房东网2023加拿大地产夏季论坛

第一场：当下大多伦多地产市场评述及未来展望

主持：Sean Wang

嘉宾：大鹏地产总裁  Tony Ma

           君安地产总裁  杨  超

           知名贷款专家  王红雨

[00:01:19.660] - 主持 Sean Wang

各位房东网的网友、各位观众大家好！通胀持久，加息不休。在如今的高息时代，地产投资人该何去何从？地产市场有何机遇？应注意哪些风险？从本周日 7月23日开始，连续八天每晚八点整，全加拿大华裔地产投资人社区房东网将通过 YouTube 视频频道，为您带来主题为“高息时代的地产投资机遇与风险”的【房东网 2023 加拿大地产论坛】。看名家指点迷津，听投资高手分享秘笈。本次 2023 加拿大地产夏季论坛将聚焦大多地区，同时拓展至温哥华、卡尔加里、渥太华和蒙特利尔等四个城市，采用圆桌论坛的主题讨论形式，通过线上、线下两种方式全面呈现地产名家们对于地产现状及未来趋势的指点评说。感谢多伦多智库对本次论坛的赞助支持。那么我们首先由前我们房东网总裁、村长王宏伟博士为大家致辞，有请村长。

[00:02:39.770] – 村长 Hongwei Wang

大家好！通胀持久，加息不断。地产市场随着央行的加息脚步而风云变幻，房市前景具有很大的不确定性。在这种背景下，房东网举办 2023年的夏季。论坛，承担了很多地产投资人的期待和关注。目前地产市场需要这样一次专业的论坛峰会，需要地产人们一起来梳理思路，思索未来。这次有八场主题论坛，不仅有宏观的现状分析、未来的预测；更有具体的地产投资战略和实操战术，争取让地产投资人们可以从多个角度、多个层次、不同方向来讨论和审视市场的动向，把握时下的投资机遇和风险。感谢嘉宾们，在百忙之中抽出时间参加论坛，同时也感谢网友们对我们的大力支持。这里预祝论坛圆满成功，谢谢大家！

[00:03:44.590] - 主持 Sean Wang

感谢村长的致辞。下面我宣布房东网2023 加拿大地产夏季论坛正式开幕。

[00:04:04.210] - 主持 Sean Wang

各位网友，各位观众，大家好，这里是2023 加拿大地产夏季论坛的第一场，我们首先感谢多伦多智库对本次论坛的赞助支持。那么今天呢，我们第一场的主题是当下 GT地产市场评述及未来展望。首先请允许我介绍一下我们第一场的三位重量级的嘉宾，他们是大鹏地产总裁Tony Ma。马总，您好！

[00:04:35.350] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

谢谢Sean, 很高兴今天有机会和大家再见面。

[00:04:38.850] - 主持 Sean Wang

君安地产总裁杨超。杨总，欢迎您。

[00:04:41.580] - 君安地产总裁 杨超

大家好，主持人好。

[00:04:43.590] - 主持 Sean Wang

知名贷款专家王红雨先生，欢迎您。

[00:04:46.590] - 知名贷款专家 王红雨

各位朋友大家好！

[00:04:49.210] - 主持 Sean Wang

首先感谢三位在百忙之中拨冗参加本次论坛，再次感谢你们！那么我们这次的论坛，那是在这样的一个大前提条件下进行的啊，就是目前呢是这种高利率的这样的一个时代呢，这样的一个时代呢，很多人他们对很多的人都面临着很多的困惑，以及对未来地产投资方向的这种不明确的一些这个悲观的看法。那么我们本次论坛呢，希望能够通过几位专家的讨论呢，能够给大家呃，指点迷津，拨云见日啊。首先我们第一个问题啊，就是我们探讨一下关于过去的市场趋势，以及看看未来的趋势会是什么样。呃，有一些数据我就不具体的念了，就是根据treb数据统计， 2023年1月到六月份新盘上市数量是一路的上升，从一月份的 7699 套，到了六月份的15,864 套。同时呢，售出物业，也就是成交的物业占新盘数量的比值从 1月到 4月是的上升，但是从 4月开始就开始下降了，特别是到了六月份的成交量已经回落到了四月份的水平。

[00:06:04.020] - 主持 Sean Wang

与此同时呢，成交的均价 1月到 5月一路走高哦，到是六月份以后就开始悄然回落了一些。那么从这个数据上来看，呃，上半年的这个市场为什么会有这样的一个表现？它是反映了买家和卖家的一种怎么样的心理，它是否符合我们过去比如说 2022年, 2021年1月到 6月的这样的一个正常的市场规律呢？我想请马总先来回答。

[00:06:35.200] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

首先回答这个问题，就是数字是死板的，但是我们的生活每天都是不一样的，都是多姿多彩的，所以我们不应该定义数字，因为 2021年、 2022年，包括之前的每一年数字也是不一样。当然无论多大的市场，其实有一个特点就是天天买房或者卖房。然后呢？秋天呢？又是搬到新居让孩子上学。我们多伦多大部分的年都是在一月份到四月份，成交非常活跃。五月份六月份甚至 6月底，是交割交易成交最多的。那么今年呢？一个大的环境就是呃，联邦政府呢，从 1月1号开始，新的政策禁止海外买家或者说非加拿大居民和公民的人购房，这一项措施呢，就是导致了今年的成交量将会比去年少了不少。那么第二个呢，就是从去年到现在连续的加息，呃，大部分屋主都受不了。那么可能对于买家来讲也是一个呃，认真思考是不是应该买房，会不会继续租房，呃，甚至说我这个时候就说呃，先做做看。

[00:08:04.880] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么对于房价来讲，这是一个比较呃，举棋不定的时候。对于大部分买家和卖家也都在彷徨中呃，我觉得呢，就是说很多地产投资者，呃，我自己也因为那么两套房子，我也在彷徨，我也在举棋不定。呃，今年四月份的时候，我把这个问题抛给我们的同事，我说呢，我有一个房子呢，呃，银行贷款快要到期了，征求人员意见，我应该是卖呢还是继续租呢？呃，大部分人过意见是我是公司的 broker 吧，大部分还是给我很贴心的意见，就是不管在公共场合好人后来单独那个老板呢，你这个房子应该捂住多几年，那么因为地产现在是最低点，那么你卖了一种亏了，可能就买不回来了，这个呃，比较。悲悲切的是，他们应该今年上半年是一个比较悲情的情况之下，就是说我觉得说好的价格我就卖，那么价格不好我就去出租。

[00:09:23.740] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

这样心态之下就说可能对于广大卖家的是一个很大的压力。那么对于买方市场呢，其实大家都在说这个利息涨升太多了，当然太快了，涨得更高了。那么有各种的预测，当然我们今天贷款的人也在涨，我们也让他预测，就是这个利息涨，那什么时候是个头；那什么时候开始开始下调？但是呢，呃，就像我们预测房价一样，其实这些都是一个开个玩笑，或者说连那么认真的一种预测，一种猜想，没有人能够准确的预测它。那么由于这个利息的这个上涨呢，其实对于买家来讲是一个很大的压力。我想讲的是，那就是说从今年的 1月、 4月市场成交量一路上扬了一个根本原因，就是过去下半年很多人都在压抑中度过了半年呢，这个时候是他们想出手，该出手要出手。而对于四月份之前的市场有支撑性，现在三月份开始呢，联邦政府呢，允许在加拿大有工签的，还没有这个正式移民身份的人开始买房了，对这个市场是一个推进促进作用。

[00:10:45.030] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

至于说五月份、六月份市场最后的这个放慢和市场的下跌，其实根本因素就是 6月初我们联邦政府再一次把贷款利息提高，这个对市场是一个危机。我觉得呢，就是说不管是买家和卖家，在这个时候都会采取一种更加彷徨的观望态度。

[00:11:11.050] - 主持 Sean Wang

谢谢马总。杨总，您对这个问题有什么看法？

[00:11:15.280] - 君安地产总裁 杨超

这个。您说的这个趋势，最近 1年啊，去年跟今年上半年，我觉得完全反映了这个市场经济的整体的规律吧。呃，跟供需关系有关系，而且跟这个整体的央行，加拿大央行的措施的这个依据都是有关系的。正因为刚才那个马总也说了，说在今年上半年实际上一路看好，因为年初的时候有风声出来说今年这个加息会有这个停顿，呃是看好的，通货膨胀是受控的，所以当时有这么个气氛，就是说再加也就是九月份再加一次，原来是这么个信息。而这时候呢，消费者的信心就来了，买家的信心就有了。这时候大家都认为呢？一路高歌又开始开唱了，准备计时，准备再抢在这个高峰之前赶快抄底，赶快就为以后的下一波的这个高潮吧！早期进入市场很有利优势地位。但是呢正是这个时候，一看到这个房价突然的暴涨，各方面都一路凯歌的话，央行也这时候就马上出手，就是因为这个不是他想看到的，他以前的去年的所有的措施都是为了压住房价，而不是让这个房价一路在高歌猛进。

[00:12:35.890] - 君安地产总裁 杨超

所以今年呢，他马上在六月份七月份，马上就是呃，这个措施出来以后，也是立竿见影，一下把我们房地产市场给压下。实际上呢，从长期来看，一条定律是不变的，投资房地产、不动产永远是增长的趋势，在价格上、价值价格上都是这个趋势。所有的这些波动都是暂时的，都是跟人们的信心，跟大环境这些有关系。所以说在政府来说，可能我们等会儿，我估计也会讨论这个问题，就是从房源的供应量上啊，市场需求上，实际这个很多因素都会影响我们未来房价的走向。那前期这一段已经过去了，那我们就知道这个房价一旦高起来，就会有打压措施出来。目前看政府最怕的就是通货膨胀，就是价格高涨，大家负担不起。但是我们作为投资人，可能我们自己呢，就是从短期上，目前的个人本位主义看呢，我们希望一路高歌，但是从地产这个专业人来说呢，我们可以说也不一定是我们，就我自己来说，我不希望一路高歌猛进。

[00:13:52.480] - 君安地产总裁 杨超

那样来说呢，风险太大，就是永远在云端呆着，就是不踏实，要接地气，要一路一路走。根据地形、地势的、气候的变化来有增长，要稳中有涨，这样才好，而且有稳中有涨呢，说对这个成熟的投资人来说更好玩一点，所以你才有机会不没有涨落的话，一路高歌，大家都有机会，那你说到底是谁可以赢呢？对不对？总有一天有人被当韭菜一样割了，那个时候就不光是你成熟的，还是不成熟的，投资人可能都变成韭菜，一瞬间就是太风险太大。但是我总体来说呢，我认为呢，这个波动都是暂时的，大家投资人来说，我们要看好长期看，因为不动产投资本来就是个中长期的投资产品，这个我们如果看一时一刻、每周、每月正分析数据，实际不代表我们的市场的真实情况，也不代表我们的决策的依据，但只是给我们一个 reference 一个参考。所以说现在情况，市场情况怎么样，而是你自己对这种市场情况应该怎么应对，这个是给我们一个作为参考，这是我想法。

[00:15:05.650] - 主持 Sean Wang

这样子，也就是经济规律永远是有涨有跌的，不可能是一路高歌，也不可能一直一直低迷的，是吧。

[00:15:11.740] - 君安地产总裁 杨超

对。

[00:15:12.130] - 主持 Sean Wang

红雨先生，这个问题，您从经济学的角度上怎么样去分析呢？

[00:15:18.470] - 知名贷款专家 王红雨

Sean，你刚才说的所有数字都是这半年以来的，也就是说非常微观、非常短期的。而我们稍微给的放大的 1年，就是说去年的七月份出现了什么情况？就是去年的七月份央行决定加息 100个 基点，那个时候回顾 1年以前，那么跟今天的情况差不多，就是人们在突然受到一个加息强烈刺激的情况下，反映出来的行为并不是市场经济行为，而是情绪上的恐惧战胜了实际的需求。所以刚才像杨总说的，这个市场工具需求，实际上它是偏离的，就是今天的房价和今天的买卖并没有完全反映供给和需求，因为实际的供给是远远实际的，需求是远远大于供给的。但是为什么不买，就是受到情绪的冲击。去年的七月份受到了强烈刺激，就是说加拿大历史上几乎也没有，就是一次加息 100基点，而且是在前两次加息都是50基点， 又加了 100。那么今年短期的看，就是说从 1月25号央行宣布 POS 就是停止，而暂停加息的时候，实际上它释放了一个很不好的信号，就是说我会停。

[00:16:41.510] - 知名贷款专家 王红雨

那么 1月25号前后的市场是完全不一样的， 1月25号以后的市场大家都怕买不到了，就是 fear of missout，就是这种情绪控制。到了 6月7号突然又加了一次，就是没有什么先兆的情况下，在大部分人没有预期到再加一次息的时候，他又加了一次，那就起到了去年七月份加 100 点的效果。到了 7月12号再加这一次呢，大家已经有房，而且是浮动利率的人已经深切的感到了这个压力，所以他们的悲观情绪也带到了市场上，所以现在是一个悲观情绪和恐惧情绪主导市场这么一个局面。那么这个时候实际上是可以预计的，会有一些不受情绪控制而回到供需矛盾上的人，先回到市场上，只要有人先回到市场，又会出现 1月25号以后的这种情况。噢，已经有人回去了，我再不回去，一旦降息了，这房价又涨了。所以我判断的情况呢，就是 7月12号以后的市场，跟 7月12号以前的市场是不一样的，会有人先回到市场，这不是预测，而是简单回顾了一下，就把你说的时间范围再扩展，再放大。

[00:18:11.000] - 知名贷款专家 王红雨

半年就是从去年 7月到今年 7月，看这么一个小循环，实际上这并不是经济因素的一个小循环，不是供给与需求出现了什么变化，而是情绪恐惧。从去年 7月1号极度恐惧，到今年 1月25号又敢去买房子了，到今年 6月7号又开始恐惧情绪，又到今年的 7月12号加重恐惧情绪，交完以后是一种释放。所以这个呢，如果你说预测的话，也可以叫预测，就是 7月12号以后的市场会放松，就是大家的情绪会放松，估计不出来加息加多少，加到什么时候停止，但是恐惧和希望的这个情绪，基本上恐惧的已经到达钟摆的一个最恐惧的一个地方，开始往回落，这是这么一个过程。

[00:19:10.220] - 主持 Sean Wang

所以说就是以前的这些数据，它可以算是人们，就是地产投资人们情绪上的一种表现。那么也就是现在，如果说按照红雨以前说的这个，这个情绪，这个恐惧已经达到了某一个顶点，开始回落。那么 2023年下半年您做一个大胆的预测，既然有这种回落，那么成交量包括价格等等会有一个上升吗？

[00:19:35.100] - 知名贷款专家 王红雨

嗯，我自己的情况看不会有太大的变化，就是大的趋势，人们还是因为市场有两块，一个是我们只说了情绪控制的那个，也就是说它是有借款能力，能买，只是受了情绪控制。而现在加息造成的实际结果是有些人的，他的实际需求是被加息这个高利率挡住了，是达不到的。那么从我们计算的借款能力上看呢，目前的借款能力是回到了去年 11月最差的时候，也就是说没有恐惧情绪，真的想买房的人，他的能力又下降回了去年的十月份，但是今年的 1月25号之后到 6月7号之间，借款能力是有提高的。所以我想是在利率稍微上涨不那么快的情况下，那么有一些人的借款能力会有所提高，所以这个交易量会有所放大，但是不是一个大的一个反转。那么房价呢，就更难说了，就是有些区需求比较大，那有人回到这个市场之后会有人跟进去，可能在某一些局部区域出现房价的很快的一个反转，或者是就继续上升。因为本身我们是在反转的一个通道里边。

[00:20:58.120] - 主持 Sean Wang

嗯，那杨总，您对我们 2003年下半年房市的这个趋势判断是怎样一个形势呢？它是会上升呢？还是会暴跌呢？还是会继续维持平稳？

[00:21:12.060] - 君安地产总裁 杨超

我认为呢，这个市场上这个需求啊，还是受了影响，刚才那个也说了，需求上他说认为呃，没有受经济影响，我认为不是的，因为我自己我们自己感觉到呢，我们很多客人本来是可以买房的，想买比如说 180万的， 170万的换房呢，但是两次加息以后，他们完全丧失了这个换房的能力跟欲望，没有这个需求了，今年很多是这种情况。所以我认为呢，下半年是应该是求稳的，稳中，如果有升，有波动的话，有向上的，当咱们都想听向上的不能动，不想听向下的波动，则如果有向上波动的话，应该在十二月份，在这个就是二月份的时候，在冬天来临之前，很有可能有意外。

[00:21:59.740] - 主持 Sean Wang

为什么是那个时间点呢？

[00:22:01.200] - 君安地产总裁 杨超

因为这个时间点，因为大家很怕陷入冬季，如果是刚需的话，可能就不想在冬天去去 shopping 了。让而你觉得这时候呢，我们现在通过这个 6月初，到现在这个价格跟库存的沉淀，造成了市场 11 有一些这个买方市场的景象。所以这个时候应该说这个 smart buyer 的话，就是应该是这时候进入才对，而且刚需我也奉劝大家，或者我们的这个同事也会跟客户宣传，如果是你自己现在符合买房的条件，有能力买房刚需的话，应该现在出手，或者在冬天真正大雪降临之前去进入市场，找到自己这个理想的房子。所以我认为有个小高潮的话，应该是短暂的这个时候的。但是究竟价格能不能疯涨不太可能，我认为今年，那么这是我的想法。另外一个跌，往下波动我也不认为，因为现在明显的库存增量还是逐渐在萎缩，有这个趋势，不是说像人们预想的那样，是不是很呢？很多客人问我是不是要破产了，很多人要挂着卖，不得不卖了，是有这样的情况，但是。那种人挂出来的房子你不想买，这是我的怕影响那些人的房子，他已经支付不了，他没有度日如年、无法度日的情况下，卖房的那个房源不是你想要的，这是我的观点。

[00:23:32.380] - 主持 Sean Wang

这个确实市场上很多人都等着这个，别人把这个房子抛售出来，但是又像杨总所说的，这个房子并不见得是大家想要去买，想要去接手的房子。那马总，您对这个下半年的趋势有什么样的判断呢？

[00:23:47.860] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

下半年呢，我觉得我们先从两方面来分析，我觉得在房价应该是会一个稳定的状况，不会有升幅。我们现在开始预计到年底也不会有很大提升，可能有一个意愿的 1%、 2%就已经不错了。那么从成交量来讲呢，我觉得，呃，我同意杨总刚才说是一个求稳的过程，那么因为呃，刚才我也讲了，有心理啊因素在胶着，事实上呢，就说下半年有很多力量在这个波动里面包裹。这个现在很多人预测说九月份我们还要再加息。那么美国呢，就说加息可能会暂停了，这种这种猜测，这种估计没有。不到眼前是没人知道的。就像刚才红雨说七月份这次加息是大大预料不到的一样道理，我觉得呢，就说我们加拿大留学这几天是一个大量移民涌进的城，那么在这个情况之下呢，就说呃，这两天我们华人也是我们多伦多首任这个市长，我们说Chow吧，我们到了这个上任，这个我们最大的难题就是处理在 downtown Peter街上这个难民的问题。

[00:25:29.160] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

其实我们多伦多每年来的人口是很大量，那么就是人口的增长，难民，包括留学生的涌进，包括我们加拿大在引进这个劳工和这个移民方面，您可能最近都听说过什么两党移民，就就我觉得就是人口不断的增长，我们的住房量是不够的，我觉得我们的供应量是有限的。呃，供需这个关系还是一个很严峻的矛盾。但是呢，大部分以地产投资为主要目的的购买者，他会非常谨慎，因为不管是房价也好，总的趋势也好，还是供房的压力来讲，都是相当大的。追分成交量呢，我觉得今年下半年会和 1年半年一个平均值拉起，不会有很大的增长，也不会有很大跌幅。但是呢？我最近看了好多这个节目的这个观点，还有这些人的观点，还有地产的人，当然好多是当地的一些知名的作家，我觉得这个就说对于一个地产购买者呢，无非就是一个有着一说买来自住的和眼巴巴等。

[00:26:49.360] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

不管是有着还是隐蔽。下面我很同意刚才红雨说的今年的情况和去年情况。历史就是历史有点惊人的相似，就是今年下半年可能还真是个好机会，当然这个好机会不是每个人都想，或者说对我能力承受的住；很多地产投资和股票投资等经济学家分析提示，美国的加息幅度应该是够大。美国呢，应该是在今年年底或者说明年初会进入降息通道。那么我们干吗呢？就是美国比如一个小邻居，小弟弟比美国降息，那不可能，有价值的可能。所以不管是今年，不管是明年一月份也好，三月份也好，大家预测都不是很一样，但是明年大概率会是一个降息通道。那么加拿大也会步美国的后尘，我觉得呢，今年下半年应该是明年黎明前的黑暗的时候。 有胆识、有能力、有决心去买投资房的人呢，应该正逢时候，反而是一个好机会，谢谢。

[00:28:23.570] - 主持 Sean Wang

那既然马总提到了我们下半年，反而或者是再往后再看 1年是个好机会，那么这个机会在哪里？也就是说我们应该去关注什么样的房的公寓呢？二手房、楼花还是商业物业？哪类的物业是值得我们去挖掘、去关注的呢？马总？

[00:28:46.590] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

哪里的物业是值得关注的，实际上取决于每一个人的投资能力。购买这个我能够买到最有钱的物业，我觉得这是一个很重要。上个礼拜呢，就是有三个开发商在我们大家都熟悉的万锦开了一个新楼盘。那么在正式开盘之前呢，他给一些所谓的 经纪呢，预先发售，我们公司也买了，那么礼拜六早上开盘的时候呢，我们公司搞那个 summers，然后我们经纪说，我要在线呢，我就去了现场，我们就参与筹备我们的活动。那么在现场呢，我看到当天的价格和我们三天之前买的价格，普遍是增长了十万到十五万，三十尺的，押了 10万，三十八尺的押18万。那么礼拜六呢，我们买了两天之后，礼拜天就看看昨天我问了销售处，三十八尺的全部卖完。那么这些买家呢？就是无一例外的都是有自住需求。

[00:30:06.340] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

都是卖大房子， 3800 尺三十八尺lot，反而Townhome 呢卖的反而没那么快。我们就说越便宜的房走的越快，其实在这个现场可能并没有那么明显。这些人，买这些所谓的 1年半的期房，一个根本原因呢，就是觉得这个价格在当今的市场上还是可以接受的。第二类就是觉得我这个房子在 1年半之后才交割，那么可能我正好巧妙地度过了这个高息时期。那么第三个就说首付方面，我也有足够的时间来投机，对这个呢，就说就是我想讲一个什么，就是不同的客人会有不同的要求。从这个案例上来讲，肯定是这个位置在我们这个位置，万锦的位置是大部分是华人，包括香港人、台湾人，我们大陆人都是集中居住比较，然后嘛，肯定是 investors。那么他 home 呃， 130万独立屋这个。 250万到270 万的价格，反而Townhome没有卖的那么快。我想充分也说明了，我们作为投资者进场目前是非常非常谨慎的。

[00:31:33.240] - 主持 Sean Wang

220万、 250万，还有270万的房子卖得还快啊！

[00:31:37.840] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

所以说这个也是让我有点吃惊了。一开始我也是在积极推15尺的Townhome,还有就是二十尺Townhome, 19尺Townhome 起价是 135 万，在万锦呢，这是一个相对来讲是一个诚恳偏高的价格。那么开发商的价格，这个是我们也没有办法控制，我也想谈买一个 20万，但是都不大的。但是呢，就是反而了，就是这个独立屋能够畅销。昨天我三个开发商 38尺Lot他都卖了，那么三十八分别这三个开发商的起来，大概有六十间都已经卖完了。说明我们这个市场支持这个用量时还是很顽强的。你刚才出的题里面有一个说呃，我应该买公寓啊，还是用应该买？买楼花呢，还是应该买自住房呢？我唔，我给你的一个模糊答案就说呃，就是看个人需求不一样。但是从地产投资人来讲，因为我们今天把它弄完了，讲座肯定都是针对地产投资人了，因为毕竟华人朋友里边。这个所谓的第一次买房的人比例并不是很高了，那么是不是有点资深的移民了哈？那么地产投资上来讲呢，其实我们也看到现在多伦多地区的周围的楼花，不管是多伦多北边到西边到 Hamilton，嗯，没有人 50万一下，因为多伦多现在七点 80万到93 之间了。那么在这个情况之下呢，就是我们都在算一个东西，就是我们有没有现金流，我们有没有这个，哎，这个快点，我现在买了房子住，至于我能不能快，我觉得就说，呃，对于广大投资者来讲呢，其实这是一个很严峻的话题。呃。我只想说，那就是每一个楼盘都不一样。那么过去这三个月呢，我和很多开发商呢，就是有时候开会的时候，我们也要探讨一个问题，就是开发商的价格难道只能不断的往上升，不能够回落吗？尤其是大的康的发展，那么呃，有相当的开发商，呃，还是很会打太极的。

[00:34:11.690] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

但是呢，有几个真正的朋友能够在一块做的话的，他的观点是开发商的价格是可以回来的。因为呢，这半年很多建筑公司建筑有关的 case，他们在降价，材料不一定降价，虽然开发商的建筑成本确确实实从开始一路高歌，不断上涨，但是呢，他也有一部分成本的下降。所以这就是为什么你会看到开发商今年开始的。呃，condo的高层呢，condo的楼盘  1200 per square foot。期间 2021年、 2022年，我们很多的项目都已经超过了一千六， 1700,1800一尺的价格，现在都处在一个有可能会回落价格的境地。那么这对我们地产而言，这是一个好消息。刚才杨总说了，每一个地产投资者入市应该是一个中长线的观点，那么我以前我也讲过，就说我说五加一或者是五，加什么东西就是 N， n 加，你的观点就是如果你的投资物业能够拿到手里多 5年或者 5年以上的话的。那么我们既然投资呃，增值还是有望的。那么我们这个观点来讲呢，就是希望我们呢既然投资了能够和你的专业人士，地产经纪啊，贷款经纪啊，和这个包括你的会计师有一个全面的分析。呃。在这个分析基础上，你自己选择你说自己适合的产品。

[00:36:01.310] - 主持 Sean Wang

谢谢。刚才马总在提到这个楼盘的买卖的时候提到了，就是人们心里可能是就正好用这个 1年半或者 2年的时间避开这个高息，然后到 2年以后再收房。那您觉得这个策略对吗？我记得您的观点一直是不赞成去买这种楼花房屋的，是吗？

[00:36:20.600] - 知名贷款专家 王红雨

我赞成你讲的这种事，在市场没有那么火爆的时候去买房的话，而不是在市场非常火的时候去买房。市场非常火的时候，比如 2016年年底到 2017年3月，那也就是说二手房市场交易特别火的时候，如果你去买房是极其危险的，当市场非常淡的时候，买房，它的风险，也就是说我们所谓的安全边际是比较大的，也就是说买房的人是知道什么时候要交房的，因为这跟买楼花是不一样的，所以他如果是买 1年半以后或者 2年以后交房了，他有充裕的时间去安排自己自现有自住房是 response 还是卖掉还是 risk，那是其他的投资房或者卖掉，他有充分的时间去准备这个，最起码首付款他是有充分时间准备的。如果是不是基于不是基于的那种记忆的话，就应该值得防范。出现过的问题就是在高点买了，然后到交割的时候反而出现了估价估不上去，这个是灾难性的，就是 90万，你买的房款交房的时候估价是 70万，银行按 70万的 80%借你五十六万，那五十六万跟 90万之间的差价那就是首付款。

[00:37:55.460] - 知名贷款专家 王红雨

所以我们开玩笑说这个尾款是首付款的这个赎金，那你交不上赎金，你前面交的定金就没了。所以我们反复在这讨论过，看过我们节目的人应该知道，黄韬你讲的买房的时机是什么意思？当市场温度高的时候，你是不能买房的，市场温度低的时候有可能捡到大便宜，这个就是呃，监控市场温度一个最重要的一个意义所在。

[00:38:26.780] - 主持 Sean Wang

那么杨总，您对这个我们下半年的投资方向有什么意见呢？房花是值得考虑吗？

[00:38:33.590] - 君安地产总裁 杨超

我觉得投资要分两种情况，一种情况是他资金非常充足，他在贷款上不存在问题，没有任何担忧的，少带我多出首付，这种情况下一种考虑另外一种人，就是说我比较不是那么富有，但是我想投资，我想量力而行，我究竟有多大能力，我要去要什么样产品，我觉得应该从这两方面来考虑。我们今后他这个要求，第一个呢，就是你实力非常强，那你应该考虑买什么样的，我觉得你应该考虑一些，这个还是在独立屋上。地段比较大，然后呢，有这个增值点再小，否则的话，你这个时候你要买的话，你光是为了指数就高点时候，一直在一路高歌的时候，你可能买任何东西可能都是要正，都要挣钱的，你的感觉都都要挣钱了，但是现在这时候你要刷票的话，你要 match 你的这个 profit，所以你要找最好的东西，因为你是有实力的人，你可以任何好东西都肯下手的，在这时候下手应该还是着重于这个，有多少增长点，哪怕是旧房子啊，可以翻建啊，或者有潜力开发啊这样的都可以考虑。

[00:39:47.620] - 君安地产总裁 杨超

如果是实力差一点儿的，那我觉得你还是以这个进入这个市场，参与投资来重点，因为可能随着将来的支付能力越来越差的情况下，你可能错过这个村，整个错过这个时代，你这次不进入投资领域，不做房东，你可能永远当不了房东了。是我的观点。所以这个时候怎么办呢？你不要考虑太多因素，而是考虑你自己的支付能力、现金流，而且房子有没有潜在的危险或者是特别伤害到的地方，就尽量回避一些坑就够了。这些坑包括什么？一个是治安环境不好，而一个还一个是呢，不得改造，就当它如果在多伦多的话，或者是老城的话，很多老城了，主街的话就是 NetSuite 之类的，很多也是限制嘛，不允许改造。那 heritage 这种，你叫这个是到底是在这个泄洪区啊，还是传统这个保护区啊？你不要受到限制就可以，你还能有潜力就可以了，而且有现金流比较好出租，这是我觉得比较好再一个考虑的就是，呃，当他呢，在多伦多呢，现在已经开始开放这个私有 NET 合法化，这个可以考虑这个潜力，但是目前来说，我在另一个访谈节目里头说过，这个目前呢还有很多这个阻碍，因为多伦多的批准这个开发项目的时候，还是有很多障碍在里边，很多这个被扣押啊，还有 planning 啊，zoning啊，都没有 resident 在这个政府的 level，所以申请起来还比较麻烦。现在但是一旦它开放的时候，你就可以就可以参与这个改造了。但现在是准备进入这个市场的时候，如果特别小的不在乎想，有的经常是独立屋，才25尺 Vault 在那个多伦多城里边。所以这个时候呢，你不要考虑，不要当成自住屋，去考虑这个投资，要考虑它的潜力，这个潜力如果你看不到怎么办呢？请你找有经验的地产经纪，找我们同行去帮你服务，组建一个团队，帮你去帮找这个贷款经理，一起筹划这件事儿，这是我的建议。

[00:42:00.250] - 主持 Sean Wang

嗯，这些上面的建议实际上大家也能听得出来哈，甭管是房屋楼花还是二手房，还是什么其他的类型的房子，此一时彼一时，不同的市场环境下有不同的对策，有不同的想法和思路，所以说大家也不要拘泥于房花，型不能碰这个，必须买二手房，必须买的房子等等等等，并且都是根据自己的实际情况。刚才说了，根据自己腰包里有多少钱，根据自己的所处的市场环境下是个什么样子的情况而做出综合的判断，重点还是要找靠谱的我们资深的地产人士来帮您去做一个具体的分析。那么说到了这个投资的方向啊，这个刚才说到了类型上，那么在定义上，我们接下来我们要有请我们的一位神秘的嘉宾哦，我们王东网的小机器人，我们这个小机器人那是我们房子网与他的根据这样的一个技术引入进来，专门为我们房往下流论坛的一个智能的机器人，而我们请他来参与我们接下来一个问题的讨论，关于这个投资地域上的一个分析。

[00:43:14.100] - 主持 Sean Wang

那么首先呢，我这个念一下我们的问题。目前的、近期的范围之内。售租比表现最好的五个城市，而表现最差的五个城市都有哪些？还有哪些区域？从这个数据上来看，还有哪些区域是值得关注的？好，我们的机器人已经给出了我们的答案。通过比较当前这些地区二十七个城市的房屋平均售价和平均租金，以下五个城市的收入比表现最好，值得关注。投资排在第一位的是 Brampoton，他的售租比是 341，第二位的是 city of toronto，他的售租比是 374，排在第三位的Toronto central，他的售租比是 383，排在第四位的是一个我也不知道在哪里的一个城市。哦，你有 New Tezumseth，售租比是 384，排在第五位的是投 toronto west，他的售租比是 394。这是我们小机器人给出来的回答。那么三位嘉宾，我想问一下，在目前的这样一个范围之内，哪些城市如果说从这个售租比等各方面衡量的话，还值得去关注。

[00:44:34.080] - 主持 Sean Wang

马总，请您开始。

[00:44:36.150] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

首先我很震惊，这个 AI机器人的结果让我一下子有了一点危机感，因为我觉得就说这个这个结论呢，还是蛮符合目前的状况的。上个礼拜呢，很多地产有关的朋友都在发一个资料，就是加拿大统计局关于 2022年全年呃，加拿大新移民的比例。那么来自于原居住国的这个百分比，那么排的第一名的是来自印度， 27%，排在第二名的是我们中国华人吧，大概是12%吧，那么第三位的应该是孟加拉国，也比较近了。菲律宾朋友说呢，菲律宾。那么其实呢，就是刚才这个 Al说，排在第一名的是 Brampton，这个确实是对我来讲是有一点，是一个总结性的知识，就是我确实关注到 brampton是一个非常活跃的市场，我们公司呢，大概也有个七八/十个经纪住呢，那么经纪人 80%以上的都是来自于印度这个原始来自印度这个社区的。确实呢，就是说不管是新移民的数量， 新移民的素质，还是新移民的居住区域是占了优先的。那么这个呢，就是说，嗯，我觉得是不意外，那么意外的，如果他能够在整个所有这个城市里面脱颖而出，超过了多伦多，这个东西需要细细斟酌，在某种程度上呢，其实也代表过去这么多年，我们的房价是一个中等水平。那么如果说，呃，如果计划继续的话呢，就是其实我觉得就是 将会是一个。房价高速发展，成交量要好，还是房价将会逐步上升比较困难。正因为我刚才讲了，就是说人口啊，而人口的素质啊，包括我们大部分必须直接用人多地区的一些 IT 人士，就是很多人也住的。所以从这个有人讲的，如果你说一定要找一个挖掘的区域，我觉得应该是最好的选择。至于说多伦多嘛，就说它有这么好的住处，别人就是一个很简单的道理。因为多伦多毕竟 condo 刚才讲了，就说租售比最差的，而包括我自己的运用 Oakville, 一个很简单的道理就是 King的新项目他们很少开发 condo，很少开发townhouse, 出来一个独立屋项目，那开发商就是从3 million 起来一个70尺Lot，比它的独立屋的面积，独立屋的数目很多，它的平均房价高，它不可能是一个租售比最好的城市。

[00:47:52.590] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么 Oakville 也是一样，我们这几年有了很多的新的抗争。那么我觉得包括为了助助别人慢慢向多伦多看齐，那么因为这是一个单位变小，价格便宜，相对于过去的平均房价便宜的情况之下，租售比会增加一个一个好的。至于说总体来讲，我们在GTA地区了，哪一个城市或者哪几个城市有最好的投资潜力。呃，这个呃，我刚才讲了， Brampton 是一个比较好的城市，但是呢，其实我现在回过头来又改回去看我们房东在疫情期间，很多朋友说谈到的远八村的问题，这个对我是一个是个学习，是一个回顾。呃，我觉得呢，八村可能还是值得大家呃。去重新认识重新了解的一个地方就是。上个礼拜三的晚上，开发商在屋子搞一个项目，开发 referralskin，而这个项目呢，就是标榜原价$ 799，我们今天晚上发售$699。然后呢，就是我们也做了很多推广，但是确实华人不是很让我惊讶的是。

[00:49:22.960] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我们有一个业主带了五个客户来，一房难求，他买的也是 townhouse，就是在 $699，市价就是 75万，就是一房难求，我还拿不到我想要的这五个单位，我要和朋友一起找合作。那么我想讲的是呢，就是像这些区域呢，其实会是一个呃，未来用家比较多的地方，出租投资有一定的比例，但不会很多。如果说我们。地产经纪投资或者客户投资的话，我们要真正选准这个项目。就是说不管是旅游项目还是做旅游，是要房子选址，这个价格对当地社区有充分认识，尽管这样我们在一起不分开。我记得当年好象，我在一个咱们房东的论坛，我说我对远八村，怎么说呢，有点反感，或者说不太了解。我说我对远八村不是很了解，那个是我的观点，那么今天 我应该稍微颠覆一下我的认识，就是远八村还是值得关注的。只不过假如说你对那个设计有充分认知情况之下，你再去投资可能会更为准确。总结刚才这几个地方，我觉得对于我们房东和地产投资人来讲，多伦多仍然是我的最爱，仍然是我的首选。那么。不然可能我自己不会去投，因为我觉得有点远。那么但是呢对于住在 密西沙加、brampton 的朋友，就是完全可以，因为大量印度社区人口的涌入，对这个城市将来的发展会有很大的帮助。那么呃，最近呢，就是 brampton这个城市呢，做了很多城市规划，他们将会有很多的townhome和Home开发。当一个城市倾向你这个城市，开发这么多项目的时候，这其实对我们投资者是一个信号。

[00:51:32.450] - 主持 Sean Wang

谢谢马总。那杨总您的看法呢？

[00:51:37.590] - 君安地产总裁 杨超

看到这个AI这个话题。实际上这个命题呢，我觉得有一点偏颇在哪儿呢？就是说容易把大家带偏，好像我们投资呢，一定要看到这个重视，这个是指这个售租比啊，这个东西实际上呢，它只是说明一个方面，我认为能说明两个问题，第一个这个地区的经济工商业活跃程度。活跃，活跃的出租客租客越多，这是对比这些地区的话，你就有可能很大的反差。越活跃。为什么brampton那么活跃？因为 brampton、密西沙加这一片制造业物流特别多， Amazon 一个大的就好几千人，相关的就是各种机场有关的，跟物流有关的，跟制造业有关的都在，大部分都在西部，所以他们的从业人员，基本上那个族裔，那 community 的基本都在那个这个春天里边，商圈里边。所以这个活跃程度决定了它出租是否活跃，但是出租活跃是不是真正我们投资人的目的就是让我们租金好，能把这实际上还回到现金流，如果你对现金流非常重视，没有闲余的钱去支撑养活这个物业，那这个地区是真的是值得考虑的。也给我一个提醒，就是说从这个视角确实能观察到这些有价值的地区，这是没问题，这是不错的。另外第二个呢，就是说明。租金的质量或者是租客的质量，这是很重要的。从单纯从这方面看，就是说地区这个租售比很好啊，怎么样，但是质量怎么样？但是我认为这里面好的那部分里边，我认为只要加上多伦多的，我认为绝对是精品地区。第一租客品质很高，大部分尤其我们几位看好康斗投资的话，都知道condo投资在downtown这个核心地区的话，全部都是学生了，或者是这个高薪的专业人士这样。所以这些呢，租客呢，对我们投资来说是我们的收入来源非常可靠，靠谱。所以这个是质量问题，我认为可以反映一个质量。透过这个表面这些数据，我们要分析这些质量性的东西。再一个，考虑到其他不好的那些地区呢，我认为他们主要的问题是经济活跃度不高，那显然的。

[00:54:12.230] - 君安地产总裁 杨超

而且Georgena呢，是嘛，那个地方就没有什么工商业可谈。所以租客从哪里来？而且租客即使租客都是无家可归者的边缘者，那你说租金怎么样？多少？那个那个价格，对吧？这就是说，生活质量，它那个商圈的质量怎么样，很反映问题。所以说如果投资到那些租售比不好地区，你看重的肯定不是租售比，而是它的增值的潜力。整个地价、房价的发展，整个社区发展的潜力，不在于有多少租客，有多少高质量租客，如果这两个问题的话都是否定的， no，no，no。如果考虑租客的话，对吧？

[00:54:52.850] - 主持 Sean Wang

那红雨先生，您对这个这种售租比的这种比较，或者未来投资城市地域方面有没有什么看法？

[00:55:01.120] - 知名贷款专家 王红雨

我不是只是帮大家找房的，所以只能是从这个数字上简单分析一下。所谓的租售比，就是像 AI算出来的，这个肯定我们认为是目前的数据算出来的最优结果。那么它只是起到了一个参考作用。而所谓的租售比，就是比如说 354 意味着你买价房子的买价需要 354 个月的租金可以买回来。那么这个比价越低，证明的就是你需要的月份越少，出租的月份越少，能够恢复而拿回来本金，这个肯定是地产投资一个非常重要的参考价值，而且它具有实际意义。比如说同样是 60万的房子，那么在它的租金更高的情况下，那么对于它的借款能力是有帮助的。所以呢，这是实实在在的帮助。我想的数据呢，能够起到的一个作用就是让你在一个大的方向上不偏离。那么具体买哪一个房子？我想这个啊，还需要我们房东网继续训练。

[00:56:16.810] - 知名贷款专家 王红雨

最后呢，如果是房东网训练的AI能够把以往的所有我们的节目的数据啊，看法啊全部输进去的话，那得出的结论就更准确。我想的Tony啊，杨总他们都是战斗在第一线的，替别人参考买房子的，他们的一些想法是原创性的，所以你能看得透，你能说出来他的亲身感受是什么什么样，但是我就没有，我是帮他总结一下。 David杨总，实际上他在以前的节目里有一期我看得特别仔细，实际上他提出了一个价格等价线这么一个看法，所有的人买投资房也好，买住房也好，都是受到约束条件约束的，不是说你想买个房子你也能买得起，你总得有首付款，总得有贷款。所以这个约束条件就意味着你的借款能力加上你的首付，划出一条价格等价线，你最多比如说能买到八十五万，那你画出一条价格等价线，整条线这条价格等价线，你可以在各个城市八十五万，对应什么样的房子都能找到，那么这个房子对应的一定有一个租金，那么就参见算出来的租售比了。

[00:57:37.180] - 知名贷款专家 王红雨

最后一个观点也是David杨总当年提出来的原创观点，就是你的管理半径到底有多大？刚才 Tony 也说，我住在Markham, 你让我们买 Brampton/远八村，无论哪个村，假如说我家就住 Br本村，那就不存在远八村的问题了，我就是远八村本村，所以我买 Brampton 没问题，但是你住得很远，你不在管理半径范围内，你这套价格变化了的时候，就要在你投资费用管理半径之内划这条等价线，然后由地产经纪去看，我能管理的这个范围内的租售比，最好的，这个是当年David提出来的非常好的一个看法。其实我跟很多客人在聊，他们具体的，比如说做了个预期之后，还继续问我买哪儿，那我就不会打了，对吧？我只能搬出戴维当年的这套说法，告诉他这个事儿，反正我也是免责了，对吧？你就找地产经纪，你找不到那是你的事，对吧？所以我想我今天来主要呢，也没什么原创思想，就帮他俩溜溜缝，总结总结。你问我去哪儿买，我根本不知道。

[00:58:49.400] - 主持 Sean Wang

那你这个溜溜缝，溜的非常到位。非常感谢三位。如果说简简单单地去看一个指标，甭管是售租比，还是的未来的涨幅，如果仅从某一个指标就能对我们未来的投资做出指引的话，是有失偏颇的，对吧？这个包括马总、红雨先生都给大家提示了：投资地产一定要全方位的去看这些技术指标，还要结合自身的实际情况、居住地管理半径等等各方面的因素综合的去衡量，才能够最终得到一个明确的指引。那么我们上半场的节目呢？到此为止，然后我们进一段广告，各位嘉宾稍事休息一下，下半场我们继续我们的讨论。

[01:03:33.960] - 主持 Sean Wang

好，欢迎回来。这里是房东网 2023 加拿大地产夏季论坛的第一场，我们上半场已经进行了精彩的分析和讨论，我们下半场精彩继续。首先也许您刚开始收看我们这个节目，我再次介绍一下我们今天的三位嘉宾，第一位呢是我们大鹏地产总裁Tony Ma 马总。

[01:03:53.170] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

谢谢Sean. 很高兴有机会和大家见面。

[01:03:56.500] - 主持 Sean Wang

君安地产总裁杨超杨总。

[01:03:58.750] - 君安地产总裁 杨超

谢谢主持人，谢谢各位网友。

[01:04:01.210] - 主持 Sean Wang

著名贷款专家王红雨先生。

[01:04:04.060] - 知名贷款专家 王红雨

各位村友好！

[01:04:06.040] - 主持 Sean Wang

好，我们继续我们上半场的讨论。我们下半场的第一个问题呢，是关于利率分析的。 2003年7月12日央行再次加息，而我现在已经是这个隔夜利率达到了 5%，创下了 2021年4月以来的历史最高值。那么虽然说现在的通胀已经回落，但是离央行抑制通胀到 2.2%的这样一个目标还有相当长的路要走。那么请问红雨先生，我请您分析一下，央行为什么会如此激进地连续加息？央行的这个 2%的抑制通胀的目标能否通过这样的一个手段而实现？而 02年也曾经连续加息多次，对抑制通胀起到了什么样的积极作用吗？

[01:04:53.410] - 知名贷款专家 王红雨

加息的简单过程就是从 2012年3月开始加息， 2002年一共加了八次，然后七次，然后 2023年也 1月25号加一次， 6月7号加一次， 7月12号加一次，总共加在一起是十次加息，这个利率从 0.25% 加到了现在的5%。那么商业银行呢，是从这个 primary 的 2.25 %加到了现在的7.12%，所以这个是一个非常大幅的一个加息。它主要的影响呢，最重要的影响就是对房贷，尤其是浮动利率，对家庭造成了非常大的压力。那么刚才主持人问到能不能制服通胀，这个呢？是肯定的。以前在 70年代石油危机的时候，美国呢，长达十几年的通胀，美国也想了很多办法，最后试过了，只找到了一个办法：加息。所以历史证明，只有加息、暴力加息才能够制止住通胀。所谓的暴力加息，就是在中性利率基础上再往上加。所谓的中性利率，就是说如果我们这个现在现行的利率是既不刺激经济，又不抑制经济的情况下，叫中性利率。

[01:06:15.870] - 知名贷款专家 王红雨

那么加拿大跟美国的中性利率都是 2到3，那么如果高于这个就叫控制性的，抑制性的叫 restriction interest，就是限制性利率。那么限制性利率越高，限制你的商业行为的程度就越深。那么这个呢，同时是限制了企业的借贷的意愿，提高了借贷的成本，然后打击了消费者消费信贷的意愿，增加了消费信贷的成本等等。所以简单的回答是，目前的这个限制性利率是非常高的，就是远远高于中性利率。而且我们也看到了，它对通胀的这种抑制作用是非常明显的，从去年的这个 8.1%，现在降到了 3.4%。美国降的更狠，从 9.1%差不多降到了3%。所以加息是有效果的。但是整个这个加息过程中，尤其是有存量债务的人，是需要挺得住的，如果挺不住，像有些人预测的说有些多套房的人要拿出来卖了。那么在受不了压力的情况下拿出来卖的话，这实际上相当于一个投资失败啊，因为是被迫卖房。

[01:07:39.000] - 知名贷款专家 王红雨

那么我们不希望看到有投资者被迫卖房的这种情况，如果出现大面积的大量的被迫卖房的话，那就是出现了美国次贷危机的这种情况。现在看呢，投资者也好，自住房的买后面的人好，基本上经受住了这个考验。我们现在是在这个隧道里最黑暗的时候。呃，有人问我说加息加到什么时候？什么时候降息？我现在能回答的就是说，每一次加息都距离降息更近了一步。只能是这么说。那么至于什么时候降息，在几次房奴网的讨论中都谈到过。什么时候讨论降息的问题，是在今年 10月。为什么说把这个点放在这儿？就是 BMO 银行的一个以前做过的历史资料的一个统计。这个不是预测，就是说在通胀达到最高点的那个月之前的十六个月的通胀水平，跟这个点之后的十六个月的通胀水平是一致的。那么去年的六月份 2022年6月是达到了最高的 8.1 的加拿大，那么之前的十六个月，那么通胀率才 1.6，那么之后的十六个月就是今年的 10月，所以那个时候通胀会有大幅的下降，基本上可以预计到 3%，应该是差不多，那个时候央行才有可能考虑降息的问题。

[01:09:11.280] - 知名贷款专家 王红雨

因为在 11月之前，呃，如果是呃，大功告成，就是这个通胀没有降到一定程度，大功告成之前就开始降息的话，那么我们以前遭过的这些罪全都被造了，也就是说通胀又会死灰复燃，重新又开始。从三个四咱们算 5sector844 的一竟然又上了。那么我们又来一遍痛苦，还不如就是大家咬咬牙，让这个通胀直接就下去就行了。那么对于借款人来说，实际上分了两类，一类是目前打算借钱的人。另一类就是已经有贷款存量的人。这是两类人。那么刚才黛比说，举了一个例子，就是说他有客人想换房，那么央行加息加到这种程度上，他已经没有了借款能力这种想法，我想如果这个客人是如实跟，而不是这个，如果再没记错的话，其实这个客人没有如实讲的情况，借款能力，目前的借款能力。今天 2023年7月的借款能力和去年 11月的借款能力是一样的，就是固定利率达到最高的时候那个借款能力。

[01:10:26.110] - 知名贷款专家 王红雨

也就是说在过去的可以说 20年左右，去年的 10月和今年的 7月的借款能力是最差的点。为什么说是这样呢？就是说从去年的 11月到今年的 6月再次加息的时候，整个这六个月里边，实际上借款能力是提高的，相当于去年的 11月。那么从今年这个点七月份开始，那么大家的借款能力是恢复的，是会往上涨的。所以今年跟去年的区别是不一样的，就是去年是在 11月达到了借款能力最差，今年是在 7月达到了借款能力最差，那么 7月再往后是借款能力的一个恢复，如果你说是举的那个例子，他现在买不了，那意味着在去年 11月买不了，但是他错过了今年的 1月到 6月之间他能买的那段时间。所以我们说如果你想借钱买房的话，是时间窗口是很重要的。并不是说央行加的利率越高，他的借款能力越差，并不是。

[01:11:34.810] - 知名贷款专家 王红雨

因为举个例子，今年 4月的央行利率一定比去年任何时候都高，对吧？但是他的借款能力是高于去年 11月的。因为呢，现在的借款人申请的都是固定利率，所以跟央行的一个利率没有直接的线性关系。所以如果有人说我不想买房了，我不看房了，但是告诉你一个理由，说我以后再也买不起了，而不是这样，因为这个最差的一点借款能力最差的点在去年 11月和今年月。所以我们每天在做贷款的时候，会发现实际借款能力的差别的变化，同时也会看到情绪的变化。情绪的变化怎么看？比如说 1到6 月我们做的预期，客人过了六、 7号之后连房子都不看了，实际上他的利率已经被锁死了，他的借款能力已经被评估了，是可以的。但是过了六月份之后，他又不看房了。所以这个表现的是情绪上受到了巨大影响。

[01:12:39.520] - 知名贷款专家 王红雨

那么我们刚才分析的就说，一个是实际能力不行了，一个是情绪受到了这个市场的影响，这是完全不同的两回事。整个下半年是情绪会恐惧的，情绪会从最高点往回落，会放松一些，大家情绪没有那么紧张了。另外一个呢，就是从 8月到 11月，这个借款能力应该比六七月份的借款能力应该是提高的。大致的情况就是这样，对下半年从利率和借款能力约束条件上来看，以及从恐慌情绪来看，下半年的市场的情况应该比上半年更加乐观一点。

[01:13:27.060] - 主持 Sean Wang

那就是通过红雨先生的分析，我们恐怕下半年还能迎来比较好的一个市场环境了。那么对此马总您怎么看呢？

[01:13:36.660] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我觉得那就是红雨刚才这个讲话讲的非常好，我刚才就是在回答你上一个问题，比如说今年下半年会是明年，呃，这个黎明到来之前最黑暗的时候，我觉得就说，其实刚才红雨说恐惧心理啊，这个利率上涨啊，还有可能再加一次息。这些呢，就是呃，以前我们很多人说有一个噪音，这个来来来解释这个地产很多现象，其实确实如此，去年我记得我们房东网老是几个人讲的时候，呃，我讲过，我说呃。 2022年的九月份将会是一个市场的拐点。那么呃，这个九月份之后呢，应该是是一个市场，这个这个恢复这个过程应该是一个很好的买的时候。呃，即使今天，呃，你还没有问这个问题，那么我今天我也在这里又做预测，是不是有点儿有点儿操之过急了？就是我想说的是，就是就着红雨来讲这个利率和这个恐慌心态的分析。那么我想讲的是，今年不管九月份加息也好，不加也罢，明年大概率是应该是一个降息通道，即使不降息也是利率没有再涨的可能性的空间了。所以在这个大的前提之下，我觉得今年九月份之后的市场应该是一个很好的买入的机会。我们地产经纪也好，还是地产投资者也罢，我们不应该仅仅关注于房价这一项，对地产活动最好的应该是它的成交量。在某种成交量，在某种价格的基础上，成交量越大，对我们的地产的市场应该是自己的大。我感觉呢，今年下半年。应该是九月份到明年的一月份，这个时候应该是一个呃。股票要建仓吗？应该是大家去买房的好时候。因为我觉得就说总体上来讲，就说刚才这个红雨讲的这个呃，恐慌因素，那么已经从最恐惧当了，慢慢不那么恐惧了，对恐惧不那么敏感了，那么即使九月份再加一次息，可能人们也习以为常了。

[01:16:08.280] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

第二个就是说，我觉得说不管我们，呃加拿大那边经济体量有多大，我们就是美国北边一个小弟弟，在这个形势之下，美国明年应该是进入降息通道的，我们也应该会进入下行通道。如果降息，地产市场一定是高度活跃，那么在这个时候就说我们对地产投资来讲，其实就是呃，屏息静气，睁大眼睛，多观察，多分析，能够找到很好的产品。

[01:16:38.880] - 主持 Sean Wang

也就是说加息已经十次了，离降息还远吗？杨总，您对这个问题有什么看法？

[01:16:46.050] - 君安地产总裁 杨超

这个我觉得呢，这个。我不是搞金融的行业，这个红雨是这方面的专家了。但是我就觉得呢，这个加息是央行的一个手段，是控制通货膨胀，但是从政府的角度呢，他又是反着做，它要刺激就业，提高最低工资，让你有消费能力。央行是不想让你消费，你别去买，你最好都别去买把，而物价把它拉下来。但是政府呢，说呢，你买不起，我给你钱，增加最低工资，这是很矛盾的，这是资本主义社会特点。但是呢，从这个房地产市场来说，对跟加息的影响呢，我们谈的永远是微观的事，长期来看，宏观来看不受影响。还是那句话，中长期投资，我记得红雨曾说过这个观点，就是说他长期来看是没关系的，你再怎么涨涨落，历史上那个房价一直是向上总的趋势，这是一个观点。

[01:17:47.220] - 君安地产总裁 杨超

另外一个呢，如果说微观来看，利息对房地产的影响，实际上我们已经度过了最恶劣的时刻。现在不是最恶劣的时候吧，现在我们平均房价已经超过 110万。这是已经很好的时候，也是最低的时候， 104 万多一点，将近 105 万左右，差不多是平均值。那现在我们不是最低潮的时候，已经渡过了时候，而且不会再 worse，不会比今天这个时刻更差。这个地产交易量和物价、房价。所以我觉得呢，大家还是应该从微观上也应该乐观，就是我们最黑暗的时候过去了，我们是奔着曙光而去，那曙光到底多远呢？像刚才那个时候， 马总 已经预测了不远了，这个对很好的预测，我也很高兴。另外一个呢，这个利息呢，还有一个，它实际上也是个双刃剑。一个是这个人们的信心，另外一个呢，刚才说的，说到我说的，我们和我们公司遇到的几个，一个是我自己的客人，一个是同事的，可能这种大部分的反馈的观点，因为投资人手里他有房，而且投资人的房呢，大部分真的都是浮动利率，因为他来讲有灵活性，浮动利率可以随时卖房啊，可以可以这个说的惩罚少一点，三个月利息。所以因为这个因素，大部分投资人手上都是浮动利率，浮动利率涨息以后他们的负担更重，所以他们买房的这个能力受到了限制。这评估起来，实际上是这个很小的一个很微小的一个差距了，但是对他们来说呢，就可能就很大这个因素。所以这个造成他们说，而我们现在不想考虑了，正像红雨说，他错过了最好的时机，但时机不难，可能从现在开始到一月份，明年一月份可能又是他的一个窗口期。所以这个时候奉劝这些客人不要再错过了，错过会很遗憾。

[01:19:47.160] - 主持 Sean Wang

观众总说这帮地产经纪成天说买买买啊，买买买，背后是有道理支撑的，如果你了解了背后的逻辑，那您就知道真正是该买还是不买。这个也不能光听别人说，自己还要做出分析判断，对吧？那么正好刚才杨总提到了一个消费习惯啊，我这里边有一个问题，就是有专家对银行的对于这个提高利率的一些应对措施提出了批评，认为拉长还款期而维持月供额不变，这种做法呢，不会对人们的消费习惯和模式产生任何改变，进而无法起到对抑制通胀有积极的作用。那么对此，红雨先生，您认为这种观点对吗？

[01:20:34.830] - 知名贷款专家 王红雨

首先这种观点叫后知后觉，或者是他根本就没有看过银行的借款合同。比如说BMO银行、 TD 银行、 CBC 银行，当他们在签署浮动利率按揭贷款的时候，里边就写好了，如果加息的话，月供不变，那么加息这么猛的情况下，月供怎么能不变呢？那只能把一些应付款利息加回到本金才能够维持月供不变。那么这种做法是在签署合同的时候就已经签好了，并不是加息以后银行改变的做法。所以这种说法本身就不成立，不是说银行为了让你还去消费，所以把你的月供压得很低。所以我们能够看，从这件事上看到的就是无论你在资本主义国家生活了多少年，很多人对资本主义国家最基础的这种法律在整个社会中的地位没有搞清楚。那么如果银行已经跟你签了这样一个协议之后，银行是不能中途反悔的。无论是监管当局有多大意见，无论是公众舆论有多大意见，银行都不能撕毁以前的合同。

[01:21:58.350] - 知名贷款专家 王红雨

那么银行能做的就是到续约的时候给你加大你的月供啊，在这之前就必须严格执行合同。那么迫于舆论压力，监管当局现在让这些银行怎么办呢？就是加大拨备，就是坏账拨备。所谓的坏账拨备呢，如果你长期观察银行的分红的话，实际上是能明白的。比如说疫情爆发的时候，银行为了谨慎起见，大量拨备，说失业率高了，所以有人可能还不能贷款，所以我就把一些利润拨出来，其实这叫拨备。所以它拨出来的那个季度，你会看到它的利润是下降的。那么疫情度过之后，这些拨备全部拿回，按照这个收益按这边发放了股利发放，所以这个是一个游戏。就说你看到银行拨备了，由此导致这个季度的收益率下降了，就是利润 profit 下降。但是这个。钱并没有凭空蒸发，它只是作为一种坏账的拨备。那么，银行是不是真的发生了坏账呢？你可以去看，就是加拿大有一个 bank association，就是Canada  bank tion，它公布的一个那个坏账的比率，现在看按揭贷款 residencial  mortgage,  这个坏帐比率依然非常低，就是千分之一点几，就是说一万笔贷款里有 1.8 个是坏账，是预期九个月没有按时还钱的。

[01:23:36.930] - 知名贷款专家 王红雨

所以这个现在呃，实施这种把利息加回本金的银行，被监管当局要求大规模拨备，它只是把利润推迟了体现在财务报告上。那么如果没有出现大规模的这个 deposit 就是违约的话，那么这部分钱还会回到利润里。那么这些银行它会不会出现大规模的 deposit 呢？可能性很小。为什么呢？因为客人在一点几利率的时候已经锁住了他的月供，只有一千二，那他现在不太可能去违约这样一个一笔利率，因为他对越共很敌意，特别什么要去违约呢？那可能有另外一个银行，他的越共已经涨到六钱了，他有可能去违约那个银行。所以大量拨备的月供不改的这些银行的违约的可能性反而是非常低的。所以从整个社会安全角度上看，这些银行的做法没有任何问题是完全符合原来签署的借款协议的。这种法律精神、合约精神既不是说要姑息谁，也不是要要要和这个央行对着干，说你要我，我不加月供，我的客人还可以继续去消费、旅游等等，没有这个意思，而是尊重了最起码的这个法律的严肃性。

[01:25:08.230] - 主持 Sean Wang

那么如果说现在我要就是在下半年要进行投资买房的话，选择利率是选择固定的好呢，还是浮动利率好呢？

[01:25:16.800] - 知名贷款专家 王红雨

选择利率就是最大的原则，还是利率低为主。但是现在利率低的呢，都是 term 非常长的，比如说五年期固定利率比一年期固定利率要低，但是你这个时候是需要想一想的，就是未来的利率是一个怎么样的发展趋势。那么现在一年期的固定利率七点几是最高的，而地产投资者是需要权衡所有事情的，一个是现金流，另外一个很重要的就是可负担能力。如果你预判说央行明年会降息。那么你可能选择它一年期固定利率，那你选了一年期固定利率，利率就是最高的，比如说是七的情况下，压力测试利率就达到了九，那么借钱的金额就会相应下降，借不到这么多钱，可能你知道也买不成。所以这个是需要每一笔需要跟银行去做测试的，就是说当你选择三年期利率能借到多少钱，选择一年期利率能借到多少钱？选择五年期利率能借到多少钱，你要权衡出这么一个结果。

[01:26:30.020] - 知名贷款专家 王红雨

所以在公开场合我们没办法给一个一刀切的说，你现在就选 5年的，或者是你现在就选浮动的，你现在就选固定的，没有这种，没有这种情况发生，没有那么容易了，是每一个家庭完全要看到你要买的房子租金多少啊，然后你的收入多少。最后拿压力测试，就是二加上你选的那个利率，看你能借到多少钱，是一个越来越难以用一句话两句话给建议的这么一件事。

[01:27:08.020] - 主持 Sean Wang

就是说这个还是要根据您这套房子想贷出多少钱，然后再去反过来去找这个对应的利率能使您贷出的这些钱的，甭管的是一年期固定还是三年期固定，还是还是浮动，只要能出来您需要的这笔钱就是一个标准，是吧？嗯，谢谢红雨先生。那么我们今天的讨论这样的一个问题呢，刚才这个马总和杨总也提到过，就是这个长期持有这样的一个问题，但是如果说在现在目前这样一个高利率时代，并且假如说我的房子的这个已经超过利率了，我实在是扛不住了。那么有的友，那我们在聊天的时候就说啊，如果说我每月倒贴的钱达到家庭税后月收入的 20%以后，我就会考虑把这个房子卖掉。而有些群友呢，说这个如果说达到 10%，我就要把这个房子卖掉。那对此几位有什么样的建议？这样的衡量标准对吗？马总。

[01:28:07.580] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

就说你倒贴的钱占据了你月收入的 10%和 20%，这个呢说实在话，可能还真的找一个找一个。

[01:28:19.220] - 主持 Sean Wang

咱们不用说，从会计专业角度，就是心理上的。

[01:28:23.780] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我觉得呢，就是说可能呃，第一呢就是说不管是计算经济还是作为一个计算投资者，呃，我本人是反对房奴这个思想的这个做法的，就是说我们每个人的生活来到家，那就是希望一个好的生活，一个健康的生活，所以我们不应该成为房子的奴隶。那么当这个比例占据着一定程度的时候，我觉得我会考虑卖房的。这就是为什么一开始今天我在讲，我说朋友说在市场温度最高的时候，你买那个房屋，然后在市场，这地呢，这个买卖之巨，呃，我就是其中之一，我现在就在准备我的房子，这个房子我这边的整个房，那么咱们讲，反复讲，每年都讲那个故事，就是我就是把这个房子卖掉，因为我觉得就是说它对我投资来讲意义不大，对于我来讲，他赚了一点钱就拿走就好了。那么你刚才也提到说，你们这帮所谓的房奴，我们的嘉宾们都是要么是地产经纪，要么是贷款经纪，你们就是为了唱这个市场好，来为你们生意做准备的。请记住一点：首先呢，我们是你们的朋友，我们今天不是来游说你去买房或者卖房，因为我们也是地产投资者之一，我的观点就是很简单，很明确，就是我不会做哪个房子的奴隶。那么如果说这个房子让我造成了 10% 20%，呃，家庭收入，其实我们这个房子管他卖的就好了，赚钱当然更好，你赚钱也不是个多大的问题，因为毕竟对我来讲，它就是个地产投资产品而已，对不对？呃，请问哪个朋友，过去的 10年、20年买的股票一定是赚钱的吗？还有所谓的基金也好，你们每次都赚钱了吗？不见得，反正我自己手头的基金股票好像都都没怎么赚，我不能全抛完了。那 1年我抛了我们的钱的话呢，既然投这个运气了，呃，难过的几分钟也没空，所以不见得就是说这个呃，执意说是 10%到20%，如果是我超过 10%，我一定会斩仓的，我不会为了这一个房子变成它的奴隶。

[01:30:39.620] - 主持 Sean Wang

谢谢。杨总您的看法呢？

[01:30:44.510] - 君安地产总裁 杨超

我觉得这个就像一个人得病一样，到底是做手术把它摘除掉，还是说留着。是不是？马总是医生出身，这还是自己要决定，就是到底有多 critical。对你来说，像如果说你的收入都不可预测，都没有保障，不知道明年到底还能赚多少钱的话，那你这个时候你不管是多少可能都要做断臂，都要割舍。所以有得也有失。你舍去的什么，你失去的什么呢？实际上你得到什么呢？得到了全身而退还能保住？留得青山在，不怕没柴烧。但是，如果你的收入也很稳定，你看好未来只是一时的难关，而且你觉得听了专家的分析啊了社会上各种分析以后，你对未来 1年利息上啊这个政策上的乐观的话，还有很多渠道还是可以做到融资的，我认为融资看你能不能接受。另外一个呢，我知道有个我有客人，他很聪明，后来他觉得很 lucky，他跟房客进行合作，由房客多出房租支持他，给他回报。也是个聪明的做法。就是人到这个极处的时候还是有一些奇迹能发现出来的，不要说一下子很悲观，还是要多跟朋友聊聊，跟专业人士聊聊，跟各方面多沟通，看看有没有解决的方式。但是一旦说山穷水尽怎么样，你必须要斩掉，这是一定要做的，你不要犹豫了，就不是打太极，而是确实有各种情况，不能一刀切的，最终这种事情还是不能说，一讲到这个Mark我就卖了。那我们地产经纪很高兴，你卖也赚钱，我拦腰也赚钱，是不是？但是长期投资来说，割肉还是真的很心疼的，对于我来说，我是不忍心，尽量的还要留着这块肉，保守一点。

[01:32:58.490] - 主持 Sean Wang

止损盈。那么红雨先生您的一篇文章里面提到过，就是地产投资的短期、中期、长期的目标，从长期来看肯定是长期持有，然后多套房。那么对于这样的一种忍痛斩仓的这种短期的这种行为的话，会对它的长期的这个目标产生什么样的影响吗？

[01:33:18.350] - 知名贷款专家 王红雨

首先长期投资并不是一个教条，你现在都吃不上饭了，你还怎么长期呢？就是先要把这个眼前的问题解决掉。所以刚才说的核心问题就是任何一个投资都是要有止损点的，止盈点可以没有一直让它涨着，但是止损点就是已经影响到你生活了，那长期目标可能就是顾不了了。包括今天加拿大整个的一个情况，很多人都讲说我现在只顾吃饭，所以哪有钱往 RRSP 里缴啊。我的退休的这些计划都打乱了等等。所以在这个高利率的情况下，大部分家庭的生活都是会受到影响的。但是说你这个止损点怎么设置，也不是一个教条的东西，如超过二十三十，因为债务管理本身就是你一辈子都需要学习和不断精进的一个问题。呃，如果是盯住某个投资房的负现金流达到收入的一个比例的话，这种想法本身是不科学的。

[01:34:28.040] - 知名贷款专家 王红雨

因为像银行在批贷款的时候，它不是说看你某一个房子的负现金流有多大，而是把你整个家庭的负现金流算在里边。比如说你自住房的月供，就是你最大的负现金流了，它很多人的自住房没有还清的情况下，它自住房的那个越共就是它最大的负现金流，因为它根本没有收入抵嘛。自住房是没有租金收入抵押，我们说的投资房的负现金流是指你的月供、地税、管理费加在一起和你的租金比，如果超出的那部分叫负现金流。如果是对于银行来讲，它是看把你自住房也看成负现金流了。所以像刚才你提出这个问题，就这个问题来说，那么如果你把自住房的月供降低了，而投资房附近你的收入增大了，对于你整个的家庭的负现金流并没有改变的情况下，你不需要教条的说某一个房子达到某个某个数，我就把它卖掉，这个可能就是你自己先毁掉了一个长期目标，由于自己的固执或者是教条主义吧。

[01:35:43.460] - 知名贷款专家 王红雨

我不太清楚这个问题的大背景，但是我想从银行批贷款的角度和止损的角度来讲，应该是这么考虑问题的，通盘去看你全家的负现金流，而且你要改善的话也是通盘的，要看把自住房也都考虑进去，这个负现金流到底能承担不能承担呢？不是钉死某一个房子。

[01:36:07.310] - 主持 Sean Wang

综合考虑，不要眼睛只盯在这一套房子上，而是整个的家庭的一个财务负债的一个管理的一个问题。那么马总如果说按照整个家庭负债管理这样的一个角度来说，您朋友那套房还是仍然准备卖吗？

[01:36:23.410] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

其实就是刚才我们也讲了一个整个家庭的负债，还有就是其实还有一个观点，就是因为毕竟我们今天参加这个讲座的朋友们，可能多少都不是一套投资房，可能就有多少投资房。那么在这个情况之下，就说你肯定会有说，有说守，有说舍。那么我之所以选这个时候我卖房是为了给地产增加贡献嘛，交易增加一个交易量？我不是的。就是我也是通盘考虑我自己的，我们我的个人财务，我们公司的财务，我自己在Oakville 又买了一个office，那么可能那里就是差不多一两百万了。所以在这个时候，我这笔去安排一个商业贷款，还是安排一个住宅贷款，哪一个更合算呢？可能这个时候就是对于我来讲就是个取舍问题。所以在很多情况之下呢，就是红雨说的是对的，就是要综合自己家庭总的债务。那么如果说你的全部的投资都是在住宅物业上，或者说你还有股份，你还又股票，还有基金，在哪些方面能够给你带来最差的收益，我觉得这才是要考虑的问题。

[01:37:38.110] - 主持 Sean Wang

所以说这个也是在此的，跟各位观众、各位群友们说一下，就是一定要衡量整体的所有的您的家庭的债务的问题，而不是眼睛只放在一个房子，一个城市。然后包括就是刚才马总也说了，有其他的一些衡量因素，包括一些商业的一些贷款等等其他的安排，只要是有合理的理由。该减仓的时候还是要减仓，该止损的时候还是要止损。

[01:38:05.710] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

但我想加一句，我这个不算，因为我这个好像呢，从 2010年买后来到现在。将近超过 70万的收入，就是价差。所以对于我来讲就是。

[01:38:18.000] - 主持 Sean Wang

等于挣得少了一些。

[01:38:19.260] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

对是不是我能够卖的最高点的问题，如果说去年二月份最高点的时候，我卖出去可能比现在多卖一个 10万、15 万左右。但是对于我来讲，这就是我的取舍，这也是为什么我把这个问题抛给我们公司的经纪同事，很多人给我出主意，大部人， hold 住，等到市场最高点的时候。但问题在于，刚才红雨讲了一个每一个房的资金点，还有一个就是当你想卖这个房子的时候，你是不是 ready？因为我这个房子 5年的位置，下个月到期，租客刚搬出去，这个正好是我装修装饰把它卖了，是一个好时机。如果我得再弄一个 2年的mortgage，等市场起来的时候，我想卖，有租客，有固定贷款，有其他因素限制。所以每个人的情况都是比较复杂的。所以我觉得就是说还是一个综合加在我的整体分析，会比较合适一些的。

[01:39:22.700] - 主持 Sean Wang

那既然我们谈到了这个卖房，那假设说现在我有一套房，就是这个，甭管是整个家庭债务分期以后，我还是怎么样的考虑，我要准备卖了。那么对于卖房的这些地产投资人来说，应该以一种什么样的心理，是准备减价卖，还是说设定一个底线，如果说有人出这个价我才卖，没有人出这个价，我就坚持。应该采用一种什么样的策略呢？杨总。

[01:39:51.230] - 君安地产总裁 杨超

这个卖房，实际上你要相信一个市场定律，就是市场不撒谎，而且市场是公平的，你只要做好了必要的准备工作，拿到市场上出售，你要相信市场的回应是公平的，而不是要对你不公平，要欺负你的人要占你便宜的这个买家，不是的。所以这种心态一定要抱着这种心态推向市场，你要说，一定要说我要占便宜，我要在这个最差的市场里卖最好，那你就很难卖。就是这个心态很关键。或者说我破罐子破摔，我现在收回来就行，这也是一种心态，这种人收拾都不收拾，那你这种心态目的就是我卖出去，第一目的，我很担心卖不出去，是不是有这种市场，有的小区有这个可能有那些确实有这样的房子， 1年都卖不了三四个，然后这种环境下，你可能更担心，这时候你目的就是什么？我稍微打扮一下能卖出去就够了。

[01:40:53.130] - 君安地产总裁 杨超

另外一种就是像我说的，我相信市场的火爆，我知道现在市场价位是在什么位置上，没有exact，几分几毛钱在一个定价，没有的，没有任何一个地产经纪能评估到这么准确，但是市场的回应肯定是公平的，而且市场我们地产从业人员有一句话， first offer always the best，第一个 offer，很多客人就是第一个 offer 他不接受，他认为什么还有更好的在后面，实际上不是的阶段就要认真对待这个 offer，跟对方去谈，因为他是很积极的，有意愿的 offer，所以这个时候就表现出你的心态，是不是尊重这个市场，这个非常重要。另外一个呢，所有的市场，不管什么样的房子，推向市场的时候一定要做好准备，就像女孩子出嫁一样，我们要梳妆打扮去相亲一样，一定要打扮得漂漂亮亮去相亲，没有一个人说下班一头汗，完了浑身臭烘烘的去相亲的，没有这样的人，我们去卖房子也是，你不去做 staging，不去必要的装饰装修，或者是稍微的改善一下，你推向市场，你得不到市场的正确的回报的，这是另外一个你委托的经纪人的经验，他对当地市场的知识了解程度啊什么，这些都很重要，做好这个准备。

[01:42:16.790] - 主持 Sean Wang

也就是卖房了，就即便是现在这个可能市场是比较淡的情况下，仍然是要做好这个必要的维修维护和必要的 home staging。

[01:42:25.760] - 君安地产总裁 杨超

那对的，一定要梳妆打扮，现在包括前一段时间四、五月份卖的最好的房子，完全是有颜值的房子，没有颜值的房子还是那样的结果时间还是在市场上， 6am 是十几天几十天都有的，但是颜值高的肯定是第一个星期收offer 日子或者甚至之前就卖掉了，这个是不错的一个定律了。要相信这个市场，相信这些规律，不要一味的太任性了。

[01:42:55.580] - 主持 Sean Wang

那么假设，你看我，我身边就有这样的朋友，他卖房，他已经到了山穷水尽的地步了，他没有钱再去做维修、维护和和外的这个 home staging。那么对这类的亲友有什么样的意见和建议呢？

[01:43:09.410] - 君安地产总裁 杨超

这个是涉及到现金流的，多大的装修根据量力而为吧，但是有必要的话， $5,000 以下的这个投入还是有必要的，即使一个house , 如果是一个 condo 的话，可能用不了这么多，就简单的刷漆啊，因为大家可能都投资房吗. 刷漆啊，整理整理厨房啊，清洁啊，这都必要，怎么能做多少是多少，但是不要放任的说，哎，这个就这个价了，好像他们也认可这一点，没事，实际上低的不是说你可能是装修稍微改善一下，花 $5,000，你得到的回报不止的 $5,000，但你要是省略这 $5,000 不做的话，可能亏的，可能两三万都有的，这是市场的规律，一定要有颜值出去。

[01:43:55.490] - 主持 Sean Wang

嗯，好那马总，您对这个问题怎么看呢？就是现在以及以前卖房的好多人，什么低价呃，这个这个叫出来，然后就让大家来抢 offer，现在目前这个还适用吗？

[01:44:07.010] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我们要分析目前的市场的买家，就像我刚才说的，我所见到的买家。个个都是用户，end user, 是要搬进去住的。所以现在市面上要真正要买房的人，其实也是user很多，因为我刚才讲了，我说今年到明年一月份可能是最黑暗的时候，市场接受的时候，可能这也是大家出来捡便宜的时候。其实我们提出一个观念是捡便宜，或者是为什么我要把我的房子给他捡呢？那就是我要把我的房子打扮得漂漂亮亮，像十八岁，像十八岁姑娘要出嫁的姑娘一样，我要把她整得漂漂亮亮，让别人来挑拣的时候，我是一个真正的用家。我们分析一个市场，是用家来看我的房子，还是投资人来买我的房子？如果我现在出价去标一个房子的价格，我不一定会用什么低价标价，集中收offer这个方式，这是我个人的观点，不等于说每个房子都是这个方式，因为那就是取决你的房的价位和这个位置。

[01:45:17.550] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

但是呢，就是说，呃，我自己买卖房子，我喜欢用什么？我不要实价，给你一个 3000 5000 的入门的 budget sale，如果说你觉得不行，你就去看我的决心卖对吧？所以总体来讲就是我的一个观念是应该的。现在呢，市面上买房的人呢，可能多数相当一部分就是说是一个安定屋子，他们搬进来要全家搬进来住呢？我们就认认真真。把这部分人的需求照顾好，把他们搬进来住的房子照顾好，不光是房子的功能啊，装饰啊，呃，和这个房子外面的草地啊都做好了，那么他喜欢，他就买了，那么他的价格可能也是我买的价格，这是一个平衡点。谢谢。

[01:46:06.220] - 主持 Sean Wang

嗯，谢谢。那么红雨先生，您那一篇文章说就是目前市场，但华人这块儿几乎进入到了扰动期，但是老外市场那边仍然还是比较活跃的。那么也就是说，我们现在假如讲卖房子的话，实际上还是会有大量买家会涌入进来的，是这样吗？

[01:46:24.690] - 知名贷款专家 王红雨

嗯，这个问题想说几点，从银行看到的，我们最怕看到的 MLS 上写的就是卖家 XXX，我啥也不管我我我把房子卖了。这种房子经常在做评估的时候会出问题，比如说只有一个洗手间，然后没有左边。那么这种房子就会被定义为 not livable。还有一个房子最近出现的，做完评估之后有那个 mode。那么银行也认为not livable.客人好不容易买到房子，而且他也做了预批，但是这个房子银行说这个不是合格抵押品，你买了这个房子不行。所以如果客人如果没有带finance condition，这就是一个灾难。所以卖房的时候，不仅仅像杨总说的这种 staging 的意境，实际上叫卖像，你把房子弄出一个卖相，就是即使你们家再狼狈，你也不能是生活状态买卖，那个有点太露怯。这样大家会来砍你的价，对吗？另外呢，这是第一个，就是你，你一定要保证房子的 livable，像有 mood 的那个，你是真的要修上的，否则让买你的人他拿不到 residencial mortgage，那你这个房子挂在那儿永远也卖不掉的。

[01:47:39.930] - 知名贷款专家 王红雨

除非你碰到的用现金买，这不太可能了，你不用银行的话，这是第一点。第二点，现在就是说 listing 价格被砍得非常狠的，前一周上新闻了，是川普 Condo 的一个 unit被砍了 100万。为什么会这么大的？就是你这个 moment 拿出来卖，会有这么大的问题，就是因为你整个人那栋楼就是可能被定卖家拿不到 residential mortgage，所以你现在去拿commercial loan 是相当难的，而且利率相当高。所以像那种 unit 这种时候拿出来是一定被人腰斩,给你砍你的价格的。所以就是说你拿出来的时候，到底是被逼的还是自愿的，这是不一样的。所以尤其是被逼着一定要卖的，反而是应该有卖，想做一点事的，就是再没有钱也要把就是 not livable那些因素, 安上一个坐便，能有多少钱呢？对吧？你不安，就not livable 。

[01:48:38.460] - 知名贷款专家 王红雨

对于银行来说，另外一个就是刚才最后你补充的这个，说其他族裔还在买房子。我们现在发现一个很重要的问题，就是 Price 跟 value 是不一样的两件事，就是同样一个 Townhouse 在 1201个公允价格卖的时候。还是有可能出现五个人去抢 offer，为什么？就是有五个潜在买家认为这个 price 是低于了 will。那么怎么会出现这种情况？比如说一个 townhouse，三个卧室，那它是优于 Condo 的，对吗？对于一个华人自住房的家庭来说很适合，他是需要搬出来的，有这个需求的。那么 120万应该是个公允的价格。但为什么有人愿意出 125 万？就是说出价的人他看到的 price 是跟自己的 Will 是不一样的。我们举个例子，什么意思？一个华人家庭一共就三口人，他出到 120万，他就觉得很高了。但是跟他去抢 offer 的人，家里人口数十三个，他出到 125 万，他认为这个 value 都值。

[01:49:48.020] - 知名贷款专家 王红雨

所以我们就看到华人社区冷淡下来之后，其他族裔并没有说因为这个恐惧啊，因为这个价格呀，因为因此 street 受到那么大的影响。这个呢，其实有很多深层次的原因，就是中国由于长期的计划生育也好，或者怎么样，就是移民来的也都是小家庭了，但是有其他族裔来的人，真的人家家里现在就是你十三个人出去，在外边租房是多少钱？他用 125 万买一个 house，对他的value是不一样的。所以对于卖家来讲，你不知道潜在买家的family是什么样的，所以不要丧失信心，以为我现在被迫卖房就一定要低卖。所以这个市场是很大的。我们加拿大也好，多伦多也好，是由 150 多个民族组成的城市，所以你不知道你的潜在买家到底是什么样。所以我的建议就是说还是信心十足的，你该卖就卖，即使是被迫卖，也要拿出一个卖相信心十足的，你自己要有一个公允的，就是对 value 的一个一个评估。

[01:50:57.920] - 知名贷款专家 王红雨

比如说你自己的估值是最低最低不能超过 115，那么如果是自愿卖房的话，那低于 115 你直接租了。我就不卖了，你来跟我砍价 113 我就是不卖，那我心里的value就是 115，那只要超过这个，像杨总刚才说的，你就是市场不会欺负人，对吧？那就有人欺负你，你就转成出租也行，这个就是我们说的这种逼空，就是你来砍我，这样我就不卖了，这个叫逼空。但是只有没有压力的人，才有逼空的能力啊，你一旦被迫卖的话，你没有逼空的能力的情况下，你可能 102 万把房子就卖了，但是每个人如果都想着说去 102 万，买一个 115 万的房子，这也不现实。但这就是我从做贷款后边看到的情况，是这样的。

[01:51:50.410] - 主持 Sean Wang

也就是说，即便是我们已经做出了卖房那个决定，也不要等到我们真的就是手里一点余钱没有了，又不能做home staging了，然后又觉得要是见到一个出价就就不得不卖，就绝对不要到那种地步，是吧？然后这个对市场还是应该充满信心，能够卖一个真正符合市场价值的这样的一个价格的。嗯，好，那么我们接下来的一个问题是关于这个首次置业者啊，因为受高利率影响，贷款能力的严重下降，导致首次置业者的年龄段已经提高到了三十五岁，这是红雨先生文章里面提到的。那么对于二十几岁的这些年轻人如何实现上车呢？马总您先。

[01:52:39.750] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

其实这两天呢，我听了一个呃， news talk 1010，他们在探讨，就是说这个时候由于我们现在买一个房子，我们每个月付的贷款的数量,已经没有办法支付任何的本金，以至于就说他不可以帮你换来equity，换句话说，我每个月的这个 payment 都去到了这个利息里面了，那如果这样的话，我不如去租房。其实应该买还是应该租？呃，这是一个长期讨论的话题。恩，我觉得呢，就说对于第一次买房的人来讲呢，歧视，也许这个时候是一个好时候，也许这个时候不是个好时候。那么我刚才讲了，这个周末我去了万锦一个楼盘，在这个楼盘里边呢，我借的呢？ 23年之前帮我贷款的经纪。然后呢，他的记忆力蛮好的，我的记忆也蛮好的。我说我记得当年我贷款利率是 5.75%，我记得是 25年 5年term，我说现在这个利率已经回来，超过那个利率了。

[01:53:56.250] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么我们探讨的话题，就是说这个利率它能持续多久？我当年 5年的利率是 5.72% 时候， 5.75% 的时候，然后就是我就有了钱，就 prepay，有了钱就往 prepay，可能我 8年间就把这个这个、这个mortgage还差不多了。这是一种很朴素的，就是说农民式的观点，就说我，我就不想欠银行贷款。但是呢，从现在这个形势来看呢，有了，第一，房价很高，虽然说我们这个地产局的观点来说，treb上个月的 report 来看，就说我们加拿大整体的 affordability是稍微有所缓解，那么但是呢，房价总体呢还是蛮高的。第二个由于利率很高。这样的话，就第一首次置业来讲，这是一个很大的challenge。我不见得说我这个时候没有能力做第一次置业者，我也去买房，但是我又说这个是个好时候，因为我们讲了明年一月份之前，也可能 1月18号，也可能25号，谁知道呢？我们就是讲的玩笑而已。

[01:55:07.040] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么这个时候是地产交易的至暗时候，这个时候是你有能力说便宜货的时候。但是呢，不是每个人都有这个能力。这个是靠什么？靠父母。如果说你的父母有这个财务能够帮您做首付、首付款，我觉得这个是一个很好的选择。所以换句话来讲，我的观点是，就是说对于年轻的地产投资人，你说二十五岁上下，如果说父母有能力贴补他们的，其实这个时候是个好的上学时候，如果说小两口非常独立，反对父母的贴补，然后就说我这个是我高房价，我负担不起，再租几年又何妨？谢谢。

[01:55:49.420] - 主持 Sean Wang

好，杨总，您的观点呢。

[01:55:51.700] - 君安地产总裁 杨超

是首次置业者买房的决定，实际跟租房好还是买房好，这是一个 topic，个人认为是好是租房好还是买房好。这个呢，最近呢，我实际上没有做过对比，因为我现在这个first time buer客人也比较少，我自己亲身的比较少，但是通过读那些文章来看呢？呃，加拿大人最大的变化就是子女买房，现在父母是将近 40%的人父母都要掏钱的，都要付的垫付首期。以前在我们，我二十五年前来到加拿大的时候，这个应该是不超过 5%的，我认为是我没有去核实数据，然后我感觉是几乎是不可能的，在我原来的同事，西人同事、当地同事们没有这个概念，但现在他们认为这是理所应当的，应该这个就是一个转换。但是说他们做决定是我是租房好还是买房好，实际上呢，首次置业者呢，他们做决定的时候有很多因素，第一个他们的工作是不是稳定，很多现在年轻人的工作是不稳定，即使是他在 Bay Street 做投行，可能下一步他可能去那种这个私人基金去干，去别的城市去了，还有可能会去美国呢，他就不确定性。

[01:57:14.230] - 君安地产总裁 杨超

所以这跟你的这个未来的生活、职业的定位都有关系，因为毕竟是如果是年轻人的话，哈，这个首次置业者的，他还要考虑这些因素，如果说刨去这些因素，我就是说在决定我在这儿是租房还是买房。就是首付问题，实际上到底你首付款，不管是你从家里来的，还是你自己存下来的首付款有没有困难？如果你的首付款需要父母支持，会不会给父母带来很大的压力？这个是你的决定。但是如果这些都没问题的话，肯定是买并租好。另外，现在多伦多这个租金是高企不下了，而且现在看来这个供应量的这个不能提高的话，不能增加的话，那它租金是越来越紧张的，而后面也不知道咱们新市场会不会真的像如他所说的，只是增加房屋供给，会不会把租金拉下来，这个很不确定，可以说我没有信心，因为我对多伦多市政府的信心从来没有过。

[01:58:19.030] - 君安地产总裁 杨超

地铁是建了几十年，我 25年前来就说在地铁，这个线，那个线，规划到现在也没没看到的，这就是说那是租，肯定是不行的，因为租金太高了，现在对他们来说负担是一样的，为什么不买？如果是在首付上没有问题的话。这就是我的建议。基本上如果是新移民，我们如果我们华裔的新移民基本上不存在这个问题。我现在很多都是父母都国内都能支持，你的首付款基本上都能做到，所以没有这么大的压力，所以不成问题，应该是尽早进入的，是赶快买到自己心仪的房子，那是最好的时候。等到明年的这个时候，我们同样七月份再去，可能房价可能已经上去10%的可能已经是，能看到这个未来了。

[01:59:06.930] - 主持 Sean Wang

实际上也就是现在还是这个应该算是最好的时机。红雨先生，您从这个长期的地产投资目标，以及年轻人上车这样的一个事情，怎么样给这些年轻人一点建议呢？

[01:59:21.990] - 知名贷款专家 王红雨

呃，简单说三点，第一点呢，就是靠父母。但是呢，提醒大家，尤其年轻人，父母不欠你的。如果是靠不上，那就靠自己。第二点呢，就是租房的劣势比以前更大了，因为租金以前差不多每年上涨 4%到8%，现在到了两位数。也就是说租房的优势全无。什么意思呢？以前说年轻人说我租个房子，是因为方便我在这儿找工作，然后就近，然后换个工作，我可以换一个地方租房，对吧？但是你一旦搬出来，你就会发现，你必须迎合这些新移民非居民的留学生来拼这个租金。所以租房这种随时可以搬出来，然后这个想搬就搬，这种优势荡然无存啊，而且是越搬你的租金越高。所以这个很明显的一点是租房的优势是越来越少，因为它的租金越来越高。第三点就是给大家一个建议，就是早上车。很多人总想说我上车时候就是两室的啊，但是我发现好像这个不行，你必须得起码琢磨，即使是家里三个三口人了，那么你可负担能力是五十五万的。

[02:00:46.110] - 知名贷款专家 王红雨

以前我们讲过多伦多房价平均 110万已经站稳了，那么它的半价就是五十五万，五十五万即使是一时一旦或者一时无，但这个也要买，你就上下铺住也要买，为什么要上了车之后它水涨船高，你不能在船下面等着，一边租房一边攒首付，如果是指望不上父母的话，这个是不行的，这个完全不可行。所以就这三点，靠父母，然后买半价的房子，然后呢，就是不要认为这个租房是有优势的，因为租房的优势全都没有了。

[02:01:23.470] - 主持 Sean Wang

现在也就是说适当的降低自己对居住面积的这个需求。嗯，确实这个年轻人越来越不易，然后这真的有父母能靠的话，就恭喜各位，如果真的没父母能靠的话，靠自己，然后降低一定的这个对您的自住房的这个需求。好，由于时间关系，我们【房东网2023 加拿大地产夏季论坛】第一场就和三位嘉宾讨论到这里了，感谢马总、杨总和红雨先生今天的精彩分享和讨论，也希望今天的话题能够为大家在 2023年下半年乃至今后的地产投资道路上给予一定的指点和帮助。各位地产投资人博采众长，根据自己的实际制定出适合自己的地产投资，短期、中期和长期的目标才是最适合自己的。同时希望各位网友，请各位观众朋友们把你们的想法留言到我们房东网 YouTube 频道，或者在咱们房东群里面与三位嘉宾继续探讨，明天同一时间请大家继续收看房东网 2023 加拿大地产夏季论坛第二场——高息时代的地产投资策略，我们将与三位奋战在地产行业一线的资深地产经纪与大家探讨具体的投资思路和策略，请大家准时收看。

[02:02:44.100] - 主持 Sean Wang

再次感谢马总、杨总和红雨先生今天的分享。各位群友，各位网友，大家晚安。