「地产投资的秘密」系列文章九：多伦多房产资讯网   杨洪

2009年来到了, 新年好！先讲个一头驴的故事：

有一天，一头给农夫拉货的驴不小心掉进一口井里。农夫绞尽脑汁想办法救驴出来，但很长时间过去了，驴子还在井里痛苦地哀嚎着。 最后，这位农夫决定放弃，他想这头驴子年纪大了，不值得大费周折去救牠出来了，这口枯井也该填了。于是农夫便请来邻居帮忙，一起将井中的驴子埋了，以免除牠的痛苦。大家抓起铁锹，开始往井里填土。驴子很快就意识到发生了什么事，开始在井里恐慌地大声哭叫。但出人意料的是，一会儿之后这头驴子就安静下来了。 农夫好奇地探头往井底一看，眼前的景象完全出乎他的意料：每一铲砸到驴子背上的土，牠都作了出人意料的处理：迅速地抖落下来，然后狠很地用脚踩紧。然后站到铲进的泥土堆上面！就这样，驴子将大家铲倒在牠身上的泥土全数抖落在井底，然后再站上去。就这样，没过多久，驴子竟把自己升到了井口。它纵身跳了出来，然后在众人惊讶的表情中快步地跑开了！ 

这是一个流传的很广的故事。相信很多的人明白其中的道理。就如驴子的情况，在生命的旅程中，有时候我们难免会陷入困境里，会被各式各样的“泥土”倾倒在我们身上，而想要从这些困境脱困的秘诀就是：将“泥土”抖落掉，然后站到上面去！事实上，我们在生活中所遭遇的种种困难，就是加诸在身上的“泥土”；然而，换个角度看，它们也是一块块的垫脚石，只要我们锲而不舍地将它们抖落掉，然后站上去，那么即使是掉落到最深的井，我们也能安然地脱困。 本来看似要活埋驴子的举动，由于驴子处理厄境的态度不同，实际上却帮助了牠，这也是改变命运的要素之一。如果我们以积极、沉着、稳重的态度面对困境，助动力往往就潜藏在困境中。

籍此2009年的元旦，面对2008年冲到我们面前的金融风暴， 相信这头驴的故事对我们每一个人都有现实的启示。

金融风暴不是对每一个人都是梦魇

笔者是从事和研究多伦多地产的， 当然从地产的角度来分析金融风暴给我们带来的影响。笔者在这里无意过多分析走势，很明显经济不景气的现实摆在我们的面前， 对2009年的预期更不乐观，相信还会有更多的坏消息出来。但是在众多坏消息的表象中， 有一部分人也渐渐体会到金融危机在某种意义上所带来的好处：那就是房屋的贷款利息率不断的下调，自住房贷款每月的还款本金增加了，利息减少了；而投资房尤其是Condo公寓的出租率不断上升， 租金也开始上调了。

前两年购买自住房， 而且贷款是“浮动Prime Rate减××%”的朋友们可能已经调整了自己的还款计划， 不用再每个月Double Pay了，因为你们正享受着这百年难遇的最低贷款利率。这么难得的机会可能以后一辈子不会有第二回了。只要你自己住在心仪的房子里，没有打算短时间卖掉，先享受着吧，房屋的价格以后自然会上去的。

前两年投资了Condo的朋友，就更乐了：贷款利率降了吧， 租金还长了。 这一来一去，Cash Flow成正的了！ 仔细研究多伦多DownTown C1区的房价在这阵子一片腥风血雨中， 价格愣是没有大跌。这说明什么：这说明只要现实需求还在，地段还是决定因素； 支付能力决定抗跌指数；还有一点就是在几年前笔者就提出的论点：炒House不是地产投资的最优选择，好地段的Condo公寓楼才是小规模投资者的首选！

困境和挑战面前往往充满了机遇

买房安居的朋友注意了：如果你是第一次买房， 你会发现以前50万的房子， 现在可能45万就能拿下了；小房换大房的， 仔细算一下经济账，可能比市场火爆的时候更合算了。 因为你现在住的小房的跌幅会远远小于你要换的大房的跌幅。房子是实实在在看得见用的着的实体，过几年，价格终究会涨起来的。但是如果您是卖大房换小房，相信现在决不是适合行动的时候。如果您在多伦多还没有安定下来，还有做海归的打算，抑或工作还不稳定， 建议不要急着看房。再好的房屋， 短时间的一买一卖总会让你损失一笔的。

投资现房的朋友注意了：有投资现房想法的朋友，建议还是不要碰有问题的独立大房。事实证明这种做Flipper的投资方式是经不起市场的考验的。而无论是投资Townhouse亦或是Condo, 在2009年总会找到一些机会：在超低的价位从急需现金的卖家手里买到屋超所值的投资房。卖方的贪婪终究会在2009年无情的市场打击下得到抑制。随着房屋租赁市场的持续回暖， 稳定上扬的租金在买卖价格疲软的配合下， 让Condo投资的租金回报回归到正的Cash Flow上来。全世界总有一个地方拥有最优的租售比（租金售价比是衡量一个地方用于投资的公寓楼的升值潜力和抗跌性的硬指标之一）。幸运的是多伦多就是这个城市。而在买卖市场低迷的市况下， 让我们充分利用多伦多本来就在全球独占鳌头、最优化的租售比来好好享受一下做房东的惬意吧。以后再获得价格上升带来的回报好了！这可不是阿Q, 这是现实的多伦多地产市场！

投资期房的朋友注意了：这次呼啸而来的金融风暴可以说让全世界的资产都在缩水。不仅炒股票的赔了老本儿，就连巴菲特也损失了几十亿。就别说靠建房子赚钱的地产开发商了， 有一些地产项目，运气还好，在金融危机还没来得及蔓延到多伦多的时候完成了从报批、预售到拿到建设贷款的前期任务。可有些新的开发项目就没有那么幸运了，房子卖了一半， 建筑贷款还没有着落。这下可急了， 总得想些法儿促销一下吧？有打折的，有送管理费的， 有送装修升级的，有建成后包租的，还有送车甚至送现金的…… 看着吧， 2009年还会热闹着呐！还有一些前阵子超前投资，超能力预订期房的投机者，到交房前，总有贷不了款熬不住的，低价出让恐怕只能是唯一的出路了。但是这些都会有一定的风险：发展商让利促销的， 你得了解清楚了：房子到底能不能盖起来；低价转让期房的， 你得仔细地确认：发展商允不允许转让！还有，如果您投资的物业在比较偏的地方，投资的房子面积又比较大，根本没有合理的租售比来支撑，那您的麻烦就大了！

相信在金融风暴的影响之下，2009年会有一些公寓楼项目下马，新上马的项目会减少许多，这也正可以在另一个层面上有效地遏制市场的供应，从而间接地保障先前的投资者的利益。笔者唯一担心的就是即使如此糟糕的市场形势下，还是不被一些贪婪的地产开发商所清醒的认识到！

性格决定命运，态度更是决定成败的关键

看过2008年年初笔者写的《地产泡沫和最后一个傻子》的读者，也许还记得笔者的忠告：要在有掌控能力的情况下投资和举债，量力而为，不能急功近利。贪婪和冒险永远是投资失败的主要诱因。　

回想起15年的今天，笔者在中国开始做房地产。当时的情形和今年多少有一些相似：一方面整体经济软着陆，从中央到地方压缩基建投资规模；另一方面市场上的实际购买力很小，供求关系失衡，城市的各个角落到处都是烂尾楼。当时几乎没有人看好房地产。可是回想起来，正是那个时候， 让笔者切身体会到了做房地产的艰辛；还是那个时候，吸取了不少教训更积累了宝贵的经验； 更是在那个时候，通过深刻的反省领悟了地产投资不可急功近利的道理。而现在看来：那个时候买房子的人，到现在都是赢家！

2009年，对每个地产从业者而言，相信都会是相对困难的一年。但无论在任何时候，需求都还是存在的， 尤其是在多伦多。只要我们用积极的态度对待工作，以缘会友，以诚待人，服务的品质和口碑还在，朋友自然会越来越多，生活一样精彩！

面对困难和风险，中国有句古话：“智者未雨绸缪，愚者亡羊补牢”。未雨绸缪的，在危机来临之前， 充分考虑了风险，建立了风险的防范机制，没掉到井里；但还有一句成语“亡羊补牢，犹未为晚”。亡羊补牢的，就像那头沉着的驴子一样，积极的面对困境，也为时不晚，坏事变好事。其实，态度是决定成败的关键，生活也是如此。各种各样的困难和挫折，会如泥土一般落到我们的头上。要想从这苦难的枯井里脱身逃出来，走向人生的成功与辉煌，办法只有一个，那就是：只要我们还有一口气，将泥土统统都抖落在地，重重地踩在脚下。因为，生活中我们遇到的每一个困难，每一次失败，其实都是人生历程中的一块垫脚石。