地产寒冬中的风险与机遇

“房东网2022加拿大地产冬季论坛”第六场

时间：2022年12月15日

主持：Sean Wang

嘉宾：知名贷款专家 王红雨

[00:03:21.030] - Sean Wang

大家好，这里是房东网 2002 冬季地产论坛。这是在地产市场风云变幻之时，拥有三万余地产投资人的最大地产投资人社区——房东网独家策划推出的覆盖加拿大五个主要城市的一次地产行业盛会。本次论坛的主题为“博弈 2023—— 加息时代的地产危与机”。房东网的各位群友及地产爱好者可以通过房东网 YouTube 频道在 12月 12——17 号每晚 19:30 观看本次论坛的盛况。那么今天是我们这次论坛非常特别的专题。大家都知道在 2012年截止到 12月7号连续加息七次，史无前例。那么在这种情况下，我们应广大群友的强烈要求，我们特别邀请了王红雨先生，著名贷款专家，来给我们进行一场特别的专题讨论，就我们目前如何正确地对待这种连续加息、通胀高居不下的这样的一个经济环境，如何进行多套房投资，如何去平衡一生的财富，最终实现财务自由等若干问题与大家进行分享。欢迎您，红雨先生。

[00:04:41.190] - 知名贷款专家 王红雨

大家总是有很多贷款利率的问题。也很荣幸在此参与我们的节目，希望通过我们的访谈能够让更多人了解更加准确的信息，能够更好的把握自己的地产投资吧。

[00:04:59.580] - Sean Wang

那么咱们今天第一个话题，好吧，您曾经引述过明斯基的关于金融不稳定假说的一段话：经济发展越是稳定，金融风险的累积越是严重，金融崩溃的可能性越大，损失也越大。那么我们如何去理解这句话呢？如果金融资产不可靠的话，我们如何去养老，如何去平衡一生的收入呢？

[00:05:26.940] - 知名贷款专家 王红雨

呃，是这样的，就是我们尽量在生活中避免谈论各种理论，只是给大家总结一些经验，比如像明斯基说的这种金融不稳定假说呢，它是通过历史的很多事实总结出来，尤其是在这个我们自己还能记得的。就像格林斯潘他的那个年代，我们叫大缓和年代，也就是说没有大的经济波动，我们没有出现过什么大的经济衰退啊，大的失业呀，利率忽高忽低呀，这些都没有出现，股票急剧崩盘，然后再反弹，这些都没有。那么这个大缓和啊，实际上是我们每个人期待的，我们希望过这个稳定的、可预期的这种生活。但是明斯基呢，就指出这种日子过的时间越长，这个金融就越不稳定。他说了这个话之后呢，并没有马上得到印证，他去世了之后了的出现的这种大的金融动荡，尤其是次贷危机。那么提到明斯基这个人的时候呢，已经是很晚了。包括在次贷危机最严重的时候，当时是伯南克作为美联储主席，采取了一些前所未有的一些方式来平息这场金融风暴。那么到了耶伦的时候，耶伦接替了接替她做了这个美联储主席之后，耶伦在一次讲话的时候提到了叫明斯基时刻。这句话是什么意思呢？大家就回头去找了，就发现了。明斯基说过经济情况越稳定，金融行业累积的风险越多。那么，所谓的明斯基时刻，就是累积的这个风险爆发的时刻，这是每个人都不希望看到的，但是它是客观存在的。如果说举个实际例子来讲的话呢，我们可以说在大稳定时期，我们看到像通用汽车每年的销售量都稳步增加，然后呢，这个新车不断换，大家的这个买车呀，换车啊都比较积极频繁，因为经济好嘛，稳定嘛，可以预期嘛。那么在这个过程中呢，我们去检查 GM 的这个资产负债表，就能看出来整个 GM 的收益主要来源是叫一个 GM AC的公司，也就是说他的一个附属公司是什么呢？就是通用汽车的财务公司，他主要做什么呢？就是放汽车贷款，在这个大稳定时间，他累计放出去了很多贷款，那这里边肯定是有坏账的。

[00:08:10.920] - 知名贷款专家 王红雨

呃，好的，那就是买了车还了，然后再买，那么不好的可能坏账就沉淀下来了。那么一旦遇到了这种长期稳定，又累积了很多不良资产的情况下，出现了房产这个指数啊，房价下跌呀，次贷危机这些事情呢，不仅仅影响的是房地产了，连汽车行业也影响了。那么损失最严重的，当时次贷危机呢，就是这个 GM AC坏账特别多，从这个原来看不出来，因为他发新贷款偿还就贷款，这些连环的做法呢，你看不出坏账。后来突然呢，人家不买新车，不买不作新贷款了，坏账就暴露出来了，这个就是明斯基时刻的暴露。也就是说时间越长，经济中不好的东西实际上是沉淀在金融企业的。我们再举一个可能华人更容易理解的啊，就是说中国是制造业非常发达的国家，所谓的制造业是什么呢？就是如果我们把整个产业链画成一个笑脸的话，制造业是在最底端啊。这个科技创新呢，发明呢，在左侧，然后右侧是销售的这些品牌呀之类的，这两端实际上活力都是很大，但是制造业是获利最低的，获利最低怎么能养活这么多工人呢？他就需要扩大它的生产，比如说在经济稳定时期，他从一条生产线扩大到两条、三条、四条，一直到二十条，这种情况下他在生产成本才能降下来，才能获利。好了，遇到疫情也好，遇到次贷危机的时候，就是出口受阻，你就会发现，就必须要关停几条生产线了，关两条，关三条，甚至最后关了十九条，只剩一条问题，这二十条生产线你都是贷款买的，二十条生产线的贷款都是需要还本付息的。那么这个呢，它是沉淀在商业银行的这笔贷款。那么经济好的时候，大家日子都很好过，银行也好过，这个生产企业也好过，但是遇到了这种明斯基时刻，全部断裂。

[00:10:32.750] - 知名贷款专家 王红雨

那么它体现在金融资产上。所以明斯基总结的这个就是他的说法，并不是说金融资产价值不稳定，而是说在经济发展过程中，经济发展的温和时期越长，没有危机，时间越长，这个金融资产沉淀到金融资产里的不良资产就越多，那么就会出现明斯基时刻，突然把这个所有的不良的东西都爆发在金融系统这么一种现象。所以我们看到呢，就是当我们在投资股票啊，债券的时候呢，我们实际上是要了解这个金融资产所对应的经济生活中，是哪一种活动，这种活动它到底是处于上升期还是下降期，是不是累积了很多不良的这个因素在里边。比如说像中国，如果是说他二十条生产线，现在已经很明显了，属于产能过剩，即使你开十条都不够还本付息的。这个就是曾经在中国，在在次贷危机之后出现过一个词叫去产能。那么中国的制造业完全是为全世界设计的，当这个 08年川普说这个在全球供应链里去中国化之后，这个情况就更严重了。

[00:11:58.200] - 知名贷款专家 王红雨

就是说中国这二十条生产线里，如果是为内需的话，可能五条就够了。那么为外需的话，十五条生产线，现在你要必须缩短端，只有十条生产线开工的情况下，那么这个不良资产最后就留在了银行。那么这次疫情之后，我们也看到了，中国的这个金融资产的恶化会肯定会出现的，所以现在他又放宽了这个存款准备金率。通常情况下，存款准备金率只有在经济情况极度恶劣的情况下才会下降存款准备金率。加拿大我来了 15年，差不多只遇到了一次下降存款准备金率是在 2020年的三月份，就是疫情爆发的时候，然后在 2021年的十月份就马上恢复上去了，原来的存款准备金率是 2.5 降到1，然后呢，次贷危机之后的去年的十月份，从 2.25 直接又升上去了，升到 2.5，比原来的存款准备金率还高。经济不好，或者你预见到很厉害，有金融风险发生的时候是降低存款准备金呢？所以我们看这个中国的经济基本上是跟全世界反的，北美很好的时候，中国可能就会出现问题，因为他不需要那么依赖中国了嘛。

[00:13:23.150] - 知名贷款专家 王红雨

所以在我们这个生活中，你如果真的要投资金融资产的时候，一定要搞清楚你投的是什么。很多人写了很多书，包括格雷厄姆开始写价值投资，然后这个巴菲特和查理芒格到今年，去年也出了很多书，包括这个张磊啊，李路啊，这些华人写这个长期投资或者价值投资的人都认为你要投资金融资产，你是要了解这个金融资产背后的活动，比如说像李路啊、张磊啊，他们都是参与到企业经营中去的，如果他做价值投资的话，他甚至都要拿一个董事会的席位。那么对于普通的金融投资者来说，连财务报告都不看。更是跟不住市场的变化。所以呢，我们说如果你真的要投资金融资产的话，还是要搞清楚，因为按照明斯基说的这种明斯基提出来的金融不稳定假说的话，很多风险是会沉淀在金融企业的。如果你买了金融产品作为养老的话，还是要非常小心。

[00:14:35.860] - Sean Wang

也就是可以这样理解，就是类似于温水煮青蛙。可能大家长期在这样一种经济稳定的、欣欣向荣的这样一个环境下，可能进行投资，在进行金融理财产品比较的时候，就会就会稍微激进一点，而没有过多的像侯毅先生所说的去关注这个金融产品背后的经济活动，金融活动到底是什么？所以由此就会导致一些弊端积累。而我，我就在听你讲的时候，我就在想，假如我去购买一支基金，然后这支基金里面可能全是这种，这个高科技产品，高科技，美国的高科技的，或者世界上一些高科技，那么可能在疫情期间，这种高科技的公司发展就比较缓慢，甚至停滞。所以也会导致一种这种基金的这个价值的下降。这也是类似于就是您说的这种，这个明斯基时刻所带来的影响是吗？

[00:15:29.750] - 知名贷款专家 王红雨

而科技企业的情况跟你说的情况正好相反。科技企业通常是利率敏感性的企业，就是利率低的时候它的股价比较高。所以我们就是今年看到很多像海尔，就是很多人投资的买的基金，就是你说的这种就是集中于成长股。那么它在低利率的时候呢，市值非常高。开始加息之后呢，就一路下滑。有的人呢，这个 poll 降了 70%。我今年听到的最长的一个故事是这样的， 2020年、 2021年都赚了不少钱。尤其 2020年这个市场反转的时候，赚了很多钱。然后呢，他的交税的时候就没有交。为啥呢？他觉得这个收入这么高，我拿出来再投资，他就没有交。等到 2021年的时候呢，他就把赚的钱，本来 2020年赚的钱，应该纳税的钱都投到 2021年了，等到 2022年，今年税局就开始找他了，于是他需要卖掉两套房子才能交得上税。

[00:16:33.710] - 知名贷款专家 王红雨

这个就是这个投资高科技股票行业内它叫成长股。成长股基本上就是不分红，不像蓝筹股一样分红。而且他的业绩基本上是按照大家的这种想象涨的，那么他他的生存是主要靠借贷，对吧？所以呢，利率对他来讲非常敏感。所以我们看到今年纳斯达克跌得是最狠的，肯定是比标普 500 跌了狠啊。而这种呢，倒并不是我们明斯基所说的这种。其实呢，最近这几年金融也好，利率也好，一直都在动荡，并不存在明斯基的说的那种长期稳定。所以我们就看到这个经济不稳定反而造成了大家的警觉。你投资犯的错通常都不会犯在温水煮青蛙上，而是放在太贪婪上。就刚才我举这个例子，你投资成长股，在低利率的情况下赚的盆满钵满，那你可以交税，交税啊，不能把交税的这种风险也留到 2022年。这一种是完全是忘记了风险，只顾贪婪了这么一种做法。

[00:17:50.510] - 知名贷款专家 王红雨

所以明斯基时刻并不是指这一个金融市场的波动，而是指经济情况非常稳定，然后突然出现一个大的明斯基时刻的这种情况。

[00:18:03.080] - Sean Wang

那么您在第一场咱们这个地产论坛的时候啊，您提到了，就是人应该做这种羊群里面的头羊，不要亦步亦趋，不要别人做什么就以就做什么。就是咱们在讨论这个明斯基这个这个假说的时候，包括咱们刚才的讨论，我就在想。那么在这样的一种这个经济活动当中，我们地产投资人，或者说我们其他的这个金融投资人如何去应对呢？

[00:18:32.420] - 知名贷款专家 王红雨

如果第一场讲座我讲的内容给你的印象是说去做头羊的话，我得向你道个歉。因为我不是这个意思。无论是金融资产投资还是房地产投资。投资者最好的做法是敢为人先后不是敢为人先，不要去做那个头羊，没有几个人能做得了头羊的，你不可能领导什么潮流之类的，或者是先人一步与众不同去做的事，结果亏得一塌糊涂的。一个是我刚来加拿大的时候，就满耳朵听的都是别人税，太高了，所以我到处找如何避税的方式。然后有人就给我推荐了一个叫做 Follow 私募的一个金融产品，这个呢就是比如说我买了 ¥100 的 follow ，他拿去开矿，那么这个风险是最高的了。最高级的风险，投资类的风险呢，那么我只要买了 ¥100，他就去给我抵税，这样的话呢，我的税就下来了。那么我买了这个之后呢，最后的实际损失是多少呢？ 70%。完全没有必要，如果是我投股票损失了 70%的话，那是有很大的事情发生，而这个东西是我自己一头撞上去了。

[00:19:50.690] - 知名贷款专家 王红雨

比如说我正在想如何避税，这个时候突然有一个人给我讲这个可以避税，我的脑袋立刻就进入了一个叫信息建房的东西，就被业内人士绑住了，我只去听这件事的好处。而这种避税实际上是以实际损失为代价的避税，这是毫无意义的。另外一个就是大家看到了前几年华人社区卖的那种叫新 mortgage，就联合按揭也是，我也是去尝试了一下，那这次就更惨了，是损失百分之百，不是 70%了，好在金额都非常小，就是我买的金额都非常小，所以从这里面我自己就感觉数，投资这件事绝对不能做投入，更不能做这个敢为人先，甚至有些时候像 follow 术这种东西，它只是我刚听说而已，其实前边已经有很多先烈了，都已经死了，只不过是我不知道，我知道自己还觉着还挺美的，觉得敢为人先，就进去了。

[00:20:54.470] - 知名贷款专家 王红雨

那么我们房网也举办了很多讲座，比如说很多人讲这类投资，有些人觉得自己没听说过的新奇的，就觉得这是一个很好的这个投资，或者是正好符合我的这个要求。实际上你被讲话的人靠近了一个信息建房就恰恰适合你，你就进去了，而这个东西可能往往是一个风险很大，你估计不到后果的一个东西，进去之后就出不来了，这个时候你不能埋怨说房东啊，你怎么请这个人来讲，对吧？那么我们回过头来说你，你赚的钱的话，你会分给房东吗？你亏了钱怎么会找房东说你怎么找这个人来讲，你要自己判断的，你要自己跳出你自己的信息检查，就是去去了解这些东西。所以呢，在这方面呢，我想补充说一下，就是不要去做头羊，而做一个独立思考的羊就行了。那么如果是跟着羊群的话呢，可能掉到悬崖下边。

[00:21:55.410] - 知名贷款专家 王红雨

这个是你自己要看路的。所以我说的这个羊群效应是，不是说要做头羊，而是自己要看脚下的路是去到何方。那么金融资产不是不能买，那么金融资产你要看你买的标的到底是什么。我们举个简单的例子，你买的是标普 500。德福 500 指数，它的存续时间一定会比你的生命还长，为什么呢？就是 500支企业，它是不断有新陈代谢的。就说有些企业不行了，人家标普 500 就把某个企业拿出来了，把新兴的一个企业放进去了。这个是一个永续存在的，他比你的生命时间还长，这比你选中某一个企业，这个企业破产了，这个风险要小太多了，因为有人在帮你保证你投资的标的物是永续的。甚至呢，我们也可以拿标普 500 跟房子比，房子的可能的寿命都是 100年以上了， 70年以上的使用寿命，那跟你开始投资到这个房子的使用寿命相比来讲呢，他房子存续的时间长于你的寿命的情况下呢，这个是你是可以投的，在在这空置的风险之后，你是可以投的，你不能去投资一个比你生命周期还短的一个标的物，这个就是相对危险的。

[00:23:13.800] - Sean Wang

谢谢红雨先生对明斯基假说的这样的一个解释。这样的话，那我们就能够清醒的认识到，如果金融产品不可靠的话，可能就剩下房子这样的一些稳健的投资型的产品，能够适合我们去养老，适合我们去财务自由了，是吧？

[00:23:32.020] - 知名贷款专家 王红雨

嗯，对，就是你选择的资产的生命周期一定要长于你的人的预期寿命吧。

[00:23:39.280] - Sean Wang

那么我们最开始的时候已经说过了，就这个 2022年的连续加息七次，力度和这个加息的密度是史无前例，那么这个加息之后到底还有多远？美联储喊出了抑制通胀达到 2%的宏伟目标，这个目标能实现吗？有多大的可操作性？对加拿大加息的影响有哪些？加拿大本轮加息的镜头我们现在能看到吗？

[00:24:06.860] - 知名贷款专家 王红雨

是这样的，就是通胀率 2%。的情况下，而是可以保证这种大稳定。这是我们大家希望看到的。明斯基说的这种大缓和时期，人们是有一种回归的这么一种愿望。那么以前的经验也证明呢，是央行是有能力做到把通胀控制在 2%的，那么通胀控制在 2%意味着货币的购买力是稳定的，那么你家庭预算不会是因为想着明年通胀更高，今年是不是要囤一些货，比如说疫情，刚开始大家讨论了很多手指，呃，这种呢，就是预期会出问题的情况下，去做出这种反常的举动。那么央行，无论是美联储还是央行，他都不希望大家看到你做出的经济决策是依据未来通胀率更高，这样的情况下是很麻烦的一件事。那么就会出现什么收入跟物价的螺旋上涨，那就没完没了了，出现其实年内通胀率达到 20%，利率也达到 20%这种情况，那就出现民不聊生了。

[00:25:20.600] - 知名贷款专家 王红雨

所以呢，美联储一定要喊出这个口号，就是说把通胀率降到二，这个是为了控制人们的预期。就是他希望你的预期不要是基于通胀螺旋上涨的这种预期，而是基于他能把通胀调回来而去做经济活动的这一种角色。那么美联储自己也说 2023年是不太可能达到通胀 2%的，无论怎么加息都达不到大部分人的预测。无论加拿大还是美国，通胀回到 2%要到 2024年了。那么现在加息处于一种什么状态呢？伯南克最近出了一本新书，我看了一下书评，他的主要内容，他讲的一个观点是中性利率会降低。什么叫中性利率？这里边有一个技术含义，就是当一个利率是不影响你的经济决策，既不是去刺激经济，又不是抑制经济的情况下，这个利率就相当于不存在。这个叫中性利率。那么伯南克的新书的结论呢，是说中性利率以前在六，后来到五，后来到四。

[00:26:41.190] - 知名贷款专家 王红雨

那么目前这个状态下呢，中性利率应该更低。呃，没有说具体数字，但从它大致的意思理解，应该是 3到2 之间，就是中性利率。那么如果是中性利率是三的话，现在的利率是四。那么这个四的利率实际上就是一种限制性利率，叫 resistancebrit，就是利率高于中性之后，这个利率呢，就会限制人们的消费，限制人们的借贷。那么我们今天处在一个非常滑稽的状态，就是没有人知道加拿大的中性利率是多少。加拿大的控制性利率也就不知道是多少。美联储也好，加拿大央行也好，它通过加息，加息来测试这个限制性利率 registrationrate 的这个安全边界，就是说加到多少才能够抑制消费，才能够抑制借贷。所以我们处在这个非常尴尬的这个时代嘛，就是陪着央行在做测试。

[00:27:54.570] - Sean Wang

说我们是小白鼠。

[00:27:55.740] - 知名贷款专家 王红雨

我们是小白鼠。所以他要加，比如说加到现在，加到 4.25，那么呃，商业银行的 primary 的就已经到 6.45 了。 6.45 如果是疫情期间，你拿到 primerate 减一的话，那你的实际利率今天已经到了 5.45 了。从今年的七月份往前看，十几年的时间里，银行的批贷款的时候用的最高的压力测试是 5.25。那么 12月8号以后，浮动利率的所有的借款人，可以讲基本上是百分之百的借款人，它的实际利率已经超过了 5.25，也就是说央行的这个小阴谋得逞了，就是达到了加拿大人获得贷款的时候，银行所用的最高的测试利率，也就是已经到了这个崩溃边缘，就是承受力的崩溃边缘。当时我就说，按五点你能不能扛住 5.25 发给你的贷款？今天你的利率变成 5.45 了，意味着你已经到了非常危险的一个长的边缘。所以从这个情况来看， 2024年的第一季度，甚至整个上半年，我们会看到这种限制性利率会限制你的消费，会限制你继续借贷。

[00:29:17.940] - 知名贷款专家 王红雨

你可能会有一台车了，立时到急得干脆就换了，家里就剩一台车，就会影响到你家庭的财务决策了。你不一定是把房子卖了，有可能是把汽车贷款给换了，或者是本来想买新车就变成想买二手车了。会影响你的家庭决策了。这个就叫 risestriketowrite 起到的这个 effect。那么加拿大跟美国的这个限制性利率的水平是不一样的。主要有两个原因，一个是呢，加拿大的这个利率通常呢大家选择的是 15年多，也就是 5年。在美国呢，大部分人选择的是十五年期固定利率和三十年期固定利率。那你现在猛加息，对那些已有的借款人影响不大。尤其在疫情期间，买房的、疫情期间续约的都已经在一个很低的利率上了，你怎么还影响不到那批人？所以美联储要想测试出这个大家扛不住债务的这个压力的，它这个测试的边界会越来越高，它一直要是到确实影响到你消费行为了。

[00:30:26.050] - 知名贷款专家 王红雨

加拿大实际上现在看已经影响了，就是 4.25 已经影响了，所以整个这个。经济环境就决定了是你加息会加到一个大家都快崩溃的一个状态。那么美联储加息有可能会加到五。另外一个原因呢，刚才我们说了一个原因，就是很多人是固定利率 15年、 30年的，你现在加息不影响的另外一个原因，那就是很重要的是在次贷危机之后，我美国进行了一个大规模的这种叫 leverage，就是说去杠杆，就是那些真的买不起房的人，确实是把房子丢了，宣布个人破产了。也就是说在 2009年次贷危机大面积爆发的时候，美国那边是出现了大面积的去杠杆，卖房子呀什么的，大量的失业等等。恰恰加拿大没出现。也就是说在加拿大这个长期累积的这个债务过程中了，就没有存在的这么一个一个时刻，就是大家把房子都卖了，然后把不良资产都都都消化掉了，这个就去杠杆，就低。

[00:31:33.980] - 知名贷款专家 王红雨

Leverage 加拿大没，没出现这个情况。所以加拿大人累积的债务是比美国人累积得多的。在美国基本上是家庭债务的累计的金额差不多能达到 GDP 的八十多，而在加拿大的家庭累积的债务能够达到 GDP 的百分之 110。这种情况下，就是说加拿大的利率，加拿大人的利率敏感性更强，因为是借的钱多呀，他比美国人多呀。所以最终的加息终点，我们也不是说意见非常一致，但是主流的看法就是美国的限制性利率要达到五，才会改变人们的这个消费行为。而加拿大呢，达到 4.5 就可以基本上达到限制大多数人扩张债务，甚至是要重组原来的债务，减少消费等等。所以我们加拿大离加息的终点是非常近的，尤其是这次加了 0.5 之后。在加息之前我还担心央行这次加 0.25，那它可能就留了 0.5 的空间，那么这次它加了 0.25，实际上给 2023年去就留了 0.25 的空间，这个对 2023年每个家庭决策的确定性是有好处的。

[00:32:49.870] - 知名贷款专家 王红雨

也就是说加拿大央行一直起的套路就是前期加息加得很多，后边慢慢加。加拿大央行从今年 3月2号以来，这个加息还是很坚决的，而且也起到了效果，实现了他承诺的 fromload。而此时此刻，加拿大央行承受的压力要远远大于美联储，因为我们离这个债务的边界越来越近了嘛。很多人说买菜都费劲了，这是实实在在的，因为他要大多数人还是不想丢了自己的房子，那么他就要压缩其它地方的支出。所以我们看到的情况基本上就是这样了，加息就是这么一个情况了。利率呢，对于房贷来说呢，利率他不仅仅有负担浮动利率，还有固定利率。好消息呢，就是现在的加拿大的房贷的固定利率，上个月可能是在十一月份的时候，可能应该是达到了最高，基本上都在 5.6到5.8 之间，那么十二月份开始下降，现在可以到 5.3到5.6 之间，也就是说在短短不到一个月的时间下降了 0.3。那么这个固定利率的下降呢，是有很大很大的标志性作用，比如说你能拿到的利率是 5.3，那么压力测试利率就变成 7.3 了，那么上个月呢，最低的压力测试利率还 7.6 呢，所以就可能已经触底反弹了。

[00:34:20.950] - 知名贷款专家 王红雨

这个呢是对这个还想继续买房的人来说是一个好消息。七月份的时候，这个固定利率已经基本上看见顶了，就是七月份时候我们看到的固定利率的顶，现在已经证实那个就是顶了，就是七、八、九、十，基本上就是差不多是一样的，固定利率都停在了 5.5 左右啊，多多少少有 5.6、 5.7 的情况，现在是往下，下到 5.3 5.4 这种情况。那么我们现在来说浮动利率呢，也可以说是有一定前瞻性的，就是 2023年它的加息的天花板基本上是在 4.5 左右。

[00:35:02.350] - Sean Wang

您曾经说过一句话不加息怎么吓退那些机会主义者？这句话我们应该如何去理解呢？机会主义者真的会被吓跑吗？正儿八经的投资人应该如何扛住这一波的加息呢？

[00:35:18.600] - 知名贷款专家 王红雨

而我们所谓的这个机会主义者呢，就是特指一些手里有个三、 40万存款，无论他是在活期账户还是 GSC 里，他总觉得放在那儿呢是被了羊毛了而被别人接走了，他总想去做投资。那么这样的人呢？永远都有，天天都有啊！我们身边到处都是他这样的人，他通常在看哪一种资产增值快。他并不看自己是不是了解这种资产。那么利率非常低的时候就是疫情期间。那么房价涨的最快。而房价就吸引了这批人来，当房价没有涨那么快的时候，这些人就不来了。同时呢，像你说的这个加息也会吓跑了一些长期投资者。那么如果吓跑了的话，那就吓跑了，那证明他不是一个长期投资者。长期投资者就是在别人贷不到款的时候，你也能贷到款，那你的优势很大啊。你现在如果能贷到款，你就会去看这房价，简直是太可爱了，到处都可以买房。

[00:36:33.740] - 知名贷款专家 王红雨

那么如果是你有能力，却因为还怕不买房的话，实际上并不是一个成熟的投资者，还需要学习，还需要给自己反省为什么错过了这样的机会啊等等。慢慢的大家就会明白了，地产投资是一个不断买入，长期持有的这么一个过程，并不是说房价涨的时候房地产值得投资，下跌的时候房地产就不值得投资了，这是一种错误的看法，这是一个投机者的看法。投机者他通常是快进快出，投机者为什么让人觉得讨厌呢？就是说房价涨的时候他冲进来了，那么我们那个时候信心也比较足，也想去做地产投资，这个时候太多人买，把房价冲得太高，那你的首付就高，你要去下 offer 的时候，你要跟人家去摆的，对吧？去去拼六个 offer，拼 offer 的十个人下 offer，你又分不清谁是投机者，谁是投资人，只有出价最高的那个才行。

[00:37:41.060] - 知名贷款专家 王红雨

所以投机者冲高了这个资产价格，增加了投资者的竞争难度和竞争成本。同时呢，在这个房价不涨甚至下跌的时候，他又着急往外跑他会把这个房价带动的呢，快速的往下跌，如果没有这批人，房价可能不会这么快速的下跌，因为有人着急卖，才有可能房价下跌得很快。所以这个投机者呢，无论你喜欢他还是不喜欢他，都是客观存在，就是总有一些人在不了解自己。同时呢，又有个二三十万，这种情况下，他不断的在市场上寻找着各种能够快速升值的机会，实际上他自己在找的是一种被割韭菜的机会，因为他冲进去的是他不了解的资产。而像地产投资者，我们知道我们长期在这里边，我们知道什么时候涨，什么时间房价跌了，我就我，我一直在出租，对吗？房价跌了我也出租，房价涨了我也出租，跟我没什么关系。

[00:38:41.330] - 知名贷款专家 王红雨

但是对于地产投机者来说，他受不了，他是要把 20万放进去， 40万拿出来对吗？他拿不出来了，他就着急，他就 15万拿出来了。所以这种人呢，只能是他自己去交学费，教育他自己，我们是教育不了他的。所以我们说就是加息能够还是能够驱逐出去很多投机者，不要让他们在这个地产市场里破坏了这种投资的环境。

[00:39:11.240] - Sean Wang

你说这个这个房价被推高，或者被快速贬值，这个背后的罪魁祸首，还有这些投机者们在这个背后的推动，而对不了解的一些产品进行着错误的操作，等着被割韭菜是吧？那么对于稳健的长期投资人来说，就像弘毅先生所说唉，咱们甭管房价涨还是跌，这个房子一直有人主张，一直有人付的房租，咱们就稳稳当当的继续苗的下一套做准备就行了。好，我们这一段广告，广告之后我们继续分享。

[00:40:50.090] - Sean Wang

欢迎回来，这里是我的房东王 2012 冬季地产论坛，我们继续请问一下上跟我们分享这个财富自由和这个多套房投资以及目前价格状况的一些分析。那么刚才我们说这个最后一个问题的时候，就是加息会吓退那些机会主义者，会让咱们和正儿八经的投资人，长期的投资人去正确的面对目前的这样一个状况。那么现在很多人都被推高了，很多人都会收到这样的一封，这个是一个胖的银行发过来的一些信。那么如果是我们收到了这封信以后，正确的操作步骤应该是什么样的？

[00:41:35.760] - 知名贷款专家 王红雨

出格利率特指浮动利率，而且浮动利率固定月供，才会有吹个利率这一说，否则的话没有。那么我们看到现在市场上浮动利率一直在涨的情况下，借款人面临三种不同的情况。第一种的迹象是高成本，可能 nationalbank 只要加息，你的月供就涨了，这个不用想啊。第二种情况呢，就是像 HSBC 他加息的时候他没涨，然后到了吹个利率之后，它会通知你说你要越共要涨。这个时候呢，这个越共呢，很多人就发现了，也很惊讶，这个等于是前半年没涨，突然让我加这一次就是 HSBC 出现的情况就受不了。那么回去跟 HSBC 商量的时候，另外一个解决方式就是无论你现在的婚期是多少，它最长可以给你拉，拉回到 30年后还清，这样的话可以减轻一点月供。另外一种情况不是特别确定，好像是 RBC，就是它不允许 NIGHTMARE，谈最深就是必须付的延迟松了。

[00:42:49.020] - 知名贷款专家 王红雨

也就是说目前你现在的利率算出来的每月应付利息。如果超过了越共的话，它要求你增加月供达到 increase。这是我听说的 RBC 的做法。另外的呢，就是 TD 币，某 CNBC 吹个利率之后呢，可以开始这个 next，就是把一付本月一付的利息高于越共的那部分加回到本金里去啊。那么回答你刚才说的这个吹个利率征信的问题，而我呢，被这个问题困扰了挺长时间。我现在的处理方法是这样的如果是我自己的客人，我会把写好的答案告诉他如何处理，如果不是我的客人，但是是我们银行的客户，又不是我给做的，我就不做答复了，因为他不是一句话两句话能说清楚的事情，你直接去看信好了。实际上这封信都是多余的，因为呢，在签这个借款合同的时候，上面写的很清楚，就是达到这个利率之后开始滋生，而这句话是写在借款合同里的，银行都是安排客人去律师行签署这份合同。

[00:44:13.470] - 知名贷款专家 王红雨

那么 Initiative 到底是什么意思？也是律师负责解释的。在收到一份缺个利率指示提醒你合同里的这个条款被触发了啊，怎么处理上面呢？你要自己读懂你的信，如果读不懂而做出的错误决策的话，自己负责。我们华人很多，大部分人实际上都是伸手党，有问题有谁的联系方式直接就问。他也不去分辨这个，你觉得人家的举手之劳会不会影响别人的工作生活，浪费别人的时间？所以我的个人建议就是传个利率，这封信如果看不懂，就去找当初给你做贷款的人，解释如何作出反应，完全根据你家的情况。不是根据我的情况给你建议，而是根据你的情况。为什么我只回复我自己的客人？我知道他家的情况不是我做的贷款，我又不知道你家的情况，我怎么能笼统的给你一个答复呢？就是吃力不讨好的一件事，而且也不是我该做的。

[00:45:28.100] - 知名贷款专家 王红雨

同时呢，也希望华人们能够养成一个好的习惯，你在中国都知道，跟医生啊，跟银行工作人员保持一个好的个人关系，怎么到加拿大这件事就不做了呢？呃，遇到问题跑朋友圈去问，跑群里去问，谁有义务给你一个正确的答案，更没有人，去跟你聊半个小时，了解你家的情况之后再给你个建议，凭什么对吧？所以这个利率，这封信的问题要自己解决。

[00:46:01.060] - Sean Wang

对这个每个电站投资人的实际情况都不一样，不可能说我们用一两句话就能解决，就是换一句话说，这叫什么？一个药方治百病，这是不可能的事情。市场上从来不缺的是噪音和机遇。那么在目前的这样一个经济环境和低迷的地产市场环境下，最大的噪音是什么？我们地产投资人应该如何有效地去屏蔽这些噪音，如何在噪音当中寻找机会？

[00:46:31.900] - 知名贷款专家 王红雨

这个问题跟上一个问题有直接的关系。就说很多人呢是伸手党，他直接问你现在的噪音是什么？这种噪音是永远存在的，每时每刻都在变化的。我们做完这期访谈可能过一个星期，另一种噪音又出来了。那么我们不可能每周给你搞一次。现在噪音是什么，然后给你解决问题。这个呢，就是伸手党的做法。他就问你现在什么是噪音？我应该不听什么？我应该听什么？我怎么有这个本事呢？没有可能听到所有噪音，然后告诉你现在最大的噪音是什么。即使告诉你了，过一个月噪音又变了。所以大致的情况呢，我想就是我们需要有一个分辨噪音的能力。而 2021年我们回顾一下我们听到的最大的噪音，我们在东莞也进行了激烈的辩论，就是关于楼花。当时 2021年二手房的存量非常低，很多人想买房，贷款也能批，手里也有现金，就想做地产投资，尤其这个气氛到了，就想做地产投资，不买个房子好像就对不起自己。

[00:47:47.820] - 知名贷款专家 王红雨

这个时候呢，市场上出现了大量的楼花销售的广告。那么去年的情况，实际上其实这种噪音是非常严重的。为什么我们能够搞一个这个楼花买还是不买的这么一个讨论。而且昨天晚上我还看了一下，这个点击量是相当高的 3.6，而且评论也达到了最高峰上百条，就是实际上这个就是我们现在需要回顾。噪音是怎么来的，而且如何识别这么大的噪音。刚才我们说了一个噪音的源头，就是因为二手房太少了，大家又想去蹭一下这个地产投资的热度。那么。就出现了很多人在推销楼花，而又有这个需求，一拍即合。那么去年我们看到非常清楚的情况，一点是面粉比面包还贵，甚至贵 50%。 ¥150 买的面粉面包， ¥100，你拿了之后就可以出租了。而 ¥150，你买的面粉，这个师傅在 4年内你能不能做好这个面包，首先你就不知道。

[00:49:08.690] - 知名贷款专家 王红雨

那么做好了这个面包。 4年以后， 5年以后这个面包值一定值 ¥180 吗？不一定啊，只是一种假设呀。如果做好面包的时候，面包的价格市场价掉到 130 了，那你就是亏钱的。而且我们当时也分析得非常透彻，就是说这里边是有机会成本的，你在 2021年你拿出 20万买个二手房，立刻就有杠杆进来了，就是银行配了 80%的配资，同时扛起了债务之后，立刻就有租客进来帮你还贷款，那你买了楼花呢？无论你是首期交 5%还是交 10%，那你 1年之内总要交到 20%吧，交了 20%之后，你什么杠杆也没有啊，没有银行来配资啊，你只是买了一堆面粉而已，谁也不会上去吃面粉呢，对吧？租客不会说是是是，租一个楼的，只能是租一个二手房他才要住啊。所以这面包跟面粉是有本质区别的，所以我们在这个面粉价格最高，而且胶合面粉这个气氛最浓烈的时候，我们除了实际上就是在解释噪音是怎么来的，我们是在现场解释这个噪音。

[00:50:24.330] - 知名贷款专家 王红雨

我们现在做房产评估的时候， 2018年买的楼花，基本上勉强能评估到当时的买家，也就是那时候那面粉做好了，面包能面包，现在就是这个市场价啊。那么很多噪音说楼花比二手房增值快，这就是胡说的嘛，这就是噪音嘛。你楼花交割的时候的市场价就是当时二手房的价格决定的，那么现在这个二手房在你买楼花那 1年， 5年前它是什么价格，你就比较一下了。这不可能出现楼花比隔壁这个二手房涨得还快啊。这些都是噪音。我回头看，为什么是仔细八这个案例就是要看。这个噪音怎么来的？就是迎合了你的需求。你那个时候接不到款，接不到贷款，手里有 20万。而正好有一个销售就来跟你讲了它的好处，你就直接套了一个信息解放出来了。而且呢，他会旁征博引说你看谁买了，你看，我还买了。

[00:51:29.530] - 知名贷款专家 王红雨

包括等等这些说辞，就是为了套进这种信息建房里不让你去比较这个什么机会成本呀？而去分辨面包跟麵的区别呀，等等，这些全部都给你屏蔽掉了。就是让你在这一个点上想。所以我们看这个噪音的主要源头，一个是销售人员，另外一个呢，就是迎合你的想法，迎合市场。制造一个信息建房的这么一个环境，会跟你讲楼花。问我给客人年年年年买的，年年每年交的涨的多少钱，他给你讲的这个，他完全屏蔽了，比较那个机会成本。如果那 1年你帮客人买的是二手房呢，那已经做了三次反弹了，买了八套房产了，这个这个，这个机会成本是一定要屏蔽掉的，否则的话没办法讲这个故事。这个就是说我们看看噪音怎么来的，我们应该怎么屏蔽。另外一个普遍的噪音就是今年比较大的吧，就是大家都能看到的，就是说利率这么高了，为什么政府也要加速建房子了，地产投资没希望了，不会像以前收益那么大了。

[00:52:45.640] - 知名贷款专家 王红雨

这个呢，也是啊，就是他在用此时此刻这个高利率来给你解释。甚至有人还拿出来说，你看越共是多少，租金是多少，怎么怎么怎么样，来来来，来来断言说以后的这个房产投资可以从从今年开始，房产投资就不是个投资了，房价也不可能涨了，然后你也不可能以这个养老了。这种断言的东西，它屏蔽的是什么？屏蔽的是这个。实际上，呃，安省每年新增的房产就建好的房子，就 700万套进来的人口呢，现在基本上是二十万人，每二十万人算不算本地出生的，那么至少要需要差不多 10万套房子，年年累积下来已经有很大的缺口了，而且现在还在加速这个新移民的流入，因为疫情耽误了 2年，加拿大很严重的这种这种劳动力短缺，就是 800 多万那批人退休，人家盼了一辈子了，好不容易退休了，他不会等你说我新移民不够，我再坚持 2年，再干 2年，不会的，他到六十五、六十七他就退了。

[00:53:59.920] - 知名贷款专家 王红雨

那你这个新移民，他是需要时间去熟悉环境才能进入这个 workers 里边，劳动力市场里边呢？加拿大呢，现在基本上存在三个政策的错配，这个是很明显的一种。有一次央行一个副行长在那个滑铁卢大学讲课的时候，突然就呃，就把这个矛盾就给说出来，但是很少有人注意，当时他做完了这个演讲之后，就有那个滑铁卢大学的年轻人问他说该不该买房子之类的事儿。当时这个副行长脱口说了一句话，他说那是 house，你掏了税。也就是加拿大现在存在着三个 Pole，所以完全不搭界就是。你说美国人跑了谁就是新移民政策的 maturepolicy，就是货币政策，然后就是住房政策，住房的耗尽抛了税完全不搭界。就是说移民政策考虑进多少人的时候，他不想操心，跑了税那么慢的城市跑了，所以他在加西的时候，他不会去考虑你这个债务有多少，他反而是让你陪着他去，是那个 registration 瑞特的边界。

[00:55:16.310] - 知名贷款专家 王红雨

所以这些东西完全都不搭界，不搭界之后就造成的这种矛盾，实际上就是给小的地产投资者创造了机会。今天的主题就地产投资危与危机，当没有危机的时候，怎么可能有机遇呢？想一想，如果没有 housingprice，没有住房危机，地产投资毫无意义。如果是说新建的房子完全能卖到这个新流入的移民的数量。这种情况下，就不存在住房短缺、房价上涨，不存在租金上涨，那么地产投资就毫无意义了。地产投资者看到的就是这个危机，他才会去做这个。这个投资也就是 housingprices 从来没有解决过，而且愈演愈烈，每次大选的时候拿出来讨论一次，然后什么问题都没解决，又返回回去了，下次大选 4年以后再拿出来。所以这个危机是越来越严重的。那么地产投资者面对这个。危机住房的矛盾的情况下，就是地产投资者的机会，你怎么能说这个机会没有了呢？除非你看到了 housingpole 是跟你因为美国人抛了事一致了，它才会出现地产投资没有机会。

[00:56:42.660] - 知名贷款专家 王红雨

所以呢，这个这个噪音的话呢，只要你把这个视野扩大一点，跳出这些给你制造信息建房的人设置的这种边界，你一定要跳出来。刚才我们举那个例子，也是地产经纪给你设了一些思维的信息建房，那你就要跳出来，你说楼花这么赚钱，那它跟二手房比较呢？这个就是扩大了它的范围，你自己跳出了信息建房之后，自己就比较出来了，并不是要把它逼得哑口无言，那有什么意义，对吧？它一定有各种说辞的。包括今年还有人说买楼花好呢，为什么呢？买楼花现在不需要贷款啊，不需要那么高啊。那交房的时候正好跨过了利率最高的时候。这种假设就是假设交房的时候利率比现在低。这种假设成立吗？太乐观了，对吧？但是他为了卖楼，他只能这么说呀，对吧？他永远都要给你找到一个满意的理由了。

[00:57:47.570] - 知名贷款专家 王红雨

但是你是需要跳出他这种信息建房去看更范围。这个就是我们要说的，这个就是你自己如何作为一只羊，你无论是孤零零的一只羊，还是羊群理智的羊，自己看脚下的路，这是最关键的，不能跟着乱跑。还有一个，我自己最近听到的，就是最近几天有一个客人给我打电话说，他说保险单做抵押拿到的金额也很大，而且利率还不高，这个能做地产投资吗？我说你只要能借到钱，当然能做地产投资了。他说那是不是买保险比投资房子还好呢？我说你这个问题是怎么来的呢？首先，你如果以保单的按时外流，或者 seewaterseetheworld 做抵押借钱的时候，你是不是要交了很多年保费之后才能产生这个开始外流，以至开始外流，做抵押去拿钱，对吗？去借钱，你可以买投资房，那么你在交保费这么多年里，花费的时间和投入的钱都是你的机会成本。

[00:59:02.540] - 知名贷款专家 王红雨

那么劝你买保险的人，会拿出一张保单跟你说，你看这个人有看失败率有多少，然后他抵押借到了多少，然后利率是多少？他是要卖着一张保单给你。那你自己要想一想，这个时间成本、资金成本到底值不值得？我们任何一种投资都是要跟其他类型的投资进行比较的，如果你被他圈了这个信息检方的话，那你就从开始买保险开始问你什么时候买房，这样你要等到房价涨到多少才能从你开始万柳拿出来。所以你要破掉这些这些说词的情况下，你自己的视野需要更大的。需要更大的，而且不能顺着他的东西讲，或者是说地产投资者的一个基本素质，就叫批判性思维。你不能总点头，点头可以，可以，好好好。对对对。你要跳出来去看，需要跟更多的投资产品进行比较，更长的时间进行比较。

[01:00:10.810] - 知名贷款专家 王红雨

这个就是我们识别噪音和屏蔽噪音的这么一个办法。我就没法儿给大家罗列那么多噪音，我不知道你听到的噪音是什么，我也没法帮你不过，但是给大家讲一个规律，就是这样，你批判性地去去看别人说的东西。

[01:00:30.940] - Sean Wang

那么说到这个楼花转让，因为现在利息利率这么高，确实有很多人没有办法贷款了，但是他手里确实还有这个二三十万的这样的一个首付款。那么是不是这些人适合现在去买楼花，还是说等一等，努力提高自己的贷款能力再去投资二手房呢？您有什么样的建议呢？

[01:00:53.620] - 知名贷款专家 王红雨

这里面需要考虑两个问题一是机会成本，也就是说你这 20万如果能买二手房的话，就一定不要买楼花，否则这个 20万你的机会成本非常大。第二一个就是价格，如果这个面粉的价格比面包高得太多了的话，是没有必要的。我买过三个楼花，交割了三个，后来我又买了四个楼花，一个烂尾了，买的三个楼花就要买的时候，我自己都比较了，当时就是这个新楼盘旁边最新的那个已经建成的二手房，它的价格是多少，我买的时候基本上是楼花的卖价比二十，旁边的二手房的维持的价格能高 15到20。现在你找不到，这就是基本上不存在楼花投资的机会，就是今天这种状态不存在，就是说两个市场的定价太不一样了，二手房市场就完全是市场定价。那你人为做不到的事是把它弄高或者弄低。但是新房定价呢，它基本上是以成本推动的，要按社会公布的，这个说一个房子平均的开发费用就是十一万六。

[01:02:12.830] - 知名贷款专家 王红雨

以前是没有这么高的。那么二手房很多房子它是在市政府开发费用五万、六万的时候建成的，现在楼花你要建一个楼花了，这个开发政府收到的行政费用，这个开发费就十一万六了。问你跟当年的那个是没法比的。所以这个就出现了面粉的价格太高了，甚至有人炒面粉，对吧，很多人就是在炒麵粉的嘛，就是面包没有做成之前在这儿炒，而其实炒的空间已经很小了，因为它定价就这么高。第二呢，这个政府有的时候做的一些政策呢，它的初衷可能啊，我们一开始没理解，慢慢会理解。比如说像禁止未来 2年，禁止禁止非居民买房，实际上这一个受影响最大的是楼花市场，地产经纪，很多人把楼花推给非居民的。非居民，他觉得我孩子如果在这儿毕业了，我就可以死掉，不毕业我就炒面粉啊。

[01:03:22.550] - 知名贷款专家 王红雨

那现在好了。记者非居民连签都没法签。这些就实际上在把一些投机者用行政命令也赶出市场了。所以我们看到的这个吴楼花火爆的场面啊，基本上都是人为的了，就是把一小撮人放在很小的一个空间，然后拍个照，说你看这么多人挤在这买楼房，这都是人人造场景了，大部分楼房连 30%都卖不掉，所以这个这个会持续比较长的时间。一个是面粉的价格太贵了，一个是投机者被赶出去太多了。那么这就会导致另外的一个好 increase，就是 5年以后没什么新房建成，因为现在楼房卖不掉，这是客观存在的。呃，我回答你刚才那个问题，就是你要考虑机会成本和你买楼花的这个实际的这个价格跟二手房到底差多少？如果是这两个问题回答的答案都是 NO 的话，实际上是不要碰楼花的。

[01:04:36.430] - Sean Wang

好，我们下面就来探讨一下买多套房的这样一个策略。您说过，人这一辈子买房只需要自己出一次首付，买了第一套房子之后，以后买的所有房子，包括投资房都是换的，不需要再出首付了。那么我们如何去理解这句话？这句话有没有什么样的前提假设条件呢？

[01:04:58.630] - 知名贷款专家 王红雨

我们看到的，尤其我自己的工作经验总结出来的，就是当家庭收入少的时候，比如说这个年轻人刚刚有工作，还没有结婚，那只有一个人的收入，这个时候就按照自己的能力，在父母的帮助下，买第一套房子，约去自住过个 23年。在这个过程中，也需要寻找机会，比如说升职加薪了，房子也涨了，这个时候呢，可以把 A 房子的贷款作为反弹，把当年的自己投入的这笔首付拿出来买入 B 房子，做这个自住房。这里边关键的一跃就是 A 房子卖还是不卖，如果你卖了，一直就是一个红毛呢？如果没卖，那么买入 B 房子的时候，你就变成了 vendor。因为 A 房子出租了。在这一点上，为什么我们很多人就是在我以前的视频下面留言说我讲的太理论性，就是说这种太理想化，说 A 房子跳到 B 房子， A 房子不卖，这种是一个理想化的状态。

[01:06:09.820] - 知名贷款专家 王红雨

我在这里做个澄清，这个绝对不是理想化，是实实在在发生的，是我每天正在做的工作，就是年轻人。 A 房子不卖了，然后比如说这个一期间，一之前买的 condo，现在看房价的话差不多涨了 35%左右，就 2019年12月之前，你只要是买了康斗，现在也涨了将近 35到40，这个时候呢，你已经 3年了，还贷款还了 3年呢，尤其期间有 2年利率特别低，所以本金换的也很快。这个时候呢，你做日常那拿出的钱去买下一套，有可能还是抗的无所谓啊，但是呢，你多了一套房子，你的身份或者财务的阶层就变成了 vendor，继续可以这么操作，就是买 C 房子。 A 房子跟 B 房子，然后新房子时候很多人就已经结婚了，跟他们两个人的收入了。那么你可以用两个人的收入来推算，那是 A 房子 B 房子，然后拿的钱更多，买的 C 房子就更大。

[01:07:20.680] - 知名贷款专家 王红雨

那么 C 房子也可以少，借钱也可以借到最大都可以。那么 C 房子住进去之后呢？可能就安定下来了，要生小孩了。在一个学区可能要住个四、 5年。这种情况下，那就拼命去换自住房。也有一些比较暴力的手段，可以一次把房子还清。我写过一篇文章叫房奴翻身得解放吧。这个这篇文章详细介绍了，就是说你在住在房子的时候，想用暴力手段，如反弹四 A 房子 B 房子一次过把 C 房子还清。这种情况呢，是可以做到的。但是有几个假设条件。所以你刚才问的这种说，我指出一套房的首付不断的买多套房的前提条件是收入一定要稳中有升。第二，房价也是不断上涨的。或者是说你至少是在你要容易反弹死的时候，房子是上涨的。是这样的。

[01:08:30.570] - Sean Wang

当然大家也要注意到这里面的前提条件呢，红雨先生也已经明确的说出来了，这个收入要稳中有升，然后房价是在一个上涨的一个空间。那么这里面又涉及到一个问题，那就是在 A、 B、 C 当房子就是选择加按的时候，我是只要这个房子积累出来一定的这个财富以后，我就把它加按上了。还是说我选择什么样的一个时机比较合适呢？

[01:08:57.300] - 知名贷款专家 王红雨

其实我觉得买房的时机只有一个，就是你能将现有的房产拿出来的钱，够下一套房首付的时候，就是你的买房时机了，你不需要找别人的时机，也不需要地产经纪告诉你时机，你的时机是你自己掌握的。

[01:09:17.340] - Sean Wang

也不用管房价高低什么。

[01:09:19.470] - 知名贷款专家 王红雨

房价高低，利率高低，跟你都没关系，你的机会在于你的借款能力。

[01:09:26.520] - Sean Wang

当你有了这样的一个借款能力了，这个有了足够的钱。假设您已经瞄准了地方，这个需要这个首付 20万举例子，那么如果说您能在 ABC 里面能够加按出 20万的时候，那就是这个您买地方的实际甭管地方的这个价钱比前年涨了多少，还是比前年跌了多少？利率现在是五还是八，可能都没关系的，是吧？

[01:09:51.930] - 知名贷款专家 王红雨

而很多人在表达自己是一个良心经纪或者是良心专家的时候，最后都会捎带说一句，就是说不要把杠杆加到最大，不要满仓啊。来显示自己的这个良知和这个经验。实际上呢，因为今天他们都不在，所以呢，我可以评论一下他们这些做法，这种做法在我看来呢，叫老婆饼里没老婆，良心经纪里没良心。这个借款是不是拉到满，说这些话的人心里是没有概念的，他不知道自己在说什么，他只是为了表达自己有良心。我们看一下银行的这个贷款规则，就是投资房可以借到年收入的五倍，减去自住房余额，按照我们刚才讨论的这个顺序，假如你用我说的办法，用暴力手段把C房子完成零了，因为你要稳定地在这儿生活很多年，生儿育女啊等等，那么C房子变成零之后，你就可以直接买的房子作为投资房了。那么按照银行的公式 D 房子能借到多少钱呢？就是你家庭年收入的五倍减掉 C 房子的余额， C 房子余额是零了。所以对于一个十五万的家庭收入的家庭来说，那么他每一套投资房都可以借到七十五万，那么银行最多能批十套投资房，也就是说理论值这个十五万的家庭，他的负债拉满意味着五十倍年收入就是 750万贷款是拉满。而我们实际看到的十五万的家庭，基本上连 300万、 400万的债务都没有。这个时候你也去听这些良心经纪的建议的话，实际是完全没有必要的，因为这些人不知道自己在说什么，他不知道边界在哪，这个危险的边界在 750万。而不是说 100万，他就说你接了 80%，接了 100万，你的这个债务就拉满了，离拉满差得太远了。所以有参赛的时候，我没法当面跟人家揭穿这种事儿，但是他们不在，我就可以说了。所以说话给建议的人一定要自己掂量一下。你真的明白什么叫债务加满吗？那么我举另外一个极端的例子，就是一个人他到五家银行都申请不到贷款，他现在连一套房子也没有一笔，连汽车贷款都没有，他非得要借 100万。那么在这种噪音很大的时候，可能这些良心经纪反而介绍他们去找影子银行了，甚至去找时代借了 100万，就这 100万就已经拉满了，不是 750万。如果你是信贷员的话。其中有一个你在放款的时候考量的一个标准就应该是，如果你面临的是一个企业，你就看一定要看这个企业一共有多少负债，对吧？这是肯定要看的，就是已有的负债有多少了，我才能决定下一笔给不给你，对吧？这是首先的一个条件。另外一个条件是什么？这个人，这个企业他的负债到底是从哪儿来的？如果这个企业已经民间借贷了，你一分钱都不能借，他什么人？才开始民间借贷，就是庞氏骗局的那种债务吧？这个也是明斯基说的嘛，就是三种债务，最后一种债务就是庞氏骗局，是债务借了这笔还那笔，就说十个锅，一开始九个锅盖很来回捣腾的，甚至后来变成金，情况恶化了，十锅五个盖，最后变成十个锅两个盖，实在扣不住了，他才去找民间借贷。所以我们看到的情况就是民间借贷就是叫杠杆拉满了，这个你不用管它已有的余额是多少。只要去民间借贷，就是两个拉满了，这个是不能碰的。就我们第一次讲座的时候也说了，有一条红线，五家银行都说你不行，那这这条线就是红线，你越过去了，自己承担责任。如果你不知道怎么越过去，那就去找那些良心经纪帮你约。

[01:14:48.010] - Sean Wang

那么现在这个利率高啊，有很多人他也在担心，就说如果说我杠杆拉的就是在大银行里面儿，拉的太满的话，我月还款这个太多了，会严重影响我的家庭这个负担。那么对此您有什么看法呢？

[01:15:04.880] - 知名贷款专家 王红雨

这个情况现在已经实实在在存在了。这个并不是说你在做贷款的时候你预计不足，而是央行加息是我们全体人民在陪着央行在测试restrict rate 这个边界的时候，你要承担的一定的压力。那么每个家庭肯定现在面临的情况就不一样了，你是 5.25 的利率，那你的利率现在涨到是 5.65 的情况下，可能你就是最先受不住的那那部分人。那么这个时候呢，你就要考虑几方面，要重新安排自己的资产负债情况了。这个是有一个优先级的，上次我们也开玩笑了，说如果你是在这个生活在大都市的话，那你汽车贷款不玩了，赖账对吧，让它收回去，这对说通那天你以后就坐公共汽车了。这个就减轻了你的家庭债务了。对于一个家庭来讲，它的债务就是当你遇到财务问题的时候，肯定不是说只有房贷付不起了，而是说所有账单来的时候，你开始做排序了，先想好哪个，而且又要甚至要决定哪个君，我今天就决定这个就是要赖账了，以后不还了。

[01:16:19.400] - 知名贷款专家 王红雨

那么对于加拿大人来讲，通常是房贷的那个，那个越共可能用公款是最高的，但是呢，这个呢又是最不敢不换的。所以呃，如果手里有很多套房，卖一套去解决所有的财务问题，这个是完全可行的，完全可行的。但实际上我们看到的这个我们叫 flyersell，就是逃命式的销售，非常像我这种情况很少很少。如果是有大量的 finance 的话，不可能房地产交易量这么低。大家都是在保房贷，都是在保这个，有地方住，这是最基本的，对吧？所以我们看到。基本上拼命抛售房产的人并不多，而大家有些没上车的人，盼着别人抛售房产而不惜成本的方式抛售房产，这个也不可能不惜成本。因为你卖掉房子拿到的钱一定要够还按揭贷款的。不过，按揭贷款这个开头就没办法转转让，对吧？所以，呃，这个债主在央行帮我们测试的边界之后，每个家庭都会重新考量一下哪方面做得过度了，哪些方面需要做作为调整。

[01:17:50.830] - 知名贷款专家 王红雨

我觉得这也是一个良性去杠杆的这么一个过程，不是什么坏事。

[01:17:59.200] - Sean Wang

这个实际上涉及到了一个债务管理的问题。我们先进行的广告，广告之后我们继续探讨家庭的债务管理。

[01:19:17.210] - Sean Wang

欢迎回来，这里是王他们家沙发的王 200 加拿大地产冬季论坛。那么我们继续跟红雨先生学习家庭债务管理方面的内容。您常年有一句话，建立以房贷为核心的资产包，是中产阶级逃离投资理财陷阱的最重要的途径。这里的关键词是房贷，不是房子。那么是不是我们可以把这句话理解为不管什么房子，不管房子在哪儿，只要房贷不断增加，就能获得财富的持续增加呢？

[01:19:52.600] - 知名贷款专家 王红雨

提出这句话的人不是我，是中国的。有一位作者叫欧盟笑。在网上大家管它叫欧盟。他提出这句话呢，是基于他在上海的投资非常成功，当年没有限购限贷的时候，他把这个信用卡都拉满了，去买了很多这个上海老破小的房子，后来证明是十几倍的这个涨幅。所以说呢，这个以房贷为核心作为资产包的前提条件，就是要在大都市买房子。而对于多伦多的人来说，基本上说不需要太费心，我们就是生活在加拿大的，叫守卫城市，每个国家都有守卫城市，就是这个国家里的人最向往的、工作机会最多的城市。那么在中国呢，不止一个守卫城市，有这个上海啊。而北京啊，深圳啊等等这些广州都属于守卫城市。那么在加拿大实际上就很少，主要是集中在多伦多和温哥华。这个呢，要么是工作机会多，要么生活条件好等等。

[01:21:11.700] - 知名贷款专家 王红雨

所以我们先圈定就是要在守卫城市就简单化，把守卫城市。如果你说守卫城市的房价太高了，你退而求其次，可以去渥太华呀，蒙特利尔啊，都可以。所以先锁定，这是人口最密集的，大家最愿意去的，工作机会最多的地方，这是要守住的。然后呢，就是你守住了其他，那么你房贷越多，肯定是资产越多的。

[01:21:40.180] - Sean Wang

那就是说这个首先还是要保证这个房子在这个好的城市，它能有升值的这样的一个潜力和空间，是吧？

[01:21:49.090] - 知名贷款专家 王红雨

升值是第一位的。

[01:21:51.270] - Sean Wang

就说如果没有这个升值的潜力的话，这种资产绝对不是好资产。

[01:21:57.540] - 知名贷款专家 王红雨

不能说绝对算不上。就是像在多伦多，我们大部分房主，当你接到 80%的时候，你是要忍受负现金流了，那么这种忍受不是奉献，它是要在房子增值卖掉之后，是要把忍受的这些负现金流的钱要拿回来的。我们投资就是把现金变成某种资产，然后再把它变回现金，那么这种资产你没办法拿地消费，你最后是要变回现金的。最后我们要看到的就是说，我们变成这种资产，拿回来之后，现金会不会变得更多了？那么在这个过程中，你是不是有现金流、正现金流、负现金流不是那么重要。我们投资的目的是换回现金的时候现金更多，所以升值是第一位的。而如果你能找到说升值不是很高，但是你投资时在持有期间又有正的现金流，这样你觉着也可以，那就可以。每个人都想最优化，但是没法最优化的话，你只能退而求其次，而不是说这个不能最优化的时候我什么都不做，你可以选择自由的。

[01:23:13.860] - Sean Wang

那既然可以选择自由，那我想问问您，卡尔加里您觉得是在我们这样的一个资产管理里面算是一个好的一个债务吗？如果说我们去那儿投资房子的话。

[01:23:24.990] - 知名贷款专家 王红雨

2014年之前我有一位客人，他是在一个大庆石油工作过，然后有这个石化的背景，他在我帮他做了贷款，在多伦多买了房之后呢，他就被国内的某一个企业请去做卡尔加里的一个收购，就是国内企业收购的一个企业做 CEO，然后我临走的时候就跟他讲，我说冯大哥你去那边呢，注意一件事，不要买 100万以上的卡尔加里的房子，因为我看了一下卡尔加里的房子的房价的波动啊，在 30到40，就是说呃，涨跌幅度太大了，那么如果是在最高点和最低点比，波动幅度是三四十的话，那就差出七八十了，这个房价，所以我说你去了之后，现前摸摸情况，如果是经济不好的时候，你买 100万以上的房子，经济好的时候不是油价好的，油价高的时候你不要买 100万的房了，油价差第一的时候你可以买 100万的房，这是他临走时候我给他的一个建议，这个建议差不多快 10年了，我觉着一直都好，是今年我有自己的客人，就是因为卡尔加里那儿的工作机会好，他就去了卡尔加里工作。

[01:24:46.320] - 知名贷款专家 王红雨

正确的做法我觉着是拿着卡尔加里的高工资去那边工作，去租个房子，然后投资房，买在他原来有的自住房不要卖，这是正确的做法。但是我的确看到有错误的做法，把他的房子，他认为好了，二月份把房子卖了，然后举家去了卡尔加里，在那边买的自住房，现在的油价是 ¥79，他搬去的时候 100 多，现在已经就看出就是经济往疲弱疲软上走了。那么加拿大的采油成本基本上在 ¥45 左右，如果油价降到 ¥50 的话，我们再去看卡尔加里的房价到底怎么样。那么这个过程中，假如说我们说从多伦多跑去卡尔加里租房子，你只看租金的话，那么没有看全过程，也就是说你现金变成房子，这是一个开始，那么房子变成现金拿获得的钱会不会比你的现金变成金田一的房子在变坏的拿得更多呢？你是要看总体收益的，不能只看就是有正现金流这么一个以一个非常非常有限的这么一个这一个点去比较。

[01:26:09.090] - 知名贷款专家 王红雨

而投资是要看获得的总的现金是有多少的，如果是看在过程中，能有多少现金回报，这个有点太片面了。我大致的想法就是说卡尔加里目前的情况，工作机会啊，收入啊，可能是比多伦多某些岗位是高的，可以去工作的，但是没有必要买。卡尔加里的房子是在卡尔加里工作，买的房子应该是最佳选择。当然也有次优选择，那就是大家自己选的问题了。

[01:26:42.800] - Sean Wang

你也说这种家庭的债务管理，它的根本还是要看您的债务能不能产生出来这个增值，这是最根本的一个要求，如果这个要求满足了的话，那么可以放心大胆的在哪里？甭管什么法，咱不说了吗？为什么防的，甭管在哪儿都可以去大胆的投资啊，这是，但是根本绝对不能变。不要拒绝这个一时的这个正现金流，负现金流可能是这个在债务管理上就有失偏颇了，对吧？

[01:27:15.650] - 知名贷款专家 王红雨

对。通常我们给建议的时候呢，就是像这个，我太太有时候就说我，你给的建议太笼统，不是用于呃，就是 specific 的家庭。我说这也没办法，因为像防盗网这种平台的话，你又不能可能针对某一个人的情况进行分析，而这也包括就是说刚才我们谈到的，说这个老婆老婆的良心经济的没良心的情况，就是说而如果是地产经纪或者是我们都需要做到一个最基本的事情，就能有 customer，就是你一定要了解你的客人，否则你给的经验，你给的建议就不适合那么笼统的说不要债务加到最大，然后自己连债务最大化的定义都搞不清的人呢，实际上是连笼统的这种都不应该给，对吧？那么我也是关于像卡尔加里这种话题呢，我也是给的非常笼统的建议，希望大家呢就是根据自己的情况找到自己的解决方案。

[01:28:22.430] - Sean Wang

对这个每个人的实际情况我们已经说过很多遍这句话了，每个人的实际情况都不一样，每个家庭的实际情况也不可能完全一样，所以究竟该怎么做，哪些是对您正确的说法，哪些是可能不适用于您，还是要学会独立思考，做那种独立思考的。

[01:28:40.320] - 知名贷款专家 王红雨

样式的是，是。

[01:28:41.720] - Sean Wang

您在咱们冬季论坛第一场的讨论中曾经提到首次购房者比例下降，上车的台阶越来越高了，那么您对这些想尽快上车的首次购房者有什么样的意见和建议呢？

[01:28:57.560] - 知名贷款专家 王红雨

首次置业实际上最关键的就是找，上车以后呢，都是有机会换的，早上车早换车。而如果单从这个华人社区的角度来讲的话呢，恐怕就比较看不出来有什么特别的方法给大家说如何走上上车。我过去 13年的职业生涯就是做这个房贷，这个业务，我能够可以负责任的告诉大家，我们华人这个新移民的族裔或者是年轻人，跟从印度来的这个族裔的年轻人的想法是完全不一样的，这个是文化属性决定的。从银行的这个房贷业务量背后能够看出来，就是很多印度来的年轻人，新移民首次置业的时候呢，他们 5%首付就买房子。 5%首付意味着什么呢？ 50万的房产，只要自己有 25，再加 1.5%的这个房价， 1.5%的 callinhouse 的，基本上就是说三万块钱首付的情况下就应该上车了。但是对于华人来讲是完全不接受的。我这 13年的职业生涯中，前 8年的主要市场就是我们也要做市场推广，那么做市场推广的时候，你需要做选择是在这个首次置业的人人群中做广告呢？还是找这种换房的人呢，还是找投资人呢？在这个市场选择的时候，我前 8年选择的都是首次置业的这个人群。

[01:30:46.520] - 知名贷款专家 王红雨

经过 8年之后，我基本上放弃了去在华人社区里传播低首付买房这个概念，因为无论如何华人都不接受，就是 15%首付他就接受不了。就是说如果一旦房价跌了呢，跌 10%呢？怎么怎么样使下跌 10%，你也是住。跌 10%，银行也不朝你要钱啊，不要求你提高，越共也不需要你卖房子，所以华人就想不开这件事。所以我们看过去十三年来，由于印度裔的这个加拿大移民呀，它采取的买房的策略跟我们是截然不一样的。所以从今天的市场看，印度的新移民换房的这个能力，规模要比华人大得多。所以我相信在这个地产市场的交易中，华人占主导地位的年代已经过去了。就是首次置业太难了，尤其华人坚持 20%首付。这种情况下，那你就坚持你的啊。那么我是不去做这个市场了，我去做这个换房的，要做投资房这个市场，因为这些人看的更清楚了。

[01:32:13.190] - 知名贷款专家 王红雨

尤其是什么呢？投资者他非常明白，他一共就付了一笔首付，已经这么多房产了，他根本不担心我买下一个房子赔还是赚，你的本儿就是第一套房子的首付，再买一套也是银行的钱，再白更多套还是银行的钱。实际上，赔和赚，他已经想的很清楚了。但是首次置业的人想不明白，他怕赔了他自己手里那 ¥3万。这件事儿我是放弃了，我是不会去教育这个华人社区说你低首付就可以买房啊，你一定要用好加拿大这个政策。我从登陆加拿大 2008年到现在，加拿大一直是首付最低 5%啊。你 5%首付就可以买房子，那么像 2022年、 2023年你去看吧，就是 50万的房，而 50万你是能买到房子的， 2021年恐怕都买不到。那么 5%首付仅限于 50万以下的房产， 50万以上的房产就是超出 50万那部分首付是 10%，这样也没多少，对吧？我们算 70万的房产，那么超过 50万的部分只有 20万，那么首付需要 20%，那就是 2万，前 50万是 5%的首付，那就是 25，那么 25 加上 2万，也就是 45，你就可以买 70万的房产了。

[01:33:44.420] - 知名贷款专家 王红雨

那你不满是完全你自己的选择，这个跟人家政府也没关系，跟银行也没关系，只不过跟我们华人这个文化属性有关系。就怕赔啊。这里面又说到了一个，就是行为经济学里边说的那个就是损失厌恶。当你觉得有可能赔 ¥1 的时候，他是不会干了。二、如果摆在你面前，呃，一个机会说有可能赔 ¥1，有可能赚 ¥1，你可能就不参加这个赌局啊。什么时候你会参加这个赌局呢？就是说你有可能赔 ¥1，但也有可能赚 ¥2.50，这种情况下，你才会参加这个赌局。那么这种心理偏差叫做这个损失厌恶。华人在这个损失厌恶这个偏差上呢，表现得比其他族裔明显很多。这个不是种族歧视，这个是我们总结一下我们的文化基本上可以看到是是这么一个现象。从房贷的业务量上就更能足以说明华人在这方面是极其保守的，而损失厌恶可能是比其他文化的人更多。

[01:35:10.280] - 知名贷款专家 王红雨

对华人来说，可能这个游戏在说你有可能赚 ¥3.50，有可能赔 ¥1 的情况下，你才会参与。而在其他族裔可能是有可能赚，赚 ¥1.50 赔 ¥1 的时候，人家就参与游戏了，这个是很大的一个问题。对于我个人来讲，我是放弃这方面的努力，因为完全没有效果，我努力了 8年都没有几个华人是首富，低于二十呃，买房的人，我相信这个，我解决不了这个问题，所以我就放弃了。

[01:35:47.490] - Sean Wang

实际上咱们华人还是进步了很多。您看刚从国内来的人，可能对于借债还欠银行钱，还要这个小心翼翼，然后拼命地赶紧还清，这都是咱们原来国内的一些思维。现在已经开始这个怪象，银行借钱，然后敢于先不着急换这个贷款了。但是这里面又有一个问题，就是刚才您提到的，假设一个 50万房子， 50万的一个价格，如果说首付只掏 2%，就是二万五，那他需要贷款是四十七万五，就是如果按照五倍的这样的一个工资计算的话，他需要年收入至少十九万以上。可能对于某些首次置业者的年轻人也许达不到这样这样的一个工资的这个标准。那如何处理呢？

[01:36:34.320] - 知名贷款专家 王红雨

首付低，所以要求就高，因为要求高体现在说一是你要用 25年还款期过压力测试，而不是 30年还款期过压力测试。另外一个呢，就是还是要交保费的等等这些原因呢，就是决定了呢，只适用于收入过得去，压力测试而又敢于低首付买房的这个家庭。所以这两个因素决定了呢，华人在这个领域里边表现的相对比较弱。就是华人的新移民在适应加拿大的语言工作环境的时候，相对来讲要比印度来的移民这个要慢很多。那么最终体现在房产买卖、房产投资的活跃度、交易量上看，慢慢的我们会跟印度裔的这个移民拉开很大的距离，因为他们的英语都比大部分华人好，而且从事的大部分是 IT 行业，很容易融入加拿大这个社会。而且他的文化呢，基本上跟我们还是不是太一样，他们很少有人背着钱袋子来，他是带着技术来，中国大部分新移民还是带着钱来，但是需要在文化、语言、工作方面慢慢的适应，这种适应是需要时间的。

[01:38:11.730] - 知名贷款专家 王红雨

那么房子这件事呢，是可以说是时间敏感性的，你越早买房，你就越早换房，那你买的房子就越多。所以我们华人像你说的，的确在借债方面是有进步的。在这里呢，我们也需要感谢房东网这么多年来的普及，但是我相信华人虽然有有有进步，但是路还很长，如果自己跟自己比是进步了，跟其他族裔来比的话，呃，差距还是在拉大，而不是在缩小。

[01:38:49.080] - Sean Wang

不过我们也看到就是特别是这 12年啊，在群里面聊天的时候，有很多咱们群友的孩子们获得了高薪的工作啊，年薪十六万，十八万都有。所以说咱们华人的孩子，在咱们这个这些房一代们的今天培养下，这些房二代们，房三代们都能够获得非常好的工作，从而开始尽快的上车，然后买多套房，这样一个路也不远了。

[01:39:16.170] - 知名贷款专家 王红雨

二房一代的做好榜样是最重要的了。呃呃，这个财商这个东西是没法遗传的，所以你只有是言传身教，这个是最重要的。所以把房子是不是传给孩子不重要。如何获得贷款，呃，如何早日上车等等，这种财商方面的启蒙，是需要父母这一代做给孩子看的，这个是最好的传承，而不是传承房子。

[01:39:47.760] - Sean Wang

授人以鱼不如授人以渔。吃了这句话可能不是特别准确，但是道理是这样的，就是我们一定要把如何去这种这个债务管理，如何去进行合理的投资这样的一种精神，建立一种真实的这种真实有效的知识传递给我们的下一代。你给他一套房，两套房要强得多得多了。嗯，好，非常感谢好朋友李先生的深入浅出的分享和真知灼见。红雨先生呢，在我们的财商教育当中一直是付出了大量的心血，也在贷款。实践上多套房的投资一直是在实践当中帮助我们很多地产投资人实现了梦想。但是呢，暂时感谢宏宇先生参加我们这次的论坛，和我们大家进行分享，谢谢您。

[01:40:41.460] - 知名贷款专家 王红雨

谢谢上，也谢谢房子网这个平台，再好的想法也要平台展示才。我们已经能够初步的看到，房奴网在这个财商教育普及方面取得了很大的进步。以前只是讨论些在哪儿买房之类的，现在已经深入到了改变大家的一些看法呀，思维呀，破思维、建房啊等等这些方面做了很多贡献。非常感谢你们给华人社区带来的这些变化，谢谢。

[01:41:10.200] - Sean Wang

怎么说呢，叫抱团取暖啊，甭管是严冬还是这个夏季，咱们要么抱团取暖，要么共同乘凉，咱们共同进步。这是我们和包括宏宇先生，包括我们房东一直以来的一个宿愿了。

[01:41:25.030] - 知名贷款专家 王红雨

呃，祝愿大家投资进步。

[01:41:27.870] - Sean Wang

投资进步！好，这里是挖我们的房地网 A二加拿大地产冬季论坛明天的同一时间，我的同事还将与来自多伦多和温哥华的四位贷款专家一起具体的聊一聊目前市场环境下贷款处理的一些具体的问题，请大家锁定时间，锁定 5后的第一防盗网 YouTube 视频频道，咱们不见不散。本场 2012 加拿大地产冬季论坛就到这里，大家再见。