就像杨洪在2016年圣诞节预见的一样，多伦多的房地产市场目前仍然沿着“市场大调整”的趋势向前发展着。这个“调整”具体的表现就是：

溢价过高的独立屋，尤其是华人单一族群聚居的905区的的独立屋，价格下滑；而与此同时，多伦多市中心的Condo，无论是二手房还是期房，价格大涨。

任何市场的发展都会遵循一定的规律，为什么这两年Condo会涨。其实就是客观上独立屋价格前几年涨的过猛，Condo涨的太慢，实际上Condo现在只是补涨而已。

政府的贷款及税收政策对房地产市场的打压，海外资金流入的受阻，极大限制了市场的购买力，在住房的供求关系并没有大的变化的背景下，人们只能退而求其次，转而购买相对便宜的住房或干脆暂时继续租房。

杨洪想提醒大家的是：这一轮的Condo的上涨行情也会在一定的市场环境下停顿下来，尤其是多伦多Down Town那些明显的Over Price Condo，如果现在入手，恐怕在未来的几年短期内期望不会有很高的投资回报，期望短期炒作升值恐怕只会是一厢情愿。

为了让大家更容易的了解Condo投资其中的风险及其规避原理，杨洪会在后续的一段时间，分别给大家讲几个在多伦多投资Condo的故事。故事是真实的，人名暂且张冠李戴。如有雷同，感同身受者或许可以对号入座。

这里给大家讲一个关于老王在多伦多的炒Condo的故事：

老王是个典型的在多伦多生活了多年的IT男，早在2000年就来到了多伦多。在自己的本专业IT行业，他可是一个技术大拿，非常的聪明，头脑反应很快，工作经验丰富，从来不担心自己的饭碗问题。从2000年到现在公司跳了一个又一个，职务也是越来越高，当然工资收入也是越来越高。

由于他的工作地点从来没有离开过多伦多的Down Town，他就一直没有在外围905区住过。他的观点是，绝对不会让自己每天浪费在路上两个多小时，那简直就是浪费生命。

由于收入不错，他从2004年就开始关注Condo了，算得上是多伦多地区、大陆背景新生代移民中、对多伦多Condo市场最了解的一批人之一了（比现在绝大多数做Condo推销的地产经纪人水平都要高）。他从2004年开始，陆陆续续投资了许多套condo，可能用两只手都算不过来。

2018年Condo大涨，这个老王，“多伦多的Condo王”，反而最近有点烦！为什么？

在解释Condo老王为什么郁闷前，先给大家介绍一下2004年老王开始投资以来，多伦多Condo市场的一小段历史。多伦多Down Town的Condo，其价格一直就不是线性变化的。在老王开始炒Condo的2004年开始到现在，多伦多的Condo市场经历了几个阶段：

2004-2006年：Condo价格微涨；

2006-2007年：Condo价格暴涨；

2007-2012年：Condo价格和house一样，正常上涨；

2012-2016年：Condo价格微涨；

2016-至今：Condo价格暴涨。

现在回过头来看，好像每个人都很容易理解这个市场，各个都是诸葛亮。而在人们当时经历这个市场的时候，就是温水煮青蛙，青蛙难自知；或者说只能知其然，而不知其所以然了。

老王也是如此。老王有个非常鲜明的个性，就是喜欢折腾。而且老王不喜欢和租客打交道，他就喜欢炒楼花。

他对多伦多Down Town的几乎每一栋即将开盘或已经开盘的Condo都了如执掌，比一些开发商指定的“VIP大牌经纪人”知道的信息都多。老王炒楼还有个特点，他特别喜欢看新闻，各种新闻都看。他对多伦多地产协会每月的市场数据报告，都研究的非常透彻。哪个区的市场价格、成交量同比/环比如何变化，都能分析得有条有理，津津乐道。那老王在Condo暴涨的时候为什么会郁闷呢？

举个例子，看看老王是如何”投资”的：

2004年老王投资的一个Condo只有20万，在2006年他认为市场暴涨的时候30万给卖掉了；

同时33万又新签了一个Condo；2006年33万买的Condo在2010年交房的时候，老王以40万卖掉了；

同一年又用42万买了一个同样类型的Condo，2014年交房的时候，老王把手头上的Condo又卖掉了，卖了48万；

于是同样复制， 2014年老王又用50万买了多伦多最好地段的顶级Condo，他知道在2014年年初，那个价位是高了，但是地段好啊！2015年， 2016年，Condo价格一直不怎么涨。

感谢上帝，2017年， 2018年Condo价格终于涨了，老王又可以用59万左右卖出了！老王终于可以松了一口气，游戏终于可以继续下去了！

这么多年过去了，每次老王都尽量在楼花交割产权以前将手里的楼花转让（Assignment）出去。由于地段好，他手里的楼花的确都是在不太费力的情况下顺利转让（Assignment）了。一是老王不想和租客打交道，二是，他总是选择上个月的市场报告最好看的时候转掉手里的楼花。在他看来：只要现在有钱賺就赶紧撤，谁知道下个月市场报告会不会难看，明年市场会不会差？

当老王正在沾沾自喜的时候，一个偶然的机会，老王发现他2004年最当初投资的那套Condo最近又转手了，竟然卖了65万！

当老王正在郁闷，寻思着这几年是不是自己尽在那里瞎折腾了的时候。前几天，老王又接到几封信，是从加拿大税务局（CRA）寄来的。信上说，由于老王在过去的几年里几次卖掉的楼花都是属于楼花转让（Assignment）的形式，应该补交税款。

感兴趣的读者自己帮老王算一算，老王是不是在折腾。在算账的时候，杨洪再提供以下投资小常识：

1．在大多伦多住宅房产买卖，每交易一次的交易成本大概是当时房屋成交价的5-7%，取决于房屋在什么地区，以及你委托的卖房地产经纪人的佣金收取比例;

2．CRA对转楼花Assignment所须缴纳的增值税的计算标准（100% Capital Gain Taxable）不同于对投资物业的增值税的计算标准（50% Capital Gain Taxable）;

3．在做楼花转让的时候，出让方往往不能期望售价和同期的二手房/新房一样高。原因主要有两个。其一，通常开发商不允许上二手房交易信息系统（MLS），都是卖方自己或其委托的经纪人自己打广告；其二，买家通常是捡便宜心态买Assignment楼花转让的房子。

地产投资并不是一个简单的价格涨跌的问题。多年以来，杨洪一直倡导Buy and Hold，地产价值投资。感兴趣的读者可以自己计算一下，老王这么折腾的收益，与地产价值投资的收益两者做个对比。如果不知道如何计算，可以和杨洪联系，共同探讨。学习和地产有关的税法，学习一下正确的投资理念。千万别再无畏的跳入投资陷阱。哪怕价格上涨了，投资收益也会因为折腾而折损大半，更何况后面还有一个随时可能找你秋后算账的CRA。

项目推荐人杨洪

长期关注多伦多Condo市场的变化，注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》、《地产投资的八大弊端》、《Condo投资的风险与控制》、《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践，成为多家主流地产开发商市场顾问及大批地产投资者的房产托管人。

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