷款。这是一句。灵魂的追问巧珍是从农村出来的。乔丹说我敢贷款，我爸就借了信用社的钱。后来这部小说这个电视剧的结果就是成了企业家。所以敢不敢贷款决定了你人生的命运。很多人有可能不敢，这是思想问题。所以呢？我们可以说眼睁睁看着移民不如农民。他的胆量，我们都已经移民到这儿来了，还不如一个真正的农民思想开放敢于承担责任。呃，其实宏观数据一直都有人在问跟我讨论，我前一阵也采取了一些比较极端的手段。有人来问我宏观经济的解读的时候，我就直接把他微信删掉，因为这些事跟买房子没关系，你既然那么关心宏观经济，那你就自己观察去呗，对吧？问我干嘛？所以我们我再简单说一下，也是为了避免，大家总是在讨论这些话题。长期的经济衰退会通过货币政策和财政政策进行有效的控制。

[00:33:50.900] - 王红雨

除了日本以外，日本已经不合适了，货币政策已经用到极致了，它的抗议已经用了 23年在过去二十三年里，日本央行一直在 1年。又是个 1年 1年买的东西从在从国债到企业债，现在连股市的 ETF 都买。所以我觉得有的时候你也可以买着 ETF，没准美联储哪天也开始像日本央行是的，连 ETF 都买。通胀呢？实际上是有利于借款人的，是用贬值的货币去偿付长期贷款。名义利率太高的时候会出现有现金流的问题。就是今天我们遇到的这个问题。所以地主家还必须得有余粮啊。通缩是对借款人最大的一个杀手了。所以呢？通缩是用升值的货币去偿付长期的债务。那么这种情况下呢？是所有资本主义国家政府最不愿意看见的。为什么？政府欠的债比我们还多。所以你的政府会玩的命的避免通缩的存在出现。所以我们要实时的跟政府绑在一起，他借钱你就借钱。

[00:35:11.230] - 王红雨

你不借钱，可以讲，连在意识上连个农民都不如你借了钱，就等于说救命说得跟政府在一起了，他要反通缩，那政府也活不上去，你也不是一回事。所以通胀并不是我们应该担心的，反而是应该担心通缩。通胀和利率是什么关系呢？基本上就是说央行行长又说错话了，对吧前几天说他说今年夏天 CPI 会降到 3%。结果多伦多一秒钟入夏，第二天就夏天了，他说来了。所以 CPI 还有 5.2 呢？所以这个人说话真是真的需要非常严谨才行。你不能用 Shame 这种这种词，他们啥时候是三嘛，对吧。所以我的预测稍微严谨一点，我预测十一月份利率有下降的空间，但不一定下跌。所以呢，大家尽量悲观一点，还是手里要有几个现金，或者这个地主家有余粮，否则的话还是不太好过这个日子，而且不要寄希望于三了，就可以降息。

[00:36:30.260] - 王红雨

三嘛，都已经来了。看看今天大家穿的是什么，不就是三买的衣服吗？对吧？可不要信了，这个这个央行行长确实说话这个漏洞有点大。那么宏观数据呢？另外主要就是看这个人口跟住房的这个冲突的这些数据到底有多大，这个我们看一下就是呃，这张图大家可以拍一个照可以看一下出来，是这条蓝线在上边。就是房价涨了多少。下边这条线是物价涨了多少新 Inflation 跟 CPI 完全不一样。很多人把这个解释为房价跑赢通胀其实也不是。就是房地产市场，它有自己创造货币的能力，所以它创造的货币特别多，而且基本上体内循环什么在体内循环。地产投资者如果反弹死了自己的房子之后，很少有人拿去买股票，他买的还是房子。所以呢？地产市场里边人的钱特别多。所以地产市场里的货币贬值要比商品的贬值还快，甚至是几倍。

[00:37:47.200] - 王红雨

这上面的数字应该是呃，就是 2%涨了 300%吧，这是从 03年到现在 20年 20年房价涨了 300%，但是这个物价只涨了 49%。那么宏观数字看供给的时候，看新供给的时候看什么呢？告诉大家一个数据去看一下，就是统计局每个月都公布这个，因为他们人手一部他们人手就是失业率那里边的一个详细的数据，大家去看一下建筑工人。在这张图里的最后一项建筑工人就是所有的行业都会列出来，这个行业跟去年同期比是增加了多少人呢？还是减少了多少人？大家去看看这个建筑工人是减少得最多的，跟去年比减少了两万人。无论你用什么样的建房政策没有人见了，没有人再建房子。建筑工人少了 2万，你说开了多少工，有什么用？开工没人见，那就这个项目拖的时间非常长。对吗？所以新房供给去看这个就行了，非常紧张。

[00:39:06.970] - 王红雨

这个呢？就是用人口来给大家看一看这个房价未来五到 10年的一个一个情况，基本上左边这张图，大家能看见，就是 1971年到 1996年这段时间是吗？就是那个这个婴儿潮，这一代走入社会成家，他们组建 family 这一段时间就阴阳脸的这。那一段时间建筑的新增的房子是最多的是历史上最多的加拿大有两百多年 150 多年历史里那一段时间是见的最多的，因为对部门那些人他要成为房主。问题是现在这一批人正在退出劳动力市场，大家知道每年有多少人退休吗？大致给我个数谁知道？每年退出劳动力市场的人，这几年是 30万，那个建筑工人哪儿去了。退休了，他不是失业了。是退休了的近 30万失去的劳动力需要多少移民进来呢？至少 40万。因为你来了之后不可能马上登上那个岗对吗？像建筑工人，他还需要培训啊，需要经验啊，对吧？怎么可能行落地从机场拉到工地去了？这个没有可能那么上不了手的，所以新移民来了之后会有一个问题会有一个人口压力，就说他本来来了，是要成为劳动力的时候，但是他来了之后，可能由于没有技能，他先成为了 Demand，他形成了一个需求。

[00:40:56.890] - 王红雨

需求最大的什么就是房子好了。这个我们看一下加拿大移民的这个数据，去年是四十二万三今年预计是四十六万五。那么上一次加拿大移民超过 40万，是在 1913年是一战之前。第二年马上就降到了马上就降下来了，因为这个社会承受不了这么多人， 1年建了四十万人承受不了。但是现在非常夸张，是连续几年要超过 40万，那这些人来了就要住。退休的人，他会不会退休，就把房子倒给他们。会不会。有没有可能？我退休了，我就这个房子跟新移民住。有吗？退休了之后，他甚至可能再住 30年到 40年。所以新来没地方住。我最后一个项目，其实也不是很重要，就是看加拿大缩表的情况。缩表呢，是这个事情之前一共有 1200亿的债券，在央行的资产负债表里。然后抗议的时候呢？央行买了 4400亿最高的时候，到了 4000 到了 5600亿。

[00:42:18.230] - 王红雨

目前的情况，我今天早晨查了一下，应该是降到了 3800 亿左右，所以说表的速度还是很快的。但是呢，大家并没有觉得加元紧张对吗？因为你花的钱根本就不是从资本市场来的，尤其是地产投资者都认为反正是来的，所以你说的对我们影响不大。你看宏观的经济新闻，你讲的这些东西说缩表还在进行啊， 2025年才能结束啊，大家苦日子在后边啊，这都是瞎扯的。所以今天给大家总结一下，其实这是讲一件事儿，为什么宏观经济的这些走势调控和房价和房地产市场的行为不一致。那么总结一下就是二手房市场的基本就是一个自由竞争的市场，不存在寡头很少出现市场失灵，也不需要宏观调控。所以宏观经济的走势呢，跟这个微观市场没有太多关系。加拿大呢？由于这个人口政策和配备部部门的退休造成了呢？需求一直大于供给，所以只有经济政策不利于房地产市场发展的时候，才能控制住一些房价上涨的速度。

[00:43:38.870] - 王红雨

只要稍微对房地产有一点好处立刻就暴涨。然后再进行宏观调控，再把它降下来。所以以后，大家看到这些现象，不要觉得很奇怪，暴涨很容易。我们说知道这个有点阳光就灿烂。就是这么一个市场，需要长期压制，才能让这个房价涨成这个速度如果不压着那就涨的更多。这是大致的一个方向。房价跟利率是共同决定购买力的。所以你不要以为这个房价下跌了，你的购买力就强了。宏观经济出问题的时候，才会有宏观经济的这种调控。所以这个调控也不一定能够影响到房地产市场。大致是这样。呃，关于利率的讨论呢，我说就是降不降息的事儿，我们留待房东往今年十月份时候再讨论都来得及。在这之前不需要讨论利率问题，你根本不会看到利率有大幅的下降的。保持悲观。我要讲的就这么多。谢谢。