房东网2023加拿大地产夏季论坛

第三场：高息时代如何理解地产投资及楼花市场的机遇与风险

主持：Albert Wang

嘉宾：嘉德置业总裁     李 丁

大鹏地产总裁     Tony Ma

           知名地产投资人  杨洪

[00:01:21.060] - 主持人 Albert Wang

通胀持续，加息不断。持续的加息给我们村友造成了很大的挑战和困惑。那么今天我们带着这个问题跟我们几位重量级的嘉宾一起来就当前的地产市场进行探讨和讨论。那么我们今天是【房东网 2023 加拿大地产夏季论坛】的第三场，我们讨论的题目是——高息时代如何理解地产投资及楼花市场的机遇与风险。那么今天我们很高兴请到了三位重量级的嘉宾，坐在我旁边的是嘉德地产总裁李丁先生。李总您好！欢迎您的到来。

[00:02:07.890] - 嘉德置业总裁 李丁

你好，各位群友，各位网友大家好！

[00:02:13.260] - 主持人 Albert Wang

中间这位是大鹏地产总裁Tony Ma先生，马总您好。

[00:02:19.050] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

主持人好，房东网的网友们好。

[00:02:21.360] - 主持人 Albert Wang

在旁边的这位是资深地产投资人杨洪先生，杨先生您好。

[00:02:28.740] - 知名地产投资人 杨洪

Albert好，各位网友好。

[00:02:30.660] - 主持人 Albert Wang

开始之前我们要特别感谢多伦多智库 Toronto Think Tank对本次论坛的赞助和支持。我们先从我们刚才的话题说起啊，因为连续去年的八次加息，包括今年的两次加息，这个呢对我们可以说是对地产市场是前所未有的情况，也是对过去十几年连续的低息，每年稳定增长情况的一次大的一次洗牌。那么对于这种情况呢，我们想今天请到几位重量级的嘉宾跟我们一起来探讨一下，就是经过多次涨息之后，对于那些特别是买了多套房子，特别是那些买在高点的投资物业。该怎么自救啊？这个是我们很多村友非常关心的问题啊，比如说怎么解套。

[00:03:23.450] - 嘉德置业总裁 李丁

这个呢就是我经历了 95年， 08年、 17年三次多伦多的房地产市场的调整，感觉到呢，这一次呢是就想说的前所未有的哈，和以前的情况都不是太一样。那么我是一直主张的投资的房地产投资的幸福感，Albert以前也采访过我，我们也在论坛里讲过。所以说，听过我讲的人呢，都知道，我一直是强调房地产投资的幸福感。那么意思就是说房地产投资不要崩的太急。那么但是呢，在以前呢，低利率时代呢，百分之一点几的利率时代呢，这个很多人呢去借钱，很多贷款经纪，地产经纪也鼓励人们去借钱，这个也很理解，也无可厚非。但是呢，有一种现象呢，就是这个是这个抵押再贷款，但是呢很多人呢就说我把房子抵押出去，再贷款作为首付，再去贷款，两个贷款在一个房子上，我就感觉到多多少少有点绷得太紧了。

[00:04:38.600] - 嘉德置业总裁 李丁

那么在今年和去年呢，短时间内连续十次的加息的情况下，就给很多人造成这种生活上的情绪上的压力，这种非常大的这种情况的，确实也出现了在很多人投资投资者身上呢，就是我的客人也好，我自己也好呢，并没有出现说崩断了还没有出现，但是呢，我在这个压力上面呢，确实也感觉到了，这么短的时间呢，加这么大的利率，然后呢这个持有成本，投资成本猛然间增长。那么对持有多套物业，或者是说对自己的在低利率情况下，低利息情况下持有的多套物业没有很好的做好安全的这个预算的情况下，就会出现短时间的焦虑，或者是对未来的一种悲观，这是确实是现状。那么对于这种情况呢呢，我们刚才你问的问题是说，我们在这种情况下怎么办？我想是两个部分，一个部分是就像杨洪先生经常说的，我们要防患于未然，尽量避免这种情况出现。

[00:05:52.010] - 嘉德置业总裁 李丁

但是到现在情况呢，确实是在那么长的低利率时代呢，很多人绷得太紧了，出现了这种情况。那么我的意见还是说，如果我们能挺得过去，就先停一停，把这个房子出租，显得租金呢也在逐渐的增高，这个大家也看到了，而且租房市场的，刚才在和杨洪聊天的时候也说到，最近的住房市场特别火热，就是我们今年交的楼花，在短时间内一两个星期全部租出去，几百套房子，这样的情况下，我相信出租呢，还不是太难，而且很容易，而且租金呢，基本上很好，因为 5年前买的房子呢，特别楼花市场， 5、6年前买的房子的价格呢也确实低，如果说我们按照 35%的首付来说，因为以前和杨洪也讨论过，跟您也讨论过，就是如果我们按照 20% down payment 来说呢，可能在这个持有成本的打平了，多多少少有的可能有问题，有的还是没问题的。

[00:06:57.800] - 嘉德置业总裁 李丁

那么那么如果说是 35%的down payment，也是市面上认为正常的down payment的情况下呢，实际上现在还能打平，略有盈余，因为以前买的便宜嘛，两房的才五十来万，一房的，甚至二十几万都有。所以这种情况呢，在我们自己的客人或者我们自己的投资者身上呢，出现的这种情况呢，并不明显。所以说这种情况只是说一种对未来的预期的焦虑，或者现实情况下，对于突然间短时间内利率翻倍的这样的增长的情况下产生的一种压力是目前的这种现状。那么出现这种现状的，如果说我们大部分客人呢，就是财务做的很好，并没有出现问题，那么对于有一部分人呢，就是说哎呀，感到压力很大的情况下，那么还希望的建议呢，就是能停一停，出租出去。明年的情况呢，我们都感觉到会大大的改善，这个是我对目前的情况，以及说为什么出现这种情况的一种的看法和个人的意见。

[00:08:08.300] - 主持人 Albert Wang

您提到这里边就是说down payment 的 20%和 35%，这个实际上对咱们村友，客观上来说，他的压力是。感觉还是不太一样，是吧？那么马总，您怎么看这个问题？

[00:08:22.350] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我觉得那，就是从疫情开始到现在，就是这个市场了，是有很多的波动，从那个时候事实上就是说给我们很多的房东投资人是一个警钟，就是这个竞争在哪里，就是如果说政府lockdown三个月，那么租客纷纷都搬出去了，呃，跳票，不付租金了，在这个时候你能扛得住吗？我记得很清楚， 3月18号晚上我们谈这个问题时，我说，如果说地主家也没有余粮了，这个日子怎么过？那么从那个时候到现在，当然从 2020年的 3月一到现在，市场经历了很大的升幅，去年有经历了很大的跌幅，对的，就是很有幸今天我们在谈这个问题，我们在 2023年的 7月中旬，那么这个问题呢，应该是比较好回答了，为什么这样说呢？如果说。这个问题放在去年的这个时候其实是蛮难的，因为房子大交税，房价跌了 20%到30%，不管是Richmond Hill还是Markham, 那么现在呢，从今年的一月份到今年的四月底，房价、房子成交是一路上涨，房价又开始回来了。

[00:09:47.380] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么在这个情况之下，如果说你的房子出现了供款的问题，这个压力问题我觉得还是有的办法, 选择办法无非就是我应该被人卖，我应该hold住还是我应该卖，如果hold住我还能多久，那么hold多久的问题？就像我们中国抗战那样，我们这个战争打多久，取决于你到底去库房还有这么多子弹，那么取决于你家庭整体的经济状况。王红雨经常说要从整体的财务状况分析，这个很重要。就说我的自住房有重要贷款，我现在有几个投资物业，哪个投资物业的比例最高？贷款比例最高，或者说他的月供，这个是要一直有个分清个先后顺序。那么跟我说一个道理，我觉得这个很很有适用性，就是如果说在房价目前这个状况，利率不断上升的情况之下，那么你的自住房将会是一个你最大的债务，如果能够把自住房这个债务减轻了，如果说你的投资房里边总体的债务比例很高，那我觉得是应该一些解放。

[00:11:11.420] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

可能会去探讨的一个问题，就说今天是买房的好时候，还是卖房的好时候？那么当然我们还有李总和杨洪在这里，大家都可以探讨，我觉得就是说这个答案非常明确，对于想卖的人，会是一个卖房的好时候，对于想在底部买进的人，也是一个买进的好时候。

[00:11:40.250] - 知名地产投资人 杨洪

其实我讲这个话题已经讲了 20年，我等现在这个时候等了好几年。刚才李总说的，我们经历了，就是在多伦多地产投资时间长的人，我们经历了很多次的downturn，各种原因的downturn，包括我们倒着说说疫情的downturn， 2017年的海外买税的Bill20 的downturn， 2008年的金融危机的downturn， 2003、2004年我再加一次，那一次的，其实那个时候贷款利率也比较高。然后再往前 1990年到 1996年的更长期的downturn，我们都长期研究的，就是因为我长期研究这个东西呢，我总结出来的价值投资理论，傻子投资理论，我跟Albert都录过节目，第一条, 要命的一条就是不割肉原理，什么叫不割肉原理？就是不要 over investment，不要 over buy。我的第二条是不要在 bad time to sell it.  所以刚才我有一个观点跟刚才的马总说的不太一样，就是现在不是卖的好时候，如果作为一个投资者来说。好，但是这个时候呢，是碰到我们必须面对现实，因为在这个社会上，我们每一个普通的投资者，我们不能要求每一个普通的投资者都是专业的，像我们这样子这么了解这个市场的规律，这么防范风险的人，大部分人因为各种各样的原因，现在碰到的困难，其实无外乎我能理解的，现在刚才Albert你提到的这个问题是两个方面的困扰，就是我们想在我们身上专业的投资者来说，能得到答案的。一个呢，对未来的大势到底是有没有希望？是不是市场就这么大了，没有机会了？这是一个对未来市场的信心的困扰。这是心理上的另外一个困扰，就是实实在在的我不下去了，我买多了。那么这个第二个困扰呢，又分成两个，一个是什么呢？我以前买贵了，有可能是我去年年初的时候买了二手房，买贵了贷款又是很高， 2年的期的可能又要明年就要开始renew了，那么我的成本是高上加高，这个事就是买贵了，然后贷款成本高。还有一个是什么呢？我买的，买多了，我的能力，我的胃口，只能一顿饭吃一碗饭，结果我现在吃了 4碗，买多了。那么这个是我们必须要面对的，每个人的情况不一样。所以说呢，一个专业的有经验、有理念的投资者，首先当然能理解我的第一个不割肉原则的话，你你不会买多，你要防患于未然，或者说叫居安思危。

[00:14:51.690] - 知名地产投资人 杨洪

在这个时候呢，我们是居危思安，要反过来想，其实就无外乎就是巴菲特说的嘛，人家都在恐惧的时候，我是胆大的，人家都在胆大的时候，我是恐惧和谨慎的，这个是专业的投资者，普通的投资者呢？我回答两个刚才回到的这个问题。第一，信心问题。我在去年的夏季论坛就说过，我们那时候是在线下的，我提到了关于市场的多伦多的价格，市场的三个趋势，长期趋势、中期趋势和短期趋势。现在不断的加息，我们可以肯定的是短期趋势不看好。为什么呢？可能就七月份我们刚刚加息了，九月份可能还要再加一次。甚至央行的行长说可能到明年的年初，如果就业率很好，如果经济面还是很健康，他可能还要再加息，可能还是为了继续打压通货膨胀，然后继续加息。那么短期未来的五个月也好，六个月也好，我不看好。

[00:16:04.640] - 知名地产投资人 杨洪

中期我们看政策，政策呢，无论是安省的，我们保守党这一块，还有联邦的自由党这一块，无论是就是土地政策也好，还是就是包括税收政策也好，没有大的变化，所以说我认为中期还是看好的。那么更重要更重要的就是长期是看人口的政策，我们现在多伦多人口是不断的增加，我们有housing crisis，就是说现在是没有足够的房子来应对未来增加的，无论是国内的其他省份来的人，还是国外的移民的这些新的移民就是移民的住房需求，这直接体现到我们现在房子租的非常快，房子上市只要是出租，那就一下就租掉，这就是我过去的经常说的，当市场的买卖在cooling down，就像我们现在这个情况，同时，那我们尤其是downtown 的condo, 或者是市中心的condo，他的租赁市场就会非常的火，非常的火爆，绝对是现在这个体会。

[00:17:16.970] - 知名地产投资人 杨洪

所以说，我要解决刚才的就是面对困扰的朋友，我跟你说，未来的市场我们还是很看好的，从中期和长期，那么接下来就解决最后的，现实上的，技术上的，买多了和买贵了的这些人，他怎么去解决这个问题。那么现在就是我们要治病救人。

[00:17:38.720] - 主持人 Albert Wang

那么因为我们在之前的讨论当中也提到啊，对于那些个炒房族，这个有没有哪些一个标准呢？或者参数啊，呃，可以供他们来参考，比如说来决定我这是不是来做assignment，还是说达到一个什么样的一个参数，或者一些什么样的标准，包括刚才马总也提到的啊，这个负债能力，但是能不能稍微具体一些，有没有更具体一些的一些个参数，可以用它们来让村友来做一些参考，这些参数的依据在什么地方，村友们因为每个人家庭情况不一样啊，我们看看有没有一些个相对共性的东西可以给我们村友提一些建议。

[00:18:22.400] - 嘉德置业总裁 李丁

那么就是说从我的实战当中，以及我们公司的经纪的实战业务当中，做楼花转让的现象呢，真的不严重。从我们这个，因为为什么呢？因为我们公司的客人呢，很多很多都是在财务上呢，已经做好了这个打算，就是从万一出现不好的情况我怎么办。

[00:18:46.820] - 主持人 Albert Wang

所以前期准备工作做的很好。

[00:18:49.220] - 嘉德置业总裁 李丁

所以说楼花转让的这个情况呢，真的不严重。那么出现的情况是什么呢？就是家庭发生变化了，离婚了，或者是说有其他的家庭变化了，那么这个房子呢，不再用了，或者孩子呢，不来多伦多了，那么把它转让掉，这个很可以理解，这个好像不是在咱们这次讨论的范围内。那么还有一种情况呢，就是说是不是真的存在，就说我的财务没有做好安排，那么现在呢，我要接这个房子呢，我贷款有问题，或者是甚至我首付都有问题，那这种情况呢，做楼花转让这种呢，也可以理解，但是在我们的实战当中呢，这种现象呢，真的没有，所以说我这方面我也谈不上有一个参数。

[00:19:37.160] - 主持人 Albert Wang

说明您那个客户的前期的准备工作的保护性的工作做的比较的扎实。

[00:19:42.530] - 嘉德置业总裁 李丁

对的。

[00:19:44.120] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

咱们三个都算做的比较早的，呃，就是我是在 2000年左右，我就开始自己投资楼花，然后又说呃，包括带我们公司跟同事一块儿投，我就说我的感觉是一开始我刚刚买的时候，好像那个时候转让楼花好像是个很好玩的事，对于当时呢，也有自身的经纪给我指点，说你买 2年就把它卖出去，但是在我卖了两个楼花之后，大概一个赚一万，一个赚1.5万，我从那之后决定，我再不走转让的路了。因为费了那么长的时间的功夫赚 1万呢， 1.5 万甚至 2万，好像这个意义不是很大。那么在我自己投资的过程中呢，包括我身边的朋友、经纪，那么我是极力不主张这个转让的。那么第二个就是说我想到一个我们小学的时候学的一个故事，就是自相矛盾，这个故事就拿你的矛，穿你的盾会是什么效果。为什么我讲的这个典故呢？是因为过去这 2年呢，确确实实市场有很多这样的现象，就是客户 3年前、 4年前买了那个楼花，然后呢就是现在拿出来卖不赚钱，原价呃，就无人解套。那么这些人呢，就符合您刚才所讲的，就是买多了，吃多了，消化不了。

[00:21:28.870] - 主持人 Albert Wang

甚至可能买高了。

[00:21:30.130] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

甚至可能买高了。那么我觉得就说我过去的背景是做医生了，所以我觉得说呢，我记得我中医老师跟我说，人类的相当比例的疾病是吃出来的，病入。那么其实吃这个东西啊，没人逼你。我老家是河南的，河南人，喜欢劝酒。喝吧，喝吧！不喝，不够意思，但是好像没人劝你吃饭。我说这个你再吃个馒头，再吃个包子，没人这样劝你，就是我想说啥，也就是饭这个事儿吃多了，是你自己主动，没人劝，那么既然自己吃多了，那就得自己想办法。你是做跑步、做运动的，做消化，要不吐出来。是这个呢。嗯，你怎么说呢？其实我也不一样，我也没有这方面的经验，但是身边确实看到有朋友吃多了买多了。

[00:22:32.240] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么。那怎么办？该看医生，看医生，该斩仓斩仓，该卖就卖。虽然杨洪不同意，但我的观念还是一样的，我还是喜欢有争论的探讨问题。我们三个所谓的重量级嘉宾，在这儿都是你好我好他好，我还是鼓励这个争论和讨论呢，我觉得呢？至少目前来看。即使你拿出来卖也不是个坏事。为什么？第一，目前这个市场 2018年要比 2019年要高，甚至比 2020年也要高。这房价并没有跌很多。第二个，如果说你的贷款能力确实发生了很大的改变，你贷不到款，那么你这时候找别人去申请第二个。第三个mortgage,完全不make sense。所以我的结论是,最好找个老中医，望闻问切听一遍。反映整体的家庭的财务状况，全面分析一遍，到底是吃多了买多了，买高了。那么如果真是这样, 该卖就卖。

[00:23:45.940] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

当然了，我也同意杨洪那个观点，就是说不割肉。那么就是有的肉可能是腐肉，就像人家身上长的脓包一样，那个肉也是肉，但它不一定是好肉。可能会叫他剜掉，那可能是个解脱。对不对？

[00:24:04.480] - 主持人 Albert Wang

杨洪，你怎么看的问题。

[00:24:06.010] - 知名地产投资人 杨洪

是这样的，Albert问的问题呢，非常应景。也是顺着我刚才的逻辑来的。治病救人，望闻问切，每个 case 不一样。就像我们面对的投资人呢，每个人的家庭，你的收入，你的家庭的结构和你的所处的年龄，和你的整个的财富积累是不一样的。那么为了说明刚才您这个问题呢，我举一个例子，好吧，就是我今年呢，大概有我自己的客人，大概有将近 200个房子 close，我面对的情况是跟李总是一样的，我只有一个客人碰到了刚才您说的买多了的这种情况，我把他的 case 给他一说，然后我把我的建议给大家分享一下，我觉得比较有代表性。就是我跟albert也说的，我的碰到这种买多的这个客人的 1%都不到，你想 200 多个，在一个这样的 case，我这个客人呢，夫妻俩都是就是中产阶级，就是年收入分别是十几万，他们有自己住的房子，他们有再找到我大概 30年之前有一个投资房，然后呢我帮他买了两个期房，在过去的几年，其中有一个期房是今年就要交房了，那么他现在面对的问题就是交房会碰到的困难，那么就是在他来说，他现在的贷款能力和他持有的房屋，他现在是应该是去年年底交了一个期房，那么现在他有一个现房和两个，一个自住房和两个投资房，然后现在即将要交房的是第三个投资condo，这个是我给他的规划是，如果是仅仅是这个样子的话，他只是第三个要交房的condo投资是没有问题交房的，但是，但是出现的一个纰漏，什么纰漏呢？前两天跟我打电话说他在去年的年初的时候，他又找别人去买了一个downtown的二手房，而且是一百多万的，一个两房的condo，都是二手房，就是那一个二手房呢，就把他的贷款能力，把他夫妻俩的贷款能力全部就给吃没了，基本上相当于这个要交房的，这个condo呢，是他的第四个投资的, 要要要交房的condo了。

[00:26:35.110] - 主持人 Albert Wang

也就是马总说那个地主家的余粮给吃掉了。

[00:26:39.160] - 知名地产投资人 杨洪

就是他的贷款能力给吃完了。而且现在碰到了，你无论是用什么贷款的利率来衡量的话，你都是负的现金流，尤其是他去年买的那个二手的，多出来的多吃了那么一口的那碗饭，把他撑着了，现在也是每个月要倒贴很多钱。那么这个是在beyond my expectation，那么就是他多的一个。那么现在他的这个问题，那么我相信在听我们这次的论坛的讲座的时候，可能也会有类似的，有一下子吃多了的这种网友来思考这个问题。那么我给他的建议是什么呢？他现在有两个选择，一个是他现在就去转楼花，而转到这个即将要交房的，还有大概四个月要交房的这个楼花，或者是把他现有的房子,现房卖掉，是选择一个哪一种情况。还有第三个选择，就是把这第三套房子继续交下去，实际上是有三个选择的，就是说我们面对现在的贷款很困难的时候，或者是利率很高的，这个时候当我们面对的有一个楼花要交房，如果你找五大行交房，你会很难申请贷款。

[00:27:59.710] - 知名地产投资人 杨洪

比方说现在有些银行规定是自己只有一个自住房，再外加四个投资房，那么像我这个客人呢，他虽然是第四个，但是呢，他的贷款能力有缺陷了，因为贷款利率高，在审核他的贷款能力的时候，把他的整个的贷款的这个ability被消化完了。那么第四个会比较困难。那么我们其实可以选择B lender或者是哪怕C lender，先把房子 close, 租 1年，然后再上市卖，避开这个市场的暴风骤雨。最难卖的，这个时候把这个要交房的这个期房变成明年的二手房去卖，这是一个选择。第二个选择是什么呢？他现有有三个现房，他可以在现有的三个现房里面，某一个持有的比较久的那个最原始的，他那个二手房，像马总刚才的建议，我们现在可以拿到市场卖，其实他现有的那三个现房呢，其实除了那个去年刚买的一百多万的那个两房以外，其实他的每套房子拿出来卖，他都是能赚钱的，因为他最起码都是在 4年或 5年之前买的嘛，那个时候的价钱和现在至少有 20万的价差，那么对他来说，他就可以顺利的置换。把现有的手上的现货，然后清仓。清一个，尽量的尽快的把租客清掉，然后卖个好价， 这是技术操作面的。然后。变成履带式发展，就像坦克的那个履带，把过去的这个现房变现，去填补这个期房，这也是我们做专业投资者经常用的一种方法。这是选择第二。第三个选择才是把这个期房转楼花。但实际上这应该是最low的这个选项，因为在早在 5年前，我就跟我们著名的主持人Sean已经谈过，转让楼花是有很多陷阱，很多坑的，能不走到转让楼花这种形式尽量不要走。我们有很多税务上的弊端，你你转让楼花的时候，接手的人都是想砍你头的，都要你割肉的一种，转让楼花的时候，你不管增值还是不增值，你只要增值，你是百分之百做，计入你的 capital gain, 100%的 taxable，这个都是不合算的。

[00:30:39.460] - 知名地产投资人 杨洪

那么我们针对我这个客户，我是给他了开个三剂药方，这三剂药方有不同的 priority，还是那句话，还是要根据这个家庭他现有的财务状况，现有的收入水平和现有的家庭的状况来自行选择。

[00:31:02.020] - 主持人 Albert Wang

我们在楼花转让当中呢，其实是有很多的东西需要考量，甚至有很多可能我们叫坑，陷阱。那么就在现今的这种相对的高利率的这种情况下，我们能不能捡一两个最重要的，我们觉得最危险的东西，我们该注意什么？在楼花转让方面，如果不得不转让的话。

[00:31:24.810] - 嘉德置业总裁 李丁

好的。那么以前呢，我也做过这样的专题讨论，就是楼花转让需要注意什么事情，当时我们也讲了很多，这里呢我想提醒大家呢，因为实战当中呢，我也看到就是有个现象呢，就是因为现在利率很高，很多接手的人就是你就是接手的人呢，会出现一个什么情况呢？会出现两种情况，一种情况就是说真的反悔，一种是假反悔，真的反悔是什么意思呢？就是接手以后呢，发现这个利率呢又增加了，算起来算了算呢，不划算，哎，这个是一个情况。另外一种情况呢，就是说拿这个为借口，各种借口，我就是觉得买的亏了，这个价格呢，可能还会再便宜一点。结果呢，以这两种借口呢，就是赚掉以后呢，因为转让楼花的是通常的，是一个稍微长一点的过程，你们要最后拿到这个合同上，就是说开发商的同意，这个转让才能成功。

[00:32:28.740] - 嘉德置业总裁 李丁

在各个环节当中的lawer review也好，最后的builder consign上也好，都有很多机会呢，造成这个反悔。那么这样的情况下，在高利率的情况下，甚至就是我们对未来的利率不确定的情况下，接手的人呢，很容易出现返回的情况，比以往出现更更容易出现反悔的情况。这个我们反而呢，就是说我们卖的人呢，一定要注意做好两手准备，你这个转让呢，不到最后一刻呢，未必未必就是转让成功了哈，还要做好充分的准备，到最后转让不出去的话，要有做好这个接手的准备，所以这个过程的稍微有点煎熬。这是在高利率的情况下特别要注意的一个问题。其他问题的话，就和我们以前谈的一样了，各种细节方面的，税务方面也好，交接楼房的时候各种注意事项也好，和以前没什么太大区别。就是这一点上，我觉得大家在目前的情况下，要特别注意的。

[00:33:31.210] - 主持人 Albert Wang

李总谈的这一点其实很重要，也很中肯，就是我们在高利率情况下，这个有些买家的反悔的这个这个百分比啊，这个利率这个这个概率啊，可能这个相对来说会机会会高一些，因为他自己法控制，这样吧。

[00:33:49.260] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我觉得你让我们提几点，那我想第一点先谈钱，如果你的楼花转让是赚钱的，那么把你的利润控制好，呃，上税，然后呢算出一个你最终能接受的最低的价格。那么把这个数字算好之后呢，就是找经纪挂牌暗盘卖的过程中，牢牢掌控住你的最低价格。那么在当今的市场之下，找经纪放暗盘也好，去宣传也好，诚恳一些，略微诚恳一些。为什么这样说呢？因为我经常看的一个楼盘，呃，经纪很勤奋，基本上每两个星期发一次 email 给我，发一次信息给我，说又降价了，又降价又降价。那么说实在的，这个不是最好的市场推广策略。这是第一个谈钱；第二呢，谈的时间点，因为很多开发商他都有一个时间限制，我卖了90%， 我开工建到地面以上，或者说我开始进行中期交割之后，你才能够做转让活动。

[00:35:10.560] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么转让活动呢，在building正式 register 之前三十天，那么可能就停止了。所以这个时间点也很重要。那么第三点我讲讲心态。就是，如果说转让确确实实是你唯一的选择的话，那么把前面这两点都掌握好，才是你能够成功的一个要素。因为人们都想卖高点，都想卖的价格高，利润高一点。但不是每个人能做到的。尤其是当前的市场。我非常赞同刚才李总说的，就说因为现实生活中，经济活动中，有很多的不确定因素导致了，就是说即使对方给你了承诺，给你的 offer，然后也会毁约，也会不能够正常交割，所以就是时间点、价钱让自己定心了，那么事情就好办了。

[00:36:12.140] - 主持人 Albert Wang

感谢马总，马总提了三点，第一点是注意控制住底价，注意策略。第二个呢，注意控制住时间点，第三一个呢是注意控制到这个心情。对，这是非常重要的三点啊。杨先生你怎么看。

[00:36:32.660] - 知名地产投资人 杨洪

刚才李总和马总说的都是非常有道理的啊，这都是有经验的提出的一个总结。其实呢，楼花转让啊，实际上对我们地产经纪的挑战，这可以成为一门单独的课，而且我相信李总和马总也都请了不同的律师到你们公司，给你们的地产经纪做了一些培训，可能都不止一次，因为你们律师也都是我朋友。做了讲座。这里面其实是两个角度，一个呢，刚才albert问的，我相信你问的角度是对一个转让楼花出去的这个asigner来说，我们的风险，对吧？我以前呢讲的更多的是接手楼花的，接手的asignee 他面对的风险是什么？实际上平心而论，就是对转让楼花这件事情而言的话，assignee面对的风险是远远大于 asigner的面对的风险的，而assigner面对的其实就是心态，说白了是主要是心态，当然有几个技术细节我就稍微补充一下，刚才马总说了，其实每个开发商对 Condo 来说，大部分都是允许转让，但是这个时间非常重要，它通常是在交接产权或者是交接钥匙之前的两个月以前, 是允许你做转让，很多人以为我已经找到买家了，结果呢，我还有下个月就要交产权了，或者是我下个月交钥匙了。由于开发商的律师楼太忙，他们实际上是拒绝再做转让的，你就白忙活了，有可能这个时间点；当然还有一个很重要的就是新的一个税法出来了，就是你在计算你的收益成本的时候，当然希望你是赚钱。亏钱，那是。另外一码事，我们就不说了。赚钱的话呢，你要注意的，你的增值部分不光是百分之百 taxable，你的增值部分你还要去掉一个现在新的, 就是增值部分的那个 HST 啊，那个百分之十三的 HST，你作为assigner 也好，作为 assignee也好，你是要承担这个 HST 的 payment 的，当然这个合同里面要写，实际上也是无形中对一个有 capital gain 的一个 assigner的人来说，这也是你的 cost 的一部分。那么最后呢，就是我给大家呃建议的就是还是那句话，做 assignment 的最重要最重要的就是心态，如果你真的想割肉，你就一次割到底。我赞成马总说的这句话，就是不要一点点的割，一点点的割，你那时候会更痛苦.

[00:39:18.470] - 主持人 Albert Wang

钝刀子割肉是吧？

[00:39:20.060] - 知名地产投资人 杨洪

那么你要一次性，你觉得你现在就是快刀斩乱麻，你要赶快的get rid of,  就是一步到位，这样你才能有效果。因为接的人, 他的心态是就是来接你割肉的人的,就是他否则的话，除非是 end user，他有现实的自住需求，是即使是这样心态的人，在目前的贷款利率这么高的背景下，那么他们的negoatiation的 power 也是很高的。那么这一点呢，我就给大家的一个建议，最后一个提醒, 这个提醒非常重要，就是千万，千万转楼花，不要上 MLS system的，很多的买家是不知道的，因为在合同里面，不管开发商允许你还是不允许你转楼花, 免费还是不免费，你都不允许上 MLS,上 listing，这个是很多人因为这件事情不懂, 上了MLS. 被开发商抓住，如果开发商好说话，可能给你罚款。现在我们卖的这些condo里面，他会跟你说我罚 5,000 的罚款，因为你是 default agreement。那么有的开发商最 greedy 的，最 greedy 的开发商, 是让你的合同买卖合同作废，你的定金没收，他是有这个权力的。这是给大家的提醒。

[00:40:49.280] - 主持人 Albert Wang

对于我们已经买了那些个物业并且长期持有的，原来马总讲过 T 加五这种理论的啊。那么在现有的这种高利率的这种情况下，我们怎么样去有效的，而且是非常好的持有我们现有的物业这个话题啊。那么我们先从这个怎么看待当下这个利率啊，包括这个利率的走势，这个呢和我们年初的很多预判其实都有有有不同了啊。呃，这个甚至年初还有些这个当时还有些预测说今年年底就估计就有可能要调这个，有可能会演戏，会减息，而现在看来呢，这种情况呢，是可能相反，还要在价格上加上去啊。所以这个对于当下这个利率，包括走势啊，呃，我们几位怎么看？特别是对于我们绝大多数村友来说啊，他们的难点在什么地方？痛点又在什么地方？

[00:41:49.460] - 嘉德置业总裁 李丁

考虑到房东网群友主要是以投资房为主的这样一个群体，所以我们着重点呢，可能放在投资房子可能更合理一些。关于自住房的话，其实是一个刚需，现在买不买的问题，或者卖不卖的问题。作为投资者来说，我们第一个呢就是要考虑降息的，实际上是要加到什么时候，而且这个高利率呢，会维持多长时间。那么这个问题呢，刚才在进来之前呢，也和杨洪呢在讨论这个问题，实际上我一直觉得呢，就是大家不管是央行也好，我们的普通老百姓也好，都是在摸着石头过河，走到哪儿说呢？实际上呢，我们这次后边呢，这两次加息，去年的八次加息呢，我们理论上解释了，总要看到这个通货膨胀率这么高，所以说我们要加息，而没有谈到这个是政府发钱发得太多了，是造成这个洪水泛滥，要加息。那么这样的话，我们加了用，用足了 1年八次的机会都加满了，加满了以后呢，暂停加息，突然呢这个房价呢就大幅反弹，这个大家也看到了，我相信政府也看到了，房价反弹了其实是两个原因，一个是 1年多的时间积攒了这个购买力，另外一种呢，就是价值回归，有的时候呢，这个传统优秀的这个学区房呢，在一段时间内被低估了，那么现在呢，就是价值回归呢，

[00:43:27.230] - 嘉德置业总裁 李丁

造成了这样一个百分之二三十的反弹，其实也很容易理解。那么这次在加息的话，有些深层次的背景呢，我们作为普通老百姓实际上没有想到那么多，比方说这个中美的脱钩，以及是美加或者是整个西方阵营的生产力的安排造成的供应链的通货膨胀，这个是其实我们老百姓呢没有考虑到的深层次的通货膨胀，而我们只是考虑到那么政府发钱发多了，造成我们的生活成本的增加，而没有去想到整个世界的这个政治布局以及公共供应链的变化造成的这个便宜的东西进不来，要转成贵的东西，这个我们没有往深层次去想，对而造成的单一的对这个利率走势的判断，这个我想我们老百姓的也做不到。我相信的央行呢，在做利率调整的时候也没有想到，否则的话他不会说我走一步看一步，如果说不行的话，我再讲，造成了这样一个，就是摸著石头过河。那这样的情况下呢，作为我们普通老百姓的投资来说，我们就是要也要观望了。

[00:44:50.210] - 嘉德置业总裁 李丁

这是我深深觉得呢，我们在这种情况下呢，即使是刚需也好，我们的自住和我们的投资也好，特别是我们的投资，我们要进一步观望，千万不要说还像低利率时代呢，把弦绷的那么紧，造成的这个生活压力和焦虑，这个我觉得没必要了。但是话说回来，话说回来，那么我们作为长期投资者来说，在高利率时代，我们的这个钱的出路在哪里？我们也要考虑，因为要考虑到一个因素呢，就是我。我们看到就是多伦多最终的一句话，是不是对多伦多有信心。那么纵观世界上各个城市，多伦多仍然不失为一个很好的城市。而且对于加拿大来说， 4分之1 的人口集中在这个地方很了不起。那么对如果对多伦多前途有信心，而且呢，我们到这个有自有资金，还有那么对优质的楼盘投资的话，我仍然很有信心。这是我想讲的，这是在但是在前提是什么呢？我们的投资确实是稳妥的，我们的资金确实是足以支付我们未来的一切情况发生的情况下，我们仍然对优质的房地产，对多伦多有信心的这三种情况下我们才做投资。

[00:46:14.280] - 嘉德置业总裁 李丁

这是我想讲的。

[00:46:16.080] - 主持人 Albert Wang

谢谢李总，马总跟我们这个谈的您的想法有没有什么好的预测给我们，给我们预测预测。

[00:46:23.670] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我觉得这个利率呢，去年涨了七次，今年涨了三次，在利率这个经济方面有过讲座的就是杨帆，他提到一个话题，就是去年这个时候，应该是去年7、8月，起码又有人说央行啊，说它其实那一次 1年一次的加1%，或者 1.2.5%，在那个时候他如果一次大幅的加息，对经济是一个很大的一个休克疗法，对这个对于市场会有很大的作用上。但是很遗憾，刚才你怎么说呢，大家都是瞎子过河靠摸，但事实上呢，这种策略呢，第一，我也理解作为处在美国北边的一个小兄弟，是国家的财长，说实在话，他是蛮难做的。第二个就说，李总讲过global village，现在我们整个美国、加拿大、欧洲都要和中国进行脱钩，划清界限，就是站队，导致有时候我们整个加拿大这边的这个供应链呢，好像是要从中国made in China这个labor上，要有一些分割，我们看到我们上个月我们中国的外贸进出口下降了 12%到百分之十六，是一个很大的数字。

[00:47:49.350] - 主持人 Albert Wang

对。

[00:47:49.920] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

所以呢，对于华人来讲呢，我想这个影响是深远的，是非常痛苦的过程。回到我们这个利率，我觉得黑暗是暂时的，黎明就在眼前。这个黎明呢，可能在 1月或2月份，嗯，不管这个预测准也好，不准也好。再往前看，生活是美好的。这个利率的。说实在话，我是不喜欢，没人喜欢的，对吧？这个利率现在从6%变成7%，我自己的银行已经给我寄了几个短信，Prime rate已经现在基本上 7.25% 了， 7.35% 了，天天打电话要求增加payment，我说我就回去看我家有没有钱，对吧。但是我觉得呢，这个呢，呃，至于说九月份加不加息，虽然说我不是个喜欢冒险的人，但是在嘴上我是不饶人的，在这呢，我做个自己的预测，我觉得加拿大在九月份不应该加息，不会加息。先不说是 0.5%， 0.25%, 加也是 0.25%，但我觉得 70%的不加息。咱不讲原因，不讲根据，就靠估计，就靠瞎猜吧，对吧？但是呢，我觉得那就说九月份加不加，加拿大加息通道已经关闭，不是今天关闭就是九月关闭。因为我觉得作为美国北边的一个版图很大、人口很少的国家来讲，我们没有那个guts再增加的利率, 再超过美国的。美国呢，我感觉明年一定是个减息通道。这是我个人感觉。所以呢，就是其实有时候分析投资物业，分析投资策略呢，是要看长远的。我想讲一个小小例子，我们公司去年经历一个案例，就是就在三、四月份的时候，加息开始如火如荼的时候，有一个客户进来，买了一个近 5000万的物业，那个时候我们其实是算不过来账的。return也就只有 5%，可是利息呢？就是 5.5%。

[00:50:22.980] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么我们分析一下怎么样来贷款这个组合。那么这两天我们又和这个客人聊天喝茶，尤其是他那时候做了一个很好的抉择，这个抉择就是他的利率。它的商业的利率 5.25%，我的住宅利率 7.25%。哪里说理去？每一个地产投资人都知道，只要你在商业，只要你的物业加上个 business commercial这个concept，你的利率就一定冲破填了。昨天我们在讨论一个 Condo，downtown的 Condo，Trump Tower. 现在改名字了。好像是，

[00:51:12.000] - 知名地产投资人 杨洪

另外一个欧洲的一个 hotel chain。

[00:51:15.480] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

对,上个礼拜有个单位的拍卖，我们又跟踪最后卖什么价格。因为我老婆也是看了这个房东网的讲座，然后跟我说这个单位不错，这个价格从 200 多万一下子变成 158万了，应该去看，应该去投一投。后来我就上MLS研究一下，研究了一会儿，明白了，因为有两个因素，这个楼可能我们这个阶层人口我们够不着，第一，它里边太多的单位是commercial use的，你需要申请commercial mortgage；那么第二个，因为是商业贷款，你的税就是commercial tax。第三，管理费现在已经升到三块多了，已经是在多伦多，属于四大里面最高的了。所以呢，我觉得呢就是说。我们杨洪在楼花方面做了很多投资，我们几个都卖很多楼花，我觉得就是说在楼花的投资方面，在很多时候是需要分析的，而这个分析你需要一个经纪，就是和你做唱年的朋友，他才能够帮你分析出来。

[00:52:31.500] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

比如说我们现在讲这个Trump  Tower, 从开盘到现在。十几年了吧。

[00:52:38.670] - 知名地产投资人 杨洪

2008年的，四个钻石之一。

[00:52:42.370] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

所以那个时候我就没有参与进去，好像我说是进不去，就是在那时候就就传出有说商业税，商业税率，商业这个贷款。至于多伦多，像这样楼盘不是很多，但还是有的。说白了就是不管是地产经纪还是地产投资者，我们每一个人都要有相应自己的分析。想补充一点点，就是关于上一个话题，我想再补充一点，就是在你购买的时候，开发商给你提供了很多的好处，我们叫做open incentive。那么请记住一点，不是每一个开发商都同意把他当年给你说的那些好处都免费转让给接手的人。

[00:53:39.890] - 主持人 Albert Wang

这一点可能是很大的一个坑。对于那些接手的人。

[00:53:46.460] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

很多人的很多经纪呢，因为他卖过这个楼盘，他读过一些材料，然后说哎呀，这个呃， free locker等，不是每一个所谓的一些好东西都能够传到下一个人手里呢。对，因为好东西放久了可能变烂，所以可能作为经纪人也好，作为assigner也好，你是要注意这一点的。讲了这么多，我想一点就是，虽然你让我预测也好，你不让我预测也好，我想大胆说出我的观点，对吧？那么这个观点就是我觉得加拿大今年哪里那么大勇气，还要再加息？我觉得加息应该不会再有了。当然也有很多人说九月份还会再加息， 11月还要再加息。我觉得就算是我大跌破眼镜，9月份加了一次息，9月分之后不会再加息。那么当然这是我心目中最大的愿望，就是加息应该停止。

[00:54:59.460] - 主持人 Albert Wang

谢谢马总，马总给我们提了三个预测。第一个预测呢，说是加拿大的加息通道呢，是已经或者说是马上就要关闭了。这个取决于九月份的这个最终的这个事实。另外一个呢，美国呢，明年的应该是进入一个减息的通道，也是刚才马总提到的另外一个最关键的，这个马总给了我们一个预测啊，我们的黎明在明年的 1、2 月份啊，这个是一个非常好的一个预测，我们看了这次这个马总这个神预测怎么样啊？杨洪先生您来看看这个问题。

[00:55:39.210] - 知名地产投资人 杨洪

刚才李总和马总说的都非常好啊，关于加息和减息的这个趋势呢，我给大家提醒一点，就是我们放的一个更长的历史维度去看。我们现在的这个利率水平啊，实际上是跟 2008年之前是差不多，我们过去的十几年呢，是长期的，走的是个低利率时代，这个是大家必须要知道的。现在我们加了，老感觉很不舒服啊。然后我再倒着说，在 1990年前后，上一次的地产泡沫的时候，这个利息啊，那个时候的水平，如果你买房子的话是 12%到13%左右。那个时候的利率水平。再往前 1982年到 1983年，或者是说 1985年前后，那个时候贷款利率是 18%。人们都是喊的非常困难，买不起房子，贷不起款，房屋买卖，我相信在 18%的利率的情况下，买卖房子不会很活跃。但是，但是在 1986年和 1987年之后，what happened Toronto?多伦多发生了什么？一次迅速的价格暴涨。首先我觉得我坚持一个观点，就是利率的高低和变化，它不会极大的影响房屋的整体趋势，它只能影响人们在那个时间点的买房的 affordability和买房的热情。这个是影响，这就是我说的影响短期趋势的一个最重要的因素。但是如果我们把时间拉了更长，那么你就会发现利率的影响是暂时的。那么这是我刚才补充一点的第一、第二点呢，就是我的观点，从专业的投资者来说，我个人的观点是这样子来说，我把在多伦多投资房地产，把它定义为什么呢？这个是一个art of balancing the leverage and cost 也好，或者是 risk的也好。什么意思呢？就是它是一种艺术，一种平衡的艺术。平衡什么？平衡杠杆和风险的艺术。我们有的时候可以把风险理解为 cost，就是你的成本太高了，你的花费已经太高了，那么你的风险就太高了。

[00:58:20.030] - 知名地产投资人 杨洪

风险实际上跟 cost 是一个量化和那个质变的一个过程，就是在高利率时代，我们应该做的是去杠杆。把杠杆尽量地降低降，减少 cost，减少 risk。在低利率时代，我们应该增加杠杆，充分利用杠杆，它放大了投资回报的作用。然后呢，利用低的 cost 和低的 risk，虽说我们应该是叫两条腿走路，左右逢源，没有在任何情况下，就是我们不能简单的说市场差了，或者市场买卖淡了，我们就不买不卖也不能说市场很火的时候我们就跟着别人去买。所以说你自己呢，要有形成一个完全一整套的投资理念，那么就是把这个，把这个投资的行为，把它作为一种平衡的艺术，这样子的话，在任何市场情况下，你都可以游刃有余。当然这个前提是你的资金准备要在自己的能力范围内。

[00:59:35.320] - 主持人 Albert Wang

好，非常感谢三位。我们先插入一段广告，广告之后见。

[01:02:58.060] - 主持人 Albert Wang

欢迎回来！这里是【房东网 2023 加拿大地产夏季论坛】，今天是我们论坛的第三场，题目是“高息时代如何理解地产投资及楼花市场的机遇与风险”。刚才呢，我们接着我们再接着谈，刚才我们谈到了很重要的一点呢，实际上是怎么持有的问题呀，高利率时期呢，尽量的减少杠杆，这样是增加自己资金的稳定性吧，那么我们就专门说到这个 cash FLOW，这是一个老生常谈的话题啊，在这种高利率情况下，在这方面应该注意哪些？最重要的点呢？这个我们能有什么好的建议没有？

[01:03:46.210] - 嘉德置业总裁 李丁

目前就是和以往的相比，就是我们的这个持有成本确实短时间内增加的很多。刚才杨洪先生提到，就是历史上几次我都经历过，从 90年代开始到 2008年、 17年都经历过。当时是 90年代末期或者 90年代中期呢？那利率呢？和现在差不多，但是别忘了，当时的房价很低，只有二三十万，现在的房价的动辄 200万，所以说同日而语，不可同日而语了，概念不一样了。当时的 6%、7%的基数是什么？现在的 6%、7%的概念又是什么？当然房价翻了七倍，我们的收入呢未必就翻了 7倍，所以现在的目前的这个在高利率的情况下呢，我们的压力呢，还是在短时间内猛涨了十次的利率呢，这个还是感到压力了。即使是地主家也会感到有压力了。所以在这种情况下的，我们对现金流的这个讨论仍然是集中在就是说我们的首付，是怎么说这个现金流，你首付是 10%还是 20%，还是 35%，或者 50%，这样的话，如果讨论这个情况，那我们是两种类型，一种是住宅类物业，另外一种就是我们刚才说的商业类物业，两种投资。

[01:05:22.030] - 嘉德置业总裁 李丁

两种投资的话，还有一种还可以加进来的，就是我们的楼花投资。那么在高利率的情况下的话，我们前几年投资的这些楼花问题还不大，就是 5年前我们投资，今年要交了。这个问题还不大，因为当时到这个购买成本的基本上是 800 一尺。那么就是概念就是说是 30万到50万这样一个范围，基本上大范围就是说 30万到50万。那么算起来，如果说我们按照楼花投资这个 20%的 deposit 转成 down payment，现在勉强打平，因为你还要加上管理费和地税的话，还要加上它的升级，以及它的电器，还有这些车库门、园艺，这些加进去差不多了。所以说这两类的话，就是我们现在如果出租的话，按照目前的租金，市场基本上是打平的。

[01:06:25.270] - 主持人 Albert Wang

那么勉强持平。

[01:06:26.260] - 嘉德置业总裁 李丁

勉强持平的那是现在就是高利率这个现金流的问题。至于说商业物业的话，因为如果是说以前买的，就是 3年前以前买的，我们锁死的 3年或者 5年的利率，现在还问题不大。如果说今年renew, 就是续期的话，麻烦来了，就是这个利率一下子增长很高，如果是投资的话，像我们特别是一个产品呢，就是这几年比较疯狂的就是这个仓库，仓库的话，这几年都从 50 一尺猛涨到 500 一尺，这样的一个增幅的话，也是让我目瞪口呆的一个增幅。那这个增幅的话，如果是现在这个从现金流上来看不可以了，因为我们的租金没有涨那么快，cover不过来了, 就是说我们的仓库投资的话，目前来看的话已经是失去动力了，就是说我们的出租的租金已经算不过来帐了。就是现金流方面，这两类商业类物业和这个住宅类物业，如果说从楼花投资到和现房比较的话，我们的这个现金流的话，大家都是一个通俗的约定俗成的看法吧，就是说这个楼花投资规避了现在高利率这个风险，就是因为它要到 5年以后才交房，但是这一次的话，高利率时代会维持多长时间，没有人能够现在就下结论说，就像马总说的，很乐观的说明年一月份就会出现拐点，就会停止加息，而且利率呢，掉头向下，呃，能有多长时间到不确定？那么按照保守的就是我一贯比较保守，比较稳妥，还是这个投资理念来讲的话，并不主张呢，现在对楼花投资的话，盲目的就会说，我会 5/6年以后呢，我持有成本呢，会降低,也未必哈，因为现在呢，开发商的贷款利率，购买土地的利率以及生产成本，持有土地,以及持有这个可供开发的旧房子的这个成本, 确实也增加了不少。特别他们是商业贷款，利率更厉害。所以说这个到时候的持有成本的话，我们即使买断了这个价格，那么我们的持有成本到底是增加多少不确定。所以我还是希望在这三类物业的这一个计算我们的投资回报的时候，不要把租金的、现金流的当作首位，仍然还是把这三类物业的价值的增长作为首要考虑的赚钱的部分，而不是租金的赚钱的部分。

[01:09:26.530] - 嘉德置业总裁 李丁

这个一直以来这十几二十年了，我们其实呢租金赚的有限，现金流上赚的有限，实际上我们大块的是托了多伦多 20年的地产红利，就是给我们带来的房子的差价上面不管仓库也好，不管是对独立屋也好，不管是 Condo 也好，主要是赚钱，赚到这个房子的增值部分，这是在现金流的考虑。如果我们扩大现金流到这个概念，我们是可以说是注重在我们的投资方面要多考虑买优质物业，特别是好区的物业，就是我们前面讲的，在疫情期间，有的嘉宾说起来远八村的房子是更具有投资价值。当时我就皱着眉头说是这个呃，经济学的基本原理还是对的，就是说了就是这个供求关系，如果说我没有脱离了这个供求关系来考虑这个问题的话，去考虑这个cottage，就去考虑这个远八村的二十几万的房子，而不考虑为什么它便宜，去踩进去。那么回过头来疫情后期的话，我们也看到这个房子的这个价值回归造成的这个房子突然降价，或者是说我们在考虑将来的现金流的时候，我们买的房子价值升不上去，那么造成的这个钱赚不到。这个是我看到是一个很不好的投机现象，这个我不太赞同，两个我不赞同。一个就是贷款贷的太多，好像借钱不用还，这个我不赞成，不管是我当时，当然我理解就是在低利率时代的，我们贷款经纪也好，我们的地产经纪也好，或者客人本身也好，都觉得利率很低，我们就加大杠杆。那么没考虑到就是说出现突发情况，就像这样， 1年之内降7次，甚至 1年半不到加了十次利率。

[01:11:35.900] - 主持人 Albert Wang

每一次有一次对一次加1%，这个我以往我们比如加一个 0.25 的实验的，一次加一个百分点。

[01:11:44.560] - 嘉德置业总裁 李丁

这个是我相信的，没有人能够预测到的，就像疫情一样，没有人预测到我们今天会发生疫情，而且连续 4年的疫情，这个是我们人生当中的可能下辈子都遇不到的事情。那么这样的情况呢，我第一个，我不太主张把这个贷款绷得太紧，就是造成没有幸福感，我一直主张那就是房地产投资是要锦上添花，所以说我不太赞成，这是第一点。第二点的话，我不太赞成就是在偏远地方的投资，而且加大投资投机的这个情况呢，我反而赞成杨洪先生呢，就是这个投资理念，长期持有，把优质物业呢赚他的增值部分，而在持有成本和我们到这个租金方面能打平更好，这是我的一个基本的看法。

[01:12:47.890] - 主持人 Albert Wang

谢谢李总。李总这里边其实提到了一个特别重要的一点，就是说更多的还是要 focus 这个房屋，他的这个真正他的这个，他的房屋的价值，它的增值部分，而不要去过多的去考虑，比如说这个租金呢，短期内租金给你，当然它能帮你 cover 住是最好的一种情况了。马总您怎么看这个事情？

[01:13:15.510] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

如果有现金流，那是更好。没有，你也没办法。那么可能那就进入另外一个话题，就是怎么样维护好房东和租客的关系。然后维护你的物业的状况。呃，李总刚才讲的几个观点我还是赞同的，但是我有一点疑义，就是关于远八村，因为那个是讲知识，你怎么说呢，可能皱着眉头，其实当时我也皱了一下眉头，我对这个远八村的概念我也不怎么赞同，但是现在想，也许我们那个时候的观点是有点偏颇的，这时候我自己的观念可能不够认知研究。我现在给大家讲几个小小的现象，就是如果说您是一个地产经纪，或者对地产有很深刻的研究的话。在过去的 10年里，你同样在 North York 买了一个房子，或者说在士嘉堡买了一个房子，或在downtown买了一个空的。如果你拿同样的资金量在 Markham 买投资物业，我想问问大家，先不说市场升也好，跌也好，就是在一个好的市场情况之下。万锦和列支文山同一个房屋增值的百分比高过多伦多。因为新兴的人口往北边走，新兴的business往北边走。那么其实很简单，你现在downtown， North York, 在士嘉堡吃顿饭，那么你的花费可能比这个万锦和列治文山这些北边要便宜一些。所以这是我自己这几个月来一直看，就说我自己投资的多伦多房屋，你的物业和北边的物业相比，哪一个回报更高？第二点呢，就是我同意李总的说的有些远八村的产品是不值得长期持有的，比如说 Cottage，比如说呃，这个cottage今年上半年销量和价格，跌得很多。那么但是呢，从这个角度来讲，可能又是一个入手cottage的好时候。为什么这样说呢？因为呢，跌价了，大家就应该是趁机吸纳，但是 cottage他本身的性质，不是为了长期持有去做投资的，它就是一个休闲产品，对吧？如果你愿意去玩，你去玩，那么就是那些有钱人的玩意儿，如果你没有钱，或者说你就是想用它来给你带来斗米之收入的，那么这个也要小心。

[01:16:14.330] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

第三个就是有些远八村还是值得投资的。那么这个呢，要靠自己去分析。比如说我讲几个例子。上个星期有很多地产经纪朋友，包括对经济感兴趣的朋友都在发一个帖子，叫做 2022年加拿大移民的来源国。来自于印度，原籍印度的占 27%，来自中国的包括香港、台湾等，来自中国的占 11.8%，基本上来自于菲律宾的大概占 10%。那么咱就讲这前三位，那么。印度人住在哪里？大部分人知道，Brampton。所以，如果你看看这几年地产市场最活跃的GTA最活跃的、涨幅最高的，市场最活跃的就是 Brampton。当然， Brampton 不是远八村。但是我觉得说有些区域呢，远八村也是值得考虑的，应该是这两天把 rever and scan 正在发盘，我们公司 1800 经纪里面没有人问这个项目。突然之间。

[01:17:41.960] - 知名地产投资人 杨洪

在 woodstock。

[01:17:44.180] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

在哪，我到现在也没搞明白。

[01:17:46.100] - 知名地产投资人 杨洪

从多伦多开车一个半小时队往西开，过了Hamilton。

[01:17:52.040] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

因为开盘那天我让我们同事替我去了，他后来跟我抱怨说开了两小时下大雨，然后车上一身泥。但是呢，前天早上有个经纪打电话说，他是来自印度社区的，他说我有五个客户要买，你帮我找盘吧。所以我最终找到了几间。那么他的标题就是原价799，降到 699，好像还是一抢而空的

[01:18:23.330] - 知名地产投资人 杨洪

这些人去 townhouse 不是独立屋

[01:18:28.190] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

所以我不反对投资远八村，但是我反对对远八村不加分析的投资。我崇尚和李总和杨洪一样，就是要要有，要有价值。现金流，其实我记得王红雨说这是一个伪命题，但不管怎么样，这个命题在今天来讲很难受，因为家家户户都不一定会有正的现金流。谢谢。

[01:19:00.260] - 主持人 Albert Wang

谢谢马总，这个杨先生您怎么看这个事情？

[01:19:03.830] - 知名地产投资人 杨洪

关于现金流啊，我其实有很多说的，如果说你能了解我的价值投资，你子投资原理里面的话，我的第二个原则是什么？第二个原则就是租售比原则，就是租金和售价的这个对比啊，它实际上换句话来说就是现金流问题。大家大家可以其实前一段时间有一个房东网上出来的一个统计，就是Urbanation今年 2023年的一个统计，他把就是新房的condo和二手房的condo，在今年 2023年有哪些房子户型，他是有现金流，有哪些房子户型是没有现金流，他有一个统计报告，是比较科学的一个统计。逻辑上来讲呢，在今年这种高利息的时代的话， 53%以上的房子是不可能 cover 现金流的，但是他这个统计报告里面并没有说你是多少down payment，他可能有一个他自己的一个统计标准，但是逻辑上来说，一半以上的房子是没有现金流的，但是经过仔细的分类的话，大家会发现一个特点就是什么呢？就是小户型。

[01:20:19.340] - 知名地产投资人 杨洪

Bachelor 和one bed room. 即使在现在最糟糕的情况下, 还是大部分的房子都是有现金流的，也就是说在所有的物业类型在分类的时候，你仔细来算， house 就是独立房和半独立房和 townhouse, 在任何一个市场情况下，哪怕是在利率很低的情况下，现金流都是比较困难的，人们更多的是追求她的增值回报，对吧？因为很多人都觉得有必要嘛。那么condo呢？一直是，尤其是地段好的，像李总刚才说的地段好的condo，那么他一直都是在现金流这个问题上来说是有优势的，他的租售比会比较好。那么在这一次呢，我们贷款利率很高的背景下呢，就凸显出了小户型地段好的，如果你买的价钱还是入手价比较合理的，还是能在最糟糕的情况下还是拥有比较好的现金流。这个就是我在长期研究多伦多的地产，经过这么多年的总结，我的四个原则里面就是第二个原则，就是租售比，就是回答这个问题。

[01:21:35.800] - 知名地产投资人 杨洪

在接下来我们跳出来去思考一个问题是什么呢？Albert你刚才说, 就是说在利率这么高，刚才我们李总和马总都说，我们谁也无法预料这个利率会怎么涨，或者说马总刚才有一个猜测，一个判断，今年年底会结束。我的观点是什么呢？我无法预料这个利率的高低，也就是说我没有办法去预料，或者control这个我的成本的高低，现金流的问题，但是我准备了我要 prepare 它的市场的暴风骤雨，这个就是一个专业的投资者，有理念的投资者准备了暴风雨的到来，你不能预计暴风雨里什么时候到来，但是你的脑子里面总有一根弦，你准备好了这个暴风雨的到来，那你有了这个准备，你做好了防护，那么在投资的时候，那么你真的暴风雨到来的时候，你选择的物业现金流是最好的，你选择的时机也好，价钱也好，也是风险最低的。

[01:22:53.020] - 知名地产投资人 杨洪

这个就是我长期之所以要坚持的价值投资。傻子投资理论的原则就是在防范这种不能control，无法预知的这种未来的风险。一个理论的基础。

[01:23:11.140] - 主持人 Albert Wang

说的非常好，我们在结束我们这个这个话题之前，我们最后问一个非常快的问题，就是有没有什么实实在在的建议让我们村友啊？因为现在我们村有感觉压力非常大啊，开玩笑说叫压力山大。这个面对这么大的压力，这种高利率啊，这个家里这个，比如说地主家没有余粮，那不是地主，那就可能更困难一些。接下来的六个月、九个月，有什么实实在在的建议，能让我们看过这一段我们最最难受的时间，比如说像马总说的，明年 12 月份应该具有曙光了，是吧？但是我们接下来的六个月、九个月啊，或者几个月，有没有什么实实在在的建议给我们自由啊？

[01:23:59.930] - 嘉德置业总裁 李丁

两个方面的建议，第一个的话就是把我们手头的物业能尽量出租。现在租房市场都并不差，而且可以说很好，租金的也是节节高吧，也在增加，也在增加，基本上就像我们前几年买的楼花的话，现在算起来确实还有钱赚。那么如果说我们出租的情况能盖住我们的贷款利率，连本带息的还款出租的话，应该是一个比较好的途径，这是一个。第二个的话，那么趁着这个高利率的这个阶段呢，也是我们调整我们家庭资产的一个好的时机，就是优化我们的家庭资产。怎么样的优化呢？就是把这个问题社区的，或者是说管理不好的，或者是说难于管理的这些物业呢，卖掉它，虽然是现在呢不是一个卖的好时机，但是如果说自己的财务真的感到有压力了，也是可以把这些房子卖掉。因为特别是说我们前几年买的楼花，当时二十几万，现在五十几万仍然可以卖掉，甚至 60万可以卖掉，仍然赚的钱还是可以的。

[01:25:18.890] - 嘉德置业总裁 李丁

但是从长远来看，这些区域呢，以后增值的能力弱了，就是赚钱能力弱了，因为楼房嘛，也是有一个赚钱的生命周期的。那么从楼花变为现房是赚钱能力比较强的时间，那么在这个年轻的时候赚钱能力比较强一些，当他老化的时候，那么赚钱能力就会减弱，特别是问题社区的这些楼房的时间稍微长，赚钱能力减弱了，那我们这些楼房呢，实际上是可以作为优化的，那么我们把这些优化的，可以优化掉的不良资产剥离掉，那我们仍然会变成了无债一身轻。所以这这两点的话，我觉得趁着，趁着这个时间呢，可以进行考虑，像我们国家资产也是这样，作为一个不良资产的剥离也是一种办法。那么我的建议呢，就是可以做这两种考虑。

[01:26:17.870] - 主持人 Albert Wang

李总这两点非常实用啊，第一点就是尽量的把房屋的能够尽量的出租，把它租好，利用当前这个比较好的租金的市场。第二，一个人的家庭财产的优化，这一点可能是我们好多村友不太擅长的，就是买了嘛，就我比较喜欢哪个是比较优的，哪个相对不那么优的财产，这个对我们有些村友来说可能是个挑战啊。呃，马总您怎么看这个事情？

[01:26:46.070] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我非常赞同刚才李总讲的两个观点，那么我觉得就是说在未来的六个月到九个月之内呢，其实把你物业中的一两个不好的坏孩子卖出去是个好事，是为什么呢？第一现在的价格比去年高了，对吧，现在价格比去年高了。第二，既然是坏孩子当然不是孩子，就是一个坏的产品，那就把它优化，一个组合出去，有什么不好，剥离出去？对，所以我在想的就是说，在目前这个性质之下，就是维护好你的物业，把你的物业维护好，一个好的状况，尽快租出去，尽量租一个好的价格，然后呢把不好的产品位置啊，就像刚才李总讲的一样，我自己在分析用哪一个物业，有些condo的，当他们已经十几年了，，我就卖出去，因为我觉得这个这个房子可能也就升到那个平均状况的时候，已经过了疫情最低的时候，这个时候对我来讲已经涨的幅度，我能接受了。所以不见得说现在绝对不能卖房子。那么，现在要不要买呢？我觉得从现在开始到明年一月份，我坚持一月份啊。我觉得这中间一定有好的东西，等待着你去发现发掘，然后呢就会去给自己 bugain 一个好的价钱。这个靠，靠智慧，靠辛勤劳动，靠一个你信任的地产经纪和财务的分析。谢谢。

[01:28:48.280] - 知名地产投资人 杨洪

我非常赞成刚才两位两位李总和马总说的和观点，但是呢，我有两个就是我自己的感想，第一呢，如果作为一个我们已经有这个知识储备的这种比较专业的投资来说呢，现在呢实际上是可以做两件事，一件呢就是刚才李总说的，维护好自己的已经有的房子，找好租客，这个租客呢，在越是在现在困难的时候，我们越要寻找好的租客，保持我们现有的房子没有出问题。好吧，第二个呢，就是真的是有实力的，或者说是在有就是余钱的情况下，现在我又赞成马总说的，现在是一个非常好的一个机会。我就举个例子，密西沙加离Square One 很近的一个银行拍卖房 two bedroom， two washroom，2年新的 condo，很有名的开发商就有一套银行拍卖房，他叫价五十九万。一个车位，一个 locker。还可以谈到五十五万。点到为止，我不能说太多了。那么另外我就给一个最终的结果，就是我们自己啊，要把自己武装成一只鹰。这只鹰站在悬崖跟前。和一个普通的人站在悬崖跟前，对于现在高利息时代的感觉是不一样的。大家想象一下为什么？为什么？因为这支鹰有两只翅膀。我们人是没有翅膀，稍有不慎会掉下去。高技术的风险太高，因之所以它没有风险。一只翅膀是什么呢？有完整的理念去支撑。我知道我现在在什么位置，我知道投资到底是怎么回事儿。第二，我有这个能力，我有这个贷款的能力，我有足够的专业人士来支持，当我有这个自己足够的那个资金的储备。就是就是现金的储备。你只有在这种情况下，你才真正做到不担心现在的高利率，也不担心未来基于利率继续涨还是利率会跌。

[01:31:23.320] - 知名地产投资人 杨洪

也就是说，当你真的成为有翅膀的鹰的时候，无论未来的四个月、五个月利息掉还是不掉，未来的 5年、 6年利息掉还是不掉，你该做什么做什么？这是我的建议。

[01:31:39.580] - 主持人 Albert Wang

谢谢。杨洪然后跟我们提到了两个，一个是理念上面的充分的理解和把控，另外一个就是资金上的充分的准备。这是那个悬崖边上鹰的那两只翅膀。我们下边，我们进入今天我们其实特别想谈的这个话题，虽然最后谈，但其实非常重要啊！就是任何时候都有人想入市，都想进入这个市场啊。那么如果要是对于那些准备投资的朋友来说，当下是不是一个合适的一个投资的入场的机会呢？那么如果想入市的话，这个采取什么样的策略和行为比较的统一呢？

[01:32:25.600] - 嘉德置业总裁 李丁

那么就是现在你是讲投资，而不是说刚需自住哈。我们主要是讲投资，讲投资的话，现在市场上呢，确实有说我在银行存款利率呢，已经超过了 5%，那么我为什么要拿出钱来做楼花或者是房子的投资？有这种观点哈，那我们要反过头来，我们接着刚才那个话题来讲，就是说我们在这种高利率的情况下如何呢？优化自己家庭资产。这个情况呢，就是我刚才讲了，优化家庭资产的，除了把问题的社区的不良资产进行优化以外，还要对资金的利用率呢来提高。什么意思呢？就是说我们的现房或者是我们的不良资产的占有的资金抽出来投入到就是说我们的占有资金比较小。而且呢，未来呢可以归并在理论上可以规避一定风险的优质楼花少，因为优质楼花的话，毕竟现在占用资金的只是 15%，就是交房前，对一般来说它只是 15%，甚至有的是 10%，这样的话，用这么小的资金呢，买断一个比较价值比较大的物业的，买断它的价格，这个目前在多伦多还行得通，在很多国家已经行不通了。

[01:33:53.350] - 嘉德置业总裁 李丁

那如果还能这么做的情况下，我其实觉得呢，我们可以在高利率时代，在目前的话，通过优化自己的资产的资产，通过提高资金的利用率来实现我们对房地产的投资，这是一个方面。另外一个方面的话，就是再想到最根本的就是我们对多伦多有没有信心，如果说我们对多伦多有信心，那么对多伦多优质的房地产项目我们仍可以投资，不是说不买了仍然可以买的，这个是确实是。那么我们在对现房的投资上面到，呃，我保留一点意见，就是说我们现在目前的利率呢，确实偏高。那么对现房的投资上面，不管公寓也好，或者是二手房的，独立屋类的，最后的类的，包括 Townhouse 也好，我持有这个保留意见，就是说目前你是讲投资，不是这个刚需，兑现捡漏捡便宜，对吧，在持有成本上呢，这么高的利率马上就要面临贷款，这个情况下呢？而且就是说如果是现在比较高的，比较低的价格抛出来的楼盘，抛出来的房子是不是它有本身的问题哈。

[01:35:17.110] - 嘉德置业总裁 李丁

一般来说咱们多伦多这么透明的一个市场，即使是 PowerShell，就是说 B超房，那么前面的业主还不起贷款了，现在闹逼被迫的来卖出来并不我处理过一些这样的 B超房，并不允许你真的就脱离市场价值来卖你这套房子。所以说本身的话就是这个。房子其实很难卖，或者是说它存在一些问题，才会出现低于市场价值的价格，这个是有的。那么通常情况下并不会出现这样的情况。所以在处理现房的投资上，我在高利率的情况下，这么高的利率的情况下，价格呢，又不见得便宜的情况下，是不是观望一下，慎重一下。这个是我想讲的。

[01:36:04.890] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我觉得呢，其实我们今天这三个老朋友嘛，就说的是自己的一点认识，一点观点。那么我觉得首先呢，就说我们把这个房产产品呢，分成两类，一类是期房，一类是现房。那么期房里边呢，我想讲的是，以前我也说过这个观点，就是房花是不适合炒的，但是房花是适合人买来自己住的。那最近呃，这个万锦一个楼盘就是 green grand的，呃，就卖得非常火爆。上个礼拜开盘，这个周末，在周末开盘的时候比上个礼拜私下开盘已经涨了十几万了，仍然是这个销售很好，尤其是独立屋，30尺和38尺的。我问我们公司几个客户都是自住的，都是想从小房换了大房。对，那么他们的观点呢，其实也支持我所认为说在这个时候买个期房 ，1年半，最长不超过 2年交割，有可能真的就巧妙的躲过了我们所谓的高息时代，走一个时间差。即使是一月份不再加息了，也许延长到三月份呢，谁知道呢，但是1年半之后，这个利息一定不会像现在这么高。那么第二种产品呢，就是关于楼花的 Condo，我感觉那就是说这一段时间以来呢，多伦多地区所推出的楼花，如果说开发商是一个很诚恳的价格，其实销售还是不错的，那么这个成本价在哪里？很多人跟我说在一千二，我想杨洪更有发言权。就是很多楼盘就在一千二一尺这个价格上，升不上去很多了。杨洪以前我们曾经和王红雨作为一个讲座，就是这说明什么，说明双方为了这个观点就是不分伯仲，不分上下，没有争论输赢来。

[01:38:30.240] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

但是我想说的是房花和，有爱楼华的也有人买现房的。在当前这个市场情况之下，我其实赞同李总的观点，就是马上让我去买现房，其实我是下不了手的，因为利率太高，对吧？但是呢？我们想不同一点点，就是我觉得这个时候其实是一个下场捡便宜货的好时机。如果你认为你下场的时候对，你认为你自己足够聪明，足够有胆识，那么足够强大的这个谈判的能力也许能帮你自己捡到一个最好的便宜货，所以不见得这个时候就不能买。但是还是那句话，你要有足够的能力，足够的知识储备，对社区的房子有足够的了解。有一个贷款经纪，地产经纪、市场分析师能够给你一个很整体的概念，我觉得不见得不能出手。谢谢。

[01:39:39.910] - 主持人 Albert Wang

谢谢马总，这个刚才马总讲的这个实际上对李总那个是一个非常好的一个呼应啊。杨先生您怎么看。

[01:39:48.640] - 知名地产投资人 杨洪

关于出手还是不出手，什么时候出手？我的观点呢，还是回到我的价值投资的第三个逻辑，就是性价比原则，也就是说不管是期房还是现房，不管是市内的就是市中心的 Condo 还是外面的 Condo，你最终要有一个自己对，这个就像一盘棋吧，就是我经常说市场不是一个平面，它是凹凸不齐的，总有价值洼地可以找你机会，只不过在现在目前的高利率的背景下呢，这种价值洼地的出现的概率会相对多一些。那么就以刚才我说的密西沙加刚才那个车库的那个不是上车库就是两室两卫带一个车库带个 locker 的， 2年新的condo而言，这个价钱我跟他说的价钱是明显的低于市场价，它有它的原因，它有租客，而且租客时间比较长，那么我们算笔账，那么即使租客有问题，我就算他，你会损失 3万到 4万的 1年的租金，那么如果他的市场价是六十九万，你如果能五十五万拿，那么这个价差是十四万，你可能的风险是 3万，自己动脑子。

[01:41:15.640] - 知名地产投资人 杨洪

那么这个里面是我们要看性价比的对比。同样的来说，期房呢，我认为就是期房呢，它不光是能够避开我们现在可能现在的现有的高利率，还有一个它可以在即使现在高率的情况下，它还是让我们充分利用了杠杆。我刚才不是说嘛，我们地产投资呢，实际上就是平衡杠杆和风险，或者说是成本的一种艺术。那么在目前现在的背景情况下，我完全支持刚才李总和马总说的，这也是我们的共识，就是说呢，如果在未来的短期内，在开发商，而且这个开发商是个reputation很好，实力很好的前提下，在很好的价钱，而且给你做了一些巨大的让利的前提下，你能保证这个项目能够接到手，能够完成在很好的，而且现在开发商有的都是只要百分之十，交房之前不是 15%了，就是也不是像以前的 20%，你的你的，你的leverage是十倍了，那么给你的很多 promotion 是可以入手的。

[01:42:28.660] - 知名地产投资人 杨洪

我只给大家最后小结一下，就是我今年我自己肯定是会再找这样子的，downtown也好，外围的也好condo, 再买个楼花儿的，这个是我不管别人怎么看，我不管别的投资者怎么看，我认为在未来的时候，在我自己的风险控制的前提下是可以入手的。

[01:42:56.380] - 主持人 Albert Wang

刚才呢，马总和这个杨洪都提到了这个捡漏时间，也就是谈到一个价值洼地的问题啊，我们很多村有都在谈什么地方会有价值洼地啊，包括比如说在目前的这种情况下啊，这个具体的区块，什么样的房型，什么样的项目，什么样的开发商啊，对于我们来说，这个有可能有更多的，不管说是捡漏也好，还是说这个找到价值洼地也好。那么这方面有没有什么具体的建议嘛。

[01:43:30.250] - 嘉德置业总裁 李丁

一直以来呢，其实多伦多到这个投房地产投资呢，要不然就是最便宜的那个，就是最地板的那个最便宜，会赚钱，其实他在问题社区短期持有的话，在短期呢是会赚钱的，但是长期的话并不会，所以说在短期呢，从楼花变为现房可以出手。这个是可以的。第二个的话就是说在优质的还是传统的优质的这个地区向好学区，包括我们downtown的名牌，就是很有名的名牌楼盘也是可以的，这个长期的价值是有的。那么未来的市场呢？存在着很大的不确定性，有可能在未来的半年或者 1年呢，有些人绷不住了，确实要跳楼价去买，卖了, 因为撑不住了，也有可能是银行到这个停止加息以后呢，多伦多的房价又一飞冲天。都有可能。那么在这种情况下，我还是那句话，房地产投资是锦上添花，而不是跳进火坑。

[01:44:35.740] - 主持人 Albert Wang

谢谢，谢谢李总啊，这个李总对于这个投资当中，这个不要太过多的 Stress 是反复强调这个事情啊，马总你怎么看这个事情，给我们一些具体的建议吧。这个这个在什么地方那么简单，这个从房型啊，从这个这个地块啊，从这个楼花啊，从这个项目啊，从这个呢，这个开发商啊，您这方面信息比较多一些。

[01:45:05.440] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

第一呢，就说我们长期看人口，长期看就业，虽然很多地区的投资呢，就说我们要看到这个人口的增长，所以我刚才讲了一个地方，我认为Brampton将会是下一个 10年里面发展最快、增速最快的一个城市。

[01:45:24.430] - 主持人 Albert Wang

而且这个我们以前在讨论中也提过，我们很多华人其实不一定那么。

[01:45:30.610] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

喜欢。

[01:45:31.330] - 知名地产投资人 杨洪

也喜欢是吧？我在中国。

[01:45:33.130] - 主持人 Albert Wang

投资角度讲是。

[01:45:34.160] - 知名地产投资人 杨洪

我再补充一个马总的啊，现在 Brampton 的 listing 是增长最快的区域，在这个月。

[01:45:41.770] - 主持人 Albert Wang

这是一个一个很矛盾的一个事情。

[01:45:45.070] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我觉得那个呃，我们讲嘛，既然投资是一个看长线的事情，不是看一个 1年、 2年、 3年，我觉得应该看 5年以上。我对brampton这个城市我非常有信心，因为人口增长，因为它有工业的这个增长，大的物流，我觉得这个城市将来会是一个长足的发展。

[01:46:08.170] - 知名地产投资人 杨洪

我觉得刚才你讲的，其实我认为有一个地方就是 密西沙加 Square One，它是既符合我们中国人的口味，也符合你刚才说的很多印度人的口味，我就我就举几个数字吧，因为我这个月已经租掉了大概六套到七套Square One的房子，一室的房子没有Den的，大概是能租到 2500，一室一Den的房子带车位的话，可以租 2650 甚至 2700，甚至 2800都有。如果是带两个洗手间的，甚至可以租到 2900 ，那么这个数字如果跟你们二位，脑子里面反映就是哇，好比多伦多的 Downtown 的one bedroom的房租都不便宜了，甚至有个别的还更高了。所以说呢，从租售比的角度来说呢，  密西沙加 square one是不错的，因为它结合了刚才马总说的，很多印度人喜欢，因为新的大量的新移民，印度人，当然他不光是印度人喜欢，他有中国人，又有那个中东人，还有菲律宾人，还有各种各样的有工作背景的，就是其他族裔的人，这是我比较推崇的一个地方。

[01:47:22.660] - 知名地产投资人 杨洪

还有一个地方呢，就是我还是坚持在多伦多的市中心。还是做为一个好的价值洼地。我举个例子，走路两分钟到 union station, 四年新到五年新的condo, 450 呎的condo, 当然是个 bachelor，带一个车位。我说这些信息你们都能够反映出来。然后还有一个 locker。我帮一个朋友 51万5千 买的。是著名的开发商。新，房型方正 ，450 呎带一个车位，一个车位新房子卖十二万五了啊，那么 51万5 能够买到这个地方，你可以租多少钱呢？大概能租 2500到2600 左右是没有任何问题的，因为它带一个车位，它的位置就在 union station，在Yonge街边上，这是不是洼地？我举个简单例子，当然这种价值洼地，它并不是说满大街都是，有的时候你要去寻找，你要去像猎人一样寻找猎物。我再给给李总和马总在说一下。一个 2,650 的one bedroom的condo在King街上, 上市第二天就有二十个showing，就有十二个 offer。这个是现在目前的情况。那么这种难道就是说市场完全dead的吗？不是的，买卖肯定淡下来了，但是租房市场现在是比较火的，我给大家要讲是冰火两重天，我们投资是两条腿走路的，我的观点是这样子的，就是说呢，他现在给我们提供的这些，他的一些政策控制税 1%- 3%，我觉得我比较有资格，因为我在多伦多有很多condo在投资，他惹不着我，他哪怕不收空置税，我会平白无故的房子空了半年以上吗？我不可能了。第二， 300万以上的交易的。这个是对自住的来说，那么他肯定是land transfer大概是增加了，那他会某种意义上，去压抑 300万以上的房子的交易就是有可能的，但是真正的付得起 300万的人，他会在乎那个钱吗？所以说呢，对投资者而言影响不会太大，避税一定会增加的。

[01:50:17.080] - 知名地产投资人 杨洪

但是记住一点，每一次 City 增加地税、羊毛都会转到另外一个羊的身上，谁？租客。租金还会涨。所以说这一点我不担心。另外呢，我再想提醒大家一点的，租务法案开了，Telant Land Board 是省一级来制定和管理的。作为市长，他可能有一些比较 strong的 input，但是他并不能左右租务法案的走向。所以说呢，从整体来讲，我不是很过虑，就是 Olivia chow他上台，会给我们多伦多现有的业主带来灾难性的影响，这个影响力可能是有限的，我不否认它有负面影响，但是不会是灾难性的。

[01:51:09.550] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

但是增加地税他是一定的，增加地税她是认真的，那么当增加地税后，如果她把这些 都一级级download 到各个level以后呢，可能对物业税也是有是有很多的压力的，地税高了，空置率高了，然后交易税高了，对房产的增值是有影响的。

[01:51:31.960] - 主持人 Albert Wang

其实马总刚才说的这些也都是这些concern的，也都是很实实在在的，我们很多村友也都会有这样的担心。

[01:51:39.190] - 知名地产投资人 杨洪

而且我再补充一下，现在我们多伦多确实碰到一个很重要的问题，就是大家看了报告，就是在现在多伦多有一万多 homeless 无家可归者，我们在做地产投资的同时，我们都是老百姓所说，我们应该是用别人的角度来思考问题，作为一个市长，他怎么来去解决这么多的量的有ten thousand以上的无家可归者，他们的吃饭，他们的住宅怎么解决，他应该是有一个解决方案。所以说呢，有的时候我们在多伦多做了投资，赚了这么多钱，如果有一个市长，他真的是真的是为了这些弱势群体能够提供一些帮助，我们也可以，我也愿意多出，多出一点贡献，然后给大家能够让这些弱势群体得到一定的照顾，这种我是，我是理解他们的一些观点的。

[01:52:37.960] - 主持人 Albert Wang

给这个社会做一些回馈。。那么这个今天我们非常感谢我们三位重量级的嘉宾，而且我们刚刚也都谈了很多很多很多很好的非常好的内容，我们最后每个人给一分钟时间吧，我们想就是在这个当下非常艰苦的高利率的这个这种情况下，我们对于地产投资人，对我们村友有什么样实实在在的建议，我们每个人一分钟好不好？

[01:53:09.670] - 嘉德置业总裁 李丁

呃，投资呢，要锦上添花，要有幸福感，要量入为出，不要把这个资金绷得太紧，让自己陷于困境或者焦虑之中。所以我们要远离焦虑，开开心心的投资。

[01:53:27.190] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

不希望大家做房奴，那么希望大家的就是说，像李总刚才讲的一样，投资也好，自己住宿也罢，开开心心，呃，要增加我们每个人、每个家庭的幸福指数、幸福感。那么利率再高是能够扛过去的。那么我刚才讲了，呃，我讲的预测你可以信，你可以不信，如果你信了也不要全信。如果你不想信，也不要全信，因为这个东西最终还是会实现的，谁知道那一天呢，对吧？但是呢，就是如果你不要做太多的房奴，把你现在的物业管好了，幸福感增加了，那么我们这个社会就和谐了。谢谢大家！

[01:54:14.080] - 知名地产投资人 杨洪

亡羊补牢，为时未晚。在高利息时代，在对有些人来说，站在悬崖边的时候，我们把自己要想象成尽量成为一只鹰，而不是一个战战兢兢的一个普通的人看到这个悬崖。那么两只翅膀，第一支翅膀就是价值投资理念。如果到还有不了解我的价值投资理念和傻子投资原理的，大家去复习一下我的四个基本原则，这是一只翅膀；另外一只翅膀就是我刚才说的，要知道地产投资是一种艺术，是什么艺术呢？是平衡杠杆和风险，画个slash, 就是Art of balancing of leverage and risk.

[01:55:08.050] - 主持人 Albert Wang

非常感谢今天三位嘉宾的精彩的讨论。那么明天同一时间请大家收看【房东网 2023 加拿大地产夏季论坛】的第四场，题目是“高息时代地产投资的实操战术”。我们将与三位奋战在地产行业第一线的地产投资人与大家具体探讨投资思路和策略。请大家准时收看。